某某连电子有限公司与上海华一电气集团输配电有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市嘉定区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）沪0114民初5313号 原告(反诉被告)：***连电子有限公司，住所地上海市金山区。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：***，上海***律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***。 被告(反诉原告)：上海华一电气集团输配电有限公司，住所地上海市宝山区。 法定代表人：**，副总经理。 委托诉讼代理人：***、***，上海市罗顿律师事务所律师。 原告(反诉被告)***连电子有限公司(以下简称原告)与被告(反诉原告)上海华一电气集团输配电有限公司(以下简称被告)间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人***、***、被告的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出本诉诉讼请求：一、确认原、被告签订的《厂房租赁合同》于2016年4月16日解除；二、被告立即迁出清场，交还厂房；三、被告支付自2016年3月16日至2016年4月15日的租金人民币176,494元(以下币种均为人民币)及自2016年4月16日至实际搬离之日的房屋使用费(按每天5,694元的标准计算)；四、被告支付逾期付款违约金(按日租金的十分之一为标准，自2016年3月16日起计算至租金和房屋使用***之日)；五、被告支付律师费1万元。事实和理由：原告系位于上海市嘉定区华亭镇武双路XXX弄XXX号厂房的产权人。2014年8月5日，原、被告签订一份《厂房租赁合同》，约定原告将部分厂房(含2、3、4、5号厂房及办公楼、***，以下简称讼争房屋)出租给被告使用。每月租金为170,800元，每三个月支付一次，先付后用。后被告未按约于2016年3月5日支付自2016年3月15日至2016年6月14日的租金。2016年4月11日，原告向被告发送催款函，通知被告于4月15日前付清租金，否则将解除合同。但被告始终未付款。2016年4月15日，原告发函告知被告合同解除，被告应于2016年4月25日前清场，但被告未予理睬。 被告辩称，被告同意解除《厂房租赁合同》并搬离讼争房屋，但不同意原告的解除理由。讼争房屋自2015年6月以来多次出现排水不畅问题导致厂区全部被淹，被告多次与原告进行协商，要求原告解决上述问题，但原告未采取相应措施却擅自解除合同，系原告违约在先，故不同意原告要求支付租金、房屋使用费及律师费的诉讼请求。 被告向本院提出反诉诉讼请求：一、原告支付因提前解除合同产生的补偿费(违约金)512,400元；二、原告退还保证金17万元；三、原告赔偿因厂房积水导致停产停业产生的租金损失170,790元；四、原告赔偿因厂房积水导致停产停业人员工资损失777,870元；五、原告赔偿装修损失1,285,800元；六、原告赔偿因厂房积水导致停产停业而支付给客户的赔偿款5,621,640.25元；七、原告赔偿搬迁损失1,274,330元；八、原告赔偿因搬迁造成的停产停业销售损失50万元(暂估)；九、原告赔偿被告另行租赁厂房的租金损失72万元。事实和理由：2014年8月5日，原告与被告的前身上海华益高低压开关有限公司签订一份《厂房租赁合同》，约定被告向原告承租讼争房屋。被告于2014年9月搬入，但因厂区排水不畅，导致整个厂区严重积水，给被告造成了巨大损失。2015年6月，原告承诺在2015年年底解决排水问题，但原告至今未予解决。 原告就反诉辩称，不同意被告的反诉请求。被告违约在先，原告解除合同于法有据，无需作出补偿；保证金应当抵扣租金或由法院裁判；被告主张的停工时间共4次15天，其中后三次均在原告解除合同之后，该阶段被告仍违法占用租赁房屋，该阶段产生的任何损失不应由原告承担。被告所谓的停工原因并未充分举证，无法证明停工与原告有关或由原告造成。厂房积水属于市政建设问题，与原告无关；原告不存在违约行为，系被告违约，因此相应损失应由被告自行承担。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告系位于上海市嘉定区华亭镇武双路XXX弄XXX号厂房的产权人。2014年8月5日，原告与被告的前身上海华益高低压开关有限公司签订一份《厂房租赁合同》，约定被告向原告承租讼争房屋。租赁期限为10年，自2014年9月15日至2024年8月31日。每月租金为170,800元，每2年租金递增5%。正式起租日期为2014年9月15日，但厂房须在8月15日前交付。租金每三个月支付一次，支付时间为提前10天支付，逾期支付的，每逾期一日，应按日租金的10%支付赔偿金。签约时，被告应向原告支付保证金17万元，合约期满付清租金及一切相关费用后，原告无息退还。在合同期内，原告应确保被告正常使用租赁厂房，在无被告人为损坏的前提下，发生房屋结构损坏、漏水等，原告必须及时进行维护及修缮，否则由此造成的损失由原告承担。任何一方违约或不完全履行合同义务，应向对方赔偿由此造成的直接经济损失，诉讼或仲裁的还应全额赔偿律师费用。在租赁期内，原告提前解除合同的，需向被告支付三个月的租金作为补偿。合同另对其他事项作了约定。2014年8月6日，被告向原告支付了保证金17万元。2015年9月15日，被告出具一张收条，载明收到原告友情补偿款5万元(由于工厂地势较低，暴雨导致厂房淹水，出于双方长期合作考虑，原告愿意补偿被告部分损失，至此，双方不再计较淹水损失事宜)。2016年3月5日，被告向原告发出一份《关于2015年武双路XXX弄XXX号厂区多次严重积水的整改通知》，告知原告2015年厂区多次出现排水不畅问题，导致整个厂区严重积水，给公司造成了严重损失，原告必须解决厂区排水问题，否则被告将暂停支付租金直至排水问题解决为止。另外，因积水造成的停产、设备损毁、原材料损毁等一切经济损失及后果由原告承担。原告于2016年3月12日签收该通知。2016年4月11日，原告向被告发送一份函告，要求被告于2016年4月15日前付清2016年3月15日至2016年5月14日的租金512,400元及赔偿金23,589.04元。2016年4月16日，原告再次向被告发送一份函告，告知被告解除双方签订的《厂房租赁合同》，并要求被告于2016年4月25日前搬离租赁物，付清租金、占用费及赔偿金等。被告正常支付租金至2016年3月14日。2017年1月21日，被告搬离讼争房屋。双方至今就厂区积水问题未能协商一致，原告遂涉讼。 庭审中，被告向本院申请，要求对讼争房屋装修及搬迁损失进行评估。后鉴定单位上海市建设工程监理咨询有限公司出具一份《工程造价鉴定意见书》，结论为：一、装修损失评估。1、按被告确认的现场勘验记录为基础的鉴定造价为：517,139元；2、按原告确认的现场勘验记录为基础的鉴定造价为：398,849元。二、工厂搬迁鉴定造价：1、工厂搬迁鉴定造价为：619,259.30元；2、由于当事人对所鉴定事项存在分歧及所提供的部分鉴定材料未经当事人双方确认一致，本工厂搬迁鉴定造价均有一定前置条件。 原告对鉴定结论的意见为：一、关于装修部分的单价及工程量。1、前期装修中第一项复合地板单价过高，认定为115.73元，原告认为单价不超过60元；2、雨棚搭建费用中，使用的轻钢结构实际为圆形钢管，评估的重量为5.56吨过高，实际重量不超过2吨；评估的单价7,301元过高，实际单价不超过3,000元；且该雨棚被认定为违章搭建，其搭建未经原告许可，现经当地执法部门认定，已于2017年3月22日被拆除，故其无论价值如何均不应列入本案审理范围；3、车间地坪加高费用中，C30地坪单价434.01元过高，应按装修时即2014年的市场价认定，应为340元；4、设备安装费中仅一台数控冲床会产生分拆搬迁问题，其他设备均是整体搬迁，不应产生设备安装费。安装的工日约2人1天，且事实上被告并未将上述设备分拆运送，而是整体运送，故并未产生拆装费用；5、本案其他装修鉴定价格均以全新的装修计算价值，应予以折旧。二、关于搬迁部分的装修及工程量。1、搬迁费中的搬迁时间为15天，实际搬迁时间为2天，无法认可；2、搬迁费中的搬迁租金按现有合同日租金计算无法认可；3、搬迁费中的工人工资损失，工人人数、工资基数无法认可，需被告提供相关证据予以证明；4、搬迁费中的搬迁地点与事实不符，原告确认实际搬迁地为本市罗宁路XXX号，搬迁费用应予以调整；5、被告在庭审中确认一、二楼的装修隔断是原告制作的，该费用应予以扣除；被告就地板装修本身用的是旧地板，后来也被被告拆走了，故该金额2,529元不应计入损失金额中；6、其他未经质证或虽经质证但认定存疑的内容，均以庭审为准，本质证意见均是对工程量和计算方式的质证，不视为对鉴定合理性、鉴定结果是否应纳入赔偿范围的质证意见。 被告对鉴定结论的意见为：一、关于装修损失评估。对于前期装修费用的认定，双方就装修及设备的新旧问题产生争议，造成鉴定造价的差距。而双方在《厂房租赁合同》中原告的义务范围仅涉及用电、用水、房屋维修等法定义务，并未就装修、设备等的交付使用进行约定和确认，并且在该合同中双方大篇幅约定与装修相关的条款，原告也同意被告进行装修、添附等行为，可见讼争房屋的装修及设备等均是由被告在使用房屋后的新装修和新设备；对于厂区布线费用的认定，鉴定造价仅为38,000元，而被告申请的评估价格为207,000元，对于如此巨大的差异，鉴定意见书并未说明原因，难以令人信服。二、关于工厂搬迁费评估。对于搬迁费用(含机器安装费)，鉴定单位的计算方式未就具体设备具体考虑，搬迁涉及的设备的运输方式并非简单的堆放，精密仪器等需要足够的运输空间及特殊的运输环境，鉴定单位简单地以运输车辆的载货能力计算搬迁费用过于理想化。对于运输费用第四部分，鉴定单位以无法判断“车间生产箱及货物”的具体范围和数量为由，未对该费用进行评估，所得出的搬迁费用必然是不完整的。 本院认为，原、被告签订的《厂房租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。本诉部分：1、在2016年7月25日的庭审中，双方一致同意解除合同，故本院确认双方签订的《厂房租赁合同》于2016年7月25日解除；2、现被告已于2017年1月21日搬离讼争房屋，故原告要求被告搬离并交还房屋的诉讼请求，本院不予支持。3、根据查明的事实，讼争房屋所在厂区在被告租赁期间确实存在被雨水浸淹的情况，给被告使用租赁物产生一定的影响，本院根据本案的实际情况，酌定被告按合同约定租金标准的40%支付自2016年3月15日至2017年1月21日的租金和使用费，经核算，金额为715,993元；4、根据法律规定，原告应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，但根据查明的事实，原告在被告租赁期间未能解决厂区被雨水浸淹的问题，存在违约行为，故原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持；5、原告要求被告支付律师费的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。反诉部分：1、因被告未按约支付租金的行为已构成违约，故被告要求原告支付提前解除合同违约金的诉讼请求，本院不予支持；2、现合同已解除，原告理应将保证金退还予被告，故被告要求原告退还保证金17万元的诉讼请求，本院予以支持；3、因被告现有证据不足以证明停产停业的事实，且本院在确定租金和使用费时已按约定租金的40%的标准计算，故被告要求原告支付因停产停业产生的租金损失的诉讼请求，本院不予支持；4、因被告现有证据不足以证明停产停业和人员工资发放的事实，故被告要求原告支付因停产停业产生的人员工资损失的诉讼请求，本院不予支持；5、关于装修损失，根据原、被告在庭审中的相关陈述及装修合同，可以确认被告承租后对讼争房屋进行装修的事实。现原告并未举证证明其向被告交付讼争房屋时的装修情况，故本院依照鉴定报告关于被告确认的现场勘验记录为基础的鉴定造价作为装修损失的金额即517,139元，但应扣除被告擅自搭建的遮雨棚费用76,986元，剩余金额440,153元即为装修损失。经本院向鉴定单位询问，其表示装修损失是按全新的装修标准计算，并未进行折旧，但被告已使用讼争房屋28个月，本院根据其租赁期限10年对该装修进行折旧，折旧率为23.33%，故折旧后的装修损失为337,451元。另外，原、被告在合同履行过程中均具有违约行为，本院根据本案的实际情况酌定原告就装修损失承担60%的赔偿责任，故原告应向被告赔偿装修损失的金额为202,470.60元；6、关于搬迁损失，因原、被告在合同履行过程中均具有违约行为，故被告主张的搬迁租金损失和搬迁人工工资损失不应予以计算，剩余鉴定报告中的搬迁费用220,331元本院认可作为搬迁金额。因原、被告均具有违约行为，本院根据本案的实际情况酌定原告就搬迁费用承担60%的赔偿责任，故原告应向被告赔偿搬迁费用的金额为132,198.60元；7、关于客户损失问题，因被告现有证据不足以证明损失的实际发生，且被告在讼争房屋被雨水浸淹过程中对损失有减损义务，故被告要求原告赔偿客户损失的诉讼请求，本院不予支持；8、关于销售损失问题，理由与结论同7；9、关于另行租赁厂房的租金损失问题，因原、被告在合同履行过程中均存在违约行为，且被告另行租赁厂房系其支付的必要成本，应由其自行承担，故对被告要求原告赔偿该损失的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(三)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、确认原告***连电子有限公司与被告上海华一电气集团输配电有限公司于2014年8月5日签订的《厂房租赁合同》于2016年7月25日解除； 二、被告上海华一电气集团输配电有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告***连电子有限公司支付自2016年3月15日至2017年1月21日的租金和使用费人民币715,993元； 三、原告***连电子有限公司的其余本诉请求，不予支持； 四、原告***连电子有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告上海华一电气集团输配电有限公司返还保证金人民币17万元； 五、原告***连电子有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告上海华一电气集团输配电有限公司支付装修损失人民币202,470.60元； 六、原告***连电子有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告上海华一电气集团输配电有限公司支付搬迁损失人民币132,198.60元； 七、被告上海华一电气集团输配电有限公司的其余反诉请求，不予支持。 如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费5,420元，减半收取2,710元，财产保全费5,000元，由原告负担4,626元，被告负担3,084元。反诉受理费35,337元(已减半收取)，财产保全费5,000元，***定费53,401.95元，由原告负担34,461.17元，被告负担59,277.78元。原、被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审判员　周　平 二〇一七年九月八日 书记员　*** 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条第（三）项承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： …… （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； …… 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。