某某等与南部县盘电房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一审民事其他

四川省南部县人民法院 民事判决书 （2024）川1321民初5481号 原告：***，女，1966年4月26日出生，汉族，住四川省南部县**镇**村*组**号。 委托诉讼代理人：***、***，四川龙正律师事务所律师。 被告：重庆某某建设集团有限公司，住所地：重庆市长寿区****路**号**栋**单元**、**，**栋**单元**。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，公司员工。 被告：***，女，1983年1月2日出生，汉族，住四川省南部县**巷**号**栋**单元**楼**号。 被告：王某，男，1966年7月9日出生，汉族，住四川省南部县**镇**街**号**幢**单元**楼**号。 第三人：南部县某某房地产开发有限责任公司，住所地：四川省南部县**镇**路**号。 法定代表人：黄某。 委托诉讼代理人：***，四川建春律师事务所律师。 原告***与被告重庆某某建设集团有限公司（以下简称某某甲公司）、***房屋买卖合同纠纷一案，本院于2024年7月12日立案后，根据***的申请追加王某作为本案被告参加诉讼，根据王某的申请追加南部县某某房地产开发有限责任公司（以下简称某某乙公司）作为本案第三人参加诉讼。本案依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告***的委托诉讼代理人***、***，被告某某甲公司的委托诉讼代理人***，被告***、王某到庭参加诉讼。第三人某某乙公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 ***向本院提出诉讼请求：1.依法确认我与被告某某甲公司于2021年9月13日签订的《南部县**街改造项目认购协议》无效；2.判令二被告连带返还已收取我的各项费用共计人民币10万元，并赔偿资金利息损失；3.因本案所产生的所有费用概由二被告负担。事实及理由：在2021年9月13日我经二被告的忽悠与被告签订了《南部县**街改造项目认购协议》，并当即应被告***的要求向其个人通过网络银行、微信转账共计人民币94000元，向其交付现金6000元。后，经我了解二被告根本不是认购协议所载明房屋的所有权人，无权对该房屋进行处分，我亦不能取得该房屋的所有权。我多次与二被告联系要求返还已付款项，但二被告不接电话，玩失踪对我均置之不理。被告某某甲公司在2024年3月7日在登记机关将企业名称由“重庆某某建设有限公司（以下简称某某丙公司）”变更为“重庆某某建设集团有限公司”。综上所述，原告认为，被告采取欺诈的手段把本不是自己的财产出卖给我，且事后拒不向我返还已付款项的行为，侵害了我的合法权益，特依法提起诉讼，望人民法院依法支持我的诉讼请求。 某某甲公司辩称，原告的陈述不是事实，**街危旧房改造项目系王某负责，我司从未与原告***签订房屋订购协议，也未收到过房款，也不清楚房屋买卖情况。王某系挂靠我司开发房地产，其房屋买卖相关事宜均与我司无关。 ***辩称，王某系**街旧房改造项目的实际施工人，之前我系销售公司工作人员，后来销售公司退出后，我仍然销售王某所开发的房屋，***所购买的房屋系我负责经办的，***签订认购协议后，已按约定支付购房款84000元，我已全部转给王某，另16000元系服务费，***本人是清楚的，我在收据上载明了系服务费，不计入房款，同时也告知***房屋的面积是以最终房管局测量的数据为准。工程竣工后，***及其丈夫均到现场看过房，后因***在**买房并装修入住后就不想买这套房子了，我多次电话通知***接房、签订正式合同、办理网签手续，但***却一直不予配合。我在卖房过程中，不存在任何欺诈行为，是***多次看房后，才最终同意签订的认购协议，是***真实的想法，现在***不想接房的真正原因就是她又在**买房了，因此请求法院认定这份认购协议是真实有效的。 王某辩称，**街旧房改造项目是南部县政府安排某某乙公司作为业主，发包给原重庆某某建设有限公司（以下简称某某丙公司），我挂靠某某丙公司开发的，由于种种历史和客观方面的原因，在开发之初，没有能办理到房屋预售许可证，因此仅与原告签订了《南部县**街改造项目认购协议》，加盖的是某某丙公司的资料专用章和**街改造项目售楼部印章，***签订认购协议后，也按约定支付了购房款，我们也多次通知原告来接房，原告既不来接房、签订正式商品房买卖合同，也不商量如何将案涉房屋卖出去，就将我告上法庭。在原告签订协议时没有预售许可证是事实，但现在已经办理了预售许可证，原告所购买的房屋已在预售许可范围内，即****号房屋。原告在签订认购协议时房号是暂定*号，现经房管等部门重新编号确认后，原告所认购的*号就是预售许可证中的*号，设计图纸也能佐证这一事实。我所开发的**街旧房改造项目中，只有*号、*号户型对外出卖，该楼层*号户型业主已入住，*号户型既未入住，也未登记在其他任何人名下，其面积也与原告签订的认购协议面积大致相当，因此，****号房屋就是原告所认购的房屋，该房屋也随时可以向原告交付。 某某乙公司未到庭，休庭后提交书面意见称，我司既没有委托被告与原告***签订《南部县**街改造项目认购协议》，也没有收取原告分文房款，对原告支付房款完全不知情。我司与本案事实上没有任何牵连，在法律上也没有任何利害关系，不是适格的第三人，请求驳回对我司的申请。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： **街旧房屋始建于上世纪五十年代，房屋布局凌乱，质量低劣，市政设施不完善，承载力不够，消防车辆很难通行。2008年地震造成部分房屋形成危房。2011年4-9月，***等22户陆续拆除危房，因王某常年居住在**街，且曾经从事过房产开发，有较强的管理、组织、建设能力，所以**街居民积极推荐王某修建。2018年12月22日，南部县**街道办事处、南部县房地产管理局、南部安置还房建设办公室共同向南部县政府请示【〔2018〕260号】，由某某乙公司作为项目业主，除还房建设以外的土地由某某乙公司申请转为出让用地用于房地产开发。 2019年1月9日，南部县人民政府会议纪要【南府纪〔2019〕2号】十七届县人民政府第53次常务会议纪要载明，审议通过县**街道办、县房管局、县安置还房办关于《关于**办**街危旧房改造实施方案的请示》【〔2018〕260号】事项，会议强调由某某乙公司作为业主，县房管局、蜀北街道办具体配合实施，安置还房后剩余房源由某某乙公司对外销售，销售资金全部用于项目建设，不足部分资金由县房管局负责筹措。 2021年9月13日，某某丙公司（甲方）与***（乙方）签订《南部县**街改造项目认购协议》，约定，乙方自愿认购甲方位于**街改造项目*栋*单元**楼*号住宅一套（房屋编号为暂定，以地名办实际编号为准），建筑面积约70.75平方米，单价4805.65元，房屋总价款为340000元（房屋面积为暂定，最终以房管局测绘面积为准）。本认购协议签订当日，乙方自愿向甲方支付认购金84000元。付款方式为一次性付款，网签时补房款216000元，余40000元尾款交房时付清。某某丙公司在协议尾部甲方（签章）处加盖“重庆某某建设有限公司**办**街旧房改造项目资料专用章（经济合同无效）”印章，另外还加盖了“**街改造项目售楼部”印章，***在经办人处签名。***在乙方签章处签名捺印。同日，***向***转款94000元及现金支付6000元。***给***出具收据一份（No.2****6），载明收到***房款84000元，房号****号；***又另行给***出具收据一份（No.2****7），载明收到***16000元，“服务费不计入房款”。随后，***给王某转款84000元。 2021年9月14日，某某乙公司办理了建设工程规划许可证。 2024年4月29日，南部县人民政府【南府阅〔2024〕16号】关于研究**街危旧房改造项目建设有关问题专题会议纪要载明，容缺办理商品房预售许可，由县行政审批局负责，容缺办理**街危旧房改造项目商品房预售许可，书面函告县房管局项目商品预售许可证证号等信息。2024年5月14日，南部县行政审批局向县房管局作出说明，一、商品房预售许可证号：（南）预售证第2**7号；预售许可套数30套，预售许可面积2821.8㎡；预售许可房号：包括****、****等。 2024年9月19日，某某乙公司出具《情况说明》一份，内容为：“南部县人民法院：你院受理***诉重庆某某建设集团有限公司、***、王某房屋买卖合同纠纷一案，因案涉房屋是我南部县某某房地产开发有限责任公司发包给重庆某某建设集团有限公司(原名为：重庆某某建设有限公司)施工建设的，该公司南部县**街旧房改造项目指派王某(身份证号码：512922196507********）为负责人。重庆某某建设集团有限公司当初还雕刻了“重庆某某建设有限公司**办**街旧房改造项目项目专用章(经济合同无效)”。为支付施工单位工程款，当初根据【南部县人民政府南府纪(2019)2号】“十七届县人民政府第53次常务会议纪要”的精神房屋销售资金全部用于项目建设。2021年我司由于土地原因未取得预售许可不能对外销售，后取得预售许可(预售许可证号：(南)预售证第2**7号)并对外销售，对于王某所签订的认购协议的全部房屋予以预留。现***可与某某乙房产公司进行网签，王某所收预付款将转入某某乙房产公司作为购房款。情况属实，特此说明。”。某某乙公司加盖了公司印章。 另查明，1.重庆建设长峡有限公司于2024年3月更名为重庆某某建设集团有限公司。2.案涉项目的****、****至今均未办理产权转移登记，其中****已系案外人入住。 本院认为，本案的争议焦点为，《南部县**街改造项目认购协议》是否有效的问题。作如下详细分析： 关于预售许可证问题。案涉**街危房改造事项既是历史遗留问题，又是群众长期信访问题，关系到社会大局稳定和群众切身利益，南部县委、县政府经研究，决定由某某乙公司作为业主进行开发，除还房建设以外的的土地由某某乙房产公司申请转为出让用地用于房产开发。原告***认为案涉房屋未办理预售许可证，违反了法律、行政法规的强制性规定应属无效。但案涉项目已经在本案起诉前即2024年5月14日办理了（南）预售许可证第2**7号，其中包涵****、****号房屋等共30套房屋均可进行预售，符合《最高人民法院》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，案涉项目中的30套包括原告认购的房屋可以进行预售。原告***认为《南部县**街改造项目认购协议》中约定的房号是****号，并不在预售许可证范围内，从***、王某的陈述、认购协议内容以及王某提供的相关图纸来看，1.***销售房屋时已告知***房屋编号是暂定，最终编号由房管局确定；2.认购协议也载明“房屋编号暂定，以地名办实际编号为准”；3.图纸上均是用A、B、C、D、E、F来标注房屋编号，其对应的阿拉伯数字正好是1、2、3、4、5、6，即F号对应6号；4.*栋*单元**楼只两套房屋可以出售，其中4号房屋已经入住，仅有6号闲置，其面积也与原告所购房屋相近。综上分析，原告***所认购的****号即为****号，案涉房屋已取得预售许可证，现某某乙公司与原告可以签订正式购房合同，办理相关手续。因此，原告以案涉房屋没有办理预售许可证而主张《南部县**街改造项目认购协议》无效的理由不能成立。第二，关于原某某丙公司是否有权签订《南部县**街改造项目认购协议》的问题。王某挂靠原某某丙公司进行现场施工，虽然双方未提交挂靠的相关证据，但双方对于挂靠一事均无异议。原某某丙公司未参与案涉工程修建以及管理，也未参与房屋销售事宜，也未收到原告支付的购房款，各方均予以确认，至于王某与原某某丙公司的挂靠关系与本案无关，不是本案处理的范围。原告某某丙公司与原告***签订的认购协议，是双方的真实意思表示，房屋位置、面积、单价、付款方式等内容均真实有效，***作为一完全民事行为能力人，在了解详细情况后签订了认购协议，并按协议约定支付了相应款项，不存在忽悠或欺诈行为，原告既未提交证据佐证签订协议时存在欺诈的相关证据，又未在法定期限内行使相应权利。同时，案涉房屋经原告申请调查令调查了解，也不存在实际交付阻碍。因此，原告与原某某丙公司签订的《南部县**街改造项目认购协议》有效，案涉项目业主某某乙公司已认可与原告签订正式的商品房买卖合同，办理相关手续。 综上所述，案涉《南部县**街改造项目认购协议》应属有效，原告请求确认该认购协议无效，缺乏事实依据和法律依据，本院依法不予支持。因该认购协议有效，可签订正式的商品房买卖合同和交付房屋，故原告请求二被告连带返还已收取的各项费用10万元及利息损失，本院亦依法不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第五百零九条，《最高人民法院》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条、第一百四十七条之规定，判决如下： 驳回原告***的诉讼请求。 案件受理费2300元，减半收取计1150元，由原告***负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。也可以在本判决书送达之日起十五日内，向四川省南充市中级人民法院在线提交上诉状。 审判员*** 二〇二四年十月二十四日 书记员***