白山市亿达建设工程有限公司、吉林银行股份有限公司白山分行合同纠纷民事二审民事判决书

吉林省白山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2023）吉06民终324号 上诉人（原审原告）：白山市亿达建设工程有限公司。住所地：吉林省白山市浑江区南平街全兴公寓3幢后二层。 法定代表人：***，该公司经理。 委托诉讼代理人：王**，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：张坤，***汇律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：吉林银行股份有限公司白山分行。住所地：吉林省白山市浑江区浑江大街1590号。 法定代表人：**，该银行行长。 委托诉讼代理人：**，男，该银行工作人员。 委托诉讼代理人：***，男，该银行工作人员。 上诉人白山市亿达建设工程有限公司（以下简称亿达公司）因与被上诉人吉林银行股份有限责任公司白山分行（以下简称吉林银行白山分行）合同纠纷一案，不服吉林省白山市浑江区人民法院（2023）吉0602民初72号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年5月10日立案后，依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人亿达公司的委托诉讼代理人王**和张坤、被上诉人吉林银行白山分行的委托诉讼代理人**和***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 亿达公司上诉请求：1．撤销一审判决第二项，判令由吉林银行白山分行缴纳房屋土地使用权出让金；2．吉林银行白山分行承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院部分事实认定错误，证据不足。第一，吉林银行白山分行和***存在借贷纠纷，吉林银行白山分行提起民事诉讼后，2018年10月24日，一审法院作出调解书并裁定执行***位于白山市城南街南平小区综合楼的三处房产，由吉林银行白山分行持上述裁定书到产权机构办理相关产权登记手续。而吉林银行白山分行没有按照法院的裁定办理房屋产权变更，在没有获得所有权的情况下对房屋进行拍卖，理应缴纳房照由***变更到吉林银行白山分行名下产生的相关费用，而土地出让**是在上述环节产生的，应当由吉林银行白山分行缴纳该笔费用。第二，亿达公司竞买房屋后，到白山市不动产管理中心办理产权变更登记时，该中心工作人员告知亿达公司案涉房屋应当由***和吉林银行白山分行先行办理产权变更登记手续，且应在此环节缴纳土地出让金。只有***和吉林银行白山分行完成产权变更登记后才能由吉林银行白山分行过户给亿达公司。第三，《瑕疵声明》是拍卖人和吉林银行白山分行在拍卖前就制定好的固定模式条款，在拍卖房屋时，吉林银行白山分行并未告知亿达公司没有缴纳土地出让金的事实，且拍卖前后对吉林银行白山分行未缴纳土地出让金的问题均未声明。房屋拍卖过程中，亿达公司法定代表人还问吉林银行白山分行关于《瑕疵声明》中的瑕疵问题，吉林银行白山分行负责人***说该房屋没有瑕疵，《瑕疵声明》中的瑕疵问题只是一种合同文本固定模式，并无实质作用。***还告知亿达公司法定代表人吉林银行白山分行已经根据法院裁定在办理由***到吉林银行白山分行的产权变更登记手续，所发生的任何费用由银行与***共同承担，与亿达公司无关，不承担责任，待产权证下发后再交给亿达公司过户。因此，亿达公司法定代表人签署文件时，对吉林银行白山分行没有缴纳土地出让金的问题并不知情。一审法院没有结合整个拍卖过程及双方约定和吉林银行白山分行的承诺来核实具体事实，仅仅根据亿达公司在《瑕疵声明》“竞买处”签名、**，就认定亿达公司对《瑕疵声明》清楚明白，愿意承担法律责任显失公平，明显不当。二、一审法院适用法律错误。第一、一审法院在判决中认为吉林银行白山分行对案涉房屋有所有权和处分权，未侵犯第三方的合法权益明显错误。根据《民法典》第二百零九条的规定，不动产所有权的转移经过依法登记才能发生效力，未经登记不发生效力。只有依法属于国家所有的自然资源，可以不用登记。第二百一十四条规定，不动产所有权转移自记载于不动产登记簿时发生效力。依据法院作出的执行裁定，吉林银行白山分行应当及时到不动产登记机关办理变更登记。吉林银行白山分行未办理，其没有取得房屋的所有权。在房屋转让过程中，本应当在由***变更到吉林银行白山分行这一环节时完成土地出让金的缴纳，可吉林银行白山分行没有办理变更登记，也没有缴纳土地出让金，就把房屋转卖给亿达公司。吉林银行白山分行拒绝缴纳土地出让金，严重侵犯了亿达公司的合法利益。第二，根据《城市房地产转让管理规定》第十一条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。经有批准权的人民政府批准予以转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”的规定，在吉林银行白山分行和***借贷关系一案中，一审法院作出判决并裁定执行***的房屋，产权归吉林银行白山分行所有，并限定吉林银行白山分行持此裁定到产权机构办理相关登记手续。而吉林银行白山分行没有及时办理产权变更登记手续，也没有缴纳土地出让金，将没有所有权的房屋出售给亿达公司。事后吉林银行白山分行不配合亿达公司办理房屋产权变更登记，缴纳土地出让金等事宜，导致亿达公司不能合法使用该房屋，给亿达公司造成了经济损失。吉林银行白山分行的行为不仅构成严重违约，也违反了法律规定，请二审法院依法改判。 吉林银行白山分行辩称，请求维持原判。 亿达公司向一审法院起诉请求：1．判令吉林银行白山分行协助亿达公司办理位于白山市城南街南平小区综合楼三处房产（产权证号：白山房权证白BQ字第XX**，面积592.98平方米；白山房权证白BQ字第XXXX号，面积871.26平方米；白山房权证白BQ字第XXXX号，面积427.03平方米；面积合计：1891.27平方米）的产权变更登记；2．判令吉林银行白山分行办理缴纳上述房屋的土地使用权出让金；3．诉讼费由吉林银行白山分行承担。 一审法院认定事实：吉林银行股份有限公司白山滨江支行因与***存在借贷纠纷，向一审法院提起民事诉讼，一审法院依法作出（2018）吉0602民初1796号民事调解书，并于2018年10月24日作出（2018）吉0602执恢24号之一、（2018）吉0602执恢25号之一执行裁定书，裁定将***所有的位于白山市城南街南平小区综合楼的三处房产（（产权证号：白山房权证白BQ字第XX**面积427.03平方米，流拍价格1127768.88元；白山房权证白BQ字第XXXX号，面积871.26平方米，流拍价格2194599.39元；白山房权证白BQ字第XXXX号，面积592.98平方米，流拍价格1493645.46元）交付给吉林银行股份有限公司白山滨江支行；吉林银行股份有限公司白山滨江支行可持本裁定书到产权机构办理相关产权登记手续。 2020年10月12日，吉林银行白山分行（委托人）与吉林省日升拍卖有限责任公司（拍卖人）签订《委托拍卖合同》。合同主要约定：委托人委托拍卖人依法拍卖上述三处房屋，委托人对以上拍卖标的拥有无可争议的所有权和处分权，不侵犯第三方的合法权益，并提供拍卖标的瑕疵的相关资料。委托人委托拍卖其没有所有权或者依法不得处分的物品或者财产权利，应赔偿拍卖人因此所造成的损失；委托人对已知的拍卖标的瑕疵未加说明的，应赔偿拍卖人因此所造成的损失。拍卖成交后，委托人协助买受人办理证照变更、产权过户手续。 2020年10月20日，拍卖人作出《拍品瑕疵声明》《吉林省日升拍卖有限责任公司拍卖规则和注意事项》，亿达公司作出《竞买人声明及承诺》，双方签订了《竞买协议》。《拍品瑕疵声明》载明：“1．本次拍卖会所拍卖的均以现场实物实际状况为准，拍卖人对拍卖标的所作的任何口头介绍、文字说明和提供的图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的任何担保。所以，请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的，认真研究查看所竞买标的物的实际状况，调查是否存在瑕疵，慎重决定竞买行为，并自愿承担责任。竞买人一旦作出竞买决定，即视同已完全了解，并接受标的的现状和一切已知及未知的瑕疵，委托人和拍卖人对标的物的状态和品质不作担保，不对标的物已知或未知瑕疵负责，竞买人系承担风险参与竞买，应自行承担标的物瑕疵风险，买受人无瑕疵担保请求权，不得在竞买成功后另行主张标的物的瑕疵权利。2．以上标的物均按套拍卖，不是按平方米作价拍卖，委托人提供的房产或土地面积仅供竞买人参考，不作为房产拍卖的让价依据，房屋或土地实际面积、权属状况、欠费情况以及质量、设施等瑕疵问题，委托人、拍卖人不承担任何责任；拍卖标的如涉及有关水、电、暖气、物业、装修、土地租金、土地出让金等问题及拖欠与此有关的税、费，由买受人自行承担并自行与相关部门协调办理，自行解决。具体金额以当地相关部门实际征收数为准。委托人，拍卖人对此不做任何承诺，不负任何责任。3．本次拍卖抵债资产如缺失、损毁、是否能办理产权、是否能办理更名过户等瑕疵问题，由买受人自行调查并承担责任。委托人将按照资产现状进行拍卖，竞买人自行看样，自行调查资产的面积、土地、产权、使用状况等相关问题。4．拍卖成交后，委托人只提供现有的档案材料，买受人对所拍得资产现状自行接管，由买受人自行办理各种证照的更名、过户等相关手续，变更时所产生的一切税、费（含二次更名过户），由买受人自行承担。委托人、拍卖人对此不做任何承诺，不负任何责任。5．拍卖成交后，买受人交齐全部价款及佣金后，由委托人将标的物移交给买受人。本竞买人已认真阅读、仔细阅读《瑕疵声明》，对其意思表示已清楚明白，并愿意对自己的竞买行为承担法律责任，特此签字确认”亿达公司在“竞买人”处签名、**确认。《竞买协议》载明：“拍卖人严格执行拍卖法的各项规定，遵守公开、公平、**和诚实信用的原则。按照规定向竞买人展示拍卖标的，提供拍卖标的相关资料，说明已知道的拍卖标的瑕疵，拍卖人按拍卖标的现状进行拍卖，不承担瑕疵担保责任；竞买人经实地勘察拍卖标的和认真查阅拍卖人提供的拍卖标的相关材料，已了解标的状况和涉及的各种瑕疵，对拍卖标的无异议。本协议签字后即视为对拍卖标的的现状（数量、质量、瑕疵、包括没有发现的潜在瑕疵）完全认可，并对自己的竞买行为负责。” 2020年10月21日，亿达公司在拍卖会上，通过吉林银行白山分行委托的吉林省日升拍卖有限责任公司以335万元竞标价竞拍取得了上述案涉三处房屋。 竞拍完成后，2021年2月，吉林银行白山分行将案涉拍卖房屋交付给亿达公司，亿达公司、吉林银行白山分行完成各自缴纳的税款。案涉三处房屋产权现仍在***名下。 一审法院认为，亿达公司与吉林银行白山分行所实施的以公开竞卖的方式进行的买卖行为是双方当事人的真实意思表示，应认定合法有效。亿达公司系通过拍卖的方式购得吉林银行白山分行房屋，拍卖成交后，根据《委托拍卖合同》约定，委托人应协助买受人办理证照变更、产权过户手续。因此，亿达公司主张吉林银行白山分行协助其办理案涉三处房屋的产权变更登记，于法有据，予以支持。 关于土地出让金的承担问题。从本案查明事实看，一是根据《拍品瑕疵声明》已清楚载明“土地出让金等问题及拖欠与此有关的税、费，由买受人自行承担并自行与相关部门协调办理，自行解决。具体金额以当地相关部门实际征收数为准。委托人，拍卖人对此不做任何承诺，不负任何责任”亿达公司在该瑕疵声明中“竞买人确认签字”处签名确认。该事实可反映，对拍卖标的土地出让金等问题及拖欠与此有关的税、费，由买受人自行承担并自行与相关部门协调办理的内容，对此已尽到充分且明确说明的义务，亿达公司具有相应的认知能力，有充分注意义务，应对自己的确认行为承担责任，应依约履行，故亿达公司要求吉林银行白山分行缴纳土地出让金，依据不足；二是根据《中华人民共和国拍卖法》第十八条第二款规定“拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵；”第六十一条规定“拍卖人、委托人违反本法第十八条第二款、第二十七条的规定，未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿；属于委托人责任的，拍卖人有权向委托人追偿”亿达公司作为买受人诉请吉林银行白山分行（委托人）缴纳土地出让金，没有法律依据；三是从拍卖档案中，可查询得知案涉房屋拍卖时处于***名下，对案涉房屋或土地实际面积、权属状况、欠费情况等瑕疵问题，委托人吉林银行白山分行不承担任何责任，依据法院作出的执行裁定，吉林银行白山分行对案涉房屋具有处分权，未侵犯第三方的合法权益，故亿达公司主张无所有权和处分权，给其造成经济损失，没有法律依据；四是亿达公司以335万元的价格购买了1891.27平方米的案涉房屋，亿达公司未能提供证据证明价款中需由吉林银行白山分行另行缴纳土地出让金，且土地出让金数额不明确，亿达公司亦未举证证明吉林银行白山分行作出同意缴纳土地出让金的承诺声明，应自行承担不利后果。亿达公司主张吉林银行白山分行缴纳土地出让金，证据不充分，法律依据不足，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第二款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”《中华人民共和国拍卖法》第十八条第二款、第六十一条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，一审法院判决：“一、吉林银行股份有限责任公司白山分行于本判决生效后立即协助白山市亿达建设工程有限公司办理位于白山市城南街南平小区综合楼三处房产（产（产权证号：白山房权证白BQ字第XX**积592.98平方米；白山房权证白BQ字第XXXX号，面积871.26平方米；白山房权证白BQ字第XXXX号，面积427.03平方米）的产权变更登记；二、驳回白山市亿达建设工程有限公司的其他诉讼请求。案件受理费51516元，减半收取计25758元，由吉林银行股份有限责任公司白山分行负担。” 经亿达公司申请，本院对吉林银行白山分行工作人员***和**进行了调查，二人表示在与亿达公司法定代表人***商谈购买案涉房屋时，***承诺双方各自承担各自应缴纳的税费，但税费是否包括土地出让金并没有明确约定。 本院经审理查明事实与一审法院认定事实一致。 本院认为，虽然吉林银行白山分行与亿达公司在出售案涉房屋时达成口头协议，双方各自承担税费，但并未明确约定土地出让金由谁负担。而吉林银行白山分行在将案涉房屋拍卖时，为了降低风险，已在《拍品瑕疵声明》中对案涉房屋可能存在的拖欠水、电、土地出让金等各种费用的承担进行了明确约定，即由买受人自行承担，因此，亿达公司请求吉林银行白山分行交纳土地出让金的理由依据不足，本院不予支持。一审法院判决驳回其该项诉讼请求并无不当。 综上，亿达公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9100元，由白山市亿达建设工程有限公司负担。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有义务当事人应当按期履行全部义务。执行案件立案后，本条内容即为执行通知，被执行人应当如实申报财产。对自动履行义务的，依当事人申请出具履行证明或推送纳入社会信用服务平台给予正向激励。对逾期未履行或拒绝履行义务的，将依法采取限制高消费、纳入失信名单、限制出境、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的依法追究刑事责任。享有权利当事人应当在法定期限内申请强制执行，并积极提供可供执行财产线索。 审 判 长　　张　伟 审 判 员　　*** 审 判 员　　*** 二〇二三年七月四日 法官助理　　李　勇 书 记 员　　***