酒泉市丝路神舟大酒店有限公司、中国电信股份有限公司酒泉分公司等租赁合同纠纷民事二审民事判决书

甘肃省酒泉市中级人民法院 民事判决书 （2023）甘09民终367号 上诉人（原审被告）：酒泉市丝路神舟大酒店有限公司，住所地甘肃省酒泉市肃州区解放路。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，男，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：***，甘肃旭朝律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：中国电信股份有限公司酒泉分公司，住所地甘肃省酒泉市肃州区解放路。 负责人：***，该分公司总经理。 委托诉讼代理人：***，甘肃神舟律师事务所律师。 原审被告：酒泉市金翼电子通讯设备有限公司，住所地甘肃省酒泉市肃州区解放路。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，酒泉阳关律师事务所律师。 上诉人酒泉市丝路神舟大酒店有限公司（以下简称神舟公司）因与被上诉人中国电信股份有限公司酒泉分公司（以下简称中国电信酒泉分公司）及原审被告酒泉市金翼电子通讯设备有限公司（以下简称金翼公司）租赁合同纠纷一案，不服甘肃省酒泉市肃州区人民法院（2022）甘0902民初3417号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年2月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 神舟公司上诉请求：1．依法撤销一审判决一、二、三、四项，予以改判；2．改判驳回中国电信酒泉分公司要求解除房屋租赁合同并腾退房屋的诉讼请求；3．改判支付租金的数额在一审判决的1176002.10元的基础上因3年疫情影响再减免9个月租金；4．请求公正认定电费金额；5．判令在计算租金时扣除神舟公司实际产生的费用506345元（370625元＋22620元×6）；6．请求减免疫情期间房租按5％每年递增部分。事实和理由：1．一审程序不当，剥夺神舟公司抗辩权。神舟公司作为租赁合同的次承租人承受本案全部诉讼后果，依法享有独立抗辩权。房屋租金原本由神舟公司支付，一审判决解除中国电信酒泉分公司与金翼公司之间的租赁合同并腾退房屋，剥夺了次承租人代承租人支付租金的权利，忽视了神舟公司的诉讼地位和诉讼权利。2．一审认定部分事实不清、证据不足、适用法律不当。（1）一审认定“中国电信酒泉分公司根据合同约定向金翼公司提供租赁房屋，金翼公司应按约足额支付租金，但金翼公司在租赁期内将房屋租金交至2020年5月14日后再未支付租金，已构成违约，中国电信酒泉分公司根据合同约定有权提前单方解除合同”有误。首先，租赁期间的租金实际交纳至2021年5月14日，并非一审认定的2020年5月14日。其次，未足额支付租金的根本原因是连续3年疫情严重影响经营造成神舟公司收入锐减、入不敷出。疫情属于不可抗力，不应认定为违约。再次，合同第五条第七款约定，因不可抗力原因造成合同无法履行双方互不承担责任。2020年初全国爆发疫情，租金交纳至2021年5月14日是神舟公司在严重亏损的情况下倾力所为，期望来年能有所收益，但又连遭疫情，此种履行困难神舟公司无法掌控，面对疫情双方理应共担风险，但一审认定由神舟公司承担全部责任有违公平原则。综上，一审认定神舟公司违约并赋予中国电信酒泉分公司单方解除合同权利不当。（2）一审认定“关于解除时间，因中国电信酒泉分公司起诉后，于2022年5月16日向金翼公司送达起诉状副本等材料，故本案房屋租赁合同的解除时间为2022年5月16日”不当。首先，神舟公司收到一审判决的时间为2022年12月6日，一审认定解除合同的时间为2022年5月16日，意味着案件尚未审理时合同已经解除。其次，依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条第一款“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”的规定，一审判决解除租赁合同于法相悖。再次，神舟公司装饰装修投入近千万元，经营期间遭遇百年不遇大疫3年，而中国电信酒泉分公司不但没有减免反而每年递增租金，一审判决解除合同导致神舟公司巨额投资付诸东流，该判项不符合法律和政策规定。（3）神舟公司要求在一审认定租金1176002.10元的基础上因连续3年疫情造成经营困难再减免9个月租金于法有据，应予支持。首先，2022年6月9日酒泉市人民政府印发《酒泉市贯彻落实稳住经济一揽子政策措施行动方案》，明确阶段性减免市场主体房屋租金。从公平原则出发，出租人金翼公司作为国有企业理应与神舟公司共担风险就租金予以减免。其次，依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第一款“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。”的规定，神舟公司请求减免租金应予支持。（4）一审认定电费823450.53元不当。首先，前次诉讼中神舟公司支付2021年5月14日前房租763373元、2021年3月前电费247713.26元，以及诉讼费10503元、律师费25000元，以上合计1046589.25元。中国电信酒泉分公司的诉讼请求为支付截止2021年3月欠缴电费247713.26元。诉讼过程中神舟公司提出协商，中国电信酒泉分公司提出交清全部欠费的前提下同意协商并起草支付清单。清单明确电费期间为2018年7月至2021年3月。神舟公司已交清中国电信酒泉分公司诉请的全部费用，包括2021年3月之前的电费。同时，中国电信酒泉分公司于2021年5月起诉，不可能仅主张2018年7月之前的电费。其次，一审认定的电费数额没有依据。按照一审判决，神舟公司自2017年3月签订房屋租赁合同至2018年7月仅1年多时间就产生电费247713.26元。2021年7月刚支付完毕，如今又产生823450.53元电费，神舟公司的经营范围是酒店住宿与餐饮，近年因疫情原因生意惨淡，如果电费数额如此巨大，考虑其他经营成本企业将无法生存。再次，中国电信酒泉分公司从未告知神舟公司电费金额，每月电费也没有进行过核对，电表数据和电费票据到底是中国电信酒泉分公司产生的电费还是酒店产生的电费无法确定。且神舟公司承租的房屋有单独的变压器和电表，每月数据与中国电信酒泉分公司主张的金额严重不符，一审仅凭票面金额进行认定有误。（5）一审计算租金时未扣减神舟公司要求扣减的费用不当。一是中国电信酒泉分公司未按合同约定给够装修期应扣减租金370625元。二是房屋西侧消防通道由中国电信酒泉分公司另行出租给工商银行，为保证安全通道畅通，神舟公司每年向工商银行支付租金22620元，该部分费用应予扣减。三是中国电信酒泉分公司未兑现合同附加义务，包括承诺地下室、楼顶广告、停车场由神舟公司使用但至今未兑现造成损失。（6）一审计算租金时每年递增5％不当。神舟公司没有恶意拖欠租金的行为，目前仅是疫情原因履行困难。神舟公司愿意继续履行合同，但因疫情原因造成履行困难，请求变更、减免合同约定的年递增5％租金，在疫情期间不再按5％递增。实际情况是2019年爆发疫情后，对神舟公司造成致命打击，神舟公司负重经营，周边同时期、同地段房屋均出现退租，大面积、大幅度降租，中国电信酒泉分公司不仅没有降租反而每年按5％递增，神舟公司无法承受经多次协商无果，继续履行原合同显失公平。3．一审适用法律错误。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款系协商解除合同的规定，与本案无关。一审适用《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条第一款正确，但判决解除租赁合同不当。 中国电信酒泉分公司辩称，1．神舟公司认为一审剥夺其作为次承租人解除合同抗辩权的上诉理由与案件事实和法律规定不符，不能成立。首先，租赁合同发生违约解除事由的时间为2021年至2022年5月，故本案应适用民法典及修正后的司法解释，次承租人已不享有对出租人解除合同的抗辩权。次承租人想要阻却承租人因拖欠租金导致合同解除的法律后果，只能依据民法典第七百一十九条的规定代承租人支付欠付租金及违约金，即以实际代为履行的方式使得出租人解除合同的情形不复存在。因此，神舟公司主张其享有解除合同抗辩权没有法律依据。其次，中国电信酒泉分公司提起本案诉讼时，为合理给予神舟公司代为履行合同义务的权利，将神舟公司一并列为当事人提起诉讼，案件审理过程中一审已释明神舟公司有权代金翼公司支付合同租金及相关费用，并组织三方进行调解。此时，如果神舟公司不愿租赁合同被解除，完全可以代金翼公司履行全部合同义务，对于其认为超过次承租人应付金额的部分，也有权依照民法典第七百一十九条第二款的规定向承租人金翼公司追偿。但神舟公司作为次承租人，却反客为主要求改变中国电信酒泉分公司与金翼公司之间经过招投标确定的租赁合同内容，并提出诸多明显不合法、不合理的要求，直到判决作出之日仍拒绝履行代付义务。因此，一审判决解除合同不存在损害神舟公司抗辩权的事实。2．神舟公司不是租赁合同的一方当事人，其作为次承租人无权对一审判决确定承租人应付租金、电费及未及时腾退房屋产生的占有使用费等项目提出上诉。现金翼公司未提出上诉，已明确同意解除租赁合同并支付租金及相关费用，对于神舟公司超越其诉讼权利范围提出的上诉请求，二审应不予审查并判决驳回。 金翼公司述称，1．对神舟公司的上诉请求，请求二审查明事实后予以判决。2．神舟公司是次承租人，系房屋的实际使用人，应支付租金和电费。 中国电信酒泉分公司向一审法院起诉请求：1．判令解除中国电信酒泉分公司与金翼公司2017年3月1日签订的房屋租赁合同并向中国电信酒泉分公司腾退返还房屋；2．判令金翼公司向中国电信酒泉分公司支付2022年5月14日前的房屋租金1568002.8元，并按每日4295.89元（2022年度年租金／365天）的标准承担房屋租金至房屋实际腾退返还之日止；3．判令金翼公司向中国电信酒泉分公司支付截止2022年5月14日前的逾期付款违约金458641.17元，并按照每日1306.67元（2022年度月租金×1％）的标准承担逾期付款违约金至上述房屋租金全部付清之日止；4．判令金翼公司向中国电信酒泉分公司支付自2018年7月起至2022年2月底产生的电费823450.53元（2018年7月以前的电费247713.27元已于2021年7月交清）；5．判令神舟公司于房屋租赁合同解除之日起30日内与金翼公司共同向中国电信酒泉分公司腾退返还位于酒泉市肃州区解放路2号电信大楼西侧一至六层房屋，逾期腾退返还则按照每日4295.89元（2022年度年租金／365天）的标准共同承担房屋占有使用费至房屋实际腾退返还之日止；6．判令本案诉讼费用全部由金翼公司与神舟公司承担。诉讼过程中，中国电信酒泉分公司变更第3项诉讼请求为：判令金翼公司向中国电信酒泉分公司支付截止2022年5月14日前的逾期付款违约金1175864.13元，并按照每日4295.89元（2022年度年租金／365天）标准承担房屋租金至房屋实际腾退返还之日止。 一审法院认定事实：2016年11月1日，金翼公司与酒泉市拍卖行有限责任公司签订竞买承诺书，承诺同意交纳本场拍卖会规定的竞买保证金500000元；委托人、拍卖人对本场拍卖的租赁权和租赁房产的现状和存在的瑕疵已全部告知；如竞得该标的，现场签订拍卖成交确认书，承认并接受该标的和租赁房产的一切现状和存在的瑕疵，绝不反悔；竞得标的后，保证在3日内交清第一年度租金，与委托人中国电信酒泉分公司签署租赁合同，否则愿意按照拍卖法第三十九条的规定承担违约责任……同日，双方又签订拍卖成交确认书，约定拍卖标的为酒泉市肃州区解放路2号中国电信股份有限公司酒泉分公司西侧业务附属用房租赁权，成交价款为1290000元。2017年3月1日，中国电信酒泉分公司（甲方、出租人）与金翼公司（乙方、承租人）签订租赁合同一份，约定：根据公开拍卖招标，甲方同意将坐落于酒泉市肃州区解放路2号电信通信楼西翼部位的房屋出租给乙方作宾馆、酒店或办公用途使用，实用面积为3833.94㎡，其中一层246.49㎡，二至六层3587.45㎡；租赁期8年，自2017年1月1日起至2025年5月14日，鉴于甲方主楼暖气和消防设施原因，乙方装修难度较大，经协商，甲方给予乙方2016年11月15日至2017年5月14日六个月的免费装修改造宽限期；租金按年计算，为1290000元／年，租赁期内的物业管理费、水费、电费、暖气费等因使用房屋而产生的一切费用由乙方自行缴付，不纳入租金中；租金按季度结算，由乙方在每季度第一个月的28日前以支票／转账的方式一次性足额缴付下一结算周期的租金给甲方，下一个计算周期的租金按前一个计算周期租金＋前一个计算周期租金×5％增长率确定，乙方一次性足额预先支付1年及以上结算周期租金，甲方给予1％的优惠；乙方应在起租日起（协议签订5日内）一次性向甲方支付1个季度或1年的首期租金；如乙方未在约定时间内缴纳租金，甲方有权无偿收回房屋，有权处分房屋内乙方投资的设施乙方无权追偿，由此造成的装修、停业等任何损失由乙方自行全部承担；租赁期限届满或合同解除后，乙方负责自行拆除上述添附物，但不得破坏房屋主体结构，乙方未拆除部分甲方不给予任何补偿，乙方不自行拆除而由甲方拆除所支出的合理费用，甲方有权从履约保证金中直接扣除，不足部分乙方应予赔偿；非经甲方同意，乙方不得将房屋转租、分租或以其他任何形式提供给第三方使用，否则自前述行为发生之日起本合同自行解除，甲方有权随时收回房屋并要求乙方搬迁物品与设备，由此造成的费用和损失由乙方承担；除本合同另有约定外，任何一方未履行或未完全履行本合同的条款或违反法律、法规，导致不能实现合同目的的，另一方有权提前解除本合同，造成的损失由责任方承担；逾期交付租金的，每逾期一日，乙方需按当月租金的1％向甲方支付违约金，如逾期30日仍不交付的，甲方有权解除本合同并无偿收回房屋，乙方仍需支付违约金并赔偿甲方合同金额损失；租赁期内，如乙方逾期支付物业管理费、水费、电费等因使用房屋而产生的费用，乙方应自行解决并承担由此产生的全部责任，如因此导致甲方损失的，乙方应赔偿甲方的一切损失；乙方需建立单独的消防系统并自行承担责任，甲方给予配合和协调；甲方依据合同约定解除合同、收回房屋的，乙方应当根据甲方要求搬迁完毕并交回房屋，否则，甲方有权要求乙方限期搬出并补交占用期内的租金，并有权按照占用期内租金总额的10％收取违约金……合同双方另对其他权利义务进行了约定。 神舟公司于2019年9月29日成立，法定代表人为***，经营范围为住宿服务、餐饮服务、自制饮品制售；会务服务、展览展示服务；洗涤服务；旅游信息咨询服务；停车场服务；工艺礼品（除象牙及其制品）、烟、酒、预包装食品、散装食品的零售。案涉租赁房屋实际由神舟公司使用，用于酒店经营。2021年4月8日，中国电信酒泉分公司以金翼公司未按约支付房屋租金为由，诉至一审法院，要求解除双方签订的房屋租赁合同，支付截止2021年5月14日前的房租及违约金，并支付截止2021年3月欠缴的房屋电费合计247713.256元（单设电表读数337748度、酒泉市一般工商业用电单价0.734元／度），一审法院于2021年5月17日立案，案件审理过程中，金翼公司将中国电信酒泉分公司所诉的房屋租金、电费、律师代理费、诉讼费全部支付完毕，2021年6月10日，中国电信酒泉分公司申请撤诉，一审法院作出（2021）甘0902民初2883号民事裁定书，并向双方送达。现中国电信酒泉分公司以金翼公司欠付2021年5月15日至2022年5月14日租金，2018年7月至2022年2月底电费为由将诉至法院。 中国电信酒泉分公司用电户号为25103857,2018年7月进行了增容改造，合同容量为1500KVA，运行专用变压器为2台，两个变压器单独计量，1000KVA为中国电信酒泉分公司生产办公用电，执行大工业电价，1-10千伏平执行单价0.43915元／度，1-10千伏峰执行单价0.65825元／度，1-10千伏谷执行单价0.21995元／度，500KVA为西楼中国电信酒泉分公司对外出租房屋的用电，执行一般工商业电价，1-10千伏平执行单价0.65795元／度，1-10千伏峰执行单价0.98695元／度，1-10千伏谷执行单价0.32895元／度，电费以执行电价结算后由中国电信酒泉分公司每月在电费发行后进行支付。2018年7月一般工商业电费为4720.77元、8月电费为15881.79元、9月电费为20403.75元、10月电费为18279.84元、11月电费为27793.08元、12月电费为32234.98元；2019年1月电费为35622.13元、2月电费为33614.74元、3月电费为21106.41元、4月电费为18151.53元、5月电费为16873.57元、6月电费为14643.03元、7月电费为14096.83元、8月电费为13766.13元、9月电费为15530元、10月电费为14772.35元、11月电费为19726.17元、12月电费为23068.72元；2020年1月电费为22295.65元、2月电费为19895.9元、3月电费为7240.46元、4月电费为12372.58元、5月电费为13365.05元、6月电费为12449.69元、7月电费为13594.75元、8月电费为16335.62元、9月电费为12801.09元、10月电费为13001.64元、11月电费为19211.85元、12月电费为19376.43元；2021年1月电费为47909.79元、2月电费为14443.2元、3月电费为16733.31元、4月电费为17650.34元、5月电费为13461.04元、6月电费为12682.85元、7月电费为17211.58元、8月电费为14612.95元、9月电费为13335.89元、10月电费为23125.28元、11月电费为18260.59元、12月电费为26260.72元；2022年1月电费为24702.24元、2月电费为22418.11元。金翼公司自租赁房屋开始至2021年4月8日中国电信酒泉分公司第一次起诉未交付过电费，2021年7月向中国电信酒泉分公司支付电费247713.27元。 一审法院认为，金翼公司通过竞拍取得中国电信酒泉分公司位于酒泉市肃州区解放路2号西侧业务附属用房的租赁权，后与中国电信酒泉分公司签订房屋租赁合同，该租赁合同反映了双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照执行。中国电信酒泉分公司根据合同约定向金翼公司提供租赁房屋，金翼公司应按约足额支付租金，但金翼公司在租赁期间将房屋租金交至2020年5月14日后再未按约支付租金，已构成违约，中国电信酒泉分公司根据合同约定有权提前单方解除合同。关于解除时间，因中国电信酒泉分公司诉至一审法院后，法院于2022年5月16日向金翼公司送达了起诉状副本等材料，故本案房屋租赁合同解除的时间为2022年5月16日，自2021年5月15日截至合同解除之日的应付租金为1576522.58元。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第一款规定“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。”本案中，金翼公司承租的案涉房屋实际由神舟公司经营酒店餐饮业，根据前述司法解释规定及当地疫情情况可以适当减免。关于租金减免标准，双方签订的租赁合同约定2021年5月15日至2022年5月14日租金为1568002.8元，折合月租金为130666.9元，酌情减免3个月租金392000.7元。结算后，金翼公司尚需支付租金1176002.1元。对于中国电信酒泉分公司主张的案涉房屋的占有使用费。根据法律规定，租赁合同解除后，承租人仍实际占用承租房屋的，应当支付占有使用费。案涉合同已于2022年5月16日解除，金翼公司应从2022年5月17日起至实际腾退日止按4295.89元／天（1568002.8元÷365天）支付占有使用费。因案涉租赁房屋实际由神舟公司使用，故对中国电信酒泉分公司主张的要求金翼公司与神舟公司共同腾退房屋的诉讼请求，予以支持。对于中国电信酒泉分公司主张的违约金。根据查明的事实，案涉房屋截至2020年5月14的租金均已主动支付，2021年，中国电信酒泉分公司以金翼公司未支付2020年5月15日至2021年5月14日的租金为由诉至法院，在庭审时，金翼公司及神舟公司即提出疫情对酒店经营的影响，实际疫情在2020年初即已发生。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条第一款“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”的规定及因疫情防控措施对神舟公司经营的实际影响，对中国电信酒泉分公司主张的要求金翼公司承担违约金的诉讼请求，不予支持。对于中国电信酒泉分公司主张的自2018年7月起至2022年2月底产生的电费823450.53元的诉讼请求。金翼公司辩称，中国电信酒泉分公司在2021年4月8日向法院提交的诉状中其中一项诉讼请求为支付截止2021年3月欠缴的房屋电费合计247713.256元（单设电表读数337748度、酒泉市一般工商业用电单价0.734元／度），在双方协商过程中也已支付了该部分电费，现中国电信酒泉分公司又主张自2018年7月起至2022年2月底的电费823450.53元，与事实不符。根据查明的事实，金翼公司承租的房屋有单独的变压器，为500KVA，执行大工业电价，分1-10千伏平单价0.65795元／度，1-10千伏峰单价0.98695元／度，1-10千伏谷单价0.32895元／度，电费在执行电价结算后由中国电信酒泉分公司每月在电费发生后进行支付。金翼公司自租赁房屋开始至2021年7月共向中国电信酒泉分公司支付电费247713.27元，而根据国网酒泉市肃州区供电公司提供的电费清单，案涉租赁房屋由神舟公司经营期间产生的平均每月的电费为18751元，经核算，金翼公司在2021年7月支付的247713.27元并非截至2021年3月前的电费，中国电信酒泉分公司在庭审时也对此作出了合理解释，故对金翼公司的辩解理由不予采信。对中国电信酒泉分公司主张的要求金翼公司支付自2018年7月至2022年2月底的电费823450.53元的诉讼请求，予以支持。综上，中国电信酒泉分公司的部分诉讼请求，符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百一十四条、第五百六十二条第二款、第五百七十九条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条第一款、第六条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决：一、中国电信股份有限公司酒泉分公司与酒泉市金翼电子通讯设备有限公司2017年3月1日签订的房屋租赁合同于2022年5月16日解除；二、酒泉市金翼电子通讯设备有限公司、酒泉市丝路神舟大酒店有限公司于判决生效之日起三十日内腾退占用中国电信股份有限公司酒泉分公司的位于酒泉市肃州区解放路2号电信大楼西侧一至六层的房屋；三、酒泉市金翼电子通讯设备有限公司于判决生效之日起十五日内向中国电信股份有限公司酒泉分公司支付租金1176002.10元，并支付自2022年5月17日起至实际腾退日止按日租金4295.89元（1568002.8元÷365天）计算的占有使用费；四、酒泉市金翼电子通讯设备有限公司于判决生效之日起十五日内向中国电信股份有限公司酒泉分公司支付电费823450.53元；五、驳回中国电信股份有限公司酒泉分公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取17669元，由中国电信股份有限公司酒泉分公司负担6237元，酒泉市金翼电子通讯设备有限公司负担11432元。 本院二审期间，中国电信酒泉分公司、金翼公司未提交证据，神舟公司围绕上诉请求依法提交证据，本院组织当事人进行了举证质证。 神舟公司公司提交以下证据： 1．（2021）甘0902民初2883号民事裁定1份、支付清单1份金额1046589.25元、付款凭证8张金额1046589.25元、丝路神舟大酒店付电信公司款明细表1份、付款凭证28张，包括前述8张付款凭证共计付款36笔金额5489939.25元。证明目的：（1）截止2021年5月14日之前的房租已全部交清。（2）截止2021年3月之前的电费已全部交清。（3）因疫情原因拖欠房租引起诉讼，神舟公司筹款交清2021年5月之前的欠费，1046589.25元是根据中国电信酒泉分公司当庭出具的支付清单交纳，中国电信酒泉分公司收款后撤诉，证明神舟公司有解决问题的意愿及期望双方友好合作的本意。疫情延续并再度爆发造成新的欠费实难预料。中国电信酒泉分公司的质证意见如下：（1）认可证明目的（1），不认可证明目的（2），实际产生电费近120万元，前期缴费不能证明现在神舟公司能正常履行合同。（2）丝路神舟大酒店付电信公司款明细表系神舟公司单方制作，应以中国电信酒泉分公司提交的付款凭证为准。金翼公司的质证意见如下：对证明目的（1）无异议，对证明目的（2）因使用人是神舟公司，金翼公司没有参与，对电费情况不清楚，该证据也与金翼公司无关。经审查，本院对（2021）甘0902民初2883号民事裁定书的真实性予以认定，对其他证据及证据明目的结合全案证据进行认定。 2．协议书1份。证明目的：房屋西侧消防通道由中国电信酒泉分公司另行出租给工商银行，神舟公司为保证酒店安全通道畅通又从工商银行租赁，每年产生租赁费22620元，费用应由中国电信酒泉分公司承担。中国电信酒泉分公司的质证意见如下：对真实性不发表意见，与本案不具备关联性，系神舟公司的经营行为，其要求中国电信酒泉分公司承担该费用没有法律依据。金翼公司的质证意见如下：真实性无法核实，具体情况金翼公司不知情。经审查，该证据涉及案外人，对真实性及证明目的本院结合全案证据进行认定。 3．丝路神舟大酒店保安维修检查表2份。证明目的：一审认定的电费与神舟公司自行查抄的数额不符，截止2021年3月前的电费已交清。中国电信酒泉分公司的质证意见如下：系神舟公司单方制作，且在一审时未提交，不予认可，该数据与电力部门反馈的数据不符。金翼公司的质证意见如下：金翼公司不清楚具体情况，电费应当以神舟公司的数据为准。经审查，对该证据的真实性及证明目的，本院结合本案其他证据进行认定。 4．文件5份。证明目的：疫情属于不可抗力，造成神舟公司经营困难，请求依法减免租金。中国电信酒泉分公司的质证意见如下：文件时间是2022年，其中涉及停产停业主要集中在2022年9月，2021-2022年的租金已进行减免，在此种情况下神舟公司和金翼公司没有任何一期租金按期交纳，已构成根本违约，对证明目的不予认可。金翼公司的质证意见如下：对真实性无异议，因疫情原因确实造成酒店经营困难。经审查，本院对以上证据的真实性予以认定，对证明目的结合全案证据分析认定。 本院审理查明：中国电信酒泉分公司西楼共计7层，1层部分房屋由工商银行酒泉分行使用，1层部分房屋及2-6层由神舟公司使用，7层由中国电信酒泉分公司使用。经神舟公司与工商银行酒泉分行协商，工商银行酒泉分行将承租中国电信酒泉分公司1楼房屋西墙东移数米，留出位置作为酒店消防通道使用，由神舟公司于2018年9月1日起每年向工商银行酒泉分行支付租赁费、暖气费22620元。经现场勘查，留出位置形成独立房屋，房屋南门通往酒店内部1楼，北门临街，神舟公司陈述目前由酒店经营百货店，之前作为停车场早餐摊位的通道。工商银行酒泉分行（解放路支行）承租房屋架设单独电表，由工商银行酒泉分行向中国电信酒泉分公司支付电费。对500KVA变压器的供电范围，本院向国网甘肃省电力公司酒泉市肃州区供电公司核实，要求对2022年3月17日《关于中国电信股份有限公司酒泉分公司用电情况的说明》中“500KVA为西楼中国电信酒泉分公司对外出租给酒泉金翼电子通讯设备有限公司用电”的内容予以说明，截止二审判决作出之日该公司未回复书面意见。针对电费，二审中中国电信酒泉分公司陈述：“（前案中主张的电度数337748度）是根据工商银行的电表度数以酒店的占用面积和层数估算的度数，改造之前（2018年7月）的用电统计不出来，只能根据工商银行的电表统计酒店的度数；500KVA变压器是电力部门安装的，如果需要明确500KVA变压器的情况，需要电力部门现场看。”神舟公司陈述：“1．酒店用电最多每月10000元。”对合同应否解除的问题，金翼公司陈述：“金翼公司不想解除合同，没有交租金的原因是疫情和亏损，合同约定的租金基数太高，每年递增5％，加之疫情影响，希望中国电信酒泉分公司根据周边情况把房租降到合理范围；酒店实际投资1000多万元，该交的房租认可，解除合同会造成没有收入无法支付房租，如果协商无法达成（协议）请依法判决。”神舟公司陈述：“同意金翼公司的意见，要求减免疫情期间的租金，3年疫情期间不再递增5％，疫情之后的租金根据周边情况降到合理范围，扣除不合理的收费，协商如果无法达成一致意见，可以继续履行合同。”中国电信酒泉分公司陈述：“必须把欠缴的租金交清。”对未付款项，金翼公司陈述：“合同是金翼公司签订的，但实际是酒店（神舟公司）使用，金翼公司没有收取任何费用，欠付款项应由神舟公司承担。”神舟公司陈述：“由神舟公司承担。”中国电信酒泉分公司陈述：“要求金翼公司支付租金和电费，如果神舟公司可以代为履行，中国电信酒泉分公司没有意见，但必须是实际履行。”二审查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及其司法解释的规定，第二审人民法院围绕当事人的上诉请求进行审理，本案争议焦点为：一、房屋租赁合同应否解除；二、租金如何认定。三、电费如何处理。 关于争议焦点一。2017年3月1日房屋租赁合同系中国电信酒泉分公司与金翼公司真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。租赁合同签订后，房屋实际由神舟公司装修后经营宾馆，对此中国电信酒泉分公司、金翼公司及神舟公司均陈述金翼公司与神舟公司之间系转租关系，故根据三方当事人认可的上述事实，认定房屋租赁关系中中国电信酒泉分公司为出租人，金翼公司为承租人，神舟公司为次承租人，现中国电信酒泉分公司以欠付租金等为由提起诉讼要求解除合同。经查，中国电信酒泉分公司与金翼公司签订的房屋租赁合同第2.3条约定：“租金按季度结算，由金翼公司在每季度第1个月的28日前一次性足额缴付下一结算周期的租金。”第5.3条约定：“逾期交付租金的，每逾期一日，金翼公司必须按当月租金的1％向中国电信酒泉分公司支付违约金。如果逾期30日仍不交付的，中国电信酒泉分公司有权解除本合同，无偿收回房屋。”因房屋租金实际支付至2021年5月14日，故若合同履行条件未发生重大变化则中国电信酒泉分公司依照前述约定享有合同解除权。诉讼过程中神舟公司以新冠疫情影响和租金、电费存在争议等为由，提出愿意承担欠付费用继续履行合同的意见，金翼公司以经营酒店投资巨大，以及新冠疫情影响和租金标准原因导致拖欠费用为由，提出“不想解除合同”的意见，中国电信酒泉分公司提出如果继续履行合同必须交清租金，对神舟公司“代为履行”拖欠费用没有意见，但前提是必须实际履行。经审查认为，次承租人神舟公司为经营宾馆投资巨大，受新冠疫情影响导致宾馆资金周转困难和营业收入减少，现承租人金翼公司和次承租人神舟公司均提出合同不宜解除的意见，且神舟公司在本案中同意承担未付租金等费用，故参照《中华人民共和国民法典》第七百一十九条“承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金”的规定，以及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条第一款“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”的规定，对中国电信酒泉分公司要求解除合同的诉讼请求不予支持，对未付租金和电费，根据房屋租赁合同约定的履行主体，以及神舟公司愿意承担责任的意见，认定由金翼公司和神舟公司共同承担给付责任。 关于争议焦点二。（一）新冠疫情影响的租金。1．按年度减免的租金。神舟公司认为应在一审判决的基础上再减免9个月租金，分别是2020年3个月、2021年3个月、2022年6个月。经查，因新冠疫情影响，中国电信酒泉分公司已减免2020年3个月租金，一审认定2021年未付租金时已减免3个月租金，对2022年租金（占有使用费），中国电信酒泉分公司陈述可以后续减免3个月。神舟公司认为在此基础上应再减免2022年3个月租金，依据是2022年6月9日酒泉市人民政府发布的《酒泉市贯彻落实稳住经济一揽子政策措施行动方案》第35条。经查，中国电信酒泉分公司不是行政事业单位，神舟公司的该上诉理由没有事实依据，不能成立。2．每年递增5％的租金。中国电信酒泉分公司因新冠疫情原因已免除2020年5月15日至2021年5月14日3个月租金，且该期间租金已实际履行完毕，应当认定是双方当事人在考虑新冠疫情因素及继续履行合同的情况协商一致的结果，神舟公司要求免除该期间按年递增5％租金的上诉理由不能成立，不应支持。此后两年因新冠疫情持续影响，宾馆经营条件未能好转，且国务院国资委办公厅及地方政府对受新冠疫情影响严重冲击的服务业小微企业和个体工商户均有相应减免租金政策，故依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第一款“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。”的规定，对新冠疫情期间后两年租金标准参照2020年5月15日至2021年5月14日租金标准计算，神舟公司要求免除新冠疫情期间后两年按年递增5％租金的上诉理由成立，予以支持。此外，前述关于免除递增5％租金的认定，系基于新冠疫情原因对租金的免除而非对合同条款的变更，2023年5月15日之后的租金标准由当事人按照合同约定执行。（二）神舟公司要求从租金中扣除的其他费用。1．装修免租期租金。神舟公司主张合同约定装修免租期6个月，从签订合同2017年3月1日开始计算，应扣除3个月装修免租期租金。经查，租赁权竞拍时间为2016年11月1日，春节时间为2017年1月28日，签订合同时间为2017年3月1日，金翼公司陈述交付钥匙时间在竞拍后春节前，对金翼公司何时向神舟公司移交房屋以及移交后是否给足免租期的问题，系金翼公司与神舟公司之间的内部事务，与中国电信酒泉分公司无关，神舟公司的该上诉理由不能成立。2．向工商银行酒泉分行支付的租金等费用。神舟公司提交的与工商银行酒泉分行签订的协议书载明：“神舟公司占用工商银行酒泉分行解放路支行西侧部分租用房作为肃州区丝路神舟大酒店安全通道，面积26平方米，其改造费用全部由神舟公司承担。”二审中中国电信酒泉分公司认可神舟公司从工商银行酒泉分行租赁房屋（场地）的事实，但提出其交付金翼公司的房屋符合消防要求，是神舟公司自行租赁，且没有用于消防应急疏散，不同意扣减相应费用。经查，根据2016年11月1日拍卖成交确认书，金翼公司已知悉房屋现状和存在的瑕疵，因房屋租赁合同明确约定出租房屋用途为宾馆、酒店或者办公用途使用，且神舟公司实际使用该通道（房屋）从事经营活动，故对神舟公司要求从租金中扣除相应费用的上诉理由不予支持。3．地下室、楼顶广告、停车场未交付使用造成的损失。神舟公司主张中国电信酒泉分公司承诺地下室、楼顶广告、停车场免费交付使用作为租金过高的补偿，金翼公司称中国电信酒泉分公司同意以上3项“可以附加合同，但因人员变动和调整最终没有定下来。”因神舟公司对自己的主张没有提交证据证明，且中国电信酒泉分公司不认可神舟公司和金翼公司的主张，故结合金翼公司的上述陈述分析，神舟公司的该上诉理由没有事实依据，不能成立。综上，对应付租金数额认定如下：1.2021年5月15日至2022年5月14日租金。参照2020年5月15日至2021年5月14日租金标准计算为1120002.19元（1493336.25元÷12个月×9个月）。2.2022年5月15日至2023年5月14日租金。参照2020年5月15日至2021年5月14日租金标准计算为1120002.19元（1493336.25元÷12个月×9个月）。以上1、2项合2240004.38元（1120002.19元×2）。 关于争议焦点三。2021年5月17日中国电信酒泉分公司起诉要求金翼公司支付截止2021年3月电费247713.26元（单设电表读数337748度、酒泉市一般工商业用电单价0.734元／度），本次诉讼中国电信酒泉分公司要求金翼公司支付2018年7月至2022年2月电费823450.53元。根据中国电信酒泉分公司的诉讼请求，其在两案中主张的电费期间存在重合部分，即2018年7月至2021年3月。本案中中国电信酒泉分公司提交国网甘肃省电力公司酒泉市肃州区供电公司2022年3月17日情况说明1份，载明：“500KVA为西楼中国电信股份有限公司酒泉分公司对外出租给酒泉金翼电子通讯设备有限公司用电，执行一般工商业电价。”经查，中国电信酒泉分公司西楼包括本案出租房屋、工商银行酒泉分行业务用房及中国电信酒泉分公司业务用房，其中工商银行酒泉分行单独架设电表并直接向中国电信酒泉分公司支付电费。故在情况说明未明确500KVA变压器对应西楼具体用电楼层、面积，以及国网甘肃省电力公司酒泉市肃州区供电公司未对法院函件进行回复的情况下，根据本案现有证据尚不足以认定500KVA变压器对应的所有一般商业用电均系本案租赁房屋产生。鉴于经营宾馆必然产生相应电费，故2021年4月至2022年2月共计11个月的电费暂根据神舟公司认可的每月10000元计算为110000元。中国电信酒泉分公司如认为参照该标准计算不足以弥补2022年2月之前所有电费，可待证据充足时另行处理。 综上所述，神舟公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条第一款、第6条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七第一款第（二）项、第一百八十二条的规定，判决如下： 一、撤销甘肃省酒泉市肃州区人民法院（2022）甘0902民初3417号民事判决； 二、酒泉市金翼电子通讯设备有限公司、酒泉市丝路神舟大酒店有限公司于本判决生效后30日内支付中国电信股份有限公司酒泉分公司2023年5月14日前租金2240004.38元； 三、酒泉市金翼电子通讯设备有限公司、酒泉市丝路神舟大酒店有限公司于本判决生效后30日内支付中国电信股份有限公司酒泉分公司2022年2月之前电费110000元； 四、驳回中国电信股份有限公司酒泉分公司的其他诉讼请求。 中国电信股份有限公司酒泉分公司预交的一审案件受理费17669元，由中国电信股份有限公司酒泉分公司负担6029元，酒泉市金翼电子通讯设备有限公司、酒泉市丝路神舟大酒店有限公司负担11640元。酒泉市丝路神舟大酒店有限公司预交的二审案件受理费34064元，由中国电信股份有限公司酒泉分公司负担10575元，酒泉市丝路神舟大酒店有限公司负担23489元。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二三年五月十六日 书记员***