裕廊科技（天津）有限公司、天津泰达弘泰物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

天津市第三中级人民法院 民事判决书 （2019）津03民终430号 上诉人（原审被告）：裕廊科技（天津）有限公司，住所地天津经济技术开发区第九大街南、泰丰路东。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，天津大有律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，天津大有律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：天津泰达弘泰物业服务有限公司，住所地天津经济技术开发区九大街80号物业管理楼。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，天津高地律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，天津高地律师事务所律师。 原审被告：中海油能源发展股份有限公司工程技术分公司，住所地天津市滨海新区塘沽新港防潮闸东。 法定代表人：***，副总经理。 委托诉讼代理人：***，男，该公司员工。 上诉人裕廊科技（天津）有限公司（以下简称裕廊公司）与被上诉人天津泰达弘泰物业服务有限公司（以下简称弘泰公司）、原审被告中海油能源发展股份有限公司工程技术分公司（以下简称中海油公司）物业服务合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2018）津0116民初82732号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年5月23日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 裕廊公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2.被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1.上诉人与被上诉人之间未形成事实上的物业服务合同关系，一审认定事实有误；2.一审判令上诉人支付物业费没有合同及法律上的依据；3.一审判决支付物业费标准每平方米每月1.75元，与被上诉人提供的物业服务严重不符；4.被上诉人一审部分诉请超过法律规定的诉讼时效，即2015年6月1日至2016年6月1日期间的物业费过了时效。 弘泰公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，其上诉请求无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。 中海油公司述称，同意一审判决。 弘泰公司向一审法院起诉，请求判令：裕廊公司、中海油公司连带给付2015年6月1日至2018年5月31日期间的物业服务费420225.12元。 一审法院认定事实：丰华工业园二期厂房为天津经济技术开发区国有资产公司（以下简称国资公司）开发建设，园区共建有13个标准厂房，国资公司为最初的产权人，以上厂房对外出租经营。后国资公司陆续将其中的4栋厂房出售，其中1号厂房及1号门卫由被告裕廊公司取得产权。 原告系物业管理企业。2013年11月，原告受国资公司委托，接替原物业公司天津天孚物业管理有限公司为天津开发区丰华工业园二期厂房提供物业管理服务，双方签订了物业管理委托合同。合同约定国资公司委托原告对全部厂房建筑物及所属户内外设施设备（包括公共部分以及出租部分归属国资公司所有的部分）实施公共物业管理，行使厂房现场物业服务管理中心职能；服务内容包括管理团队、保洁、保安、绿化、维修维护、收支管理、租用退租、电子化管理、物业档案管理、停车管理、临时应急、出租区装修管理、单位协管、安全管理等。物业管理费原则基础标准为每月每平方米1.75元，由厂房租户直接向原告交纳。鉴于厂房的历史情况，原告应在充分尊重历史情况的前提下，与租户协商确定实际物业服务费缴纳标准并自行签署相关合同，如有纠纷与甲方无关。 原告接受委托后就物业服务变更事宜向园区内企业进行了公告，并与园区内企业（包括承租企业以及除裕廊公司之外的3家自有产权企业）签订了物业服务合同。但裕廊公司拒绝签收公告及签订合同。 原告与其他园区内企业签订的物业管理服务合同约定，物业服务内容包括：项目资产台账管理；制定物业管理规约等服务文件；制定物业管理服务方案；对厂区二次装修施工实施现场管理；建立物业管理服务档案；物业共用部位附属建筑物、构筑物维修、运行、养护和管理，包括共用道路、化粪池等；物业使用人专属部分以外的共用部位、共用设施设备维修、养护、运行和管理；对物业大中修施工进行管理服务；对物业公共区域进行定时巡逻，发现火情及时报警及初期火情的处置；对物业公共区域内发生治安案件或各类灾害事故，及时向公安及有关部分报告，积极协助做好调查工作；对出入门岗车辆进行询问、登记；维护公共区域正常生产和工作秩序；联合物业使用人对其专有部分定期进行安全巡视检查；对管理区域大型活动进行秩序员礼宾服务、车辆引导及秩序维护；定期检查园区共用部位消防设备设施；对物业共用部位道路进行清洁及循环保洁；对物业共用部位设施进行保养，包括路灯、标牌及其他附属设备的清洁和保养；定期开展物业共用部位化粪池、排污管线清掏、疏通；物业公共区域道路垃圾收集、清运；定期开展物业公共区域绿植剪修、浇水、施肥、灭虫、防寒等养护。关于物业管理服务费，合同约定按照原告与国资公司约定的厂房基础物业管理服务费标准每月每平方米1.75元计算。 合同履行中，原告提供了相应的物业服务。根据原告提供的生效判决，原告在一审法院先后起诉过园区内其他企业，要求支付物业费，该院均予以认定支持。 裕廊公司于2013年7月取得丰华工业园二期1号厂房及1号门卫的不动产登记证书，其中，1号厂房的建筑面积为6656.56平方米，1号门卫的面积为13.68平方米。同时，原告主张于2006年3月就从案外人处购买了该房产。被告表示不清楚被告的购买时间，但在其接手物业服务时被告即在此。 裕廊公司主张自行委托案外人提供物业服务，为此，提交了保安服务合同、保洁服务合同等证据。对此，原告认为以上服务内容均是被告的自有区域，而原告的物业服务系针对公共区域，故认为原告提供的证据与本案不具有关联性。 中海油公司从被告裕廊公司承租了涉诉房产，双方的租赁合同约定租金包含相应物业费用。 案件审理过程中，一审法院组织双方当事人到丰华园二期厂房进行了现场勘验，显示园区内建有公共道路、绿化，园区设有西、北两个大门，原告安排保安人员执勤管理；园区建有统一的开闭站，负责向园区内的各厂房供电；园区内的厂房都属于标准厂房，相应配套设施均相同。 一审法院认为，原告具有物业管理资质，其受国资公司委托，为丰华工业园二期提供厂房物业管理服务，并已与除裕廊公司之外的其他的入驻企业、业主（厂房所有权人）签订了物业服务合同。同时，原告客观上提供了相应的物业服务。可见，原告为丰华工业园二期厂房的物业服务公司为不争事实。裕廊公司辩称不属于承租企业，而是独立的产权人，对此，一审法院认为，丰华工业园二期厂房的相应设施具有公共性、整体性、不可分性，原告提供的物业服务主要针对公共区域，被告对涉诉厂房的权利性质，并不能改变其客观上享受原告提供的物业服务这一事实。相反，其作为业主，系属于法律意义上物业服务合同的主体。故裕廊公司和原告之间形成事实上的物业服务合同关系。裕廊公司在购买涉诉厂房时，即应了解以上相关事实以及相应法律后果，并应遵照执行。其单方拒绝签订合同，不能免除其作为业主，向原告支付相应对价的物业服务费用的法律义务。 关于裕廊公司辩称自行委托他人进行物业服务的意见，被告所称的该物业服务系针对其专有区域，而原告提供的物业服务系针对园区公共区域，故被告的该抗辩意见不能成立。 关于裕廊公司应负担的物业服务费用数额，国资公司针对园区的物业服务费标准进行了定价，在该基础上，原告与其他厂房使用人、所有人签订了物业服务合同，对该服务费标准进行了确定。同时，物业服务具有整体性，原告向园区内各企业提供的物业服务内容、园区内各企业所享受的物业服务内容基本上具有同一性。以上事实表明原告主张的每月每平方米1.75元的标准具有客观性，应予参照。但是，原告自2013年11月即入驻园区提供物业服务，在被告拒绝签订合同的情况下，原告未及时主张权利，以至于形成长期权利义务关系不确定的状态，一定程度上会影响原、被告，尤其是被告的主观认知，进而影响双方合同的实际履行，被告本应享受的物业服务内容、质量客观上会受到一定程度的影响。综合考虑上述因素以及原告提供的物业服务内容、相应的诉讼情况、涉诉厂房的实际使用人、原告提供物业服务的期间、主张权利的时间及由此导致的原、被告的权利义务后果等因素，一审法院按照每月每平方米1.75元作为计算标准，酌定扣减20%的比例，作为计算被告应交之前物业费的数额。经计算，裕廊公司应支付原告2015年6月1日至2018年5月31日期间的物业服务费336180元。对原告主张的多余部分，不予支持。 中海油公司系向裕廊公司承租涉诉厂房，原告和该公司不存在物业服务合同关系，原告向中海油公司主张物业费，缺乏依据，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告裕廊公司于本判决生效之日起十日内给付原告弘泰公司2015年6月1日至2018年5月31日期间的物业服务费336180元；二、驳回原告弘泰公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决确定的期间履行给付义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为3802元，由原告负担760元，由被告裕廊公司负担3042元。 二审中，弘泰公司提交：图纸、低压供用电合同、机动车出入登记表、物业管理明细表、客户满意度调查问卷。对此，本院认为，对图纸的真实性予以确认；低压供用电合同与本案诉争的物业服务期间无关，故对其证明目的不予采信；机动车出入登记表、物业管理明细表均系弘泰公司单方制作，裕廊公司、中海油公司均不予认可，不予采信。裕廊公司、中海油公司均未提交新证据。另，二审期间，各方当事人一致确认，一审查明事实中“原告主张于2006年3月就从案外人处购买了该房产。被告表示不清楚被告的购买时间，但在其接手物业服务时被告即在此”有笔误，应为：被告裕廊公司主张于2006年3月就从案外人处购买了该房产。原告表示不清楚被告裕廊公司的购买时间，但在其接手物业服务时被告裕廊公司即在此。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，予以确认。 本院认为，本案围绕物业服务费交纳问题成讼。二审期间的争议焦点是：裕廊公司与弘泰公司是否存在物业服务关系，裕廊公司是否应支付物业费？如果需要支付，则物业费支付标准如何确定？弘泰公司一审部分诉讼请求是否超过法定诉讼时效？围绕争议焦点阐述如下： 裕廊公司对于其坐落于丰华园二期园区内，弘泰公司系丰华园二期公共区域的物业服务企业并无异议，唯认为，裕廊公司购买的是独立产权的厂房，有自己的物业服务单位，没有享受到弘泰公司的物业服务，双方之间也没有签订合同，因此不应向其交纳物业费。对此，经审查，裕廊公司所称的自行委托他人进行物业服务，是其厂房内部专有区域，而弘泰公司的物业服务系针对园区公共区域，另结合裕廊公司对其出入园区公共区域的陈述及一审法院组织本案当事人进行的实地现场勘查结果，能够认定裕廊公司享受了弘泰公司对于丰华园二期园区整体公共区域的物业服务，形成了事实上的物业服务合同关系，应当支付物业费。至于物业费的支付标准，国资公司针对园区物业服务标准进行定价，一审法院在此基础上亦参照弘泰公司与园区其他企业签订的物业服务合同约定的标准，确定对裕廊公司以同样价格作为计算物业费标准，符合公平原则，并在总金额的基础上，酌情扣减20%后作为裕廊公司实际交纳金额，处理结果并无不当，本院予以维持。 关于裕廊公司主张的弘泰公司一审诉讼请求中2015年6月1日至2016年6月1日期间物业费超过法定诉讼时效的问题，物业费收取属于同一债务分期履行的情形，则诉讼时效从合同最后一期履行期限届满日起算。故弘泰公司诉请的期间并未超过法定诉讼时效，裕廊公司该主张缺乏法律依据，本院不予支持。 综上，裕廊公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6342元，由上诉人裕廊科技（天津）有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇一九年六月二十四日 法官助理*** 书记员***