开封市华通房地产开发有限公司;开封仪表有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

河南省开封市中级人民法院 民事判决书 （2024）豫02民终3486号 上诉人（原审原告）：开封仪x有限公司，住所地开封市汴京路。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，河南正言律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：开封市华x房地产开发有限公司，住所地开封市化工路。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，河南瀛开律师事务所律师。 上诉人开封仪x有限公司（以下简称开封仪x公司）因与被上诉人开封市华x房地产开发有限公司（以下简称华x房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省开封市顺河回族区人民法院（2024）豫0203民初554号民事判决，向本院提起上诉。本院于2024年10月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 开封仪x公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持一审诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由华x房地产公司负担。事实与理由：一审认定事实错误。1.双方租赁协议订立后，华x房地产公司并未对租赁范围提出异议，其应当按照约定承担全部租赁范围的租金。一审按照现场测量面积认定租金错误。对于2020年5月开封仪x公司在北头为止损建设的成品库，开封仪x公司同意将该部分租金予以扣减；2.华x房地产公司在租赁期间搭建违章建筑，属于严重违约行为，开封仪x公司有权要求华x房地产公司恢复原状或承担赔偿责任。一审以行政判决已经作出处理为由不予处理不当，开封仪x公司诉请判令华x房地产公司拆除与上述行政处罚并不冲突；3.华x房地产公司在租赁期限内将开封仪x公司三处房屋拆除，开封仪x公司要求华x房地产公司返还房屋，一审以不具有返还可能性应另行解决为由进行处理，但并未对另行解决的方式作出具体判决，增加了开封仪x公司的诉累。 华x房地产公司辩称，合同订立后除目前违章建筑占用土地由华x房地产公司使用外，其他场地均未交付华x房地产公司使用，明显可以看出租赁合同并非双方真实意思表示，请求法院依法裁判。 开封仪x公司向一审法院起诉请求：1.解除开封仪x公司、华x房地产公司签订的《租赁协议》；2.判令华x房地产公司返还租赁标的物厂房和院落（共计11500㎡)，该项诉求明确为要求返还的厂房为租赁协议中约定的11500㎡范围内除了开封仪x公司所建的成品仓库以外的所有面积及地上物，租赁标的物厂区内华x房地产公司建造的二层钢结构建筑物要求拆除，要求返还的院落为华x房地产公司拆除的250.96㎡、263.17㎡、130.90㎡这三个房子；3.判令华x房地产公司支付2012年2月26日至今欠付的租金216万元及利息（以216万元为基数，自起诉之日起至实际清偿之日止，按照银行同业拆借中心公布的贷款利率LPR计算）；4.本案诉讼费用由华x房地产公司负担。 一审法院认定事实：2012年2月26日，开封仪x公司（甲方）与华x房地产公司（乙方）签订《租赁协议》，该协议约定：一、甲方将汴京路38号北厂厂房，东围墙南北长250米，东西宽46米，共计11500平方米租赁乙方做为仓库使用，每月租金1.5万元，租期20年。二、合同签订三日之内，保证金10万元、一年房租乙方交付甲方。三、租赁期内乙方不得转租他人。四、租赁期内甲方不得私自终止合同，应与乙方协商。五、租赁期内乙方应遵纪守法，合法经营，出现债权债务与甲方无关。六、租赁期间水电费由乙方承担。七、租赁期自2012年3月1日至2031年2月28日。八、本合同未尽事宜，经双方协商解决。九、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字有效。租赁协议签订后，华x房地产公司未按约定支付保证金和房租。 河南省开封市中级人民法院（2022）豫02行终128号行政判决书载明：……一审查明，2013年开封仪x公司向市规划局申请翻建生产用房，市规划局核发了（2013）第141号、（2013）第142号、（2013）第143号建设工程规划许可证，批准建筑面积分别为392.4平方米、250.96平方米、52.97平方米，均为一层原基翻建。2021年4月25日，市规划局就上述翻建生产用房向市城市管理局发函，函载建筑现状为：钢结构2层，建筑面积约为2699.32平方米，占压预留道路红线；认定开封仪x公司擅自扩建、加层、位移，未按建设工程规划许可证批准内容建设，占压预留道路红线，属无法采取改正措施消除对规划实施影响的范畴（开封仪x公司翻建生产用房认定以此函为准）。顺河区城管局对开封仪x公司涉嫌违法建设问题予以立案，进行了调查、询问、现场检查勘验、制作并送达了行政处罚事先告知书、行政处罚听证告知书等，经集体讨论，于2021年7月23日作出汴顺城综罚决字〔2021〕第PGY-WJ21029号行政处罚决定书，主要内容为：开封仪x公司......本机关于2021年4月24日对你单位位于汴京路38北厂厂房（永昌网络主题酒店）涉嫌违法建设一案立案调查。经调查，你单位于2013年申请按照房地产权证载面积翻建房屋，经市规划局审核，批证总建筑面积696.33平方米。根据市规划局汴自然资函〔2021〕29号文勘验及认定，现状建设情况为钢结构2层，建筑面积约2669.32平方米（审批位置与现状建筑重叠处合计建筑面积18.30平方米），占压道路预留红线。经我单位勘测，除上述整体建筑外，现场未勘验到建筑面积18.30平方米的独立砖混建筑。上述行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，已构成违法……根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，本机关决定对你单位作出如下行政处罚：自收到本决定书之日起，限期20日内自行拆除所建违法建设的处罚。你单位如不服本决定，可以......申请复议，也可以......直接向人民法院提起行政诉讼。逾期不申请行政复议，也不提起行政诉讼，又不履行本处罚决定的，本机关将依法申请人民法院强制执行或依照有关规定强制执行……。 开封仪x公司、华x房地产公司均认可二层钢结构建筑物实际为华x房地产公司所建，建造后由华x房地产公司使用。华x房地产公司于2016年4月30日与案外人***签订《房屋租赁合同》，将该二层钢结构建筑物出租给***使用，后***在使用该建筑物的过程中与华x房地产公司发生纠纷，双方诉至法院。 经开封仪x公司、华x房地产公司和一审法院现场查看，案涉租赁标的物位置为东至围墙，西至小路，南至围墙（临汴京路），北至成品仓库。租赁标的物南头华x房地产公司建有二层钢结构建筑物。经现场双方共同测量：二层钢结构建筑物占地南北长39.7米，东西长35.15米；二层钢结构建筑物前面空地南北长13米，东西长35.15米；二层钢结构建筑物后面的水柜加消防水池南北长28.35米，东西长5.15米，最北头成品仓库南北长30.08米，东西宽30.40米，该成品仓库为开封仪x公司在2020年5月所建，由开封仪x公司使用，开封仪x公司表示愿意将其盖这个成品仓库之后的租金予以核减。二层钢结构建筑物往北是红砖房，有的房屋内放的垃圾，有的房屋空置，房屋钥匙在开封仪x公司处。 开封仪x公司、华x房地产公司认可二层钢结构建筑物、二层钢结构建筑物前面的空地及消防水池由华x房地产公司实际使用，但开封仪x公司认为其已将租赁协议上约定的标的物交付给华x房地产公司，华x房地产公司用不用是自身问题，与开封仪x公司无关，要求华x房地产公司按照租赁协议约定的面积支付租金。华x房地产公司认为租赁协议具有以合法形式掩盖非法目的的情形，是无效协议，不应支付租金，开封仪x公司让华x房地产公司无偿使用的，实际是作为给华x房地产公司的报酬。开封仪x公司称华x房地产公司将面积为263.17平方米、250.96平方米、130.90平方米的三个房屋予以拆除，华x房地产公司认可其将250.96平方米的房屋予以拆除，但认为263.17平方米和130.90平方米的房子其未拆除。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，开封仪x公司、华x房地产公司于2012年2月26日签订《租赁协议》，协议签订后，华x房地产公司建造二层钢结构建筑物出租给他人使用并收取租金，该协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。关于华x房地产公司辩称租赁协议具有以合法形式掩盖非法目的的情形，是无效协议的意见，其未提交有效证据予以证明，对该辩称意见不予采信。关于开封仪x公司要求依法解除双方签订的租赁协议的诉讼请求，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第五百六十五条规定：当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方......当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第七百二十二条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，案涉租赁协议签订后，华x房地产公司未向开封仪x公司支付租金，已构成违约，开封仪x公司主张解除案涉租赁协议，于法有据，根据上述法律规定，双方于2012年2月26日签订的《租赁协议》于一审法院向华x房地产公司送达起诉状副本之日即2024年3月13日解除。 关于开封仪x公司要求华x房地产公司返还租赁协议中约定的11500平方米范围内除开封仪x公司所建的成品仓库以外的所有面积及地上物及被告拆除的250.96平方米、263.17平方米、130.90平方米房屋的诉讼请求，华x房地产公司实际使用部分为二层钢结构建筑物及前面空地和消防水池，其他建筑物经现场查看仍在厂区内，钥匙也在开封仪x公司处，另开封仪x公司要求返还华x房地产公司拆除的250.96平方米、263.17平方米、130.90平方米房屋，因房屋已拆除，不具备返还的现实可能性，开封仪x公司可另行解决，故对开封仪x公司该项诉求，不予支持。关于开封仪x公司要求华x房地产公司拆除租赁标的物厂区内其建造的二层钢结构建筑物的诉讼请求，2021年7月23日，开封市顺河回族区城市管理局针对开封仪x公司作出汴顺城综罚决字〔2021〕第PGY-WJ21029号行政处罚决定书，对开封仪x公司作出如下处罚：自收到本决定书之日起，限期20日内自行拆除所建违法建设的处罚。开封仪x公司对该处罚决定书不服诉至法院，经一审和二审判决驳回开封仪x公司的诉讼请求。案涉二层钢结构建筑物虽实际由华x房地产公司建造，但开封市顺河回族区城市管理局系针对开封仪x公司作出的行政处罚决定书，且该行政处罚决定书未被撤销，即开封市顺河回族区城市管理局已对案涉二层建筑物的拆除责任主体作出了认定，一审法院不宜再次做出处理，故开封仪x公司要求华x房地产公司拆除案涉二层钢结构建筑物的诉讼请求，一审法院不予支持。 关于开封仪x公司要求华x房地产公司支付2012年3月1日至2024年3月1日租金216万元及利息（以216万元为基数，自起诉之日起至实际清偿之日止，按照银行同业拆借中心公布的贷款利率LPR计算）的诉讼请求，双方于2012年2月26日签订的《租赁协议》约定开封仪x公司将汴京路38号北厂厂房，东围墙南北长250米、东西宽46米共计11500平方米租赁给华x房地产公司作为仓库使用，每月租金1.5万，租期20年。协议签订后，华x房地产公司在租赁厂房内建造二层钢结构建筑物出租给他人使用，租赁厂房内的消防水池、二层钢结构建筑物及二层建筑物前面的空地由华x房地产公司实际使用，但华x房地产公司未按照约定向开封仪x公司支付租金，已构成违约，故华x房地产公司应向开封仪x公司支付租金，租金应按华x房地产公司实际使用部分的面积1998.41平方米（28.35米×5.15米+39.7米×35.15米+13米×35.15米）计算为宜，2012年3月1日至2024年3月1日，华x房地产公司应向开封仪x公司支付租金375353.53元（15000元/月÷11500㎡×1998.41㎡×12月×12年），对开封仪x公司主张的超出部分的诉求，不予支持。关于开封仪x公司要求华x房地产公司自起诉之日起按照银行同业拆借中心公布的贷款利率LPR计算利息的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条第一款、第七百零三条，第七百二十一条，第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款之规定，判决：一、开封仪x有限公司与开封市华x房地产开发有限公司于2012年2月26日签订的《租赁协议》于2024年3月13日解除；二、开封市华x房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向开封仪x有限公司支付2012年3月1日至2024年3月1日的租金375353.53元及利息（利息自2024年3月12日起以租金375353.53元为基数，按照同期一年期贷款市场报价率计算至清偿完毕之日止）；三、驳回开封仪x有限公司的其他诉讼请求。案件受理费24080元，由开封仪x有限公司负担19895.50元，开封市华x房地产开发有限公司负担4184.50元。 二审中，当事人没有提交新证据。经二审查明的事实与一审一致部分，本院予以确认。 另查明，2016年4月30日华x房地产公司与***订立房屋租赁合同，约定华x房地产公司将案涉二层钢结构建筑物及前面空地出租给***使用。 本院认为，2012年2月26日开封仪x公司与华x房地产公司订立租赁协议约定租赁厂房面积共计11500平方米，但协议履行过程中开封仪x公司并未将厂房全部交付华x房地产公司占有使用，部分空置厂房钥匙由开封仪x公司保管，且开封仪x公司并于2020年5月在厂房内建设成品仓库自用，华通华地产公司实际使用部分仅为二层钢结构建筑物及前面空地和消防水池，与华x房地产公司出租给***范围基本一致。一审根据现场测量情况认定华x房地产公司实际租赁厂房面积并按照租赁协议约定租金标准计付租金具有事实和法律依据。开封仪x公司主张按照全部面积支付租金的理由不能成立，本院不予支持。 案涉二层钢结构建筑物虽为华x房地产公司建设，但系开封仪x公司以翻建生产用房为由向开封市规划局申请建设工程规划许可证，开封市规划局就上述翻建生产用房向开封市城市管理局发函，认定案涉二层钢结构建筑物为违法建设后，顺河回族区城管局并已作出行政处罚决定，限期开封仪x公司自行拆除所建违法建设。开封仪x公司不服行政处罚决定申请行政复议，顺河回族区政府行政复议决定维持了顺河回族区城管局行政处罚决定。开封仪x公司提起行政诉讼，一审法院判决驳回其诉讼请求，本院二审维持一审判决。故已经发生法律效力的判决确定开封仪x公司为案涉二层钢结构建筑物拆除主体，开封仪x公司主张应由华x房地产公司拆除违法建设于法无据。鉴于一审已判决双方租赁协议于2024年3月13日解除，开封仪x公司与华x房地产公司均未提出异议，本院予以确认。在开封仪x公司关于要求华x房地产公司拆除案涉二层钢结构建筑物的诉讼请求未获支持的情况下，华x房地产公司应于本判决生效后十日内将案涉二层钢结构建筑物返还开封仪x公司，双方可在执行程序中与租金一并解决。 开封仪x公司要求华x房地产公司返还已拆除房屋，华x房地产公司不予认可，且拆除房屋客观上亦不具有返还可能性。开封仪x公司如认其合法权益受到损害，可另行主张赔偿财产损失，一审不予支持开封仪x公司要求返还房屋的诉讼请求并无不当。 综上所述，开封仪x公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费20861.82元，由开封仪x有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长***审判员***审判员*** 二〇二五年一月十三日 书记员*** 河南省开封市中级人民法院 判后告知书 开封仪x有限公司、开封市华x房地产开发有限公司： 【裁判生效时间】一审案件超过裁判文书规定的上诉期未提起上诉的，一审判决书、裁定书自上诉期满之日起发生法律效力。 第二审人民法院的裁判文书在送达后即发生法律效力。 【必须履行生效判决】发生法律效力的裁判文书，当事人必须履行。义务履行人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行。 【执行通知前置】本判决（裁定）生效后，判后告知书即为执行通知，负有履行义务的当事人应当按照判决（裁定）确定的方式和期限履行生效法律文书确定的义务，不得有转移、隐匿、销毁财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本案执行立案后，人民法院可以立即采取强制执行措施。 【自动履行生效裁判指引】法律文书生效后，一方当事人自动履行的，可直接向对方当事人履行，也可联系一审承办法官履行。 【申请强制执行权利】裁判文书生效后，义务履行人在裁判文书确定的履行期限内拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，从裁判文书规定履行期间的最后一日起计算；裁判文书规定分期履行的，从最后一期履行期届满之日起计算；裁判文书未规定履行期间的，从裁判文书生效之日起计算。 【执行管辖法院】发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。 【不履行生效文书的法律后果】被执行人未按照执行通知要求履行裁判文书确定的义务的，人民法院可以查封、扣押、冻结、划拨、拍卖、变卖其应当履行义务部分的财产。被执行人将面临以下法律风险： 1.信用惩戒。案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制；被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒；不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。 2.损失扩大。履行义务人未按生效裁判文书指定的期间履行义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金；承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖费等费用。 3.强制措施。限制高消费，限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等；财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施；拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。 【诉讼费补交】生效裁判确定的败诉方应负担的诉讼费用，败诉方应自裁判生效之日起30日内向人民法院交纳完毕（诉讼费专户账号：4199010101********，开户银行：中原银行郑州商务外环路支行），并将交纳情况反馈至审理法官（法官联系方式：0371-2380****），拒不交纳的，人民法院可以强制执行。 【申请再审的权利】当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，有证据证明符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十一条规定的十三种情形之一的，可以申请再审。申请再审应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出。 人民法院驳回再审申请或逾期未对再审申请作出裁定的，当事人可以向人民检察院申请检察建议或抗诉。