淮安市某某物业管理有限公司、淮安市某某集团有限公司等物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

江苏省淮安市清江浦区人民法院 民事判决书 （2024）苏0812民初5244号 原告：淮安市某某物业管理有限公司，住所地淮安市清江浦区，统一社会信用代码9xxxxxxxxxxxxxxxxxx。 法定代表人：江某，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：***，江苏尚淮律师事务所律师。 被告：淮安市某某集团有限公司，住所地淮安市清江浦区，统一社会信用代码9xxxxxxxxxxxxxxxxxx。 法定代表人：耿某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，江苏引航律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，江苏引航律师事务所实习律师。 被告：李某，男，1964年7月25日出生，汉族，住江苏省涟水县。 委托诉讼代理人：***，江苏亿诚律师事务所律师。 原告淮安市某某物业管理有限公司（以下简称某某物业）与被告淮安市某某集团有限公司（以下简称某某）、李某物业服务合同纠纷一案，本院于2024年6月11日立案后，依法适用小额诉讼程序于2024年6月18日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人***，被告某某委托诉讼代理人***、***，被告李某及其委托诉讼代理人***均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告某某物业向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告李某立即支付物业费57940元及利息（利息从起诉之日起，按照LPR计算至实际付清之日止）；2、被告某某对被告李某的债务承担连带清偿责任；3、两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告某某是某某广场南楼9至10层的房屋所有权人，原告自2022年9月1日起，为某某广场提供物业服务，并从淮安市某某物业服务有限公司（以下简称某某物业）取得授权，收取某某广场6层以上2022年8月31日以前的物业服务费用。2023年11月21日原告撤场，不再为某某广场提供物业服务。被告某某作为房屋所有权人应当按照《物业服务合同》及《物业代管服务合同》的约定，以1.85元/平方米/月的标准缴纳2022年2月15日至2023年11月21日期间的物业服务费用，但被告仅缴纳了2022年2月15日至2022年7月14日的物业费19190元，之后的服务费用一直未缴，共计欠付57940元（2022年7月15日至2023年11月21日）。被告李某是案涉房屋的实际承租人，且双方签订的《房屋租赁合同》约定物业服务费用由被告李某承担，根据《江苏省物业管理条例》的规定，应当由被告李某承担物业服务费用，被告某某承担连带责任。为维护原告合法权益，请求依法支持诉请。 被告某某辩称：对于原告提供物业管理的事实无异议，但是案涉房屋某某已经出租给被告李某使用，被告李某实际享受了物业服务，并且根据某某与被告李某之间的租赁合同约定案涉房屋物业费由被告李某承担，根据物业管理条例第48条和房屋租赁合同约定本案物业费承担主体应当是被告李某。 被告李某辩称：第一，对于原告的物业管理主体身份无法确认，我方不知道原告是否是正规公司，因为我们没有见到合同；第二，我方与被告某某有承租合同关系，约定物业管理费是合同的随附义务，那么因为在合同履行期间被告某某存在着严重违约，我们已经提起索赔诉讼，在本合同诉讼过程中，被告某某并没有向我方主张物业费，在违约责任没有处理终结的情况下，我方没有承担物业费的义务，因为这个随附义务应该与主合同义务一起处理，但是被告某某在前案诉讼中并没有主张，视为他们因为违约而放弃，那么我方与原告之间不存在合同相对人关系，请求法院驳回原告诉请。另外，原告计算物业费起始时间有误，原告是2022年9月1日进场，但是原告主张的物业费是从2022年2月15日开始计算，授权委托无任何法律依据，支付给原告的费用是被敲诈的款项，支付的金额是21164元，并非19190元。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年8月1日某某物业与某某广场业主大会、淮安市某某广场业主委员会签订《物业服务合同》，约定：业委会委托某某公司对某某广场进行物业管理，服务标准为1.85元每平方米每月，其他公共设施产生的水电费100元每间每年另收。服务期满后，某某公司依据上述合同为某某广场提供物业服务直至2022年8月31日离场。 2022年9月1日，原告某某物业（乙方）与淮安市清江浦区办事处车站社区居委会（甲方）签订《物业代管服务合同》，约定因某某物业提前退出某某物业管理，经物管办同意从清江浦区住建局物业服务企业应急库抽到某某物业代管，物业服务公共服务费1.85元每平方米每月，其他公共设施产生的水电费100元每间每年另行收取。物业服务公共服务费包括：电梯年检费、维保费、电费。1-5层商场区域、门面房、物业公共服务费标准按照3元-10元每平方米每月收取。机动车停车场车位泊费180元每月每辆，临时停放6元每辆每次。服务期限自2022年9月1日至2023年8月31日。 被告某某系案涉房屋所有权人，该房屋建筑面积1966.6平方米。2020年5月14日，被告某某（甲方）与被告李某（乙方），签订房《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2020年5月11日至2032年月7月10日，租金标准为40万每年，乙方承担水费、电费、电视费、通讯费、排污以及市政配套设施费用、物业管理费；乙方另行向相关部门缴纳与乙方经营相关的其他费用。乙方应按时缴纳房屋租金、水电、物业等费用，不按合同约定逾期支付且经甲方书面催款后45日内仍未支付的，甲方有权采取……同时保留追缴租金、水电、物业费及违约金的权利。按照治安、消防等有关规定，乙方在租赁期内每间营业房应根据所经营商品的性质、经营面积自备规定数量的灭火器。灭火器应定期检测，保持良好的状态。灭火器需要重新充装或需要维修的，费用由乙方自理。 以上事实有原告提供的《物业服务合同》1份、《物业代管服务合同》1份、（2023）苏0812民初283号民事判决书1份、《房屋租赁合同》1份以及当事人庭审陈述载卷佐证。 原告为证明其有权收取2022年2月15日至2022年8月31日间的物业服务费，向本院提交授权委托书1份、某某广场物业交接明细1份。某某广场物业交接明细约定：2022年8月31日在办的见证下，原告与某某物业办理交接手续，由某某物业出具授权委托书，授权原告收取2022年8月31日前某某广场7-30楼业主所欠的物业费、水电费；2022年9月1日某某物业向原告出具授权委托书，委托原告收取某某广场南、北塔楼7-30层所有业主2022年8月31日前所欠某某物业的物业服务费。被告某某称交接明细没参与，不清楚，对授权委托书真实性认可。被告李某称授权委托书真实性无法确认，与本案无关。本院认为，原告出具的交接明细、授权委托书能够证明原告有权收取2022年2月15日至2022年8月31日间的物业服务费，对该证据予以采纳。 被告李某为证明原告未按合同约定提供物业服务，被告某某存在违约行为，向本院提交：1、2023年10月13日淮安市清江浦区消防救援大队向清江浦区漫居风情酒店出具的《执法建议函》1份、2、《消防器材检查记录卡》1张、3、某某广场某某物业管理群截图1张、4、《告之函》1张、5、（2023）苏0812民初13112号庭审笔录2份。 经质证，原告认为证据1营业场所营业前应做消防检查，被告李某未做营业前消防验收检查，相关法律后果应由其自行承担。且作为宾馆等营业场所对报警器等特别是烟感进行消防处理是被告李某的义务；证据2无法反映制作人及制作过程真实性不认可；对证据3真实性、合法性、关联性均不认可，内容无法核实；对证据4不予认可，与原告无关，证据5与原告无关。 被告某某质证认为证据1，根据双方签订的租赁合同约定，在承租期间的消防责任应当由李某承担，应由其自行整改，案涉房屋的消防问题只是部分消防设施没有及时更新，不存在消防系统整个瘫痪和损坏的问题，证据2-5与本案无关。本院认为，被告所举证据不能证明其目的，被告某某是否违约与本案并无关联性。 庭审中，原告认可收到被告李某2022年2月15日至2023年11月21日的物业服务费19190元，向本院提交收据5张。被告李某对上述收据无异议，但称其缴费金额为21164元，并向本院提交转账记录12张，载明2022年10月20日向清江浦区某某转账4594元；11月23日向清浦区某某百货店转账4492元；12月15日向清江浦区某某转账490元；2023年1月2日向清浦区某某百货店转账4437.26元；3月4日向清浦区某某海鲜转账4138元；4月3日向清浦区某某百货店转账4273元；被告李某还陈述上述账户是原告提供的收款码，且收款后未出具任何凭据。经质证，原告对支付凭证的真实性无异议，但认为收到的物业费金额为19190元。本院认为，双方均认可已缴纳19190元物业服务费，本院对原告提供的收据予以采纳；被告李某提供的转账记录虽能够证明曾向原告支付过上述费用，但不足以证明缴纳的费用系物业服务费。 原告为证明实际于2023年11月21日撤场，向本院提交了《某某物业退场移交清单》，移交人由原告盖章，接交人由淮安某某物业管理有限公司盖章，被告某某予以认可，并陈述目前案涉房屋的物业服务单位是淮安某某物业，被告李某认为与其无关。本院认为该移交清单能够证明原告于2023年11月21日撤场，本院予以采纳。 本院认为：物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。某某物业与某某广场业主大会、淮安市某某广场业主委员会签订《物业服务合同》到期后，双方并未续签合同，也未另聘物业公司，由某某物业继续提供物业服务至2022年8月31日，被告某某应当向某某物业支付物业服务费至2022年8月31日，根据《物业服务合同》合同约定，案涉房屋所在楼层的物业服务费标准为1.85元每平方米每月，故2022年2月15日至2022年8月31日应当支付物业服务费23648.37元。某某物业向原告出具了授权委托书，并且在移交明细中亦载明2022年8月31日前某某广场7-30楼业主欠付的物业费、水电费由原告收取，故原告有权收取2022年2月15日至2022年8月31日期间的物业费，对于被告抗辩原告于2022年9月1日进场，因此物业费应当从2022年9月1日起开始计算的抗辩理由不予采纳。 依法成立的合同受法律保护。原告与淮安市清江浦区办事处车站社区居委会签订的《物业代管服务合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护。物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，可代行业主委员会的职责，本案中，某某广场所在地车站社区居委会在街道办的指导和监督下从清江浦区住建局物业服务企业应急库抽取物业服务企业，并与该物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。被告某某系某某广场南楼9层、10层所有权人（面积为1966.6平方米），车站社区居委会与原告签订的《物业代管服务合同》对被告某某具有约束力。在物业服务期限届满后，原告继续为案涉房屋提供物业服务至2023年11月21日，被告有权收取物业服务费至其退场。依照协议约定，服务标准为1.85元每平方米每月，故2022年9月1日至2023年11月21日期间，应当支付物业服务费53481.69元。 综上所述，案涉房屋应当支付2022年2月15日至2023年11月21日的物业服务费77130元。参考本院已经生效的判决书、调解书，可以认定某某公司及原告在提供物业服务时存在一定的瑕疵，故本院酌定案涉房屋支付2022年2月15日至2023年11月21日的物业服务费53991元，利息不予支持。扣减被告李某已经支付的19190元，还应当支付34801元。被告李某作为房屋使用人，且根据其与被告某某签订的《租赁合同》约定，物业费应当由李某承担。虽然李某抗辩缴纳物业费是合同的附随义务，应当与主合同一起处理，但是两被告之间的房屋租赁合同纠纷并不影响原告依据物业服务合同向两被告主张物业费，故对此答辩意见本院亦不予采纳。因被告某某系房屋所有人，故应当对物业费承担连带责任。 依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第九百三十七条、第九百四十四条、第九百四十八条、第九百五十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条、第一百六十五条之规定判决如下： 一、被告李某于本判决生效后十日内一次性支付淮安市某某物业管理有限公司2022年2月15日至2023年11月21日期间的物业服务费34801元，被告淮安市某某集团有限公司承担连带责任； 二、驳回原告淮安市某某物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如不能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1249元，减半收取624.5元（原告已缴纳581元），由原告淮安市某某物业管理有限公司负担249.5元，由被告李某负担375元。 本判决为终审判决。 本判决依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十五条、第二百四十七条、第二百五十条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从最后一期履行期限届满之日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 审判员*** 二〇二四年七月十五日 法官助理*** 书记员*** 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。 第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。 第九百四十八条物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。 当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。 第九百五十条物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题》的解释 第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十五条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百六十五条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单金钱给付民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之五十以下的，适用小额诉讼的程序审理，实行一审终审。 基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定的民事案件，标的额超过各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之五十但在二倍以下的，当事人双方也可以约定适用小额诉讼的程序。