国网甘肃省电力公司张掖供电公司与郭某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

甘肃省张掖市甘州区人民法院 民事判决书 （2020）甘0702民初9229号 原告：国网甘肃省电力公司张掖供电公司。 负责人：牛某，该供电公司总经理。 统一社会信用代码：916207002252504735。住所地：甘肃省张掖市甘州区西街246号。 委托诉讼代理人：孟某，甘肃金厦律师事务所律师。 被告：郭某，男，汉族，甘肃省张掖市人。公民身份号码×××。 原告国网甘肃省电力公司张掖供电公司（以下简称张掖供电公司）与被告郭某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告张掖供电公司委托诉讼代理人孟某，被告郭某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张掖供电公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告间房屋租赁合同关系；2.请求判令被告立即腾退并向原告交还房屋；3.请求判令被告立即支付原告租赁费11664元，并按10元/天承担自2020年11月2日起至实际交房之日止的房屋占有使用费；4.被告承担本案案件受理费。事实与理由：被告父亲郭某2曾为原告处职工。2000年11月1日至2002年11月1日间，郭某2租赁原告位于马神庙街56-68号院内房屋一间，年租金为648元。租期届满后，郭某2及被告一直占有并使用房屋，后郭某2去世，房屋便由被告一直占有使用。自2002年11月1日租期届满后至今，被告自始至终未曾向原告支付过任何租赁费用，原告多次向其催收房屋，被告均置之不理。 被告郭某辩称：原告诉状中陈述的事实与理由部分不属实，原告没有多次催要案涉房子，只催过一次。在催收的时候，我提出房子多处破烂不适合居住，我进行了修缮，花费了部分费用。原告提出修缮的费用和我拖欠的房租互相抵顶，我不再向原告缴纳房租。案涉房屋，从80年代开始就一直由我们一家居住，开始的时候案涉房屋居住的是我和我的父母还有我的哥哥、姐姐、妹妹，母亲去世后，姐姐妹妹都出嫁了，我哥哥也搬到外面居住，就是我和我的父亲一直居住。我父亲去世后，就我一人居住，直到现在。这个房子是怎么来的，我也一直不太清楚，我只知道房子是分给我父亲的家属院。我在院子里面修建了部分平房，面积总共28㎡，一间住人，一间伙房，一间卫生间。上述房屋现在面临拆迁，拆迁办的主任告诉我有12平方米按照2800元补偿，16个平方米按照300元补偿，但是我不认可，我认为28个平方米均应该按照2800元补偿给我，因为还有11个平方米的过道是我养牲畜的地方，我没有主张。现在谁向我要这个房子，谁就应该按照上述标准给我进行补偿，且我听说商业局的房子和我的房子性质一样，他们公房私房都按照2800元补偿，所以我也要求他们按照这个标准给我补偿。我的父亲以前是电力局的职工，我也是退伍军人，我现在就靠低保生活，没有保障，所以我认为法律应该保护弱者。我对我父亲租赁房屋的事实没有异议。 原告张掖供电公司围绕其诉讼请求依法提交了下列证据：1.原告张掖供电公司委托诉讼代理人孟某的当庭陈述；2.张房权证字第XXXX号房屋所有权证复印件一份；3.（2019）甘张金张掖公内字第1102号公证书复印件一份、含北大池腾空房屋通知书一份；3.房屋租赁合同复印件两份。 被告郭某未提交证据，由其围绕抗辩理进行了当庭陈述。 本院经审理认定事实如下：案外人郭某2与被告郭某系父子关系，郭某2原系原告张掖供电公司职工，现已去世。原告张掖供电公司之前系张掖地区电力局，后系甘肃省电力公司张掖供电公司。原告曾将单位所属的房屋出租给自己单位职工居住。2000年11月1日，以张掖地区电力局为甲方，张掖地区电力局职工为乙方，双方签订房屋租赁合同一份，约定甲乙双方协商同意将局北大池平房一套36㎡租赁给职工使用；租金每平方米1.5元，租赁期限为2年，每年租金648元，乙方一次性付清当年房租；租房前乙方需向甲方交纳3000元房租保证金，退出租房后甲方将退回乙方保证金，如有违约（随意改动房内设施、不按期交纳水电费、租金），甲方有权在加收一定数额的违约金后，按乙方所欠款项在租房保证金中予以扣除。双方还对其他事项进行了约定，合同落款处，甲方处盖有公章，但因年久，原告不能提交原件，无法核对公章的具体名称，但可以确定甲方系现在的原告，乙方处由郭某2签字。2001年11月1日。上述合同的双方再次签订内容基本相同的房屋租赁合同一份，约定租赁期限为一年。乙方处由郭某2签字，甲方处没有盖章，备注手工“清收：房租648.1元，取暖费486元（B5元/㎡），合计1134.1元”，落款时间后备注“至2002年11月1日”。上述合同签订后，郭某2以及被告郭某，被告的母亲、哥哥、姐姐、妹妹一家一直居住，之后被告母亲去世，姐姐、妹妹出嫁，哥哥搬出，房屋由被告及郭某2居住，后郭某2亦去世，房屋由被告居住至今，据被告称，现在由其夫妇居住。 因被告系原告单位职工子弟，故原告在2019年之前未向被告主张过权利。2019年6月12日，原告向被告兄弟***出具《北大池房屋腾空通知书》，内容为“租户郭某2（已故，儿子：***）：根据《张掖市甘州区人民政府下发关于甘州区老城区东北片区改造项目（马神庙街中断片区）房屋征收决定》（通告）文件要求，经国网张掖供电公司上级主管单位同意，现已批复对北大池房屋进行拆除。为积极配合甘州区人民政府老城区改制工作进度，请你于2019年6月30日前腾空现住房屋。我公司将于2019年7月1日正式向甘州区北大池拆迁办公室移交房屋，到期没有按时腾空房屋的，甘州区拆迁办强行拆除所造成的损失公司概不负责，由你个人全部承担损失”，原告于2019年6月18日向甘肃省张掖市金张掖公证处申请证据保全，该公证处于2019年7月1日作出（2019）甘张金张掖公内字第1102号公证书，内容为经公证员随原告的委托代理人***到***住处，送达上述通知书，但***认为其从未在父亲郭某2生前租住房屋资料上签过名，且该房屋一直由其胞弟郭某居住，拒绝在该公证处留存的《北大池房屋腾空通知书》上签名。 另查明：案涉房屋在张掖市房地产管理局办理了房屋所有权证，为张房权证字第XXXX号，证书记录房屋所有权人为甘肃省电力公司张掖供电公司；房屋坐落马神庙街56-58号；幢号：6；建筑面积139.50；设计用途：住宅；共有人：0人，张掖市房屋产权交易中心于2006年3月1日在填发单位盖章。庭审中，经原告陈述、举证和被告陈述、质证，双方对房屋所有权证附属的张掖市房产分丘图中，房产坐落为马神庙街56-58号，房地号B21，第四院最北面的一间房屋系本案诉争房屋无异议。 本院认为，房屋租赁合同，是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付租金，并于合同终止时将房屋完好无损地归还给出租人的合同。本案中，原告与郭某2签订的房屋租赁合同合法有效，原告系出租人，郭某2系承租人，但两份合同的租赁期限均已经超过，因自2002年11月1日后，原告与郭某2再未续签合同，已经远远超过了六个月的期限，故双方之间的房屋租赁合同已转为不定期租赁合同。郭某2去世后，原、被告之间虽未签订合同，但原告系案涉房屋的所有权人，被告系实际居住者，故自郭某2去世后，原、被告之间形成事实上的不定期租赁合同，原告系出租人，被告系承租人。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理的期限之前告知承租人。原告在联系不到被告，且被告确实在外地的前提下，原告于2019年6月向被告的兄弟送达了《北大池房屋腾空通知书》，并进行了证据保全，可以视为原告以实际行动要求解除合同，但因未能送达给被告，故自原告提起诉讼后，自本院通知被告参加诉讼以及本案的诉讼期间，视为合理的期限。综上，对于原告要求解除原、被告间房屋租赁合同关系，要求被告腾退并向原告交还房屋的诉讼请求，本院均依法予以支持。在本院给予合理的期限后，被告若拒不腾房，本院结合原告的诉讼主张和原告与郭某2的合同约定，已经当地目前的房屋租赁行情，结合案情，认定被告每天承担10元的费用，至被告腾房之日止。 对于被告主张的租金，本院认为，首先，原告将案涉房屋租赁给郭某2，且在合同中约定了租金，但在郭某2在职、退休至去世前，原告均未向郭某2收取租金，结合原告与郭某2系单位和职工之间的特殊关系，该房屋的居住使用，有单位福利的因素，在郭某2去世后，原告对自己单位职工子弟即被告只主张过一次租金，该单位福利因素持续存在；其次，根据合同约定，原告与郭某2在第一次签订房屋租赁合同时，合同中约定租房保证金3000元，原告主张并没有实际收取，但并未举证证明，且被告主张其不知情，现郭某2已经去世，无从查起，结合合同的约定，本院推定原告收取了该保证金，应予以抵顶房屋使用的费用，原告不再给被告退还；再次，原告并未举证证明，郭某2去世后，原告向被告告知了案涉房屋的性质，向被告提供了房屋租赁合同、以及房屋的租金等信息的告知义务，直到2019年才向被告亲属告知，直到本案诉讼阶段才告知被告，故对于原告主张的房屋租赁费，本院不予支持。 对于被告主张其对房屋进行了修缮进行了花费，并要求原告予以补偿的抗辩理由，本院认为，首先，被告作为承租者，在长达十八年之久，未支付租金等费用的情况下居住生活，理应对房屋进行适当的修缮、保管，理应产生必要的花费；其次，被告作为承租人，对于房屋只享有使用权，而不享有所有权，其在租住房屋上筑造构筑物等的行为，既没有征得所有权人、出租人即原告的同意或许可，亦未征得相关房产管理部门的同意或许可，故并不符合法律规定，应系违章建造，不能得到法律的保护。综上，对于被告的上述抗辩理由，本院不予采信。 对于被告主张其系退伍军人，现在靠低保生活，没有保障，被告认为法律应该保护弱者的抗辩理由，本院认为，首先，被告系退伍军人，对其曾经做出的贡献，本院表示敬意；其次，被告若生活没有保障的情况，被告可依照法律法规向有关单位申请相关的福利政策，并非人民法院管辖范围，本院不予涉理；再次，原、被告在本案中系平等的民事主体，不存在谁强谁弱，且本院对被告的情况已经在房屋租金中予以综合考虑。综上，对于被告的上述抗辩理由，本院均不予采纳。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十三条、第二百三十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告国网甘肃省电力公司张掖供电公司与被告郭某之间的不定期租赁合同； 二、被告郭某于本判决生效之日起十日内给原告国网甘肃省电力公司张掖供电公司交付位于张掖市××区、房屋产权为张房权证字第XXXX号、房地号为B21的第四院最北面的房屋一间；逾期被告按照每天10元的标准向原告支付费用，至被告腾房之日止； 三、驳回原告国网甘肃省电力公司张掖供电公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费92元，减半收取46元，由被告郭某负担，被告负担的案件受理费直接给付原告，本院退还原告案件受理费46元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。 审判员*** 二〇二〇年十二月七日 书记员*** 注：本判决书生效后，当事人必须履行，一方逾期不履行的，对方当事人可于本判决书规定的履行期间最后一日起在法定期间内向本院提出执行申请，逾期不提出申请的，视为自动放弃权利。