李某;德州某有限公司;绥中某甲有限公司申请执行人执行异议之诉一审民事判决书

绥中县人民法院 民事判决书 （2025）辽1421民初3146号 原告（申请执行人）：李某，女，1977年6月5日出生，满族，住。 身份证号：XXX。 委托诉讼代理人：***，系北京金栋（天津）律师事务所律师。 被告（某丙）：德州某有限公司，住所地山东省德州经济开发区北园路。 统一社会信用代码：913714xxxxxxxxxxxx。 法定代表人：杨某。 委托诉讼代理人：***，系山东弘正律师事务所律师。 第三人（被执行人）：绥中某甲有限公司，住所地辽宁省葫芦岛市绥中县。 统一社会信用代码：912114xxxxxxxxxxxx。 法定代表人：申某。 原告（申请执行人）李某与被告（某丙）德州某有限公司（简称某己公司）、第三人（被执行人）绥中某有限公司（简称某丙公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2025年4月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李某的委托诉讼代理人***、被告德州某有限公司的委托诉讼代理人***、第三人绥中某有限公司的法定代表人申某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李某向本院提出诉讼请求：1.请求判令继续执行绥中县商品房。2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告依据绥中县人民法院（2022）辽1421执2212号执行裁定书，通过合法拍卖程序取得绥中县房屋的所有权。2025年1月23日，原告与绥中某丙有限公司签订《恒泰时间海治安消防安全协议书》及《恒泰时间海前期物业服务协议》，缴纳物业费用后完成房屋交付，并将该房屋出租。2025年3月12日，原告依法缴纳涉案房屋契税，已实际取得并行使所有权。2025年4月8日，绥中县人民法院（2025）辽1421执异67号执行裁定书以“被告已通过抵债方式支付全款且无过错”为由，中止执行该房产。原告认为该裁定存在以下严重错误：一、事实认定不清：被告仅提交《抵房协议书》及《认购协议书》，但未提供合法有效的《商品房买卖合同》。根据《商品房销售管理办法》第十六条，商品房买卖应以书面合同为要件，认购协议不能替代正式合同。被告与第三人签订的《认购协议书》明确约定：“买方应在7日内签订《商品房买卖合同》，否则视为放弃认购。”被告未依约签订合同，依法应视为放弃权利，无权主张物权归属。原告己通过合法拍卖程序取得房屋所有权，并完成物业交接、契税缴纳等法定程序，其权利应优先于被告的债权性主张。二、法律适用错误：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：某丙主张排除执行需满足：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中被告未签订合法有效的书面买卖合同，更不满足所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，不符合排除执行的法定要件。原裁定援引《民事诉讼法》第二百三十四条及上述规定第二十九条，但第二十九条适用于“消费者购房人”情形，而被告系以工程款抵债的商事公司主体，不属“消费者”范畴，适用法律明显错误。三、关键证据不足，违反举证规则：根据《民事诉讼法》第六十七条，被告作为异议申请人，应就其主张的实体权利承担举证责任。被告未能证明其已签订合法买卖合同或未签约非自身过错，原裁定以“无证据证明被告过错”为由推定其权利成立，违背“谁主张谁举证”原则，属证据不足，被告应承担举证不能的不利后果。综上，原裁定事实认定不清、法律适用错误，严重损害原告合法权益。原告已通过司法拍卖取得物权，并实际投入资金装修和购置家具家电用于房屋管理及出租，中止执行将导致原告长期无法行使所有权，造成重大经济损失，有违执行效率的原则。原告依据《民事诉讼法》及相关司法解释，特提起诉讼，请求法院依法支持原告诉请。 德州某有限公司辩称，一、关于案件事实部分，1、某己公司提交的案涉的抵房协议书及抵房协议书的施工合同，李某一方对于该证据的真实性予以认可，根据抵房协议书内容，可以证实本案案涉房屋早于2021年1月17日的抵债方式给付某己公司。2、某己公司的家具购买凭证、电费缴纳凭证及公安机关报警回执可以证实某己公司系早于李某一方合法占有使用案涉房屋。3、根据某己公司提交的认购书和收据，以及第三人关于房屋交付问题的回复“达到保交楼标准后，房屋给某己公司进行交付”可以证实，亚太实际占有使用案涉房屋远远早于李某。二、关于法律适用部分，1、关于某己公司提起执行异议的权利依据，根据《最高法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款：案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出，执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。本案案涉房屋虽然经过司法拍卖程序，但是在执行案件终结之前，亚太公司有权对执行标的提出执行异议，贵院依据亚太公司执行异议程序中提交的相关证据作出（2025）辽1421执异67号执行裁定书程序合法。2、亚太公司系案涉房屋的真实权利人。根据民法典第二百三十一条的规定“因合法建造房屋、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”，本案中第三人某丙公司系案涉房产的开发商，合法开发建设案涉房屋，因此自房屋建设时第三人对案涉房产享有物权，物权内容中包含处分的功能，某乙公司享有处分的权利，第三人将案涉房屋转让给某己公司，转让行为合法有效，在李某及第三人公司认可案涉抵房协议效力的前提下，某己公司自然因为某庚公司的处分行为享有对案涉房屋的所有权。3、根据民法典第二百零九条的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但是法律另有规定的除外。”虽然案涉房产根据法律规定需要登记后才能产生物权效力，但是鉴于本案中房产的特殊情况，案涉房产至今不能办理不动产登记手续的客观事实。本案中不能以某己公司未办理不动产登记手续来推断某己公司不享有案涉房屋所有权。4、李某对于案涉房产不具备任何权利基础。本案中李某所提交的关于占有房产的相关消防、物业手续，均系依贵院作出的（2022）辽1421执2212号执行裁定书，但是在亚太公司提出执行异议且贵院作出（2025）辽1421执异67号裁定书的前提下，李某所依据的（2022）辽1421执2212号执行裁定书并未生效，故李某对于案涉房屋没有任何占有的权利基础。5、（2022）辽1421执2212号执行裁定错误。本案中拍卖程序存在严重违法，根据最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产规定第七条：“执行人员应当对拍卖权属状况、占有使用情况等进行必要调查，制作拍卖财产的调查笔录或者收集其他的有关资料”。法某规定对于被拍卖房屋应当进行调查，案涉房屋在贵院拍卖程序中，作为名义上的某甲公司没有接受法院对于案涉房产的权属的调查核实，而作为实际房产所有人的某己公司同样没有收到任何关于案涉房产进行拍卖的通知。如果案涉房产已经办理了不动产登记手续，基于不动产登记的效力，尚且能够排除其他权利异议，但是本案中案涉房产没有进行不动产登记，因此更应当严格执行拍卖程序中调查的相关规定，对所拍卖的房产权属进行调查核实。因此案涉房产拍卖程序违法，（2022）辽1421执2212执行裁定错误，同样在某己公司提出执行异议后，贵院作出的（2025）辽1421执异67号裁定书正确。6、根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定：“对某丙提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）某丙是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”根据该规定，本案中只某己公司系权利人，权利真实合法，就应当享有排除执行的权利。结合某丁公司与李某对抵房协议书的确认，可以认定某己公司权利的合法真实性。同时根据该规定第二十五条第五款规定：“对某丙的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否是权利人，（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断，无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。本案中，在客观原因无法办理不动产登记的前提下，某己公司依据抵房协议书主张权利有明确的法律依据，因此本案应当中止执行。7、某己公司与李某对于案涉房产权利对比，李某对案涉房产只有一份存在争议的执行裁定书，而某己公司有明确的权利基础、清晰的权利来源，因此本案应保护某己公司的合法权益。另从占有的角度考虑，根据某己公司提交的占有证据及第三人某庚公司自认的交付时间来看，明显某己公司的占有在先，且更具备权利的合法性。因此李某提出的继续执行案涉房产的诉求没有事实和法律依据，请求依法判令不得执行案涉房产。 绥中某有限公司辩称，没有意见，房屋抵给某己公司是事实。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 本院在执行申请执行人李某与被执行人绥中某有限公司劳动争议纠纷一案过程中，以本院（2022）辽1421民初2062号民事判决书：“一、原告李某与被告绥中某乙有限公司于2022年6月21日解除事实劳动关系；被告于判决生效后7日内为原告办理离职手续、十五日内为原告办理档案转移手续；二、被告绥中某乙有限公司给付原告李某2021年10、11、12月份和2022年1月至5月份期间8个月拖欠的工资204630元；给付原告双倍工资297868元；给付原告佣金265079.15元，共计767577.15元；三、被告绥中某乙有限公司给付原告李某经济补偿金34950元；四、驳回原告李某其他诉讼请求。上述第二款、第三款于判决生效后7日内执行。”内容为执行依据，根据申请执行人申请，立（2022）辽1421执2212号执行案件，查封了被执行人某丙公司名下坐落于恒泰时间海小区住宅楼12号楼2606、2708、2806和13号楼2906、2907室。本院于2024年9月23日依法通过京东网络对被执行人某丙公司名下坐落于恒泰时间海小区住宅楼12号楼2806室房屋进行了二次拍卖，经拍卖无人购买，申请执行人李某同意以二次拍卖底价接收，本院2025年1月20日以（2022）辽1421执2212号执行裁定，一、将被执行人绥中某有限公司名下的位于绥中县239831.04元，交付申请执行人李某抵偿执行款239831.04元，房屋所有权自本裁定送达申请执行人李某时转移。二、申请执行人李某可持本裁定书到登记机构办理相关过户登记手续。某己公司于2025年2月25日向本院提出执行异议，以该房产已于2021年1月17日与某戊公司签订《抵房协议书》并签订《恒泰时间海认购协议书》，交付了全部购房款，要求法院解除对上述房产的查封。本院以（2025）辽1421执异67号执行裁定，以该楼房于2021年某己公司用工程款抵债认购所得，本院查封该房屋时间在后，查封应当中止，故裁定中止对案涉绥中县房屋的执行。李某接到本裁定后，在法定期限内向本院提起了执行异议之诉。 另查明，某己公司与被执行人某戊公司2018年、2019年签订五份恒泰时间海1#、7#、8#楼通风、排烟、中央空调工程合同。2021年1月17日，双方签订了《抵房协议书》，用某戊公司12-2806、13-2706号楼房抵顶恒泰时间海1#、7#、8#楼通风、排烟、中央空调工程款810000元。2021年1月18日，双方签订了《恒泰时间海认购协议书》并出具了《收据》，收据标明收款事由为12#2806、13#2706工程抵账房款。因该楼一直未能交工，2023年4月10日，辽宁东戴河新区住房和建设局下发辽东住建【2023】93号文件，为关于东戴河新区“时间海”项目保交楼实施范围及房源管控的函。规定时间海项目保交楼项目实施范围为：12#、13#、16#、17#、19-1#、19-2#、23#，并将518套房源备案到“辽宁东戴河新区保持房地产市场平稳健康发展工作领导小组”名下。为了实现“保交楼、保稳定”防范化解辽宁东戴河新区范围内房地产重大风险，维护购房者权益，已对上述房源进行管控。楼房交工后，2025年1月19日，某己公司购买了沙发、茶几等物品3000元，占有了该两套楼房，缴纳电费100元。 再查明，李某收到法院给付裁定后，于2025年1月23日与绥中某丙有限公司签订了《治安消防安全协议书》、《前期物业服务协议书》，交付了物业费7700元。2025年1月28日与李某签订了《房屋出租合同》，租期十年。2025年3月12日，李某向税务部门交纳了房屋买卖购置税，因某戊公司的原因未能办理不动产权登记。 因某己公司已经占有了时间海12#2806号楼房，李某接到法院给付裁定后，强制开锁，将屋内财产移到他处，2025年2月24日，亚太公司到某甲报警。 本院确认的上述事实，有原告提交的（2022）辽1421执2212号执行裁定书、《治安消防安全协议书》、《前期物业服务协议书》、物业费电子发票、房屋出租合同，有被告提交的施工合同、抵房协议、认购协议收及收款收据、案涉房屋电费凭证及家具购买凭证等证据载卷佐证。 本院认为，本案的争议焦点为，被告（某丙）某己公司与被告某戊公司签订的《抵房协议》，进而签订了《恒泰时间海认购协议书》享有的民事权益，能否排除法院的强制执行。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零九条规定，某丙或者申请执行人提起执行异议之诉的，某丙应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）某丙是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十五条规定，人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，某丙以被执行人已将该不动产向其抵偿债务为由，提起执行异议之诉，请求排除一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）某丙与被执行人存在真实的债权债务关系且债务履行期限届满，某丙与被执行人在查封前已签订合法有效的不动产抵债协议；（二）有证据证明抵债金额与抵债时执行标的的实际价值基本相当；（三）某丙在查封前已合法占有该不动产；（四）非因某丙自身原因未办理所有权登记。本案中，案涉标的时间海12#2806号楼房虽在本院查封之前，被告某丙公司与被告某己公司签订了《抵房协议书》，两套楼房共折抵工程款81万元并签订了认购协议书。该份抵房协议系以物抵债的形式。以物抵债是指当事人之间存在金钱债务，约定以特定物替代金钱债务的清偿。根据抵债协议设立的不同时间，可以分为债务清偿期届满前的以物抵债和债务清偿期届满后的以物抵债。从该份协议约定内容来看，双方当事人提交了五份工程合同，合同总标的2745700元，抵房协议价款仅810000元，从庭审及被告证据来看，双方没有具体的债务清算，债务没有届期履行时间，该协议不是在债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，该协议不是标的物权的变更，属于让与担保的性质。该协议属于新债清偿，与旧债并存，某己公司未请求某丙公司履行也未办理产权登记，故案涉标的权属仍属于第三人某丙公司，人民法院对案涉标的物的查封符合法律规定。其虽与某丙公司签订了认购协议书，但协议书收款事由为“工程抵账房款”，其未实际交纳购房款，不符合房屋买卖交易规定，该情形不符合《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十五条第一款第（一）***与被执行人债务履行期限届满的规定。被告某己公司虽提交了与第三人某丙公司的工抵房钥匙领取凭证及相关物品照片，但其领取时间及占有时间为2024年6月28日及以后，而本院对案涉标的查封时间为2022年3月，第三人某丙公司擅自处分违反了法律规定，其情形不符合《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十五条第一款第（三）***在查封前已合法占有该不动产的规定。故对某己公司主张案涉标的其已经以物抵债且实际进行了占有的抗辩意见，没有足够的证据支持，本院不予采纳。对原告李某认为，其已经通过申请法院执行、查封、拍卖、折价等执行措施，取得了案涉标的房的权属，并实际进行了房屋的占有出租，其已取得了办理产权登记的执行裁定书，对其主张本院应予支持。 综上所述，被告某己公司不享有足以排除强制执行的民事权益，对原告李某的诉讼请求应予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零九条、第三百一十一条、第三百一十二条第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十五条的规定，判决如下： 准许绥中县人民法院（2022）辽1421执2212号执行裁定书对辽宁省葫芦岛市绥中县的执行。 案件受理费100元（原告已预交），由被告德州某有限公司负担，于本判决生效后七日内向绥中县人民法院缴纳，逾期未缴纳依法强制执行。原告李某负担0元，应予退还100元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。 本院（2025）辽1421执异67号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇二五年九月二十四日 法官助理*** 书记员*** 附：本法律文书援引的相关法律条款 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释（2022年修正） 第三百零九条某丙或者申请执行人提起执行异议之诉的，某丙应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十一条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）某丙就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）某丙就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 第三百一十二条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。 对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年修正） 第二十四条对某丙提出的排除执行异议，人民法院应 当审查下列内容： （一）某丙是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》 第十五条人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，某丙以被执行人已将该不动产向其抵偿债务为由，提起执行异议之诉，请求排除一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持： （一）某丙与被执行人存在真实的债权债务关系且债务履行期限届满，某丙与被执行人在查封前已签订合法有效的不动产抵债协议； （二）有证据证明抵债金额与抵债时执行标的的实际价值基本相当； （三）某丙在查封前已合法占有该不动产； （四）非因某丙自身原因未办理所有权登记。