淮安市交通控股集团有限公司、淮安一品堂零售药店有限公司爱苑店等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

淮安市清江浦区人民法院 民事判决书 （2022）苏0812民初6792号 原告：淮安市交通控股集团有限公司，住所地江苏省淮安市清江浦区淮海街道淮海东路丰惠广场3307室，统一社会信用代码91320800746824620B。 法定代表人：***，职务董事长。 委托诉讼代理人：***，江苏引航律师事务所律师。 被告：淮安一品堂零售药店有限公司爱苑店，住所地淮安市淮海南路85号，统一社会信用代码913208007558904003。 负责人：***。 被告：淮安一品堂零售药店有限公司，住所地淮安市淮阴区黄河东路1号，统一社会信用代码913208047431077575。 法定代表人：***。 原告淮安市交通控股集团有限公司（以下简称：交通控股公司）与被告淮安一品堂零售药店有限公司爱苑店（以下简称：一品堂爱苑店）、淮安一品堂零售药店有限公司（以下简称：一品堂公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年8月29日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告交通控股公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，被告一品堂爱苑店、被告一品堂公司经本院传唤未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。 原告交通控股公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认被告一品堂爱苑店与原告签订的《房屋租赁合同》于2022年3月22日解除；2、判令两被告腾空并向原告归还房屋（淮安市淮海南路85号淮安市交通控股有限公司办公楼一楼南侧、外国轴线围合面积292.75平方米的营业房）；3、判令被告支付原告涉案房屋租金142606元（2021年9月10日至2022年3月22日），并支付按照LPR四倍标准计算逾期违约金至实际支付租金之日止，暂计10548元；4、判令被告支付原告涉案房屋自2022年3月23日至2022年5月30日期间占有使用费95331元，并继续计算至实际腾退之日止；5、判令被告支付原告违约金40000元；6、判令被告支付原告水电费，暂计4000元；7、本案诉讼费、律师费等由被告承担。事实和理由：2019年9月7日，被告淮安一品堂零售药店有限公司爱苑店(以下简称一品堂爱苑店）因经营需要，租赁原告所有的位于淮安市淮海南路85号淮安市交通控股有限公司办公楼一楼南侧、外围轴线围合面积约292.75平方米的营业房，双方签订《房屋租赁合同》，约定：1.租期为2019年5月9日-2022年5月8月，租金为266000元，每两个月支付一次，每隔两个月的25日支付租金；2.逾期缴纳租金，每逾期缴纳一天，按欠缴金额的千分之五加付逾期违约金，逾期达15天时，原告有权解除合同；3.如原告单方解除合同，被告一品堂爱苑店应当付清尚欠的租金及逾期违约金、水电等费用及滞纳金；4.如原告单方解除合同，被告一品堂爱苑店应当在原告通知时间内腾退房屋并交付原告，租金按实计算，若被告一品堂爱苑店未按照原告通知时间内腾退并返还房屋的，逾期使用房屋期间应当向原告支付双倍租金；5.合同履行期间，任何一方违约，需向守约方支付违约金4万元，并赔偿守约方因此遭受的所有损失及支付的所有费用（包括但不限于诉讼费、交通费、通讯费、律师费等）。根据上述合同约定，被告一品堂爱苑店应当于2021年9月25日向原告支付涉案承租房屋2021年9月10日至2021年11月9日的租金，应当于2021年11月25日向原告支付涉案承租房屋2021年11月10日至2022年1月9日的租金，应当于2022年1月25日向原告支付涉案承租房屋2022年1月10日至2021年3月9日租金，经原告多次催要无果，为维护原告合法权益，请求依法支持原告诉请。 被告一品堂爱苑店、一品堂公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告一品堂公司系从事中成药、中药饮片、化学药制剂、抗生素、生化药品、保健食品等经营的有限责任公司，被告一品堂爱苑店系被告一品堂公司的分公司。 涉案房屋系经营用房，位于淮安市淮海南路85号淮安市交通控股有限公司办公楼一楼南侧、外围轴线围合面积约292.75平方米为原告单独所有。2019年7月1日，原告交通控股公司（甲方、出租方）与被告一品堂爱苑店（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》约定甲方将其所有的位于淮安市淮海南路85号淮安市交通控股有限公司办公楼一楼南侧、外围轴线围合面积约292.75平方米的营业房租赁给乙方；房屋租赁自2019年5月9日至2022年5月8日止，共计3年；年租金为266000元，租金每两月缴纳一次，每期交款时间为每年的7月25日、9月25日、11月25日、1月25日、3月25日之前；租金每逾期缴纳一天，按欠缴金额的5‰加付逾期违约金；合同履行期间，甲乙双方应当遵守本合同约定，任何一方违约，需向守约方支付违约金4万元，并赔偿守约方因此遭受的所有损失及支付的所有费用（包括但不限于诉讼费、交通费、通讯费、律师费等）。合同签订后，原告依约将上述房屋交付给被告一品堂爱苑店使用。 2021年9月28日，原告诉本案两被告房屋租赁合同至本院，要求两被告支付2021年1月10日至2021年9月9日期间租金169500元及违约金、律师费等。本院作出（2021）苏0812民初9406号民事判决书，判决两被告支付原告该期间租金169500元及违约金并驳回原告其他诉讼请求。 2021年12月17日，原告交通控股公司给两被告发出《律师函》，要求两被告按期履行上述判决书确定的给付义务，并要求两被告按时给付下一季度租金。 2022年3月22日，原告交通控股公司再次给两被告发出《律师函》，主要内容：1、《房屋租赁合同》于2022年3月22日解除，收到本函7日内将房屋腾空并返还，逾期支付房屋占有使用费；2、履行判决书确定的给付义务；3、支付2021年9月10日至2022年3月22日期间房租141381.38元。因两被告至今未能履行支付租金义务，原告诉至本院，引发本次诉讼，截止庭审之日，两被告仍占有使用涉案租赁房屋。 另查，原告为本次诉讼，委托江苏引航律师事务所律师***参加诉讼，支付律师费12000元，提交发票复印件一份。 原告为证明其代被告缴纳电费4000元，提交电费发票复印件五份，并陈述该电费发票系淮海南路85号总账目，其中有4000元系替被告缴纳。原告于庭后补充提交收据三份，该收据并无两被告签字或盖章确认。 以上事实，有《房屋租赁合同》、（2021）苏0812民初9406号民事判决书、《律师函》、不动产权证书以及原告陈述载卷记录。 本院认为，合法的租赁关系受法律保护，双方当事人均按合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告一品堂爱苑店签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，该合同对原、被告双方均具有约束力。 关于合同解除。承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以请求解除合同。两被告长期拖欠租金，经催告后在合理期限内仍未履行，其行为构成违约，守约方可以要求解除合同。现原告主张双方签订的房屋租赁合同于2022年3月22日解除，并提交两份《律师函》、邮寄回执佐证，于法有据，本院予以支持。由于双方合同于该日解除，故两被告应腾空并向原告归还淮安市淮海南路85号淮安市交通控股有限公司办公楼一楼南侧、外国轴线围合面积292.75平方米的营业房。 关于租金金额。承租人应该按照约定的期限支付租金。原告已依约交付房屋给被告一品堂爱苑店使用，被告一品堂爱苑店理应按照合同约定支付租金。被告一品堂爱苑店系被告一品堂公司的分公司，分公司不具有法人资格，故一品堂爱苑店财产不足以承担部分，由被告一品堂公司承担。两被告应支付2021年9月10日至2022年3月22日期间的租金142606元。 关于房屋占有使用费。由于双方房屋租赁合同于2022年3月22日解除，两被告仍占有使用涉案房屋，因此应该按照合同租金标准266000元/年支付。2022年3月以来，虽然各行业受到疫情影响较大，但对被告经营的药房影响较小，酌情减免一个月使用费，故两被告应支付自2022年4月23日至实际腾空并返还涉案房屋之日止的房屋占有使用费。 关于违约金及逾期支付租金利息。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，但违约金的数额应当以实际损失为准予以适当增减。原、被告双方在合同中既约定违约金，亦约定逾期支付利息，该两项均系违约金性质。故本院结合双方合同的履行情况、合同期限、原告的损失以及被告经营受到疫情影响等因素，本院酌定，两被告支付原告违约金26000元，原告主张超出部分，本院不予支持。 关于水电费。由于原告未能提供涉案房屋单独缴费票据，亦未能提交经两被告签字认可的抄电表、收据等其他证据予以佐证，其主张两被告使用电费4000元，举证不足，本院不予支持。 关于律师费。双方合同约定由违约方承担对方律师费。原告为本次诉讼，委托江苏引航律师事务所律师***参加诉讼，支付律师费12000元，现原告要求被告支付该费用，符合合同约定，本院予以支持。 经调解未果，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条之规定，判决如下： 一、确认原告淮安市交通控股集团有限公司与被告淮安一品堂零售药店有限公司爱苑店、淮安一品堂零售药店有限公司签订的《房屋租赁合同》于2022年3月22日解除； 二、被告淮安一品堂零售药店有限公司爱苑店、淮安一品堂零售药店有限公司于本判决生效之日起二十日内腾空并向原告淮安市交通控股集团有限公司归还淮安市淮海南路85号淮安市交通控股有限公司办公楼一楼南侧、外国轴线围合面积292.75平方米的营业房； 三、被告淮安一品堂零售药店有限公司爱苑店、淮安一品堂零售药店有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告淮安市交通控股集团有限公司2021年9月10日至2022年3月22日期间的租金142606元（从2022年4月23日起按照266000元/年标准支付房屋占有使用费至实际腾空并归还上述房屋止）、违约金26000元、律师费12000元； 四、驳回原告淮安市交通控股集团有限公司其他诉讼请求。 案件受理费5657元，减半收取2828.5元，由被告淮安一品堂零售药店有限公司、淮安一品堂零售药店有限公司爱苑店负担2000元，原告负担828.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（淮安市交通控股集团有限公司缴费账号：62×××86，淮安一品堂零售药店有限公司缴费账号：62×××86，淮安一品堂零售药店有限公司缴费账号62×××02） 审判员*** 二〇二二年九月三十日 法官助理*** 书记员*** 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第七百二十一条承租人应该按照约定的期限支付租金。 第七百二十二条承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以请求解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十七条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十七条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告反诉的，可以缺席判决。