淮安昊丰汽车销售服务有限公司与淮安市交通控股有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

江苏省淮安市中级人民法院 民事判决书 (2021)苏08民终11号 上诉人（原审原告、反诉被告）：淮安昊丰汽车销售服务有限公司，住所地淮安经济技术开发区深圳路**。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，淮安经济技术开发区东城法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：淮安市交通控股有限公司，，住所地淮安市清江浦区淮海东路丰惠广场** 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，江苏凯仕曼律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，江苏凯仕曼律师事务所律师。 上诉人淮安昊丰汽车销售服务有限公司（以下简称昊丰公司）因与被上诉人淮安市交通控股有限公司（以下简称交通控股公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安经济技术开发区人民法院（2020）苏0891民初395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 昊丰公司上诉请求：1.撤销原审判决第三项，改判被上诉人维修租赁房屋屋面并赔偿因房屋漏雨造成的损失；2.被上诉人承担诉讼鉴定费用。事实与理由：1.上诉人要求对租赁房屋屋面漏水的原因与房屋屋面防水老化以及维修养护不及时是否存在因果关系进行鉴定，与一审承办法官要求的鉴定内容有差异，因而上诉人没有缴纳鉴定费用，二审上诉人仍旧对上述鉴定请求进行主张；2.涉案房屋建成至今已14年有余，房屋防水层早已超过满足正常使用要求的合理年限，被上诉人从未对重要部位进行养护和维修，并在上诉人反馈漏水问题后没有积极作为，导致上诉人遭受巨大损失。 被上诉人交通控股公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人在一审庭审中提出针对房屋的漏水原因进行鉴定，但未在鉴定机构指定的时间内缴纳鉴定费用，经一审法庭询问后其表示不要求鉴定，一审程序不违反法律规定。鉴定事项是建立在屋面防水维修是被上诉人维修范围的前提下进行的，根据一审查明，申请鉴定的前提不成立。即使准许鉴定也无法通过该鉴定向被上诉人主张权利。上诉人要求被上诉人维修租赁房屋屋面防水并承担赔偿损失无事实及法律依据，因涉案房屋是根据上诉人要求量身订制，建成后一直由上诉人占有使用。根据双方协议及一审查明，屋面漏水并非结构性的维修，不属于被上诉人的维修范围。上诉人所提《建设工程质量管理条例》是针对从事建设工程的承建、扩建、改建等，是施工单位对建设方约束的条例，与本案无关。 昊丰公司一审起诉请求：1.交通控股公司维修租用的房屋及雨搭下方的地面，移交租赁场所及附属设施的水电图纸，支付因拒绝履行合同给昊丰公司造成的损失18万元；2.交通控股公司承担昊丰公司被消防部门处罚的1万元；3.交通控股公司承担广本标志塔牌包装成本的60%，即3万元；4.交通控股公司承担本案诉讼费及鉴定费。 一审法院认定事实:2006年7月30日，昊丰公司（乙方）与交通控股公司（甲方）签订一份租赁合同，约定甲方按照乙方要求在淮安市地块内建设广州本田汽车4S服务店及其附属设施。同日，双方还签订了《安全责任书》，《安全责任书》约定，乙方在租赁经营期间，应根据自身经营特点和经营场所面积足额配备消防灭火器材。消防灭火器材应定期检测，保持良好状态。2007年12月26日，双方再次签订一份《租赁合同》，约定租期为20年，自2007年1月1日起至2026年12月31日。租赁期满后，甲方应给与乙方优先续租10年，续租时本合同实质性条款不变。合同第四条约定了租金。经中介机构审计，按双方约定应计算租金的建设成本为6808739.11元，按照双方此前签订的合作协议，400万元以内部分租金为70万元/年，超出400万元的部分，年租金按超出额的10%计算，取整数为28万元，合计年租金98万元，为支持乙方长期发展，经友好协商，双方同意年租金按90万元结算。租金按月结算，每五年递增一次，增幅为5%。租金于每月26日前缴纳，逾期按每日1‰加付滞纳金。合同第六条约定，租赁期内场地及附属设施结构性的维修由甲方负责，费用由甲方承担。乙方应做好场地及附属设施的日常维护，保证场地及附属设施的完好，因其经营需要搭接的临时水、电等设施，内装修、内墙面粉刷、照明灯具等的更换、维护，以及厂区内治安、保洁等由乙方负责，费用由乙方承担。合同第七条约定，乙方在本合同签订之前已支付甲方承租定金100万元，该定金已转为履约保证金，如乙方在承租期内无违反国家及省、市有关法律法规的行为并保持甲方厂房及其他构筑物完好的，甲方应于本合同到期后5日内返还保证金。履约保证金不计利息。合同第十五条约定，本合同生效后，此前双方所签协议中与本合同不符的，按本协议执行；本协议未约定的，按原协议执行。合同执行过程中发生争议的，双方应友好协商解决；经协商解决不能达成一致的，乙方可以向具有管辖权的人民法院提起诉讼。合同签订后，交通控股公司按照合同约定在指定地点建设房屋，昊丰公司在交通控股公司建设的房屋内经营4S店。2018年9月3日，淮安市城市管理行政执法局向昊丰公司下达通知书，以昊丰公司在深圳路设置的广汽本田广告牌不符合城市规划要求为由，限昊丰公司在2018年9月5日前拆除。2019年10月31日，淮安市公安消防支队开发区大队向昊丰公司下达行政处罚决定书，以昊丰公司一楼修车间东侧室内消防栓无水为由，决定给予昊丰公司1万元的罚款。后昊丰公司按照决定书缴纳了罚款。昊丰公司称房屋漏雨导致屋内茶叶、电脑毁损，并提供了一组照片。一审审理中，昊丰公司陈述双方前后共计签订了四份合同，交通控股公司表示此情况需要核实。昊丰公司陈述，2007年12月26日的《租赁合同》为最后一份合同。 关于屋面漏水原因，昊丰公司主张根据《租赁合同》第六条的约定，应当由交通控股公司负责维修。交通控股公司认为屋面漏水属于日常维护，并提供“建筑工程施工质量验收统一标准附录表”，表中显示，屋面和主体结构属于不同的分部工程，屋面分部工程包含基层与保护、保温与隔热、防水与密封、瓦面与板面、细部构造。据此主张其不负有维修屋面漏水的义务。昊丰公司申请鉴定机构对屋面漏水是否为结构性原因导致，一审法院委托鉴定机构进行鉴定，但昊丰公司未在指定期间缴纳费用，导致鉴定机构退案。 关于昊丰公司主张的移交租赁场所及附属设施的水电图纸，交通控股公司没有证据证明其已经向昊丰公司移交图纸。 关于昊丰公司被消防部门处罚，交通控股公司提供了公安部门的验收意见书，意见书载明消防合格。昊丰公司陈述，在2019年国庆节被处罚，之后发现消防总阀被关闭，总阀就在涉案的房屋之内，不知道是谁关的。 关于塔牌费用，昊丰公司撤回要求交通控股公司承担塔牌费用的主张。 关于交通控股公司主张的迟延支付租金的滞纳金，交通控股公司按照昊丰公司支付租金的时间制作了滞纳金表格，交通控股公司陈述，100万元的保证金所保证的内容为承租人按照租赁合同的约定履行租金给付等义务。 关于交通控股公司主张的2020年1月份租金82687.5元，昊丰公司陈述并无关于先开票后付租金的约定。 一审法院认为：双方签订的两份《租赁合同》合法有效。2007年12月26日的《租赁合同》第六条约定，租赁期内场地及附属设施结构性的维修由甲方负责，费用由甲方承担。乙方应做好场地及附属设施的日常维护，保证场地及附属设施的完好，因其经营需要搭接的临时水、电等设施，内装修、内墙面粉刷、照明灯具等的更换、维护，以及厂区内治安、保洁等由乙方负责，费用由乙方承担。判断屋面漏水应由谁维修，应首先认定维修屋面漏水是否属于结构性的维修。根据交通控股公司提供的“建筑工程施工质量验收统一标准附录表”，屋面与主体结构分属不同的分部工程，昊丰公司申请鉴定后没有缴纳鉴定费，导致鉴定机构退案，故不能认定屋面漏水属于结构性的维修，昊丰公司要求交通控股公司维修并赔偿没有事实依据。昊丰公司主张的地坪维修属于合同约定的日常维护，要求交通控股公司维修没有事实依据。因昊丰公司在场所内经营，可能涉及到房屋的维护、改造问题，需要房屋的水电图纸，交通控股公司没有证据证明其已经向昊丰公司交付图纸，故一审法院对昊丰公司该项请求予以支持。 关于被消防部门处罚的1万元，因交通控股公司所建设的房屋已经过消防验收，并非因消防设施本身存在问题被处罚，而是在昊丰公司控制之下的消防总阀被人关闭，应认定昊丰公司没有尽到《安全责任书》约定的定期检测消防灭火器材的义务，应由昊丰公司自行承担被处罚的责任。 昊丰公司申请撤回对广告牌费用的主张，一审法院予以准许。 关于交通控股公司主张的昊丰公司迟延支付租金产生的滞纳金。因双方长期合作，交通控股公司从未提起滞纳金问题，且昊丰公司向交通控股公司缴纳了100万元的保证金，保证内容为承租人按照租赁合同的约定履行租金给付等义务，虽昊丰公司支付租金有迟延，但并无欠租行为，其迟延付租金的行为并未给交通控股公司造成损失，故一审法院对滞纳金不予支持。 关于交通控股公司主张的2020年1月份租金，双方并无先开票后付款的约定，故一审法院对昊丰公司的抗辩不予采纳，对交通控股公司的此项请求予以支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、交通控股公司于判决生效之日起十日内向昊丰公司交付租赁场所及附属设施的水电图纸；二、昊丰公司于判决生效之日起十日内向交通控股公司支付2020年年1月份租金82687.5元；三、驳回昊丰公司的其他诉讼请求；四、驳回交通控股公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费4600元，由昊丰公司负担4560元，由交通控股公司负担40元；反诉案件受理费2181元，由昊丰公司负担1298元，由交通控股公司负担883元。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审经审理，确认一审判决查明的事实。 本院认为，交通控股公司作为涉案房屋的建设方，在合理使用期限内，对建设工程质量负责。涉案房屋经验收合格后已实际使用14年有余，且昊丰公司直到2019年才提出房屋漏水问题。在双方未对保修期有明确约定的情况下，涉案房屋屋面防水工程业已超过法律规定的最低保修期限。同时，交通控股公司作为涉案房屋的出租方，在《租赁合同》第六条也对其维修范围进行明确约定，租赁期内场地及附属设施结构性的维修由甲方负责，费用由甲方承担。根据交通控股公司一审提供的“建筑工程施工质量验收统一标准附录表”中显示，屋面的防水与密封属于分部工程，不在主体结构工程内容中，且昊丰公司一审时因未按时交纳鉴定费导致鉴定未启动，二审中也未出现人民法院应当准许当事人申请重新鉴定的情形，故现有证据无法判定涉案房屋漏水属于结构性维修范围，上诉人昊丰公司要求被上诉人交通控股公司维修涉案房屋屋面并赔偿相关损失的主张，依据不足，本院不予支持。 综上所述，昊丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3900元，由上诉人淮安昊丰汽车销售服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二一年二月二十五日 法官助理*** 书记员***