北京麦田房产经纪有限公司与北京朝阳印刷厂有限责任公司二审民事判决书

北京市第三中级人民法院

民事判决书

（2019）京03民终3871号

上诉人（原审原告、反诉被告）：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区望京东园三区16号楼3层301。

法定代表人：缪寿建，总经理。

委托诉讼代理人：胡伟琴，女，1986年2月21日出生，汉族，北京麦田房产经纪有限公司职员。

委托诉讼代理人：陈淑萍，女，1990年11月3日出生，汉族，北京麦田房产经纪有限公司职员。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京朝阳印刷厂有限责任公司，住所地北京市朝阳区建外永安东里平房一号。

法定代表人：谢先亮，总经理。

委托诉讼代理人：潘志东，北京泽盈律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张继红，女，1963年8月8日出生，汉族，北京朝阳印刷厂有限责任公司职员。

上诉人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）因与被上诉人北京朝阳印刷厂有限责任公司（以下简称朝阳印刷厂）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初28795号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

麦田公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第三项、第四项、第五项、第七项，改判支持麦田公司的诉讼请求并驳回朝阳印刷厂违约金及赔偿损失诉讼请求；2.一、二审案件受理费由朝阳印刷厂承担。事实和理由：1、张雨生是合同签订及履行的经办人，朝阳印刷厂指定的沟通退费及钥匙交还的联系人是张雨生，张雨生有权代理代表对所涉合同进行处理，麦田公司是在2017年4月21日收到张雨生的通知，朝阳印刷厂要求解除合同并在限定期限内无条件搬离，麦田公司应于2017年5月10日搬离，麦田公司是在2017年5月10日前腾房的。麦田公司搬离房屋是在朝阳印刷厂通知解除合同后，麦田公司不存在违约行为，无需向朝阳印刷厂承担违约金并赔偿损失，一审法院判决支付违约金并赔偿损失是错误的。2、麦田公司在2017年5月10日搬离房屋后，合同应于2017年5月10日解除，一审法院判决2017年6月17日解除合同是错误的。麦田公司搬离腾房当日与朝阳印刷厂沟通解约事宜，朝阳印刷厂告知5月11日再签署解约协议，并让麦田公司起草，由此双方已经达成解约合意，只是保证金及租金退还事宜未形成书面文件，2017年6月6日，麦田公司向朝阳印刷厂发送告知函，要求退还保证金和租金，发送告知函不能视为行使单方解除权。3、朝阳印刷厂给麦田公司房屋装修期一个月，房租在解除合同前最后一个月免除，该一个月的租金是35833.33元，朝阳印刷厂应退还2017年5月11日之后租金及免租期对应的租金共计311406.33元，一审法院判决退还租金214 972.6元是错误的。4、朝阳印刷厂未退还保证金及租金，应支付占用期间的利息损失，利息损失应按中国人民银行同期贷款利率四倍或中国人民银行同期贷款利率支付至实际给付之日止，一审法院不予支持是错误的。

朝阳印刷厂辩称，同一审意见，服从一审法院判决。

麦田公司向一审法院诉讼请求：1、确认双方的租赁合同已于2017年5月10日解除；2、朝阳印刷厂退还麦田公司租赁保证金35 800元、剩余房屋租金275 573元，以上共计311 373；3、朝阳印刷厂支付麦田公司违约金，以311 373元为基数，按同期银行贷款利率4倍，自2017年5月11日计算至朝阳印刷厂实际支付之日止。

朝阳印刷厂向一审法院反诉请求：1、麦田公司继续履行合同，麦田公司支付朝阳印刷厂违约金116 272元及三个月的租金损失116 272元；2、麦田公司支付之前拖欠的租金差额34 744元；3、麦田公司支付2017年1月1日至2017年3月20日期间的水电费及税金共计9105.6元。

一审法院认定事实：2015年7月2日，朝阳印刷厂（甲方）与麦田公司（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定乙方承租甲方涉案房屋，租金年递增率为4%，合同期三年；本期合同租赁起止日期为2015年7月2日至2018年7月1日（注：乙方保证在合同期内如遇房屋被征用、拆迁，乙方在接到甲方通知后一个月内无条件搬出房屋，不得向甲方及相关单位提出任何赔偿或补偿要求）；租赁保证金为人民币35 800元，乙方在本合同签订后，一个工作日内一次性向甲方支付；租赁期满，乙方向甲方完成所有交接，甲方退还乙方租赁保证金；租金人民币430 000元/年（含物业费），租金分二次缴纳，第一次限于7月3日前缴完，金额215 000元，第二次限于2015年12月30日前缴完，金额215 000元，以后交费以此类推；乙方承担使用租赁物所产生的水费、电费、暖气费，其他费用由甲方承担；乙方在接到缴费通知5日内缴清费用（以费用达到甲方账户时间为准）；租赁期间，任何一方提出提前终止本合同，需提前2个月书面通知对方，经甲乙双方协商达成一致，方可解除本合同，提出提前终止合同的一方，需支付另一方1个月的租金，作为提前终止合同给对方造成损失的补偿，在未达成统一、签订解除合同书前，本合同仍有效；单方解除合同，要有对方认可的充分、确凿依据，以传真或书面等方式下达单方解除合同的通知（注明对方认可的充分、确凿的理由），自其通知10日起，本合同自动终止；解除合同方有权留置对方租赁屋内的财产（包括受转租人的财产）或租金，作为完成合同终止交接的抵押；对方若在解除合同的书面通知发出之日起10日内未完成合同终止交接，单方解除合同方有权处置留置的财产或资金，用于抵偿对方应支付的费用；返还后租赁屋内遗留的物品，甲方有权自行处理；合同还对双方的其他权利义务进行了约定。

2015年7月7日，麦田公司向朝阳印刷厂支付押金及首期租金250 800元。后，麦田公司分别于2015年12月15日、2016年6月15日、2016年12月16日向朝阳印刷厂支付各期租金各215 000元。

2017年6月5日，朝阳印刷厂员工张雨生（以下简称姓名）向麦田公司出具《说明》一份，载明：“我今天收到北京麦田房产经纪有限公司租赁朝阳印刷厂的房屋钥匙。我只负责保管，无其他权利。双方单位具体房屋交接等事宜，由双方领导负责。印刷厂负责人：谢先乐152XXXXXXXX。”

2017年6月6日，麦田公司向朝阳印刷厂发送《告知函》，称麦田公司在接到朝阳印刷厂通知后于2017年5月10日搬离涉案房屋，要求朝阳印刷厂退还麦田公司租赁保证金及2017年5月11日至2017年7月1日的剩余租金；该函称为防止损失扩大，麦田公司于2017年6月5日将涉案房屋及钥匙交付至朝阳印刷厂经办人张雨生处。

2017年6月16日，朝阳印刷厂工作人员谢先乐向麦田公司工作人员张涵发送短信称：“小张，我是朝阳印刷厂谢老师，听驻守永安里的老张讲，你们已关门，钥匙也交给了他。提前中止租赁，若有约谈必要，约定个时间。”

2017年6月29日，麦田公司向朝阳印刷厂转账215 000元，摘要为“房租款”。

庭审中，麦田公司提交张雨生向麦田公司员工李佳（以下简称姓名）发送的微信记录，证明朝阳印刷厂于2017年4月21日通知麦田公司因政府下达拆迁通知、需麦田公司提前搬离；该记录中张雨生称：“政府已给我们下达拆迁通知，5月底6月初需搬离拆迁楼，你尽快做搬迁准备，搬完后领回租房押金，本厂搬迁负责人：谢先乐，电话132XXXXXXXX”。朝阳印刷厂对该证据的真实性不认可，称即使张雨生与麦田公司建立微信联系也不是朝阳印刷厂授意的，是张雨生出于私人之间的关系建立的微信联系，张雨生并不能代表朝阳印刷厂。经查，该微信记录中张雨生的账号及头像与朝阳印刷厂委托诉讼代理人张继红微信好友中张雨生的账号及头像一致。

庭审中，朝阳印刷厂提交如下证据：1、催交房租通知书，证明麦田公司未依约交纳最后一期租金，麦田公司称并未收到该通知，且双方合同已经解除；2、增值税发票及交费通知单、水电表抄数照片，证明麦田公司水电费只交到2016年12月31日，欠付2017年1月至3月20日的水电费，麦田公司对增值税发票认可，对交费通知单及水电表抄数不予认可，称其并未收到交费通知单，无法履行交费义务，水电表的抄数情况无法核实；3、通知及通知签收记录，证明朝阳印刷厂给其他租户发送了书面通知，但麦田公司并不在其中，麦田公司对通知的真实性不予认可，称朝阳印刷厂明知涉案房屋处于危险状态却不通知麦田公司；4、照片，证明涉案房屋内仍有麦田公司的大量物品，麦田公司仍占有房屋，麦田公司对该证据不予认可，称其已于2017年5月10日腾房并交还了钥匙。

另，经询，朝阳印刷厂称张雨生只负责涉案房屋的日常维修、水电等事宜，涉案房屋的重要事项由谢先乐负责。

一审法院判决认定: 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，麦田公司与朝阳印刷厂签订的租赁合同不违反相关法律法规的强制性规定，具有法律效力。

本案争议焦点在于张雨生向张涵发送的微信通知能否视为朝阳印刷厂向麦田公司发出解除租赁合同的意思表示。第一，根据双方签订的租赁协议，单方解除合同的，须有对方认可的充分、确凿依据，且应以传真或书面等方式通知；此处的“书面”与“传真”并列，可知该“书面”并非广义的与“口头”相对的书面方式，而应理解为纸面的正式方式，因此仅通过微信发送的通知并不符合双方约定的合同解除的形式要求。第二，张雨生虽是朝阳印刷厂的工作人员，负责涉案房屋的日常事务，但并无证据显示其对合同解除或变更等重大事项具有决定权，而且从微信通知的内容也能看出，张雨生告知了相关事宜的负责人为谢先乐，故张雨生的行为不能构成表见代理，麦田公司仅以张雨生的微信主张朝阳印刷厂解除了租赁合同的意见该院不予采纳。

承租人在租赁合同履行期限内单方搬离租赁房屋并通知出租人收回房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，出租人有权据此解除合同。本案中，麦田公司已于2017年6月5日将钥匙交由张雨生保管，并于次日向朝阳印刷厂发送了书面《告知函》，解除合同的意思表示已经非常明确；审理过程中经本院释明，朝阳印刷厂坚持不解除合同，考虑到麦田公司不愿继续履行租赁合同，且该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，该院判决解除双方的租赁合同。依据双方约定，单方解除合同的通知下达后10日起，合同自动终止，故该院确认双方租赁合同于2017年6月17日解除。朝阳印刷厂要求麦田公司继续履行合同的反诉请求，该院不予支持。合同解除后，朝阳印刷厂多收取的租金应予退还，故麦田公司要求朝阳印刷厂退还剩余租金的诉讼请求，具有事实及法律依据，该院予以支持，具体退还数额，该院根据合同解除时间核算后予以确定。

麦田公司未经朝阳印刷厂同意单方面搬离涉案房屋构成违约，应承担违约责任。麦田公司要求朝阳印刷厂承担违约责任的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，该院不予支持。麦田公司违约，朝阳印刷厂要求麦田公司支付违约金的反诉请求，具有事实及法律依据，该院依法予以支持；关于违约金的数额，该院将根据合同约定予以确认。麦田公司拒绝履行租赁合同给朝阳印刷厂造成损失，应当承担赔偿损失的违约责任，朝阳印刷厂作为守约方也负有减少损失扩大的义务，具体损失数额，该院将根据双方租赁合同的剩余租期、涉案房屋是否易于再行租赁及麦田公司的过错程度等因素予以酌定。

关于拖欠的租金差额，双方合同约定租金标准每年递增，麦田公司实际支付的租金并未依约递增，朝阳印刷厂要求麦田公司支付租金差额的反诉请求具有事实及法律依据，该院予以支持；该院将自朝阳印刷厂应退还麦田公司的租金中予以扣除。

关于水电费，双方合同约定租赁期间水电费由麦田公司承担，现麦田公司并未就其交纳水电费提交证据，其应就此承担举证责任。关于麦田公司欠付的水电费数额，麦田公司虽称无法核实，但朝阳印刷厂主张的欠付期间麦田公司确实尚在使用涉案房屋，确会产生水电费支出，故该院根据朝阳印刷厂提交的交费通知并参照麦田公司以往使用水电的情况，对具体数额予以确定。判决：一、确认北京麦田房产经纪有限公司与北京朝阳印刷厂有限责任公司签订的《房屋租赁合同书》于二〇一七年六月十七日解除；二、北京朝阳印刷厂有限责任公司于判决生效之日起七日内退还北京麦田房产经纪有限公司租赁保证金三万五千八百元；三、北京朝阳印刷厂有限责任公司于判决生效之日起七日内退还北京麦田房产经纪有限公司租金二十一万四千九百七十二元六角；四、北京麦田房产经纪有限公司于判决生效之日起七日内支付北京朝阳印刷厂有限责任公司违约金三万七千二百六十六元七角；五、北京麦田房产经纪有限公司于判决生效之日起七日内赔偿北京朝阳印刷厂有限责任公司三万七千二百六十六元七角；六、北京麦田房产经纪有限公司于判决生效之日起七日内支付北京朝阳印刷厂有限责任公司二〇一七年一月一日至二〇一七年三月二十日期间的水电费九千一百零五元六角；七、驳回北京麦田房产经纪有限公司的其他诉讼请求；八、驳回北京朝阳印刷厂有限责任公司的其他反诉请求。

二审期间，麦田公司、朝阳印刷厂均未提交新的证据材料。

本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。朝阳印刷厂与麦田公司签订的《房屋租赁合同书》系当事人真实意思表示，内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。

麦田公司上诉认为张雨生有权代理代表朝阳印刷厂对所涉合同进行处理。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，麦田公司应对其上述主张所依据的事实成立承担举证证明的责任。根据《房屋租赁合同书》签约情况、约定内容及其他现有证据所表明的事实，在麦田公司目前提供的证据不能证明其主张成立的情形下，张雨生的行为不能构成表见代理，故本院对麦田公司的上述上诉理由不予采纳。

依照《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同”及上述民事诉讼法解释的规定，在麦田公司目前提供的证据不能证明其公司在搬离涉案房屋前与朝阳印刷厂就解除合同协商一致的情形下，本院对麦田公司有关“麦田公司搬离房屋是在朝阳印刷厂通知解除合同后，双方已经达成解约合意”的上诉理由不予采纳。

根据麦田公司搬出涉案房屋的事实及其公司发送的《告知函》的内容，涉案合同解除系由于合同目的无法实现导致，一审法院对本案现有证据综合审查判断后确定涉案合同于2017年6月17日解除的处理意见并无不妥，故本院对麦田公司有关“合同应于2017年5月10日解除”上诉理由和请求不予采纳。

由于涉案合同解除系由麦田公司单方搬离涉案房屋的违约行为导致，结合双方的诉讼请求及合同实际履行等情况，一审法院酌定朝阳印刷厂退还租金214 972.6元、麦田公司支付违约金37 266.7元并赔偿损失37 266.7元的处理意见并无不妥，故本院对麦田公司有关“朝阳印刷厂给麦田公司房屋装修期一个月，房租在解除合同前最后一个月免除，该一个月的租金是35833.33元，朝阳印刷厂应退还2017年5月11日之后租金及免租期对应的租金共计31406.33元，朝阳印刷厂未退还保证金及租金，应支付占用期间的利息损失”的上诉理由和请求不予采纳。

综上所述，麦田公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6186元，由北京麦田房产经纪有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审　　判　　长　　　张印龙
审　　判　　员　　　林存义
审　　判　　员　　　赵　霞

二○一九年三月二十九日

法　官　助　理　　　高玉珠
法　官　助　理　　　潘园园
书　　记　　员　　　李安康