某某、广州开发区财政投资建设项目管理中心租赁合同纠纷民事二审民事判决书

广州铁路运输中级法院 民事判决书 （2019）粤71民终40号 上诉人（原审原告）：***，男，汉族，1970年10月28日出生，住广东省广州市黄埔区。 委托诉讼代理人：***，广东海云天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，男，汉族，1949年11月17日出生，住广东省广州市天河区，系上诉人***所在社区推荐公民。 上诉人（原审被告）：广州开发区财政投资建设项目管理中心，住所地广东省广州市科学城综合研发孵化区创意大厦B2附楼2-3楼。 法定代表人：***，主任。 委托诉讼代理人：***，广东法丞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东法丞律师事务所律师。 上诉人***因与上诉人广州开发区财政投资建设项目管理中心（以下简称财政中心）租赁合同纠纷一案，不服广州铁路运输法院（2019）粤7101民初59号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月23日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，上诉人***及委托诉讼代理人***、***、上诉人财政中心的委托诉讼代理人***、***到庭参加法庭调查询问。本案现已审理终结。 上诉人***上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项，改判财政中心支付三号地1681平方米土地的借地补偿款1102652.48元（从2015年9月16日起按照二号地的补偿标准支付补偿，计至财政中心退地并完成退地手续之日止，其中2015年9月16日至2018年2月28日为888930.14元，2018年3月1日起按21.19元/平方米/月的标准计算，暂计至2018年8月31日为213722.34元）；2.依法改判财政中心支付一号地、二号地及三号地1681平方米土地的利息（其中一号地的利息以797940.33元为本金，从2018年3月23日起计至财政中心实际支付之日止；另外1681平方米土地2015年9月16日至2018年2月28日的利息以888930.14元为基数，从2016年1月21日起计至财政中心实际支付之日止；二号地及另外1681平方米土地自2018年3月起的利息以应付未付金额（当月为85433.18元，每月增加85433.18元）为基数从2018年3月23日起逐月计至财政中心办理退地手续并实际支付借地补偿款之日止，均按中国人民银行逾期贷款利率即同期贷款利率计算；3.财政中心支付占用场地的修理厂搬迁费、构筑物补偿费257000元。以上暂计总金额为1359652.48元；4.一审、二审诉讼费等所有费用全部由财政中心承担。事实和理由如下：一、财政中心在一号地借地时间届满后，续借了一号地并借取了二号地和与二号地相连的三号地1681平方米的土地。（一）财政中心制作和提供了三号地的借地期限和借地补偿协议给***签署。（二）财政中心在收取***提交的三号地使用权文件后再行单独制作了三号地的借地补偿协议。（三）财政中心于2018年在三号地的临时借地补偿合同中将借地补偿金额从最高每月每平方米21.19元减按每月每平方米12元补偿，这一行为恰恰证明财政中心承认借取了三号地的事实。（四）在本案诉讼之前，财政中心没有否认借取了三号地，而且借地补偿协议的签订方广州市黄埔区南岗街南岗经联社（以下简称南岗经联社）也证实财政中心借取了包括三号地在内的土地。二、关于租金利息的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百二十六条、第二百三十二条的规定，案涉土地于2018年2月28日之后，变更为不定期租赁，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付租金；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余时间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。本案中，合同期满后，一号地7435.3514平方米租金的支付时间是2018年8月2日，逾期利息应从2018年8月2日计至实际付清之日止。2018年8月2日后，一号地尚未交回的218平方米土地以及二号地、三号地的租金利息应当从每届满一年时起算。三、财政中心仅对一号地上建、构筑物、树木以及搬迁费作出了补偿，而对二、三号土地上建、构筑物、树木以及搬迁费未进行补偿，不合理。 上诉人财政管理中心二审答辩称：1.关于三号地是否借用的问题。***主张财政中心已经借用但是该案从一审至今，并没有任何有效证据证明双方之间有借用三号地土地的合同关系，甚至***也没有提供证据证明三号地的权属人。***提交的证据均是其单方制作的，未经双方认可，财政中心不予认可。即使材料属实，也只能说明双方曾经就三号地进行过协商沟通，在没有达成正式的书面协议前，相关协商文件不能作为认定事实的依据。2.本案之所以会出现财政中心有部分租金未支付的情况，是因为双方合同到期后就相关地块协商不能达成一致，在没有协议情况下，财政中心是无法支付任何租金的。实际上双方的合同在2018年2月28日到期后，已经不存在租赁合同关系。到期后，财政中心要求***协助办理退地手续，但***不配合才导致土地没有按时退还。土地在2018年2月5日已经具备退地条件，导致迟延支付租金的责任并不在财政中心，财政中心也不应承担任何利息。3.2013年3月28日，财政中心将一号地7217.3514平方米移交给施工单位中铁十六局集团有限公司（以下简称中铁十六局），2018年2月5日具备退地条件后，中铁十六局出具的证明材料也明确了其自始至终仅使用了7217.3514平方米。这是前后印证了财政中心只接收了7217.3514平方米并移交给了施工单位的事实。如果财政中心接收了二号地，其是不会不移交给施工单位的，同时经多次现场查看，施工单位对一号地进行了整体围蔽，退地也是整体退地，不存在有218平方米土地没有退还的情况。另外，***也没有办法在现场指出哪一部分的218平方米土地没有退还。因此，一审认定的一号地尚有218平方米没有退还给***既与事实不符也不符合常理。4.经现场查看，施工单位并没有对二号地进行围蔽使用。且案涉合同约定，***收到补偿款后15工作日内将场地移交给财政中心，并办理正式的移交手续。但是***并没有移交场地给财政中心，也没有办理任何手续。综上，一审法院认定财政中心需支付二号地的租金是没有事实依据的。 上诉人财政中心上诉请求：1.撤销广州铁路运输法院（2019）粤7101民初59号民事判决第一项中按每月每平方米21.19元的标准支付二号地2350.7686平方米土地从2018年3月1日至土地实际退还之日止的租金，218平方米土地从2018年8月3日至实际退还之日的租金，并依法改判；2.本案二审诉讼费用由***承担。事实和理由如下：一、因***违约未交付土地，财政中心未使用二号地土地，不应对二号地面积2350.7686平方米支付租金，也不存在需退回二号地的情况，一审法院认定事实错误。2016年1月6日，广州市黄埔区代建项目管理中心（以下简称代建中心）与***签订《广州市轨道交通十三号线首期工程黄埔区段临时借地补偿协议》，约定了借地范围为一号地及二号地。同时，根据该协议第五条第一项的约定，补偿款后15个工作日内将场地移交给代建中心。协议签订后，代建中心支付了协议约定的借地补偿款6001291.52元给***，但***一直未将二号地2350.7686平方米土地移交给代建中心。本案中，***要求支付二号地租金，***有责任提供证据证明其已经履行交地义务。但***不能提供证据予以佐证，且财政中心已经提交相应的证据证明未接受及围蔽使用二号地。据此，一审认定财政中心使用了二号地，以及应将二号地退回***，属于认定事实错误。二、财政中心已将一号地全部土地退回给***，一审判决认定一号地尚有218平方米未退还，属于认定事实不清。 上诉人***二审答辩称：1.财政中心没有任何证据证明其没有交付二号地。一审法院对财政中心的该项抗辩不予采信是正确的。首先，从双方签订的合同内容看，一号地的合同是在财政中心借取一号地一年后才签订的，在一号地租期满了之后财政中心续借一号地。2015年9月16日借用二号地，期间二号地的合同最初是包括三号地的面积但是因为财政中心要求***提供三号地使用权证明因此只签订了2350.7686平方米的合同。其次，而从合同签订时间看，合同是在2016年1月6日签订的，在签订合同时土地已经借用给财政中心，财政中心从来没有否认借取二号地的事实也没有要求减除2015年9月16日-2016年1月6日期间二号地的租金。之后，财政中心还在2016年1月15日出具证明，证明需要支付***一、二号地的补偿款，而该补偿款中包括二号地2015年9月16日-2018年2月28日期间的补偿。如果财政中心没有借取二号地其为什么会支付二号地2015年9月16日-2018年2月28日期间的租金。2.一审判决认定一号地有218平方米没有退还是正确的。首先，一号地在2013年和2016年签订了两次合同，两次合同约定的土地面积都是7435.3514平方米。如果没有借用这218平方米，财政中心不可能在2016年依然确认一号地的面积并与***续签合同。其次，财政中心提交了证明等材料只能证明财政中心将其中的部分面积交付施工方中铁十六局，是财政中心与第三方之间的关系，这与***无关，不能就此确定一号地的借用面积。 ***向一审法院起诉请求：1.财政中心支付借地补偿款2397001.23元及支付利息（借地补偿款计至财政中心退地并完成退地手续之日止，暂计至2018年8月31日，其中890221.66元从2016年1月28日计至财政中心实际支付之日止，1506779.57元从2018年3月15日起计至财政中心实际支付之日止，均按中国人民银行逾期贷款利率的1.5倍计算）；2.财政中心支付占用场地的修理厂搬迁费、构筑物补偿费257000元，上述合计共2654001.23元；3.财政中心负担案件全部诉讼费用。 一审法院认定事实：因地铁工程需要，财政中心向***租借土地，2016年1月6日双方签订了《广州市轨道交通十三号线首期工程黄埔区段临时借地补偿协议》（协议编号：埔13夏南10号），约定了财政中心向***借用位于黄埔区××路××号（自编）东侧的地块，其中一号地借地面积为7435.3514平方米；暂从2015年3月13日借至2018年2月28日，二号地借地面积为2350.7686平方米，暂从2015年9月16日借至2018年2月28日；2018年8月2日，***签收财政中心归还的借地面积为7217.3514平方米的土地，但二号地借用至今，财政中心尚没有交还。双方当事人一审当庭确认一号地从2018年3月1日至8月2日的借地租金为797940.33元，并确认如按2016年1月6日签订的合同，续借土地期间的租金标准为每平方米每月21.19元。 一审法院认为：该案诉请为租赁合同纠纷，***与财政中心、南岗经联社于2016年1月6日签订的《广州市轨道交通十三号线首期工程黄埔区段临时借地补偿协议》(协议编号：埔13夏南10号)、2018年6月3日的《广州市轨道交通工程施工临时用地退地移交记录表》均系各方当事人的真实意思表示，亦不违反法律和行政法规的规定，应受法律保护；各方当事人均应依法、依约履行义务，并享有权利。财政中心已经支付完毕2016年1月6日所签协议；财政中心称其虽然签订了合同，但***未实际交付二号地，财政中心亦未实际使用的主张，因其未能提交有效证据予以证明，故该院不予采纳。因***于2018年8月2日在《广州市轨道交通工程施工临时用地退地移交记录表》签名确认退回了7217.3514平方米土地，而财政中心已支付完毕了一号地2018年2月28日之前的租金，但该土地从2018年3月1日至2018年8月2日的租金财政中心尚未给付，故对***要求财政中心支付该土地从2018年3月1日至2018年8月2日的租金的诉请，该院予以支持。因财政中心所退还的一号地面积与合同约定的借地面积相差218平方米，财政中心虽称实际借地面积与合同约定有误，实际借地面积就是退地面积，但并无双方用地时的移交表或发现误差后的协商意见所佐证，该院对财政中心的该主张，不予采纳；对一号地中财政中心未按合同约定面积交付的218平方米，因已经要求财政中心支付一号地从2018年3月1日至8月2日的租金中包括了218平方米土地的租金，故该218平方米土地财政中心还应支付从2018年8月3日至实际退还土地之日止的租金。因财政中心至今尚未退还二号地，故对***要求财政中心支付该土地从2018年3月1日至二号地实际退还之日的租金的诉请，该院予以支持。因***未能提供其将三号地1681平方米土地租借给财政中心或财政中心已经实际使用该块土地的证据，故对***要求财政中心支付该土地租金的诉请，该院不予支持。因案涉诉的租金至起诉之日尚未确定，债权尚未固定，故对***要求支付该些款项的利息的诉请，该院不予支持。因***所提交证据不能证明所支付修理厂搬迁费、构筑物补偿费为交付一号地、二号地所使用，故对***要求财政中心支付修理厂搬迁费、构筑物补偿费的诉请，该院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、财政中心应于判决生效后三十日内向***支付一号地的租金797940.33元，并按每月每平方米21.19元的标准支付2350.7686平方米土地从2018年3月1日至土地实际退还之日止的租金，218平方米土地从2018年8月3日至土地实际退还之日的租金；二、驳回***的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件收取的受理费28032元，由***负担17857.21元，财政管理中心负担10174.79元。 二审中，上诉人***向本院提交了《微信聊天记录截图（含埔13夏南11号协议）》以及谈话录音，用以证明财政中心制作和提供了三号地的补偿合同，并由其工作人员***发送给南岗经联社***并转发给***，进而证实财政中心借取了三号地及制作了三号地的合同的事实。 上诉人财政中心对该证据质证认为：1.书面材料没有显示刚才***播放的他与***26秒的谈话内容。2.***不是财政中心的工作人员，其不能代表财政中心。3.***播放的是2018年4月份的微信内容，而后来到2018年5、6月份其仍在与***就协议进行沟通，反映了双方有一个协商过程，但最终并没有达成一致，那么协商过程中的内容不能作为反映最终事实的证明，并且微信上显示的补充协议，未经财政中心盖章确认也未经***的签字确认，协议反映的内容不能作为证据使用。因此，财政中心对***提交证据的真实性、合法性和关联性不予认可。 二审中，上诉人财政中心向本院提交了一份《证明》，用以证明地铁施工单位仅接受并使用7217.3514平方米土地，并已退地。施工单位未接收占用过7217.3514平方米土地之外的场地进行施工。 上诉人***对该证据质证认为：1.该证据是第三方中铁十六局制作的，对该证据的合法性与关联性有异议。根据***核实施工现场在2018年7月18日属于围蔽状态，并非中铁十六局所称的在2018年6月3日已经完成施工可以退地。财政中心陈述，2018年2月5日具备退地条件与该证明事实是相悖的，故一号地的7217.3514平方米退地时间应是2018年8月2日。且中铁十六局与财政中心有利害关系，其所出具的证明应依法不予采信。 本院经审查认为：***、财政中心二审期间提交的证据不属于新证据，内容上亦不影响本案的认定，故对上述证据本院不予采纳。 本院经审理查明，认定如下事实： 因地铁工程需要，代建中心向***租借土地，2013年 10月15日，代建中心与南岗经联社、***签订《广州市轨道交通十三号线首期工程黄埔区段临时借地补偿协议》（以下简称合同一），约定“借用位于黄埔区××路××号（自编）东侧的地块（一号地）……合计借地面积为7435.3514平方米。借地时间暂定为从2013年3月13日起至2015年3月12日止。” 合同一履行完毕后，代建中心续借一号地，并再借二号地。双方于2016年1月6日签订《广州市轨道交通十三号线首期工程黄埔区段临时借地补偿协议》（以下简称合同二），约定“借用位于黄埔区××路××号（自编）东侧的地块，一号地借地面积7435.3514平方米；二号地借地面积2350.7686平方米；总合计借地面积9786.12平方米”、“借地时间一号地暂定为从2015年3月13日起至2018年2月28日止，共计35.61个月；二号地暂定为从2015年9月16日起至2018年2月28日止，共29.5个月。”“借地补偿标准分别按2015年期间每月15.92元／平方米，2016年期间每月17.51元／平方米，2017年期间每月19.26元／平方米，2018年期间每月21.19元／平方米。”“借地补偿款合计人民币6001291.52元”。 代建中心于2016年1月15日向黄埔地税局出具证明，确认须支付***一号地、二号地的借地补偿款金额为6001291.52元。 2018年8月2日，***在《广州市轨道交通工程施工临时用地退地移交记录表》上签名，收回一号地块面积7217.3514平方米的土地。 当事人提供的证据无法证明双方曾签订合同借用三号地1681平方米土地。 2019年9月27日，本院通知双方当事人对案涉土地进行现场勘验。同时广东维正科技有限公司协助法院对现场进行测量。经勘验，案涉一号地沿黄埔东路一侧的围墙已经拆除，黄埔东路一侧无法准确确定测量点，测量结果不能反映一号地出借时的状况。目前一号地有部分出租给科学城（广州）投资集团有限公司更新改造示范点南岗项目部（以下简称项目部）使用。另外，本院要求***指出一审认定的尚未退回的218平方米土地的位置。经勘验，***现场指认的地块面积为221.5866平方米，位置是一号、二号、三号地进出黄埔东路的必经之路。 经现场勘验，二号地和三号地系一整块空地，四周有围墙间隔。其中二号地未单独围蔽，内有铁皮屋和停车棚。勘验当日，二号地内有车辆停放。 本院认为，本案是租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理……”的规定，二审仅对上诉人的上诉请求进行审查。综合各方的诉辩意见，本案的争议焦点是：一、2018年2月28日合同期满后，财政中心需支付一号地的租金和利息各是多少。二、二号地2018年2月28日合同期满后，财政中心是否应当支付租金和利息。三、三号地是否实际交付。如果交付应当支付的租金和利息各是多少。四、财政中心是否应支付搬迁费、构筑物补偿费。本院综合分析如下： 关于焦点一，2018年2月28日合同期满后，财政中心需支付一号地的租金和利息各是多少的问题。 1.双方一审确认一号地2018年3月1日至8月2日租金为797940.33元，由于双方均未上诉，本院予以确认。 2.财政中心上诉主张，其已经将一号地全部退回***，不存在还有218平方米未退回的情况。对此，本院认为，经***指认，其认为的未退回土地四周无围蔽，系一号地目前承租人项目部以及二号地、三号地进出黄埔东路的通道。由此可见，有争议的土地是出入通道，处于开放状态，即便财政中心未退回，***也可以使用。鉴于一号地实际使用面积与合同签订的借地面积可能存在偏差，且***在收回一号地面积7217.3514平方米土地时亦未对退地面积提出异议，故可以认定***已经确认财政中心按实际使用的土地面积进行退地，案涉合同已经履行完毕。财政中心上诉主张一号地已经全部退回***，其无须再支付218平方米土地的租金，理据充分，本院予以支持。 3.逾期支付租金的利息是法定孳息。本案中，***要求承租人财政中心支付逾期利息，符合法律规定，应予支持。据此，一号地2018年3月1日至8月2日的借地租金的利息，以797940.33元为计算基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率，从2018年8月3日计至实际付清之日止。 关于焦点二，二号地2018年2月28日合同期满后，财政中心是否应当支付租金和利息的问题。 根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”***主张财政中心应支付合同期满后二号地的借地补偿款和利息，则应当举证证明其将二号地交付财政中心的交付时间、财政中心对二号地的使用状况。本案中，***未能提供证据予以佐证。且从现场勘验的情况看，二号地并未围蔽，仍存在铁皮屋、停车棚、停放车辆等事实，无法证明其在财政中心的控制之中。鉴于***无法证明二号地合同期满后的交付和使用状况，故财政中心无需支付二号地合同期满后的租金和利息。综上，一审法院认定财政中心应支付合同期满后到土地实际退还之日止的租金，认定事实错误，本院予以纠正。财政中心上诉主张，其无需支付二号地从2018年3月1日起至土地实际退还之日止的利息，理据充分，本院予以支持。 关于焦点三，三号地是否实际交付，如果交付应当支付的租金和利息各是多少。 ***上诉主张财政中心应当支付三号地1681平方米土地的补偿金。经查，***未能提供证据证明双方确实存在租赁法律关系。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”***该项上诉诉讼请求不能成立，本院不予支持。 关于焦点四，财政中心是否应支付搬迁费、构筑物补偿费的问题。 ***上诉主张财政中心应当支付搬迁费、构筑物补偿费。对此，本院认为，虽然***向法院提交《协议收据》二份，用以证明其为出借土地而向他人支付补偿费的事实，但该证据的真实性和关联性无法确定，本院不予采纳。据此，***该项上诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。 综上，***的上诉请求部分成立，予以支持。财政中心的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条规定，判决如下： 一、撤销广州铁路运输法院（2019）粤7101民初59号民事判决； 二、广州开发区财政投资建设项目管理中心应于本判决生效之日起三十日内向***支付一号地的租金797940.33元以及利息（以797940.33元为计算基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率，从2018年8月3日计至实际付清之日止）； 三、驳回***的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费28032元，由***负担15785.81元，由广州开发区财政投资建设项目管理中心负担12246.19元；二审案件受理费30354.8元，由***负担29387.82元，由广州开发区财政投资建设项目管理中心负担966.98元。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇一九年十一月八日 书记员***