䍗京启泰兴泽物业管理有限公司与中国移动通信集团江苏有限公司南京分公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

江苏省南京江北新区人民法院 民事判决书 （2020）苏0192民初6316号 原告:南京启泰兴泽物业管理有限公司，住所地南京市江北新区泰山街道鼎泰家园（小柳路9号）鼎泰家园社区服务站综合楼。 法定代表人：***,该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，江苏致祥律师事务所律师。 被告：中国移动通信集团江苏有限公司南京分公司，住所地南京市庐山路226号。 法定代表人：***，该公司总经理 委托诉讼代理人：***，江苏亿诚律师事务所律师。 原告南京启泰兴泽物业管理有限公司（以下简称启泰兴泽物业公司）与被告中国移动通信集团江苏有限公司南京分公司（以下简称移动南京分公司）物业服务合同纠纷一案,本院于2020年12月22日立案后,根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告启泰兴泽物业管理有限公司、被告移动南京分公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告启泰兴泽物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2017年7月15日至2020年12月31日物业服务费18102.3元、违约金5990.4元，合计24092.7元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年7月15日，原告与南京泰山物业服务服务中心有限公司柳洲分公司签订《浦东花园物业托管合同》，约定原告对浦东花园小区提供物业管理服务。自2017年7月15日至今，原告一直依约为案涉小区提供物业管理服务。被告系浦东花园D栋06室房屋所有权人，其拖欠2017年7月15日至2020年12月31日的物业费18102.3元未付，故原告诉至法院，望判如所请。 被告移动南京分公司辩称，1、原告不适格，物业合同应是由案涉小区的业主委员会委托物业公司签订，但原告提供的案涉物业托管合同的甲方并非浦东花园的业主委员会；2、原告提供的案涉合同是一年期的，原告请求支付物业服务合同终止后的物业费没有法律依据，且原告主张的违约金也不符合合同约定；3、被告并非故意不缴纳物业费，是原告没有尽到相应的物业管理义务，案涉房屋屋顶一直漏水，但原告未采取合理合法的措施进行维修管理，在原告没有尽到应尽的物业服务情况下，其行为已构成违约，被告有权不缴纳物业费。 经审理查明：2017年7月15日，原告与南京泰山物业服务中心有限公司柳洲分公司签订《浦东花园物业托管合同》，约定原告对浦东花园小区提供物业管理服务，合同期限自2017年7月16日至2018年7月15日。本合同期限内，若业主大会召开，管委会受全体业主委托与物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止；双方协商一致且合同执行第一年度物业费收缴率达到40%及以上，合同顺延一年；物业服务费用收取方式为包干制，收取标准为高层住宅0.8元/平方米·月，非住宅1.5元/平方米·月，业主应当按半年/年交纳物业服务费；业主或物业使用人逾期交纳物业服务费用的，原告应履行催告程序，催告后仍不交纳的，从催告期满之日起按每日应交物业服务费用的0.5‰交纳违约金。2019年1月1日，原告与南京泰山物业服务中心有限公司天景分公司签订《浦东花园物业托管合同》，约定原告对浦东花园小区提供物业管理服务，合同期限自2019年1月1日至2020年12月31日。本合同期限内，若业主大会召开，管委会受全体业主委托与物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同签订后，原告为被告所在小区提供物业管理服务至今。 南京市浦口区泰山街道天景社区居民委员会出具了情况说明一份，载明：“2015年12月20日，浦东花园业主委员会与南京壹比壹物业管理有限公司签订物业管理服务合同，期限到2017年12月31日止。2017年6月下旬，因南京壹比壹物业管理有限公司要求提前解除服务合同，且要求2017年6月30日24:00时撤场，柳州社区为避免小区物业服务的真空状态，后经社区与壹比壹物业管理有限公司协商后，壹比壹物业公司同意2017年7月14日撤场，撤场后由社区托管。情况紧急，为保障浦东花园小区业主生产生活需要，泰山街道办事处（柳州社区）委托南京泰山物业服务中心有限公司柳州分公司与南京启泰兴泽物业管理有限公司于2017年7月15日签订《浦东花园物业托管合同》，约定物业服务期限为2017年7月15日至2018年7月15日；合同到期后，物业收费率达到合同约定标准，即顺延1年。由于行政区域划分，浦东花园小区划归天景社区管辖。南京泰山物业服务中心有限公司天景分公司与南京启泰兴泽物业管理有限公司于2019年1月1日签订为期2年的《浦东花园物业托管合同》。” 另查明，被告移动南京分公司系浦口区宁六路1号浦东花园D幢06室房屋所有权人，房屋用途为商业，建筑面积290.8平方米，其拖欠原告2017年7月15日至2020年12月31日期间的物业费未交纳。 上述事实，有原告提交的物业托管合同、律师函、缴费通知书、情况说明、不动产登记资料查询结果证明、被告提交的物业合同、光盘及原、被告的陈述等证据在卷证实。 本院认为，涉案小区原物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘出的新物业服务人或者决定自行业主接管之前，原告先后与受所在社区委托的物业服务中心分公司签订托管合同，并已实际为被告所在的浦东花园小区提供物业服务，双方存在物业服务关系。原告已为包括被告在内的小区业主提供物业服务，被告应向原告支付物业管理费。现原告要求被告支付2017年7月15日至2020年12月31日的物业费18102.3元（290.8平方米×1.5元/月/平方米×41.5个月），于法有据，本院予以支持。被告辩称原告主体不适格，无事实根据与法律依据，本院不予采纳。关于被告因案涉房屋屋顶漏水故拒绝支付物业费的辩论意见，本院认为，被告提交的光盘等证据不足以证明其主张，且该辩称不是拒付物业费的理由，业主维护自身的权益应当采取正确的方式，拒付物业费于法无据，原告可另行向相关义务人主张权利，故对该意见，本院不予采纳。 关于原告主张的违约金，本院认为，根据被告的陈述及其提供的证据证实被告并非恶意拒交物业费，且原告在物业服务工作中对如何加强与各业主的沟通、改善服务与被服务之间的关系上尚有提高完善之处，故对于原告要求被告支付违约金5990.4元，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第九百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下 一、被告中国移动通信集团江苏有限公司南京分公司于本判决生效之日起五日内向原告南京启泰兴泽物业管理有限公司支付物业费18102.3元； 二、驳回原告南京启泰兴泽物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费402元，减半收取计201元，由原告南京启泰兴泽物业管理有限公司负担50元，由被告中国移动通信集团江苏有限公司南京分公司负担151元。 本判决为终审判决。 审判员*** 二〇二一年一月二十六日 法官助理*** 书记员张哲