深圳能源集团股份有限公司国际能源大厦建设管理分公司与深圳市源力和瑞运营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

广东省深圳市福田区人民法院 民事判决书 （2020）粤0304民初34215号 原告：深圳能源集团股份有限公司国际能源大厦建设管理分公司，经营场所广东省深圳市福田区深南中路与华发北路交汇处华能大厦3401房，统一社会信用代码91440300685355022W。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，万商天勤（深圳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，万商天勤（深圳）律师事务所实习律师。 被告：深圳市源力和瑞运营管理有限公司，住所地广东省深圳市福田街道福山社区金田路2026号能源大厦北塔楼1301，统一社会信用代码91440300MA5EYRPM7F。 法定代表人：***。 原告深圳能源集团股份有限公司国际能源大厦建设管理分公司与被告深圳市源力和瑞运营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本院依法适用普通程序独任审理，于2020年12月10日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。被告经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本院现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2018年9月19日签订的《能源大厦房屋租赁合同》已于2019年9月17日解除；2.被告向原告支付租金855423.89元以及违约金（按日千分之三的标准计至实际清偿完毕租金之日，暂计至2020年5月7日，违约金金额为689781.06元）；3.被告向原告支付物业管理费102650.87元以及违约金(按日千分之三的标准计至实际清偿完毕物业管理费之日，暂计至2020年5月7日，违约金金额为82773.73元）；4.被告向原告支付水电费3249元以及违约金（按日千分之三的标准计至实际清偿完毕水电费之日，暂计至2020年5月7日，违约金金额为2475.32元）；5.被告向原告补交装修优惠期内的租金共计1638045.75元以及违约金（按日千分之三的标准计至实际清偿完毕装修优惠期内的租金之日，暂计至2020年5月7日，违约金金额为1144993.98元）；6.原告扣除被告已支付的保证金共计1834611.24元用以冲抵因被告方原因提前解除合同而应支付的违约金；7.被告赔偿原告已支付的律师费损失80000元；8.被告承担本案诉讼费、保全费等全部诉讼费用。庭审时，原告明确各项费用的违约金均是自2019年9月17日开始计算。 事实及理由：2018年9月19日，原告与被告签订《能源大厦房屋租赁合同》约定，原告将位于深圳能源大厦北塔第13层01-06单元的租赁房屋出租予被告，租赁面积为1985.51平方米，房屋用途为办公。合同第二条约定，租赁期限为60个自然月，自2018年10月1日起至2023年9月31日止，其中被告享有3个月装修优惠期（期限以交房日期起算），装修优惠期内被告仅需支付物业管理费、水电等其他费用，如因被告原因导致租赁合同提前解除或有其他违约行为的，则被告应向原告补交装修优惠期内的租金。合同第三条约定，该房屋在2018年10月1日至2019年9月30日内的租赁单价为275元/平方米/月，月租金总额为546015.25元，物业管理费每月单价为33元/平方米，月物业管理费总额为65521.83元。合同第五条约定，被告必须在每月（公历）的第1日或之前支付当月的全额租金和物业管理费及水电费等，若被告延迟支付租金、物业管理费、水电费等其他被告应支付费用的，被告应自延迟支付之日起至实际付款日止，每逾期一日，支付相当于逾期支付金额0.3%的违约金。合同签订生效后，原告一直按合同约定认真积极履行义务。但是被告未按照合同约定按时支付2019年7月份的电费、2019年8月份的租金、物业管理费及水电费等应付费用，并且于2019年8月19日向原告发出《关于我司解除与能源大厦租赁合同诉求的函》，主张因自身原因单方提前解除合同。鉴于被告未按合同约定支付租金及物业管理费等，2019年9月17日，原告发出的《关于〈关于我司解除与能源大厦租赁合同诉求的函〉的复函》送达至被告指定地址，通知被告合同于被告收到《复函》之日起正式解除，并催告被告支付各项费用，但被告未予回应。2019年10月17日，原告向被告发出律师函，要求被告按照合同约定补交租金、物业管理费、装修优惠期内的租金及违约金等所有应付费用，但被告至今仍未向原告支付任何费用。原告为本案诉讼已与受托律师签订委托合同并支付律师费8万元。合同第10.3条约定，原告可通过没收全部保证金以充抵上述违约金及损失外，还可就不足之部分向被告进行追偿。原告从被告已缴纳的保证金（即1834611.24元）扣除前述损失及违约金后，仍存在不足部分需要被告予以支付。原告认为，原告与被告之间的租赁合同关系合法有效，应当受到法律保护，双方应当按照《租赁合同》的约定履行权利义务。被告未按约定向原告支付该房屋的租金、物业管理费、装修优惠期内的租金及违约金等费用的行为，违背了诚实信用原则，已经构成严重违约。因此，为了维护原告的合法权益，原告依据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定向法院提起诉讼，恳请法院支持原告的所有诉讼请求。 被告未答辩，开庭时缺席。 经审理查明，原告诉状中陈述的合同签署及履行的情况属实，本院予以确认。双方签署的合同另约定，若被告未能及时支付租金等费用，原告有权从被告缴纳的保证金中直接扣除，被告应自接到原告扣除保证金通过之日起三个工作日内向原告全额补足保证金。若未能补足，被告需额外支付相当于未补足部分保证金金额的0.3%的违约金，若在七日内未补足，原告有权解除合同并没收剩余保证金。在合同期满或提前解除的情况下，甲方应按10.7款的约定向被告无息返还保证金。若保证金不足以冲抵乙方应付的全部费用，甲方有权主张未清偿的部分。在租赁期限内，被告有下列行为的，原告有权单方面提交终止或解除合同，收回房屋：未经原告同意，擅自转租、分租；擅自拆改、变动房屋结构和内部设备或损坏房屋；擅自改变房屋使用用途；违反合同其他约定，经原告催告后七个工作日内仍未纠正违约行为；因被告的原因，根据法律、法规规定的允许原告收回租赁房屋的其他情况。合同因被告原因提前解除的，被告已缴付的租金、物业管理费将不予返还，被告应结清应付费用，支付相当于该房屋三个月租金和管理费的违约金，并向原告补交装修优惠期的租金。原告除可通过没收租赁保证金及被告根据合同向原告预先支付的租金和物业管理费以充抵上述违约金及损失外，还可就不足部分向被告追偿。 2019年9月16日，原告向被告寄发《关于〈关于我司解除与能源大厦租赁合同诉求的函〉的复函》，邮件于次日妥投。 另查，物业公司向被告发出的《能源大厦写字楼缴费通知书》载明，被告应付的2019年8月、9月的物业服务费均为65521.83元、7月电费为1560.48元、8月的电费为1240.32元、水费为15.72元。未缴明细表载明的2019年9月1日至17日期间的物业管理费为37129.04元，电费为432.48元。 庭审时，原告确认被告支付了租赁保证金1834611.24元，支付租金、物业服务费、水电费（发生月份为6月）至2019年7月。被告搬离时未与原告办理交接手续，原告在合同解除后自行收回租赁房屋。 上述事实，有原告提交证据及当庭陈述在卷佐证。 本院认为，原告与被告签署的《合同书》是双方真实意思表示，原告与被告成立合法有效的房屋租赁合同关系。被告在合同约定的租赁期限届满前请求提前退租已构成根本违约，原告有权行使合同解除权，涉案合同应于被告收到原告的解除合同的复函之日起即2019年9月17日解除。被告应向原告支付拖欠的2019年8月至9月17日期间的租金855423.89元、物业管理费102650.87元、水电费3249元及违约金，涉案合同约定的违约金过分高于被告逾期支付租金给原告造成的损失，本院酌定被告按拖欠费用日万分之三的标准向原告支付违约金至实际清偿之日止。 合同约定因被告原因提前解除合同的，被告应向原告支付相当于该房屋三个月租金和管理费的违约金，并向原告补交装修优惠期的租金。原告除可通过没收租赁保证金及被告根据合同向原告预先支付的租金和物业管理费以充抵上述违约金及损失外，还可就不足部分向被告追偿。涉案合同因被告提前退租而解除，被告应向原告支付装修优惠期的租金1638045.75元。该租金实为违约金，原告主张该部分费用的利息亦属于违约金，对原告主张的装修优惠期租金的违约金，本院不予支持。原告主张用被告支付的租赁保证金1834611.24元冲抵合同约定的违约金，本院予以支持。合同未明确约定被告需承担律师费，在原告未举证证明其收取的违约金不足以弥补被告违约给原告造成的损失的情况下，对原告主张的律师费，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（二）项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告深圳能源集团股份有限公司国际能源大厦建设管理分公司与被告深圳市源力和瑞运营管理有限公司于2018年9月19日签署的《能源大厦房屋租赁合同》于2019年9月17日解除； 二、被告深圳市源力和瑞运营管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳能源集团股份有限公司国际能源大厦建设管理分公司支付租金855423.89元、物业管理费102650.87元、水电费3249元及违约金（违约金以拖欠的上述费用的金额为计算基数，均按日万分之三的标准自2019年9月18日计算至实际清偿之日止）； 三、被告深圳市源力和瑞运营管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳能源集团股份有限公司国际能源大厦建设管理分公司支付装修优惠期租金1638045.75元； 四、原告深圳能源集团股份有限公司国际能源大厦建设管理分公司有权将被告深圳市源力和瑞运营管理有限公司支付的租赁保证金1834611.24元冲抵违约金； 五、驳回原告深圳能源集团股份有限公司国际能源大厦建设管理分公司的其他诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费56838元（原告已预交），由原告负担17075元，被告负担39763元。保全费5000元（原告已预交），由原告负担1502元，被告负担3498元。 如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 审判员*** 二〇二〇年十二月二十八日 书记员*** 附法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延。