安徽宝驹建筑有限公司、泾县世家置业有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

安徽省宣城市中级人民法院 执行裁定书 (2023)皖18执异25号 案外人：***，女，1965年11月23日出生，汉族，住安徽省宣城市泾县。 申请执行人：安徽宝驹建筑有限公司，住所地安徽省宣城市飞彩办事处亚夏汽车城11栋110室。统一社会信用代码913418005675171589。 法定代表人：***，该公司总经理。 被执行人：泾县世家置业有限公司，住所地安徽省宣城市泾县泾川镇泾川大道与幕桥路交汇处世家花园售楼部。统一社会信用代码9134182356754093XL。 法定代表人：***，该公司执行董事。 本院在执行申请执行人安徽宝驹建筑有限公司（以下简称安徽宝驹公司）与被执行人泾县世家置业有限公司（以下简称泾县世家公司）建筑工程施工合同纠纷一案中，案外人***对本院查封位于安徽省泾县××镇××道××花园小区××幢××**××室房产的行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人***称：其于2019年5月15日从世家花园售楼处购买了花园小区4幢2**3205室房产，房款已全部交清，并已装修入住。因泾县世家公司一直拖延，没有及时过户登记收。法院将该房产作为被执行人的财产予以查封，侵害了其合法权益。请求：解除对位于安徽省泾县××镇××道××花园小区××幢××**××室房产的查封措施。 本院查明，安徽宝驹公司与泾县世家公司建筑工程施工合同纠纷一案，宣城仲裁委员会于2022年9月28日作出**案字〔2022〕第47号裁决：泾县世家公司给付安徽宝驹公司工程款54919969元及相应违约金，安徽宝驹公司在54919969元工程款范围内，对泾县世家花园一期ＩＩ标段工程4＃、5＃、6＃住宅楼、3＃、4＃商业楼、三区、四区地下车库工程折价或拍卖价款享有优先受偿权。裁决生效后，泾县世家公司未履行生效法律文书确定的义务，安徽宝驹公司向本院申请强制执行，本院立案执行后，于2022年12月15日查封了泾县世家公司名下位于安徽省泾县××镇××道××花园小区××幢××**××室房产。 另查明，安徽丰利达建设有限公司（以下简称安徽丰利达公司）承建世家花园工程建设项目，因泾县世家公司未按期给付工程款，2018年7月13日，泾县世家公司、安徽丰利达公司、***（实际施工人）签订《协议》，约定以泾县世家公司开发的泾县世家花园4#楼11套住宅作价4871400.00元抵付安徽丰利达公司欠付实际施工人***的工程款，并网签至**（系***之子）名下，该11套住宅的房号为4#楼3301、3002、3302、3005、3105、3205、3305、107、108、3208、3308。 再查明，2019年3月28日、4月2日，***分别向***（**委托的中介人员）转账支付200000元、234418元，两笔款项合计434418元。2019年4月2日，***与泾县世家公司签订编号为ＪＸＱ20782的《商品房买卖合同》，约定购买世家花园4幢2**3205室房产，合同价款为425900元。2020年11月4日，***在泾县不动产登记中心办理了网签手续。2020年6月11日，泾县世家公司与***办理了房屋交付手续，***对该房产进行了装修，并已入住。2022年12月10日，泾县世家公司向***开具增值税普通发票，开票金额为425900元。2023年6月30日，本院经向泾县自然资源和规划局查询，除案涉房产外，***名下还有一套位于泾县××街道的住宅。 本院认为，本案的争议焦点为***对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的权益。案外人***主张案涉房屋为其购买，在本案中提出解除查封的异议实质是对案涉房屋的权属提出实体异议，目的是阻却法院对该房屋的执行。宣城仲裁委员会作出的**案字〔2022〕第47号裁决已确认宝驹公司对泾县世家花园一期II标段工程4#、5#、6#住宅楼享有建设工程优先受偿权，参考《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条精神，建设工程优先受偿权属于法定优先权，若排除享有建设工程优先受偿权的债权的执行，必须符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，即“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，案涉房屋被查封之前，已被泾县世家公司抵付给***，经***转卖给了***，***与泾县世家公司也签订了《商品房买卖合同》，并支付了全部购房款425900元。虽然***名下还有其他房产，但案涉房产已交付***使用，且***也进行了装修并已入住。《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）的意见：“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”综上，***的请求符合上述司法解释规定的情形，其对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项、第二十九条规定，裁定如下： 中止对位于安徽省泾县××镇××道××花园小区××幢××**××室房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二三年十一月三十日 法官助理*** 书记员*** 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十四条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： …… （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； …… 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。