胡某某、中国某某股份有限公司宿迁市分公司房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

江苏省宿迁市宿城区人民法院 民事判决书 （2023）苏1302民初9206号 原告：胡某某，男,1968年7月20日出生，住宿迁市经济开发区。 委托诉讼代理人:***,江苏爱特律师事务所律师。 被告：中国某某股份有限公司宿迁市分公司,,住所地宿迁市宿城区。 法定代表人：钱某，该单位总经理。 委托诉讼代理人：***，江苏新高律师事务所律师。 原告胡某某诉被告中国某某股份有限公司宿迁市分公司（以下简称某某公司宿迁分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，于2023年9月13日依法适用简易程序公开开庭进行审理。后因案情复杂，本院于2023年11月21日依法适用普通程序再次公开开庭进行了审理。原告胡某某及其委托诉讼代理人***，被告某某公司宿迁分公司委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡某某向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间的房屋租赁合同；2.判令被告将房屋恢复原状并返还原告（将房屋内清空搬离，拆除屋顶信号接收器设备）；3.判令被告支付租金198350元（按每年20000元为标准，自2019年1月17日起至2020年6月30日；以60000元为标准，自2020年7月1日起至2023年4月20日，具体计算至房屋返还之日止）；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2019年1月17日取得宿迁市宿城区房屋所有权，在原告取得上述房屋所有权之前，被告已经租赁其中部分房屋用于机房建设。原告取得上述房屋所有权后多次告知被告，如果继续租赁房屋，2020年6月30日前的租金按照每年20000元计算，2020年7月1日之后租金按照每年60000元计算，否则立即解除租赁合同。被告至今未能支付租金，也未与原告签订书面合同。为维护原告合法权益，故提起诉讼。 被告某某公司宿迁分公司辩称：1.涉案房屋系原告和孙某共同共有，原告无权单方提起诉讼；2.涉案房屋的原产权人陈某签订的《通信基站场地使用合同》，不违反法律的禁止性规定，为有效合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，原告、孙某在被告租赁合同使用期内取得房屋所有权，该合同效力不受影响。2020年3月31日合同到期后，原告未提出书面异议，合同自动续展，期限为5年。因此被告享有合法使用至2025年3月31日的权利，原告无权要求被告解除租赁合同及恢复原状；3.2019年3月31日前的租金，被告已于2018年3月31日房屋所有权变动之日2019年1月17日前付清，不负有再次向新的所有权人支付租金的义务；4.2019年4月1日之后的租金，根据合同的约定，如出租方不能提供发票，承租人有权拒绝付款，原告未向被告提供发票，支付租金条件尚未成就。即便应当支付租金，租金标准为20000元/年，而非60000元/年；5.通信基站属于受国家保护的公共电信基础设施，拆除基站会造成国有资产流失和浪费，损害周边群众正常通信权益，损害社会公共利益。根据电信条例的规定，任何单位或者个人不得擅自改动或者迁移，如需迁移需要征得电信设施产权人同意，并承担相应费用。 本院经审理认定事实如下：2015年4月1日，案外人陈某（甲方）与中国电信股份有限公司宿迁分公司（乙方）签订《通信基站场地使用合同》一份，约定陈某将位于宿迁市宿城区锦江之星宾馆楼顶房屋（占地面积15㎡）和场地（占地面积10㎡）提供给乙方建设通信机房和落地塔使用，通信设施产权属于乙方，通信设施属于公共基础设施，受国家法律法规保护，使用期限5年，自2015年4月1日起至2020年3月31日止。本合同期满后，如双方无书面异议的，合同有效期自动续展，续展后的合同期限为5年，续展次数不受限制。除非双方另有约定，否则本协议内容对于续展期仍有约束力。年使用费为20000元，本合同项下所有使用费共计100000元，按年支付，乙方于每年4月1日前支付年使用费20000元。甲方应向乙方提供相应金额的、符合国家规定的真实发票，如果甲方不能按约向乙方提供符合国家规定的真实发票，乙方有权拒绝付款，由此产生的一切法律后果由甲方承担，并承担乙方财务相关损失。 2016年5月20日，中国电信股份有限公司宿迁分公司、陈某、被告某某公司宿迁分公司三方达成《关于某某相关资产转让涉及合同转让事宜的同意函》一份，其中载明“……相关合同执行至2015年10月31日的相关权利义务仍由中国电信股份有限公司宿迁分公司承担。自2015年11月1日起，中国电信股份有限公司宿迁分公司将其在与贵方签订的有关合同项下的与某某相关资产相关的权利义务转让给中国某某股份有限公司宿迁市分公司，转让后的合同缔约主体中国电信股份有限公司宿迁分公司变更为中国某某股份有限公司宿迁市分公司……本方同意，本方与中国电信股份有限公司宿迁分公司签署的相关合同执行至2015年10月31日的相关权利义务仍由中国电信股份有限公司宿迁分公司、承担，自2015年11月1日起中国电信股份有限公司宿迁分公司的权利义务由中国某某股份有限公司宿迁市分公司承担！” 2018年12月7日，原告胡某某通过司法拍卖平台购买宿迁市宿城区房产。2019年1月7日原告胡某某、孙某取得宿迁市宿城区（洪泽湖路111号）不动产权属证书。诉讼中，孙某向本院递交《情况说明》一份，载明“孙某同意由胡某某就中国某某股份有限公司宿迁分公司租赁上述房屋一事向该公司主张权利”。 2018年3月份，陈某出具《付款说明》一份，载明“贵公司东来宾馆基站，租赁陈某场地/房屋，并签署场地/房屋租赁协议，自2018年4月1日至2019年3月31日产生的租赁费用共计20000元，以上租赁费用请贵公司支付至以下账户：账户名称***，账号62×××45，贵公司按上述要求支付后，即表明贵公司已完成支付义务。我方同时承诺，因本函所要求的支付款行为所产生的一切责任和风险均由我方承担”。2018年3月31日，被告某某公司宿迁分公司向***银行账户转账支付20000元。 原告提供2020年7月23日其与被告工作人员张某的通话录音，部分摘录如下。 原告称“喂，你跟领导怎么汇报的”，被告称“租金没同意，6万块钱没同意，之前的那个租金同意了。之前不是跟你说18000嘛，到时候会到20000到你账上面，因为要开票嘛，你把税金退给我就可以了”。 原告称“我讲话得讲理，我后来那次跟你说如果不行，从下半年开始，你必须按照60000块钱给我结，哪怕你用一天给一天钱，用两天给两天钱，不能呢，你就给搬走，不搬走就按照这个钱给我结”，被告称“胡总你放心，钱肯定会给的，就是60000块钱标准确实太高了”，原告称“我知道呢，你说60000块钱标准高，没法接受，你可以给腾走”，“从去年下半年就通知你的，对吧”。被告称“胡总我懂，感谢你支持”。 本院认为，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，被告某某公司宿迁分公司与原房屋所有权人陈某签订的《通信基站场地使用合同》，约定租期5年，自2015年4月1日起至2020年3月31日止，涉案房屋于2019年1月17日变更登记至原告胡某某名下，租赁期限尚未届满，原《通信基站场地使用合同》继续有效，原告胡某某与被告之间形成租赁关系。《通信基站场地使用合同》约定“本合同期满后，如双方无书面异议的，合同有效期自动续展，续展后的合同期限为5年，续展次数不受限制”，合同到期后，原被告就租金问题未能达成一致意见，也未重新签订书面租赁合同，原被告之间的租赁合同关系于2020年3月31日解除。合同解除后，原告主张被告清空搬离其占用的机房（门上贴有“机房重地闲人免进”及“塔长制”铭牌），并拆除被告安装在楼顶的信号接收器设备，本院予以支持。 关于租金。2019年1月17日起至2019年3月31日期间的租金，被告已于2018年3月31日按照合同约定支付给陈某指定的银行账户，原告不应再向被告主张支付租金。2019年4月1日起至2020年3月31日期间的租金20000元，原被告无异议，本院予以确认。2020年3月31日合同解除后，被告继续占有使用涉案房屋，应向原告支付占有使用费。双方未约定占用费的具体计算标准，对于2020年4月1日起至2020年6月30日期间的占用费，原告主张按20000元/年标准计算共5000元，本院予以支持。对于2020年6月30日之后的占用费，原告主张按60000元/年计算，结合本地租金市场行情并兼顾公平原则，本院酌定占用费按30000元/年的标准，自2020年7月1日起计算至被告实际清空搬离涉案房屋之日。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百五十七条、第七百二十一条、第七百二十五条、第七百三十三条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条规定，判决如下： 一、确认原告胡某某与被告中国某某股份有限公司宿迁市分公司之间的租赁合同关系于2020年3月31日解除； 二、被告中国某某股份有限公司宿迁市分公司于本判决生效之日起三十日内清空、搬离位于宿迁市宿城区房屋（门上贴有“机房重地闲人免进”及“塔长制”铭牌）； 三、被告中国某某股份有限公司宿迁市分公司于本判决生效之日起三十日内拆除宿迁市宿城区楼顶信号接收器设备； 四、被告中国某某股份有限公司宿迁市分公司于本判决生效之日起十日内向原告胡某某支付租金20000元及占用费（2020年6月30日之前的占用费为5000元，2020年7月1日起占用费按30000元/年计算被告实际清空搬离涉案房屋之日止）； 五、驳回原告胡某某其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4268元，由原告胡某某负担1818元，由被告中国某某股份有限公司宿迁市分公司负担2450元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。 审判员*** 二〇二四年一月十七日 书记员*** 执行申请注意事项 1.发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。 2.申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从最后一期履行期限届满之日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 履行义务提示 调解书、判决书、裁定书生效后，负有履行义务的当事人应当按相关文书确定的时间和内容履行义务。当事人可直接向对方履行，也可以将金钱交付到人民法院的该案件专用账号。 不按时履行生效裁判确定的债务，案件根据权利人的申请进行强制执行程序的，债务人须加倍支付迟延履行期间的债务利息。人民法院视情况依法对义务人采取罚款、拘留、限制高消费、列入失信名单等措施。拒绝履行生效裁判确定的债务情节严重构成拒不执行判决、裁定罪的，依法追究刑事责任。