黄冈市宏亚药业有限责任公司、中国铁塔股份有限公司黄冈市分公司物权保护纠纷二审民事判决书

湖北省黄冈市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂11民终1892号 上诉人(原审原告)：黄冈市宏亚药业有限责任公司。地址：黄冈市十字街**。统一社会信用代码：91421100180324271X。 法定代表人：**，执行董事。 委托诉讼代理人：***，湖北齐安律师事务所律师。执业证号：14211200610986583。 被上诉人(原审被告)：中国铁塔股份有限公司黄冈市分公司。。地址：黄冈市明珠大道**黄冈创业中心**统一社会信用代码：91421100316538333W。 负责人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，该公司区域经理。 委托诉讼代理人：***，该公司法律事务专员。 原审第三人：***，女，1981年5月17日出生，湖北省黄石市人，现住黄州区。 委托诉讼代理人：**，湖北文赤壁律师事务所律师。执业证号：14211200710464614。 上诉人黄冈市宏亚药业有限责任公司（以下简称宏亚药业公司）因与被上诉人中国铁塔股份有限公司黄冈市分公司（以下简称铁塔黄冈分公司）、原审第三人***物权保护纠纷一案，不服湖北省黄冈市黄州区人民法院（2020）鄂1102民初37号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宏亚药业公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判铁塔黄冈分公司、***立即停止对上诉人位于黄州区西湖四路厂房和土地使用权的侵害，立即拆除架设在该房产楼顶的铁塔、恢复原状，并赔偿上诉人经济损失2.4万元；二、本案一审、二审诉讼费用由铁塔黄冈分公司、***承担。事实和理由：一、上诉人与***之间的租赁合同内容不明，***未出示《租赁合同》原件，又未举证证明租赁合同复印件与原件一致，该证据没有证明力，上诉人认可与***之间订有租赁合同，但上诉人没有认可复印件载明的内容。上诉人未收过***的租金，根据上诉人开具的租金收条，***是以***的名义交纳租金，而不是其本人交纳，铁塔黄冈分公司提交的《租赁协议》也是***以***的名义与铁塔黄冈分公司签订，因此一审不应认定“******药业公司”交纳了至2018年度的租金。二、铁塔黄冈分公司与***对案涉房产不享有任何权利，占有房产的行为构成共同侵权。根据合同相对性原则，上诉人与***之间的租赁合同只约束双方，***于2018年11月8日被人民法院宣告死亡，上诉人与***之间的租赁合同于2018年11月8日终止，由于***已交纳2018年度租金，故合同终止时间可以认定为2018年12月31日，此后铁塔黄冈分公司与***对房产的占有即为无权占有。***系***的配偶，其交纳租金是以***的名义进行，其是***的代理人，应当认定***交纳租金。因租赁物为办公楼不是住宅，且铁塔黄冈分公司和***也未证明办公楼是用于个体工商户或个人合伙经营活动，因此铁塔黄冈分公司与***不享有租赁权。一审认定上诉人与***之间是合同法律关系，《租赁合同》未解除，且该《租赁合同》与***与铁塔黄冈分公司之间的《租赁协议》有效，违反了法律规定。铁塔黄冈分公司与***应赔偿上诉人的损失，损失标准可按***非法所得为标准。 铁塔黄冈分公司辩称，涉案租赁合同合法有效，***作为租赁房屋共有人对租赁的房屋依然有使用权、承租权，房屋租金***也向租赁方支付租赁，间接承认了租赁合同有效，宏亚药业公司在6个月内并未对转租行为提出异议，那么本案转租行为也是合法有效的。铁塔黄冈分公司依据租赁合同使用场地并未侵犯宏亚药业公司权利。原审认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，请求二审驳回上诉，维持原判。 ***辩称，同意铁塔黄冈分公司的答辩意见。原审认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，请求驳回上诉，维持原判。 宏亚药业公司向一审法院起诉请求：1、判令铁塔黄冈分公司立即停止对坐落于黄州区西湖四路厂区内办公楼（黄冈市房权证黄州字第**）所有权的侵害，并判令铁塔黄冈分公司立即拆除架设在该房产楼顶的铁塔、恢复原状；2、判令铁塔黄冈分公司赔偿其经济损失1万元（以年使用费5千元为标准，暂计算两年）；3、本案诉讼费用由铁塔黄冈分公司承担。 一审法院认定事实：2005年12月25日，***与宏亚药业公司签订《租赁合同》一份，约定：宏亚药业公司将黄州区西湖四路厂区（厂区示意图中红线内为租赁区）租赁给***，红线内范围包括仓库、三处平房、乙车间、危房、甲硝唑车间、中门卫、前门卫、办公楼等；租赁期限为20年，自2005年12月25日至2025年12月25日止，年租金22000元，每年12月底交纳租金；***进场后，该场地及设施由***自行改动以利于实用，主要设施不能破坏；双方不得单方提出终止合同。合同还对其他事宜进行了约定。2013年5月20日，***以***（甲方）的名义与铁塔黄冈分公司签订《租赁协议》，由铁塔黄冈分公司承租原***的租赁地用于基站建设、放置通信设备等，租赁期限为三年。2016年5月20日、2019年5月9日，***以***（甲方）的名义又分别与铁塔黄冈分公司签订《租赁协议》。 第三人***与***系夫妻关系。2012年3月20日凌晨，***到鄂***跳桥失踪，***向一审法院申请宣告***死亡，一审法院于2018年11月8日作出（2017）鄂1102民特44号民事判决书，宣告***死亡。后***以***名字与铁塔黄冈分公司代为签订合作协议，将房屋租赁用于架设移动通信基站，从2013年5月20日使用至今。******药业公司场地的租金已交纳至2018年度，2019年因宏亚药业公司称公司要拆迁拒收租金而未继续交纳。 一审法院认为，宏亚药业公司与承租人***订立的《租赁合同》、第三人***与铁塔黄冈分公司签订的《租赁协议》都系双方真实意思表示，未违背法律规定，均合法有效。宏亚药业公司与***订立的《租赁合同》期限为20年，截止宏亚药业公司主张权力之日止，该租赁期并未到期。***下落不明后，***在承租期间亦按合同约定***药业公司交纳租金。铁塔黄冈分公司于2013年租赁涉案厂区至今，宏亚药业公司未向法庭提交证据证实已通知第三人***解除合同，在宏亚药业公司与承租人***订立的《租赁合同》未解除的情况下，铁塔黄冈分公司系合法使用租赁物。故宏亚药业公司主***黄冈分公司立即停止对其坐落于黄州区西湖四路厂区内办公楼所有权的侵害，立即拆除架设在该房产楼顶的铁塔、恢复原状，赔偿经济损失1万元无法律依据，依法不予支持。铁塔黄冈分公司辩解宏亚药业公司主张权利超过诉讼时效无法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七之规定，遂判决：驳回宏亚药业公司的诉讼请求。 二审中，宏亚药业公司提交一组证据：2017年2月17日出具的4万元租金收款收据复印件一份，拟证明***缴纳租金的行为是代理行为，当时***还未被宣告死亡。经质证，铁塔黄冈分公司认为上述证据真实性无法核实，且上述证据应当在一审提交，不属于新证据，即使上述证据为真，***代是基于夫妻共同经营事务行使的家事代理权，无法达到对方的证明目的。***认为，收据真实性无异议，且上述证据能证明涉案租赁相关事宜是***在负责，并非代理行为，租赁行为本就是***与***两人的共同行为。 ***向本院提交两组证据：证据一、（2020）鄂黄冈证字第957号《公证书》，拟证明其将2019年与2020年前半年合计一年半的房租办理了提存；证据二、租金收款收据五份，拟证明涉案房屋一直是***在缴纳房租并使用。经质证，宏亚药业公司对上述证据真实性无异议，但对公证书合法性、关联性有异议，公证书依据的租赁合同当事人是***与宏亚药业公司，合同外的***所谓的租金并无法律依据，与本案无关；收据证明交款人是***，***只是经手人而非缴款义务人，无法达到拟证明目的。铁塔黄冈分公司对上述证据真实性、证明目的均无异议，认为上述证据能证明***、***已经足额缴纳租赁期间的租金，其与铁塔黄冈分公司签订的合同合法有效，铁塔黄冈分公司基站用地系有权使用。 对于宏亚药业公司提交的4万元租金收款收据复印件，本院认为，因经手人***对对该证据的真实性无异议，故对其真实性予以采信，但能否达到拟证明目的将在下文阐明。对于***提交的证据，本院认为，证据一《公证书》系公证机关出具的具有法律效力的司法证明书，具有公信力，予以采信。关于证据三租金收款收据，该收据上盖有宏亚药业公司的公章，对其三性予以采信，但能否达到拟证明目的，亦在下文阐明。 本院经审理查明，一审查明的事实属实。另查明，***租赁案涉厂区系用于从事石材加工、销售经营活动，其未办理营业执照。***失踪后，***使用案涉厂区继续经营。***于2008年7月19日、2010年2月11日、2015年1月16日、2017年2月17日、2017年5月17日、2017年10月11日、分别***药业公司交纳租金7000元、10000元、30000元、40000元、30000元、14000元。 本院认为，本案的争议焦点如下：一是宏亚药业公司与***是否签订房屋租赁合同。虽然一审中***提交的***与宏亚药业公司签订的《租赁合同》系复印件，但宏亚药业公司的法定代表人**当庭认可《租赁合同》是其本人签订，并且从已经查明的事实来看，双方系按照《租赁合同》的约定在履行各自的义务，足以认定该《租赁合同》系真实有效。宏亚药业公司上诉称铁塔黄冈分公司未提交《租赁合同》的原件，合同内容不明，本院不予支持。 二是***是否享有租赁权，***、铁塔黄冈分公司占有案涉厂区是否为无权占有。***与宏亚药业公司签订的《租赁合同》合法有效,对合同双方具有法律约束力。***虽然于2018年11月8日被宣告死亡，但合同一方当事人死亡并不必然导致合同权利义务终止。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十九条规定：“承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。”本案中，***提交的***药业公司出具的租金收款收据上载明的经手人均为***，最早出具收据的时间为2008年，在***尚未失踪时，就由***经手交纳租金，并且在***失踪至其被宣告死亡期间，一直是由***继续经营石材生意并交纳租金。根据上述事实，结合***与***之间的关系，可以认定***系***的共同经营人，宏亚药业公司上诉称***交纳租金的行为是代理行为，本院不予支持。***被宣告死亡后，***按照《租赁合同》的约定，继续***药业公司履行支付租金的义务，根据上述规定，《租赁合同》的权利义务已经由***继受取得。宏亚药业公司上诉称铁塔黄冈分公司和***未提交证据证明租赁厂区是用于个体工商户或个人合伙经营活动，因***、***并未办理营业执照，基于上述理由，双方符合个人合伙经营的特征，故可以适用上述规定。宏亚药业公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。因***享有案涉厂区的租赁权，***以***名字与铁塔黄冈分公司签订的《租赁协议》亦为有效，故铁塔黄冈分公司与***系合法占有案涉厂区。此外，宏亚药业公司上诉称***是以***的名义交纳租金，一审不应认定“******药业公司交纳了至2018年度的租金”，本院认为，***自2012年3月20日跳桥后就处于失踪状态，租金由***交纳，宏亚药业公司出具的租金收款收据上载明的经手人亦为***，故一审认定“******药业公司交纳了至2018年度的租金”并无不当。综上，宏亚药业公司上诉称铁塔黄冈分公司与***对案涉厂区不享有任何权利，占有行为构成共同侵权的理由不能成立，本院不予支持。宏亚药业公司上诉要求铁塔黄冈分公司与***赔偿其损失，本院亦不予支持。 综上所述，宏亚药业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费400元，由黄冈市宏亚药业有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长　杨　华 审判员　*** 审判员　*** 二〇二〇年十月三十日 法官助理** 书记员**