鹤壁市憩仙居殡葬礼仪服务有限公司、中国移动通信集团河南有限公司鹤壁分公司房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

鹤壁市淇滨区人民法院 民事判决书 （2022）豫0611民初1687号 原告：鹤壁市憩仙居殡葬礼仪服务有限公司，住所地鹤壁市淇滨区金山办事处蔡庄村西北。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，鹤壁市淇滨区黎阳街道法律服务所法律工作者。 被告：中国移动通信集团河南有限公司鹤壁分公司，住所地鹤壁市淇滨区淇水大道与柳江路交汇口处东北角。 法定代表人：***，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：***，男，1971年5月13日出生，汉族，该公司员工，住鹤壁市淇滨区。 委托诉讼代理人：***，河南黎光律师事务所律师。 原告鹤壁市憩仙居殡葬礼仪服务有限公司（以下简称鹤壁憩仙居殡葬公司）与被告中国移动通信集团河南有限公司鹤壁分公司（以下简称中国移动鹤壁分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院2022年4月20日立案后，依法适用简易程序，于2022年5月26日公开开庭进行了审理。原告鹤壁憩仙居殡葬公司委托诉讼代理人***，被告中国移动鹤壁分公司委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鹤壁憩仙居殡葬公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2013年3月7日签订的《房屋/场地租赁合同》；2、判令被告向原告支付所欠租金共计66715.84元（从2013年7月20日-2018年3月19日之间的租金）；3、判令被告向原告赔偿占地损失共计32916.96元（从2018年3月20日-2021年12月31日止之间的损失）；4、判令被告向原告支付违约金181830元（违约金计算至2021年12月31日）及2021年12月31日以后的损失，直至被告付清所有上述款项（含租金、损失及违约金），并清空所有物品为止。事实和理由：被告为建通信基站，于2013年3月20日与原告签订房屋场地租赁合同，期限为2013年3月20日至2018年3月19日，第一年租金为14500元，从第二年起年租金为8700元，租金按年结算，可被告至今未付任何租金，且合同早已过期，已无履行的可能及必要性。原告限被告于2021年1月20日前拆除所有设备，并告知其逾期视为放弃，原告可自行随意处置。为此，原告通过电子邮件、邮政快递及电话等方式通知了被告，但被告不予理会。为维护原告合法权益，故诉至法院。 被告中国移动鹤壁分公司辩称，1、原告诉称我公司违约责任不成立，我公司与原告签订的合同明确约定租金按年结算，由甲方即原告提供正规发票，乙方即我公司在收到发票后30天内支付租金，因原告未依约履行提供正规发票的义务，故我公司不存在违约逾期付款行为；2、原告主张的租金已超过诉讼时效，我公司有权进行时效抗辩，我公司与原告在2013年3月20日签订《房屋租赁合同》，租期自2013年3月20日至2018年3月19日止，租金按年结算，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十条之规定，请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，故原告主张的租金已超出诉讼时效期限；3、原告主张违约金计算金额过高，不应支持，根据相关法律规定，原告主张的违约金过分高于造成的损失，违反法律规定，应当驳回其诉请；4、原告要求我公司赔偿合同到期后的违约金无法律依据，不应支持；5、原告诉请占地损失32916.96元无事实依据，合同到期后，我公司实际占用原告7平方米的场地，与合同约定的40平方米差距较大，不应支持原告诉请。 本院经审理查明认定事实如下：2011年7月20日，原告鹤壁憩仙居殡葬公司（甲方）与被告中国移动鹤壁分公司（乙方）签订《房屋／场地租赁合同》，合同编号：ＣＭＨＡ-25262011000290，合同主要约定：第一条租赁物及其他1.1本合同约定的甲方出租给乙方使用的场地的基本情况如下：1.1.1场地的具体位置：鹤壁市憩仙居殡葬礼仪服务有限公司服务大厅西北50米处；1.1.2房屋建筑面积30平方米；1.1.3场地面积40平方米；第二条租赁物用途2.1乙方承租上述场地用于基站建设、放置移动通信设备，包括但不限于设立铁塔（仿生树）、抱杆、桅杆、拉线塔、走线架、防雷接地系统、搭建机房等；第三条租赁期间3.1租赁期限自2011年7月20日至2021年7月19日止。除本合同另有约定外，任何一方不得在租赁期内提前终止本合同；第四条租金及相关费用支付4.1租金为：年租金8700元，租赁期限内的租金合计为人民币87000元。租赁期间，甲方不得以任何理由任意调整租金；4.2租金按年结算，由甲方提供正规发票（税金甲方自负），乙方在收到发票后30天内支付租金……第十一条违约责任11.3乙方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应向甲方支付按应付未付租金每日0.5%的违约金……第十四条附则14.5本合同一式伍份，甲方贰份，乙方叁份，自甲乙双方法定代表人（负责人）或其授权代表签字并加盖公章之日起生效。原告鹤壁憩仙居殡葬公司在合同末尾标注其公司账号：4100********。该合同有原、被告双方加盖印章确认。 2011年12月2日，原告鹤壁憩仙居殡葬公司向被告中国移动鹤壁分公司开具金额为8700元的发票。 2011年12月23日，被告中国移动鹤壁分公司向原告鹤壁憩仙居殡葬公司账号为×××81的账户转账8700元，支付2011年7月20日至2012年7月19日期间的场地租金。 合同签订后，被告中国移动鹤壁分公司在租赁场地内搭建信号基站及相应配套设施。 2013年3月7日，经协商，原、被告双方重新签订《房屋／场地租赁合同》，该合同与原、被告在2011年7月20日签订的《房屋／场地租赁合同》格式内容大体一致，主要就租赁期限以及租金予以变更，主要变更内容：1、租赁期限自2013年3月20日至2018年3月19日止；2、租金为：第一年租金为14500元，自第二年租金为8700元，租赁期限内的租金合计为人民币49300元，租金按年结算，由甲方提供正规发票，乙方在收到发票后30天内支付租金；3、本合同一式伍份，甲方贰份，乙方叁份，自甲乙双方法定代表人（负责人）或其授权代表签字并加盖公章之日起生效，原签订基站场地租赁合同（合同编号：ＣＭＨＡ-25262011000290）作废；4、甲方账号：×××81。该合同有原、被告双方加盖印章确认。 2013年3月12日，原告鹤壁憩仙居殡葬公司向被告中国移动鹤壁分公司开具两张发票，金额分别为5800元和8700元。 2013年3月22日，被告中国移动鹤壁分公司向原告鹤壁憩仙居殡葬公司账号为×××81的账户转账14500元，支付2012年7月20日至2014年3月19日期间的场地租金。 自2014年3月20日至今，被告中国移动鹤壁分公司未再向原告鹤壁憩仙居殡葬公司支付过场地租金。 2021年12月20日，原告鹤壁憩仙居殡葬公司作出《催缴租金及期限按期拆除通知书》，告知被告中国移动鹤壁分公司因其未履行合同按期支付租金，限被告在接到通知7日内补交2013年3月20日至2021年12月20日场地租金81925元，违约金1306703.75元，并于2021年12月31日前拆除场地地面及地上附着物，逾期将解除双方于2013年3月7日签订的《房屋/场地租赁合同》。原告鹤壁憩仙居殡葬公司于2021年12月22日将该通知交付中国邮政EMS快递发往被告中国移动鹤壁分公司，2021年12月23日邮件被退回，退回原因为“大厦不让进，无电话联系，无人签发”。 另查明：被告中国移动鹤壁分公司在租赁场地内搭建的通信基站目前已停止运行。 以上事实有原、被告双方的陈述以及合同、转账凭证、影像资料等证据予以证明。 本院认为：依法成立的合同受法律保护，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告之间于2011年7月20日签订的租赁合同，是双方真实意思表示，合法有效，但经双方协商，原、被告于2013年3月7日重新签订租赁合同，新租赁合同中明确约定原签订基站场地租赁合同（合同编号：CMHA-25262011000290）作废，故双方均应按照2013年3月7日签订的租赁合同履行各自的义务。根据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期”的规定，因合同约定的租赁期间为2013年3月20日至2018年3月19日止，合同到期后，双方未续签或重新签订合同，中国移动鹤壁分公司继续占有使用鹤壁憩仙居殡葬公司的场地，鹤壁憩仙居殡葬公司亦未提出异议，《房屋/场地租赁合同》继续有效，双方确立不定期租赁合同关系。 关于原告鹤壁憩仙居殡葬公司请求解除原、被告双方签订的《房屋/场地租赁合同》以及被告清空所有物品的诉讼请求，依据《中华人民共和国民法典》第七百三十条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方”。在本案中，原告鹤壁憩仙居殡葬公司于2021年12月22日向被告中国移动鹤壁分公司邮寄送达《催缴租金通知书》和《解除租赁合同通知书》，邮件于2021年12月23日被退回，未送达成功。依据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”本案起诉状副本送达之日2022年5月7日即为合同解除之日。故本院对原告鹤壁憩仙居殡葬公司请求解除原、被告双方签订的《房屋/场地租赁合同》的诉讼请求予以支持，《房屋/场地租赁合同》于2022年5月7日解除，被告中国移动鹤壁分公司应在本判决生效之日起十五日内清空案涉租赁场地内所有物品。 关于原告鹤壁憩仙居殡葬公司请求被告中国移动鹤壁分公司支付2013年7月20日至2018年3月19日之间的租金66715.84元以及2018年3月20日至2021年12月31日期间的占地损失32916.96元的诉讼请求。本案中，《房屋/场地租赁合同》自2013年3月20日生效，于2022年5月7日解除，虽被告中国移动鹤壁分公司自2014年起未使用案涉基站，但截至目前案涉基站一直占用案涉租赁场地，被告中国移动鹤壁分公司应向鹤壁憩仙居殡葬公司支付租金。关于被告中国移动鹤壁分公司辩称合同到期后案涉基站实际占用面积为7平方米远低于合同约定40平方米的意见。经本院实地勘验，考虑到移动通信基站的专业性、特殊性以及安全范围等因素，以及原告鹤壁憩仙居殡葬公司在案涉租赁场地内的新建情况，本院认为，原告在案涉通信基站周围的绿化及新建设施，是在不影响基站运行便利和安全的前提下进行的，因此本院认定被告中国移动鹤壁分公司的通信基站在合同到期后即2018年3月19日后的占用面积仍为40平方米，2018年3月19日至2022年5月7日的租金标准为每年8700元。因被告中国移动鹤壁分公司已将2014年3月19日以前的租金支付完毕，故被告中国移动鹤壁分公司应支付原告鹤壁憩仙居殡葬公司自2014年3月20日至2022年5月7日的租金70720元（8700×8＋8700÷365×47天=70720），对此本院予以支持，超出部分不予支持。 关于原告鹤壁憩仙居殡葬公司请求被告中国移动鹤壁分公司支付违约金181830元的诉讼请求，因《房屋/场地租赁合同》约定：租金按年结算，由甲方提供正规发票，乙方在收到发票后30天内支付租金。根据双方当事人陈述及提交的证据显示，原告鹤壁憩仙居殡葬公司未按合同约定向被告中国移动鹤壁分公司提供发票在先，被告中国移动鹤壁分公司在未收到发票的前提下未付租金不构成违约。故原告鹤壁憩仙居殡葬公司请求被告中国移动鹤壁分公司支付违约金的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。 关于原告鹤壁憩仙居殡葬公司请求被告中国移动鹤壁分公司支付2021年12月31日以后的损失的诉讼请求，因本院已支持被告支付原告自2021年12月31日至2022年5月7日期间的租金，故被告中国移动鹤壁分公司应按每年8700元折合每日24元的标准，自2022年5月8日起计算至实际清空案涉租赁场地地上附着物之日止，支付原告鹤壁憩仙居殡葬公司占地损失，对此本院予以支持，超出部分不予支持。 关于被告中国移动鹤壁分公司辩称原告请求支付租金的诉讼请求超过诉讼时效的意见，依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”，因案涉《房屋/场地租赁合同》于2022年5月8日才解除，且被告中国移动鹤壁分公司始终未将案涉场地腾空返还，该占有状态一直持续，在同一合同项下，基于同一债权原因产生的债务，上述期间的场地租金应为同一债务，其诉讼时效并未超过。因此，被告中国移动鹤壁分公司主张原告鹤壁憩仙居殡葬公司请求支付租金超过诉讼时效的抗辩意见不成立，本院不予支持。 综上所述，被告中国移动通信集团河南有限公司鹤壁分公司应给付原告鹤壁市憩仙居殡葬礼仪服务有限公司租金70720元，并按每日24元的标准，自2022年5月8日计算至清空案涉场地地上附着物之日止，支付原告鹤壁市憩仙居殡葬礼仪服务有限公司占地损失。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百二十六条、第五百六十五条、第七百三十条、第七百三十二条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款之规定，判决如下： 一、被告中国移动通信集团河南有限公司鹤壁分公司于本判决生效之日起十日内给付原告鹤壁市憩仙居殡葬礼仪服务有限公司租金70720元及占地损失（以每日24元的标准，自2022年5月8日起计算至被告中国移动通信集团河南有限公司鹤壁分公司清空案涉场地之日止）； 二、被告中国移动通信集团河南有限公司鹤壁分公司于本判决生效之日起十五日内清空位于原告鹤壁市憩仙居殡葬礼仪服务有限公司租赁场地内的地上附着物； 三、驳回原告鹤壁市憩仙居殡葬礼仪服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5522元，减半收取2761元，原告鹤壁市憩仙居殡葬礼仪服务有限公司负担2071元，被告中国移动通信集团河南有限公司鹤壁分公司负担690元。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省鹤壁市中级人民法院。 审判员*** 二〇二二年六月二十五日 书记员***