北京麦田房产经纪有限公司与北京朝阳印刷厂有限责任公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市朝阳区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）京0105民初28795号

原告（反诉被告）：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路237号楼20层2302。

法定代表人：缪寿建，总经理。

委托诉讼代理人：胡伟琴，女，1986年2月21日出生，汉族，北京麦田房产经纪有限公司职员，住北京市朝阳区。

委托诉讼代理人：陈淑萍，女，1990年11月3日出生，汉族，北京麦田房产经纪有限公司职员，住北京市朝阳区。

被告（反诉原告）：北京朝阳印刷厂有限责任公司，住所地北京市朝阳区建外永安里平房一号。

法定代表人：谢先亮，总经理。

委托诉讼代理人：潘志东，北京泽盈律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张继红，女，1963年8月8日出生，汉族，北京朝阳印刷厂有限责任公司职员，住北京市朝阳区。

原告（反诉被告）北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）与被告（反诉原告）北京朝阳印刷厂有限责任公司（以下简称朝阳印刷厂）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。麦田公司之委托诉讼代理人胡伟琴、陈淑萍，朝阳印刷厂之委托诉讼代理人潘志东、张继红到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

麦田公司向本院提出诉讼请求：1、确认双方的租赁合同已于2017年5月10日解除；2、朝阳印刷厂退还麦田公司租赁保证金35800元、剩余房屋租金275573元，以上共计311373；3、朝阳印刷厂支付麦田公司违约金，以311373元为基数，按同期银行贷款利率4倍，自2017年5月11日计算至朝阳印刷厂实际支付之日止。事实和理由：2017年5月2日，麦田公司与朝阳印刷厂就位于北京市朝阳区建外永安东里平房的房屋（以下简称涉案房屋）签订《房屋租赁合同书》，约定租金为430000元每年，租期三年。2017年4月21日，朝阳印刷厂通知麦田公司涉案房屋将被拆迁，要求麦田公司最晚于2017年6月初搬离；麦田公司接到通知后于2017年5月10日正式搬离涉案房屋。朝阳印刷厂应向麦田公司退还租赁保证金及剩余租金。2017年6月6日，麦田公司向朝阳印刷厂发送《告知函》。因未见到朝阳印刷厂的书面解约协议，麦田公司财务人员担心违约，如期向朝阳印刷厂支付了2017年下半年租金共计215000元，现朝阳印刷厂拒绝退还。故麦田公司起诉至法院。

朝阳印刷厂辩称并反诉称，不同意麦田公司的全部诉讼请求。双方的租赁合同仍处于履行状态，朝阳印刷厂并未通知麦田公司于2017年5月底或6月初搬离涉案房屋，也未书面向麦田公司提出提前终止租赁合同，虽然双方在2017年6月上旬协商过租赁合同履行事宜，但双方并未达成一致意见，朝阳印刷厂要求麦田公司继续履行合同，后麦田公司依约履行合同并向朝阳印刷厂支付下一租赁年度的前半年租金。虽然涉案房屋在2014年4月被列入拆迁范围，但并不意味着政府马上实施拆迁，从政府通知列入拆迁范围到实际进行拆迁，还需很长时间，而对于即将到期的租户，朝阳印刷厂考虑到拆迁及租户利益问题进行了书面通知，而麦田公司的租赁合同还有一年之久，不在朝阳印刷厂的通知之列，故朝阳印刷厂没有通知麦田公司搬离。麦田公司目前仍占有涉案房屋，仍存放了大量物品，桌椅家具字画及个人物品等，麦田公司从未把房屋交还我方，双方未办理交接，未结算水电，也没收到房屋钥匙。麦田公司履行合同中存在违约行为，并未按照递增数额足额支付租金；未依约支付水电费。故朝阳印刷厂提出反诉请求：1、麦田公司继续履行合同，麦田公司支付朝阳印刷厂违约金116272元及三个月的租金损失116272元；2、麦田公司支付之前拖欠的租金差额34744元；3、麦田公司支付2017年1月1日至2017年3月20日期间的水电费及税金共计9105．6元。

麦田公司针对反诉辩称，不同意朝阳印刷厂的全部反诉请求。合同已经于2017年5月10日解除，麦田公司无需继续履行合同，无需支付2017年5月10日之后的租金。朝阳印刷厂2017年4月21日通知麦田公司因政府下达拆迁通知，要求我方五月底六月初搬离涉案房屋。按照合同约定，合同期内，如遇房屋征用拆迁，麦田公司接到朝阳印刷厂通知后一个月内无条件搬出房屋，我方收到通知后于2017年5月10日搬离，且当日与朝阳印刷厂沟通解约文件签署事宜，但对方推脱，我方于2017年5月15日交还涉案房屋钥匙，故无需继续履行合同。我方并未违约，无需支付违约金。2017年4月15日朝阳印刷厂书面通知其他承租人合同到期后不再续签，并未及时告知我方要拆迁的事宜，4月21日才告知我方，朝阳印刷厂违约。我方无需支付租金差额，合同约定租期为2015年7月2日至2018年7月1日，租期满三年才提高租金，朝阳印刷厂也从未提出租金递增事宜。我方无需支付水电费及税金等，我方并未收到朝阳印刷厂发出的交费通知。

本院经审理认定事实如下：2015年7月2日，朝阳印刷厂（甲方）与麦田公司（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定乙方承租甲方涉案房屋，租金年递增率为4%，合同期三年；本期合同租赁起止日期为2015年7月2日至2018年7月1日（注：乙方保证在合同期内如遇房屋被征用、拆迁，乙方在接到甲方通知后一个月内无条件搬出房屋，不得向甲方及相关单位提出任何赔偿或补偿要求）；租赁保证金为人民币35800元，乙方在本合同签订后，一个工作日内一次性向甲方支付；租赁期满，乙方向甲方完成所有交接，甲方退还乙方租赁保证金；租金人民币430000元/年（含物业费），租金分二次缴纳，第一次限于7月3日前缴完，金额215000元，第二次限于2015年12月30日前缴完，金额215000元，以后交费以此类推；乙方承担使用租赁物所产生的水费、电费、暖气费，其他费用由甲方承担；乙方在接到缴费通知5日内缴清费用（以费用达到甲方账户时间为准）；租赁期间，任何一方提出提前终止本合同，需提前2个月书面通知对方，经甲乙双方协商达成一致，方可解除本合同，提出提前终止合同的一方，需支付另一方1个月的租金，作为提前终止合同给对方造成损失的补偿，在未达成统一、签订解除合同书前，本合同仍有效；单方解除合同，要有对方认可的充分、确凿依据，以传真或书面等方式下达单方解除合同的通知（注明对方认可的充分、确凿的理由），自其通知10日起，本合同自动终止；解除合同方有权留置对方租赁屋内的财产（包括受转租人的财产）或租金，作为完成合同终止交接的抵押；对方若在解除合同的书面通知发出之日起10日内未完成合同终止交接，单方解除合同方有权处置留置的财产或资金，用于抵偿对方应支付的费用；返还后租赁屋内遗留的物品，甲方有权自行处理；合同还对双方的其他权利义务进行了约定。

2015年7月7日，麦田公司向朝阳印刷厂支付押金及首期租金250800元。后，麦田公司分别于2015年12月15日、2016年6月15日、2016年12月16日向朝阳印刷厂支付各期租金各215000元。

2017年6月5日，朝阳印刷厂员工张雨生（以下简称姓名）向麦田公司出具《说明》一份，载明：“我今天收到北京麦田房产经纪有限公司租赁朝阳印刷厂的房屋钥匙。我只负责保管，无其他权利。双方单位具体房屋交接等事宜，由双方领导负责。印刷厂负责人：谢先乐152XXXX****。”

2017年6月6日，麦田公司向朝阳印刷厂发送《告知函》，称麦田公司在接到朝阳印刷厂通知后于2017年5月10日搬离涉案房屋，要求朝阳印刷厂退还麦田公司租赁保证金及2017年5月11日至2017年7月1日的剩余租金；该函称为防止损失扩大，麦田公司于2017年6月5日将涉案房屋及钥匙交付至朝阳印刷厂经办人张雨生处。

2017年6月16日，朝阳印刷厂工作人员谢先乐向麦田公司工作人员张涵发送短信称：“小张，我是朝阳印刷厂谢老师，听驻守永安里的老张讲，你们已关门，钥匙也交给了他。提前中止租赁，若有约谈必要，约定个时间。”

2017年6月29日，麦田公司向朝阳印刷厂转账215000元，摘要为“房租款”。

庭审中，麦田公司提交张雨生向麦田公司员工李佳（以下简称姓名）发送的微信记录，证明朝阳印刷厂于2017年4月21日通知麦田公司因政府下达拆迁通知、需麦田公司提前搬离；该记录中张雨生称：“政府已给我们下达拆迁通知，5月底6月初需搬离拆迁楼，你尽快做搬迁准备，搬完后领回租房押金，本厂搬迁负责人：谢先乐，电话132XX****XX”。朝阳印刷厂对该证据的真实性不认可，称即使张雨生与麦田公司建立微信联系也不是朝阳印刷厂授意的，是张雨生出于私人之间的关系建立的微信联系，张雨生并不能代表朝阳印刷厂。经查，该微信记录中张雨生的账号及头像与朝阳印刷厂委托诉讼代理人张继红微信好友中张雨生的账号及头像一致。

庭审中，朝阳印刷厂提交如下证据：1、催交房租通知书，证明麦田公司未依约交纳最后一期租金，麦田公司称并未收到该通知，且双方合同已经解除；2、增值税发票及交费通知单、水电表抄数照片，证明麦田公司水电费只交到2016年12月31日，欠付2017年1月至3月20日的水电费，麦田公司对增值税发票认可，对交费通知单及水电表抄数不予认可，称其并未收到交费通知单，无法履行交费义务，水电表的抄数情况无法核实；3、通知及通知签收记录，证明朝阳印刷厂给其他租户发送了书面通知，但麦田公司并不在其中，麦田公司对通知的真实性不予认可，称朝阳印刷厂明知涉案房屋处于危险状态却不通知麦田公司；4、照片，证明涉案房屋内仍有麦田公司的大量物品，麦田公司仍占有房屋，麦田公司对该证据不予认可，称其已于2017年5月10日腾房并交还了钥匙。

另，经询，朝阳印刷厂称张雨生只负责涉案房屋的日常维修、水电等事宜，涉案房屋的重要事项由谢先乐负责。

上述事实，有《房屋租赁合同书》、转账记录、通信记录截图及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，麦田公司与朝阳印刷厂签订的租赁合同不违反相关法律法规的强制性规定，具有法律效力。

本案争议焦点在于张雨生向张涵发送的微信通知能否视为朝阳印刷厂向麦田公司发出解除租赁合同的意思表示。第一，根据双方签订的租赁协议，单方解除合同的，须有对方认可的充分、确凿依据，且应以传真或书面等方式通知；此处的“书面”与“传真”并列，可知该“书面”并非广义的与“口头”相对的书面方式，而应理解为纸面的正式方式，因此仅通过微信发送的通知并不符合双方约定的合同解除的形式要求。第二，张雨生虽是朝阳印刷厂的工作人员，负责涉案房屋的日常事务，但并无证据显示其对合同解除或变更等重大事项具有决定权，而且从微信通知的内容也能看出，张雨生告知了相关事宜的负责人为谢先乐，故张雨生的行为不能构成表见代理，麦田公司仅以张雨生的微信主张朝阳印刷厂解除了租赁合同的意见本院不予采纳。

承租人在租赁合同履行期限内单方搬离租赁房屋并通知出租人收回房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，出租人有权据此解除合同。本案中，麦田公司已于2017年6月5日将钥匙交由张雨生保管，并于次日向朝阳印刷厂发送了书面《告知函》，解除合同的意思表示已经非常明确；审理过程中经本院释明，朝阳印刷厂坚持不解除合同，考虑到麦田公司不愿继续履行租赁合同，且该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，本院判决解除双方的租赁合同。依据双方约定，单方解除合同的通知下达后10日起，合同自动终止，故本院确认双方租赁合同于2017年6月17日解除。朝阳印刷厂要求麦田公司继续履行合同的反诉请求，本院不予支持。合同解除后，朝阳印刷厂多收取的租金应予退还，故麦田公司要求朝阳印刷厂退还剩余租金的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院予以支持，具体退还数额，本院根据合同解除时间核算后予以确定。

麦田公司未经朝阳印刷厂同意单方面搬离涉案房屋构成违约，应承担违约责任。麦田公司要求朝阳印刷厂承担违约责任的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。麦田公司违约，朝阳印刷厂要求麦田公司支付违约金的反诉请求，具有事实及法律依据，本院依法予以支持；关于违约金的数额，本院将根据合同约定予以确认。麦田公司拒绝履行租赁合同给朝阳印刷厂造成损失，应当承担赔偿损失的违约责任，朝阳印刷厂作为守约方也负有减少损失扩大的义务，具体损失数额，本院将根据双方租赁合同的剩余租期、涉案房屋是否易于再行租赁及麦田公司的过错程度等因素予以酌定。

关于拖欠的租金差额，双方合同约定租金标准每年递增，麦田公司实际支付的租金并未依约递增，朝阳印刷厂要求麦田公司支付租金差额的反诉请求具有事实及法律依据，本院予以支持；本院将自朝阳印刷厂应退还麦田公司的租金中予以扣除。

关于水电费，双方合同约定租赁期间水电费由麦田公司承担，现麦田公司并未就其交纳水电费提交证据，其应就此承担举证责任。关于麦田公司欠付的水电费数额，麦田公司虽称无法核实，但朝阳印刷厂主张的欠付期间麦田公司确实尚在使用涉案房屋，确会产生水电费支出，故本院将根据朝阳印刷厂提交的交费通知并参照麦田公司以往使用水电的情况，对具体数额予以确定。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条之规定，判决如下：

一、确认原告（反诉被告）北京麦田房产经纪有限公司与被告（反诉原告）北京朝阳印刷厂有限责任公司签订的《房屋租赁合同书》于二〇一七年六月十七日解除；

二、被告（反诉原告）北京朝阳印刷厂有限责任公司于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）北京麦田房产经纪有限公司租赁保证金三万五千八百元；

三、被告（反诉原告）北京朝阳印刷厂有限责任公司于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）北京麦田房产经纪有限公司租金二十一万四千九百七十二元六角；

四、原告（反诉被告）北京麦田房产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）北京朝阳印刷厂有限责任公司违约金三万七千二百六十六元七角；

五、原告（反诉被告）北京麦田房产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿被告（反诉原告）北京朝阳印刷厂有限责任公司三万七千二百六十六元七角；

六、原告（反诉被告）北京麦田房产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）北京朝阳印刷厂有限责任公司二〇一七年一月一日至二〇一七年三月二十日期间的水电费九千一百零五元六角；

七、驳回原告（反诉被告）北京麦田房产经纪有限公司的其他诉讼请求；

八、驳回（反诉原告）北京朝阳印刷厂有限责任公司的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费3093元，由原告（反诉被告）北京麦田房产经纪有限公司负担568元（已交纳），由被告（反诉原告）北京朝阳印刷厂有限责任公司负担2525元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费2722元，由原告（反诉被告）北京麦田房产经纪有限公司负担943元（于本判决生效之日起七日内交纳），由被告（反诉原告）北京朝阳印刷厂有限责任公司负担1779元（已交纳）。

如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

审判员　　杨阳

二〇一八年九月十七日

书记员　　李青