某某连电子有限公司与上海华一电气集团输配电有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上海市第二中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）沪02民终10906号 上诉人(原审原告、反诉被告)：***连电子有限公司，住所地上海市金山区。 法定代表人：***，经理。 委托诉讼代理人：***。 委托诉讼代理人：***，上海***律师事务所律师。 被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海华一电气集团输配电有限公司，住所地上海市宝山区。 法定代表人：**，副总经理。 委托诉讼代理人：***，上海市罗顿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，上海市罗顿律师事务所律师。 上诉人***连电子有限公司(以下简称“瀚连公司”)因与被上诉人上海华一电气集团输配电有限公司(以下简称“***司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2016)沪0114民初5313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 瀚连公司上诉请求：撤销原判，支持上诉人的诉讼请求，驳回被上诉人的反诉请求，或发回重审。事实和理由：被上诉人拒绝履行付租义务，在上诉人行使催告程序后，合同应于2016年4月16日解除。一审法院直接将2016年7月25日庭审日认定为合同解除日，属于严重错判。被上诉人所谓“房屋进水”的证据完全无法成立。且“房屋进水”的证据均产生于上诉人提出解除合同之后，上诉人先履行抗辩权不成立。被上诉人正常使用租赁物，其未能举证证明进水造成的实际损失。一审法院将租金减至40%显然不符合正常的生活经验，缺乏公平性。本案超期审理，程序违法。 ***司辩称，不同意上诉人的上诉请求。被上诉人从2014年9月搬入厂区，当年就发生积水。上诉人提交的证据证明厂房内多次进水；一审法官和鉴定人员到现场查看，厂房及厂房内墙角均有明显被水浸过的痕迹。2015年9月15日，上诉人曾赔偿被上诉人人民币(以下币种均为人民币)5万元。之后，又发生厂区积水。被上诉人也曾发函给上诉人要求解决厂区进水问题，但直到被上诉人搬离仍未解决。被上诉人在2016年3月14日前一直正常支付租金。上诉人在不到一个月的时间内即发函催告被上诉人支付租金，并在5天后即发解除合同函，不合情理，也不符合双方约定和法律规定。上诉人解除合同是违约解除行为。上诉人无法继续使用房屋，故在庭审时同意解除合同。被上诉人在诉讼期间无法正常生产，处于半停产状态，因一直等待司法鉴定结果，无奈等到2017年才搬离。上诉人在签合同时隐瞒了厂房的重大瑕疵，一审法院支持部分房屋使用费是合情合理的。 瀚连公司向一审法院起诉请求：一、确认瀚连公司、***司签订的《厂房租赁合同》于2016年4月16日解除；二、***司立即迁出清场，交还厂房；三、***司支付自2016年3月16日至2016年4月15日的租金176,494元及自2016年4月16日至实际搬离之日的房屋使用费(按每天5,694元的标准计算)；四、***司支付逾期付款违约金(按日租金的十分之一为标准，自2016年3月16日起计算至租金和房屋使用***之日)；五、***司支付律师费1万元。 ***司向一审法院提起反诉请求：一、瀚连公司支付因提前解除合同产生的补偿费(违约金)512,400元；二、瀚连公司退还保证金17万元；三、瀚连公司赔偿因厂房积水导致停产停业产生的租金损失170,790元；四、瀚连公司赔偿因厂房积水导致停产停业人员工资损失777,870元；五、瀚连公司赔偿装修损失1,285,800元；六、瀚连公司赔偿因厂房积水导致停产停业而支付给客户的赔偿款5,621,640.25元；七、瀚连公司赔偿搬迁损失1,274,330元；八、瀚连公司赔偿因搬迁造成的停产停业销售损失50万元(暂估)；九、瀚连公司赔偿***司另行租赁厂房的租金损失72万元。 一审法院认定事实：瀚连公司系位于上海市嘉定区华亭镇武双路XXX弄XXX号厂房的产权人。 2014年8月5日，瀚连公司与***司的前身上海华益高低压开关有限公司签订一份《厂房租赁合同》，约定******连公司承租部分厂房(含2、3、4、5号厂房及办公楼、***，以下简称“系争房屋”)。租赁期限为10年，自2014年9月15日至2024年8月31日。每月租金为170,800元，每2年租金递增5%。正式起租日期为2014年9月15日，但厂房须在8月15日前交付。租金每三个月支付一次，支付时间为提前10天支付，逾期支付的，每逾期一日，应按日租金的10%支付赔偿金。签约时，***司应**连公司支付保证金17万元，合约期满付清租金及一切相关费用后，瀚连公司无息退还。在合同期内，瀚连公司应确保***司正常使用租赁厂房，在无***司人为损坏的前提下，发生房屋结构损坏、漏水等，瀚连公司必须及时进行维护及修缮，否则由此造成的损失**连公司承担。任何一方违约或不完全履行合同义务，应向对方赔偿由此造成的直接经济损失，诉讼或仲裁的还应全额赔偿律师费用。在租赁期内，瀚连公司提前解除合同的，需向***司支付三个月的租金作为补偿。合同另对其他事项作了约定。 2014年8月6日，******连公司支付了保证金17万元。 2015年9月15日，***司出具一张收条，载明收到瀚连公司友情补偿款5万元(由于工厂地势较低，暴雨导致厂房淹水，出于双方长期合作考虑，瀚连公司愿意补偿***司部分损失，至此，双方不再计较淹水损失事宜)。 2016年3月5日，******连公司发出一份《关于2015年武双路XXX弄XXX号厂区多次严重积水的整改通知》，告知瀚连公司2015年厂区多次出现排水不畅问题，导致整个厂区严重积水，给公司造成了严重损失，瀚连公司必须解决厂区排水问题，否则***司将暂停支付租金直至排水问题解决为止。另外，因积水造成的停产、设备损毁、原材料损毁等一切经济损失及后果**连公司承担。瀚连公司于2016年3月12日签收该通知。 2016年4月11日，瀚连公司向***司发送一份函告，要求***司于2016年4月15日前付清2016年3月15日至2016年5月14日的租金512,400元及赔偿金23,589.04元。2016年4月16日，瀚连公司再次向***司发送一份函告，告知***司解除双方签订的《厂房租赁合同》，并要求***司于2016年4月25日前搬离租赁物，付清租金、占用费及赔偿金等。 ***司正常支付租金至2016年3月14日。2017年1月21日，***司搬离系争房屋。双方至今就厂区积水问题未能协商一致，瀚连公司遂涉讼。 ***司向一审法院申请，要求对系争房屋装修及搬迁损失进行评估。后鉴定单位上海市建设工程监理咨询有限公司出具一份《工程造价鉴定意见书》，结论为：一、装修损失评估。1、按***司确认的现场勘验记录为基础的鉴定造价为：517,139元；2、按瀚连公司确认的现场勘验记录为基础的鉴定造价为：398,849元。二、工厂搬迁鉴定造价：1、工厂搬迁鉴定造价为：619,259.30元；2、由于当事人对所鉴定事项存在分歧及所提供的部分鉴定材料未经当事人双方确认一致，本工厂搬迁鉴定造价均有一定前置条件。 瀚连公司对鉴定结论的意见为：一、关于装修部分的单价及工程量。1、前期装修中第一项复合地板单价过高，认定为115.73元，瀚连公司认为单价不超过60元；2、雨棚搭建费用中，使用的轻钢结构实际为圆形钢管，评估的重量为5.56吨过高，实际重量不超过2吨；评估的单价7,301元过高，实际单价不超过3,000元；且该雨棚被认定为违章搭建，其搭建未经瀚连公司许可，现经当地执法部门认定，已于2017年3月22日被拆除，故其无论价值如何均不应列入本案审理范围；3、车间地坪加高费用中，C30地坪单价434.01元过高，应按装修时即2014年的市场价认定，应为340元；4、设备安装费中仅一台数控冲床会产生分拆搬迁问题，其他设备均是整体搬迁，不应产生设备安装费。安装的工日约2人1天，且事实上***司并未将上述设备分拆运送，而是整体运送，故并未产生拆装费用；5、其他装修鉴定价格均以全新的装修计算价值，应予以折旧。二、关于搬迁部分的装修及工程量。1、搬迁费中的搬迁时间为15天，实际搬迁时间为2天，无法认可；2、搬迁费中的搬迁租金按现有合同日租金计算无法认可；3、搬迁费中的工人工资损失，工人人数、工资基数无法认可，需***司提供相关证据予以证明；4、搬迁费中的搬迁地点与事实不符，瀚连公司确认实际搬迁地为本市罗宁路XXX号，搬迁费用应予以调整；5、***司在一审法院庭审中确认一、二楼的装修隔断是瀚连公司制作的，该费用应予以扣除；***司就地板装修本身用的是旧地板，后来也被***司拆走了，故该金额2,529元不应计入损失金额中；6、其他未经质证或虽经质证但认定存疑的内容，均以庭审为准，本质证意见均是对工程量和计算方式的质证，不视为对鉴定合理性、鉴定结果是否应纳入赔偿范围的质证意见。 ***司对鉴定结论的意见为：一、关于装修损失评估。对于前期装修费用的认定，双方就装修及设备的新旧问题产生争议，造成鉴定造价的差距。而双方在《厂房租赁合同》**连公司的义务范围仅涉及用电、用水、房屋维修等法定义务，并未就装修、设备等的交付使用进行约定和确认，并且在该合同中双方大篇幅约定与装修相关的条款，瀚连公司也同意***司进行装修、添附等行为，可见系争房屋的装修及设备等均是由***司在使用房屋后的新装修和新设备；对于厂区布线费用的认定，鉴定造价仅为38,000元，而***司申请的评估价格为207,000元，对于如此巨大的差异，鉴定意见书并未说明原因，难以令人信服。二、关于工厂搬迁费评估。对于搬迁费用(含机器安装费)，鉴定单位的计算方式未就具体设备具体考虑，搬迁涉及的设备的运输方式并非简单的堆放，精密仪器等需要足够的运输空间及特殊的运输环境，鉴定单位简单地以运输车辆的载货能力计算搬迁费用过于理想化。对于运输费用第四部分，鉴定单位以无法判断“车间生产箱及货物”的具体范围和数量为由，未对该费用进行评估，所得出的搬迁费用必然是不完整的。 一审法院认为，瀚连公司、***司签订的《厂房租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。本诉部分：1、在2016年7月25日的庭审中，双方一致同意解除合同，故法院确认双方签订的《厂房租赁合同》于2016年7月25日解除；2、现***司已于2017年1月21日搬离系争房屋，故瀚连公司要求***司搬离并交还房屋的诉讼请求，法院不予支持。3、根据查明的事实，系争房屋所在厂区在***司租赁期间确实存在被雨水浸淹的情况，给***司使用租赁物产生一定的影响，法院根据本案的实际情况，酌定***司按合同约定租金标准的40%支付自2016年3月15日至2017年1月21日的租金和使用费，经核算，金额为715,993元；4、根据法律规定，瀚连公司应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，但根据查明的事实，瀚连公司在***司租赁期间未能解决厂区被雨水浸淹的问题，存在违约行为，故瀚连公司要求***司支付逾期付款违约金的诉讼请求，法院不予支持；5、瀚连公司要求***司支付律师费的诉讼请求，没有事实和法律依据，法院不予支持。反诉部分：1、因***司未按约支付租金的行为已构成违约，故***司要求瀚连公司支付提前解除合同违约金的诉讼请求，法院不予支持；2、现合同已解除，瀚连公司理应将保证金退还予***司，故***司要求瀚连公司退还保证金17万元的诉讼请求，法院予以支持；3、因***司现有证据不足以证明停产停业的事实，且法院在确定租金和使用费时已按约定租金的40%的标准计算，故***司要求瀚连公司支付因停产停业产生的租金损失的诉讼请求，法院不予支持；4、因***司现有证据不足以证明停产停业和人员工资发放的事实，故***司要求瀚连公司支付因停产停业产生的人员工资损失的诉讼请求，法院不予支持；5、关于装修损失，根据瀚连公司、***司在庭审中的相关陈述及装修合同，可以确认***司承租后对系争房屋进行装修的事实。现瀚连公司并未举证证明其向***司交付系争房屋时的装修情况，故法院依照鉴定报告关于***司确认的现场勘验记录为基础的鉴定造价作为装修损失的金额即517,139元，但应扣除***司擅自搭建的遮雨棚费用76,986元，剩余金额440,153元即为装修损失。经法院向鉴定单位询问，其表示装修损失是按全新的装修标准计算，并未进行折旧，但***司已使用系争房屋28个月，法院根据其租赁期限10年对该装修进行折旧，折旧率为23.33%，故折旧后的装修损失为337,451元。另外，瀚连公司、***司在合同履行过程中均具有违约行为，法院根据本案的实际情况酌定瀚连公司就装修损失承担60%的赔偿责任，故瀚连公司应向***司赔偿装修损失的金额为202,470.60元；6、关于搬迁损失，因瀚连公司、***司在合同履行过程中均具有违约行为，故***司主张的搬迁租金损失和搬迁人工工资损失不应予以计算，剩余鉴定报告中的搬迁费用220,331元法院认可作为搬迁金额。因瀚连公司、***司均具有违约行为，法院根据本案的实际情况酌定瀚连公司就搬迁费用承担60%的赔偿责任，故瀚连公司应向***司赔偿搬迁费用的金额为132,198.60元；7、关于客户损失问题，因***司现有证据不足以证明损失的实际发生，且***司在系争房屋被雨水浸淹过程中对损失有减损义务，故***司要求瀚连公司赔偿客户损失的诉讼请求，法院不予支持；8、关于销售损失问题，理由与结论同7；9、关于另行租赁厂房的租金损失问题，因瀚连公司、***司在合同履行过程中均存在违约行为，且***司另行租赁厂房系其支付的必要成本，应由其自行承担，故对***司要求瀚连公司赔偿该损失的诉讼请求，法院不予支持。 一审法院判决如下：一、确认***连电子有限公司与上海华一电气集团输配电有限公司于2014年8月5日签订的《厂房租赁合同》于2016年7月25日解除；二、上海华一电气集团输配电有限公司应于判决生效之日起十日内向***连电子有限公司支付自2016年3月15日至2017年1月21日的租金和使用费715,993元；三、***连电子有限公司的其余本诉请求，不予支持；四、***连电子有限公司应于判决生效之日起十日内上海华一电气集团输配电有限公司返还保证金17万元；五、***连电子有限公司应于判决生效之日起十日内向上海华一电气集团输配电有限公司支付装修损失202,470.60元；六、***连电子有限公司应于判决生效之日起十日内向上海华一电气集团输配电有限公司支付搬迁损失132,198.60元；七、上海华一电气集团输配电有限公司的其余反诉请求，不予支持。 二审期间，当事人未提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。 本院认为，承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理的期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。瀚连公司主张***司无正当理由拒付租金，其催告后***司仍拒绝支付，双方的租赁合同因瀚连公司行使法定解除权于2016年4月16日解除。***司则辩称瀚连公司一直未解决租赁厂区积水问题，其拒付租金系对瀚连公司违约行为行使抗辩权。根据双方于2015年9月15日达成的补偿协议可以看出，工厂地势较低，存在暴雨导致厂房进水的现象；***司提供的大量照片也证明厂房、厂区浸淹。租赁厂区大量进水影响***司生产是其暂时停止支付租金的重要原因，***司延迟一个月未支付租金尚未构成根本违约。瀚连公司应当在催告的前提下，给予***司合理支付期限，瀚连公司限定日期明显不合理，瀚连公司行使解除权不发生相应的法律效果。一审期间双方均同意解除租赁合同，法院确认2016年7月25日为解除日，并无不当。***连公司主张的房屋租金数额问题，一审法院确认自2016年3月15日起至2017年1月12日止，根据双方合同约定的租金标准，结合厂区积水给***司的生产带来的影响，以及***司同意解除合同但由于司法鉴定等客观原因仍占用厂房却无法正常实现生产目的的事实，酌情确定***司承担40%的房屋租金，尚属合理。对**连公司主张因***司延迟支付租金产生的违约金，一审法院认为***司暂时停止支付租金构成对瀚连公司一直未解决积水问题的违约行为的抗辩，因此免除***司承担违约责任的意见，本院予以认同。由于司法鉴定等原因，一审法院的审理时间较长，但非严重违反法定程序，故瀚连公司提出一审程序违法，要求发回重审的主张，本院不予采纳。 综上所述，瀚连公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币19,807元，由上诉人***连电子有限公司负担。 本判决为终审判决。 法官助理** 审　判　长　　王　珍 审　判　员　　成　皿 代理审判员　　*** 二〇一八年二月十四日 书　记　员　　*** 附：相关法律条文 附：相关的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……