广州市黄埔区富域尚品居业主委员会、广州市富域科技发展有限公司等物权保护纠纷民事一审民事判决书

广东省广州市黄埔区人民法院 民事判决书 （2021）粤0112民初13414号 原告：广州市黄埔区富域尚品居业主委员会，住所地广东省广州市黄埔区富域尚品居一楼公用房。 负责人：***，该委员会主任。 委托诉讼代理人：***，广东纬韬律师事务所律师。 被告：广州市富域科技发展有限公司，住所地广州市黄埔区黄埔东路3713号122房。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***、***，均系该公司员工。 被告：广州开发区财政投资建设项目管理中心（中新广州知识城财政投资建设项目管理中心），住所地广州市科学城综合研发孵化区创意大厦B2附楼2-3楼。 法定代表人：***，该单位主任。 委托诉讼代理人：***、***，均系广东法丞汇俊律师事务所律师。 被告：***，男，1968年7月14日出生，汉族，住广州市天河区。 委托诉讼代理人：***，系***所在单位推荐的公民。 原告广州市黄埔区富域尚品居业主委员会（以下简称“富域尚品居业委会”）与被告广州市富域科技发展有限公司（以下简称“富域公司”）、广州开发区财政投资建设项目管理中心（中新广州知识城财政投资建设项目管理中心）（以下简称“开发区财政中心”）、***物权保护纠纷一案，本院于2021年5月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告富域尚品居业委会的委托诉讼代理人***，被告富域公司的委托诉讼代理人***、***，被告开发区财政中心的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼，被告***经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已经审理终结。 案件事实 一、涉案合同的签订情况。2013年7月15日，开发区财政中心（甲方）与富域公司（乙方）签订一份编号为“埔13南岗10号”的《广州市轨道交通十三号线首期工程黄埔区段临时借地补偿协议》（以下简称“涉案协议”），约定以下主要内容：甲方受广州市地下铁道总公司的委托，开展广州市轨道交通十三号线首期工黄埔段征收工作，现因十三号线施工需要，须临时借用乙方部分土地。一、借地范围及时间。根据施工需要，甲方借用乙方位于黄埔区岗公交站场对面的地块，借地面积为2626.6598平方米，借地时间暂定为从2013年7月14日起至2017年7月13日止，共计48个月（借地费计算以实际交地日为起始时间，截止时间相应顺延）；若须继续借地或提前退地，甲方提前15个工作日通知乙方。二、借地补偿标准：商业用途每月21元/平方米，住宅用途每月13.5元/平方米（含税金，即借地费所应缴纳的税费由乙方承担），若需续借地，则按此标准签订续借地合同。三、借地补偿金额。根据乙方提供的穗国土出合【2004】310号的变更协议之一号，其商业与住宅比例为21∶79，即商业面积为551.5986平方米，住宅面积为2075.0612平方米，本合同借地补偿金额为551.5986平方米×21元/平方米·月×48月=556011.39元，2075.0612平方米×13.5元/平方米·月×48月=1344639.67元，共计1900651.06元，并根据实际借地时间进行结算。四、补偿款支付。自本协议签订之日起15个工作日内，甲方一次性支付乙方24个月的借地补偿款，即支付给乙方950325.53元，剩余借地补偿款根据实际借地时间按季度支付。五、场地移交。乙方在收到补偿款后15个工作日内将场地移交甲方，并办理正式的移交手续；甲方在工程施工完成后提前一个月书面通知乙方接收场地，并办理正式的退地手续。 二、款项的支付情况。2013年8月12日，富域公司收到涉案合同约定的借地补偿款950325.53元。 三、业主大会情况。富域尚品居业委会为证实富域尚品居业委会于2020年12月10日至2020年12月19日召开业主大会，对追认富域公司与开发区财政中心签订的涉案协议中相关借地补偿标准及授权富域尚品居业委会追讨地铁占地款事宜进行了表决，获得三分之二以上业主同意，并将结果进行了公示的事实，提交富域尚品居业委会于2021年1月14日发出《关于富域尚品居2020年业主大会会议表决结果的公示》及附件《富域尚品居小区业主大会投票结果统计表》《富域尚品居小区业主大会电子投票结果统计表》《南岗街关于富域尚品居电子投票公示结果异议情况的回复》。该公示显示以下主要内容：2020年12月10日至2020年12月19日期间召开富域尚品居业主大会，投票表决有相关事项，结果如下：议题一：以富域尚品居业委会为主体，对富域公司、开发区财政中心、***追偿广州市轨道交通十三号线首期工程黄埔段临时借地补偿款；议题三：追认《广州市轨道交通十三号线首期工程黄埔区段临时借地补偿协议》中相关借地补偿标准，即：借用期从2013年7月14日起至2017年7月13日止，借地补偿款共计1900651.06元，其中住宅面积借地补偿款1344639.67元，商业面积借地补偿款556011.39元，但不对签字代表方进行追认，改由富域尚品居业委会承继该协议所涉权利义务。现将投票的表决结果重新进行公示，公示期为2021年1月14日至2021年1月23日。 四、涉案土地的情况。开发区财政中心提交的穗府国用（2006）第01000021号《国有土地使用证》载明坐落在黄埔区广深公路西北、亨元村门口田地号为3的10921.8平方米的住宅用地的土地使用权人为广州市富域房地产开发有限公司，使用权类型为国有土地使用权。 本院为查明本案事实，向广州开发区规划和自然资源局与广州市规划和自然资源局黄埔区分局发函调查。 2021年12月14日，该局向本院发出《关于（2021）粤0112民初13414号〈协助调查函〉的复函》（包含8份附件），该复函载明以下主要内容：1.黄埔区广深公路西北、亨元村门口田项目已取得《建设用地规划许可证》（穗规地证［2006］1499号），由原广州市规划局核发，我局不掌握相关信息。2.黄埔区广深公路西北、亨元村门口田项目已取得《建设工程规划许可证》（穗规建证［2006］6336号、穗规建证［2007］1157、5207号）、《建设工程规划验收合格证》（穗规验证［2009］1286、1287号），见附件1-5。3.来函未提供涉案补偿协议约定的坐落于黄埔区岗公交站场对面2626.6598平方米地块的矢量文件或红线图，无法核实前述地块是否为穗府国用（2006）第01000021号《国有土地使用证》项下土地，现提供穗府国用（2006）第01000021号《国有土地使用证》用地红线图（见附件6）给你院自行核实。4.《国有土地使用权出让合同变更协议》（穗国地出合［2004］310号的变更协议之一号）见附件7。5.穗府国用（2006）第01000021号《国有土地使用证》项下土地所建房屋分别以2010登记1336631号［房屋坐落：黄埔区黄埔东路3691-3697（单号）、3713（地下室、首层至第十六层）］和2010登记1367961号（房屋坐落：黄埔区黄埔东路3691、3695号第17、18层）办理产权登记。经调阅登记档案，存有测字110111016号《房屋面积测量成果报告书》，见附件8。 《关于（2021）粤0112民初13414号〈协助调查函〉的复函》的附件1为广州市城市规划局于2006年12月6日发出的《建设工程规划许可证》（穗规建证［2006］6336号），该证载明，黄埔区广深公路西北、亨元村门口田地段的建设单位为广州市富域房地产开发有限公司，建设项目名称：18层2幢、15层1幢设计商业、住宅楼（自编A-1、A-2、B-1栋）先建地下1层至地上第2层。 《关于（2021）粤0112民初13414号〈协助调查函〉的复函》的附件2为广州市城市规划局于2007年3月14日发出的《建设工程规划许可证》（穗规建证［2007］1157号），该证载明，黄埔区广深公路西北、亨元村门口田地段的建设单位为广州市富域房地产开发有限公司，建设项目名称：一、18层设计商业、住宅楼2幢（自编A-1、A-2栋）续建第三层及以上；二、15层设计商业、住宅楼1幢（自编B-1栋）续建第三层及以上。 《关于（2021）粤0112民初13414号〈协助调查函〉的复函》的附件3为广州市城市规划局于2007年12月1日发出的《建设工程规划许可证》（穗规建证［2007］5207号），该证载明，黄埔区广深公路西北、亨元村门口田地段的建设单位为广州市富域房地产开发有限公司，建设项目名称：3层设计幼儿园1幢。 《关于（2021）粤0112民初13414号〈协助调查函〉的复函》的附件4为广州市城市规划局于2009年8月27日发出的《建设工程规划验收合格证》（穗规验证［2009］1286号），该证载明，黄埔区广深公路西北、亨元村门口田地段的建设单位为广州市富域房地产开发有限公司，建设项目名称：3层设计幼儿园1幢。 《关于（2021）粤0112民初13414号〈协助调查函〉的复函》的附件5为广州市城市规划局于2009年8月27日发出的《建设工程规划验收合格证》（穗规验证［2009］1287号），载明，黄埔广深公路西北、亨元村门口田地段的建设单位为广州市富域房地产开发有限公司，建设项目名称：18层、15层设计商业、住宅楼（自编A-1、A-2、B-1栋）。 《关于（2021）粤0112民初13414号〈协助调查函〉的复函》的附件6为穗府国用（2006）第01000021号《国有土地使用证》用地红线图。 《关于（2021）粤0112民初13414号〈协助调查函〉的复函》的附件7为穗国地出合（2004）310号的变更协议之一号《广州市国有土地使用权出让合同变更协议》。约定出让方广州市国土资源和房屋管理局向受让方广州市富域房地产开发有限公司出让穗府国用（2006）第01000021号《国有土地使用证》项下土地的使用权。 《关于（2021）粤0112民初13414号〈协助调查函〉的复函》的附件8为《房屋面积测量成果报告书》（测字：110111016）。 2022年1月12日，该局向本院发出《关于（2021）粤0112民初13414号之一〈协助调查函〉的复函》（包含附件：控制性详细规划示意图），该复函载明以下主要内容：据你院提供的红线数据核查，红线范围内地块的控制性详细规划的用途为其他商务用地、商务用地。 2022年3月3日，该局向本院发出《关于（2021）粤0112民初13414号之二〈协助调查函〉的复函》（包含附件：1.示意图。2.出让合同），该复函载明以下主要内容：经核，穗府国用（2006）第01000021号《国有土地使用证》的用地来源依据为穗国土建用字[2004]第565号《建设用地批准书》，已将《建设用地批准书》附图红线与贵单位提供借地红线套叠，借地范围大部分位于《建设用地批准书》的净用地和道路用地（规划退缩用地）范围内（详见附件1），另提供该穗府国用（2006）第01000021号出让合同（详见附件2）供参考。 五、其他事实： 富域公司原名为广州市富域房地产开发有限公司，2020年12月21日更名为现名，公司类型为有限责任公司（自然人独资），股东为***。 2018年2月2日，广州市黄埔区机构编制委员会、广州开发区机构编制委员会向广州开发区财政投资建设项目管理中心发出穗埔编［2018］83号《关于广州开发区财政投资建设项目管理中心机构编制方案的批复》，批复载明：《广州开发区财政投资建设项目管理中心机构编制方案》经审核批准，要求抓紧组织实施。该编制方案载明：调整设置广州开发区财政投资建设项目管理中心（中新广州知识城财政投资建设项目管理中心与其合署办公）。任务调整包括划入原广州市黄埔区代建项目管理中心工作任务。2018年6月27日，广州开发区建设局、广州市黄埔区住房和建设局向区建管中心发出穗开建函［2018］2001号《关于同意使用广州开发区财政投资建设项目管理中心公章的批复》，批复载明同意区建管中心废止“广州市黄埔区代建项目管理中心”公章，统一使用“广州市开发区财政投资建设项目管理中心”公章。 六、原告富域尚品居业委会向本院提出诉讼请求：1.判令被告富域公司立即返还借地补偿款394314.14元；2.判令被告开发区财政中心立即支付到期借地补偿款950325.53元；3.判令被告***对被告富域公司所负上述债务承担连带清偿责任；4.由被告承担诉讼费用。 裁判理由与结果 本院认为，本案属于《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，应当适用当时的法律、司法解释的规定。 富域公司是富域尚品居业委会所在的富域尚品居小区项目的开发企业。虽然涉案协议签订于富域尚品居业委会成立之前，但依照《中华人民共和国物权法》第七十条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]7号，2009年5月14日发布，下同）第三条的规定，涉案土地的经营所得收益应归属全体业主共有，未经全体业主同意，富域公司无权使用该收益，亦无权将该收益用于弥补其经营不足。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持”。富域尚品居业委会根据富域尚品居业主大会决议要求支付借地补偿款没有违反法律规定。富域公司及富域尚品居业委会双方对涉案协议约定的借地补偿标准没有异议，且富域尚品居业委会确认商业部分借地补偿款556011.39元应归属富域公司所有，鉴于富域公司已收取了借地补偿款950325.53元及开发区财政中心尚有950325.53元借地补偿款未付的事实，为避免诉累，本院对富域尚品居业委会要求富域公司返还借地补偿款394314.14元及要求开发区财政中心直接向其支付借地补偿款950325.53元的诉讼请求予以支持。《物业管理条例》（2016修订）第五十四条规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”故富域尚品居业委会取得的上述借地补偿款应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。 《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。富域公司的类型为有限责任公司（自然人独资），股东为***，现***未举证证实富域公司的财产独立于股东***自己的财产，故富域尚品居业委会要求***对富域公司所负上述债务承担连带清偿责任于法有据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]7号）第三条、第十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款之规定，判决如下： 一、被告广州市富域科技发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市黄埔区富域尚品居业主委员会返还借地补偿款394314.14元； 二、被告广州开发区财政投资建设项目管理中心于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市黄埔区富域尚品居业主委员会支付借地补偿款950325.53元； 三、被告***对被告广州市富域科技发展有限公司所负上述第一项债务394314.14元承担连带清偿责任。 债务人未按本判决指定期间履行给付义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16902元由被告广州市富域科技发展有限公司及***共同负担。原告广州市黄埔区富域尚品居业主委员会已预缴的案件受理费本院不予退费，由被告广州市富域科技发展有限公司及***在履行本判决时向原告广州市黄埔区富域尚品居业主委员会迳付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 审判员*** 二〇二二年四月十二日 书记员***