甘肃燕山投资发展有限责任公司与中国移动通信集团甘肃有限公司兰州分公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

甘肃省兰州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2023）甘01民终456号 上诉人（原审被告）：甘肃燕山投资发展有限责任公司，住所地甘肃省兰州市安宁区营门村1号。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：中国移动通信集团甘肃有限公司兰州分公司，住所地甘肃省兰州市城关区定西南路100号 负责人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：**，北京大成（兰州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京大成（兰州）律师事务所律师。 上诉人甘肃燕山投资发展有限责任公司（以下简称燕山公司）因与被上诉人中国移动通信集团甘肃有限公司兰州分公司（以下简称移动公司）房屋租赁合同纠纷一案，兰州市安宁区人民法院作出（2022）甘0105民初102号民事判决，现燕山公司不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 燕山公司上诉请求：一、请求撤销甘肃省兰州市安宁区人民法院(2022)甘0105民初102号民事判决;二、依法改判或发回重审；三、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。 事实与理由：一、一审法院对上诉人提交的证据的审核认定存在不符合法律规定情形，且对上诉人未公平对待。一审判决述及“本院认定事实如下:......之后被告函告原告项目已竣工验收，要求继续履行租赁合同，原告不认可收到两份函件”。对于该事实一审中上诉人向法庭提交了被上诉人签收函件的证据，而一审法院却听信被上诉人的质证意见，对上诉人的该证据没有进行审核判断，即对被上诉人提交的证据全盘接受，违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第六十四条等相关法律规定。 二、一审查明事实不清认定事实错误。1、2019年5月上诉人与被上诉人签订《甘肃农业大学大学生创业实践基地房屋租赁合同》属实，但双方签订房屋租赁合同时，甘肃农业大学综合服务中心BOT项目(即涉案租赁房屋主楼)正在建设中，虽然合同约定租赁期为:2019年5月1日至2022年4月30日，但双方口头约定待工程完工后，按实际交付房屋时间计算租期。如果不是双方达成口头协议，上诉人不可能在明知不能按照合同约定期限交付房屋的情况下签订该合同的，这也不符合逻辑。因该项目甘肃农业大学作为建设方，行政审批程序和校园建设规划要求，室外工程与燃气安装工程等所有手续均由学校完成。2019年至2020年7月因防疫要求，甘肃农业大学要求上诉人暂停施工，疫情结束后方允许开工，导致项目竣工时间延后，故租赁房屋交付相应延后。 2021年6月6日工程竣工验收，2021年6月25日上诉人函告被上诉人项目已完成竣工验收，租赁房屋具备交付使用条件，《甘肃农业大学大学生创业实践基地房务租赁合同》可继续履行。但被上诉人不同意继续租赁房屋，要求解除《甘肃农业大学大学生创业实践基地房屋租赁合同》。2021年7月2日上诉人复函被上诉人，同意解除房屋租赁合同，解除房屋租赁合同的同时需与被上诉人就其它事宜一并商谈解决，但双方分歧较大谈判未果。 2、双方均存在过错，因此上诉人不应承担违约金，且合同中约定的违约金过高，超过法律规定，应依法不予支持。 3、一审判决诉讼费全部由上诉人承担错误亦失公平。 综上所述，上诉人认为一审判决认定事实错误，判决显失公平。请求二审人民法院撤销一审判决依法改判或发回重审。 移动公司答辩称，本案一审判决认定事实清楚，适用法律正确，且不存在被答辩人所述的不符合法律规定的情形。答辩人与被答辩人在2019年4月份签订《甘肃农业大学大学生创业实践基地房屋租赁合同》，合同约定租期3年，自2019年5月1日至2022年4月30日，租赁房屋建筑面积167.96平方米，3年租金合计1814000元，一次性付清，租赁房屋具体位置为甘肃农业大学综合服务大楼一楼。2019年5月30日答辩人已经按照合同约定支付被答辩人3年房屋租金181400元。但是被答辩人在收到租金后，却迟迟未向答辩人交付租赁的房屋，截止答辩人起诉之日已经超过两年半之久，其已经构成违约，依照双方租赁合同第九条9.3款约定“甲方迟延交付出租房屋30天以上，乙方有权解除合同，甲方应向乙方支付合同总金额20%的违约金”。 其次，在案涉租赁合同的履行过程中，被答辩人将应当交付给答辩人的租赁物甘肃农业大学综合服务大楼一楼建筑面积167.96平方米的场地，分割成若干块出租与他人。致使答辩人的合同目的根本无法实现，其已经构成根本违约，应当承担违约责任。故一审法院认定事实清楚，适用法律正确，在被答辩人根本违约的情况下，判令其承担违约责任，既符合答辩人与被答辩人之问的合同约定，又符合法律规定。 综上，请求贵院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。 移动公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告签订的《甘肃农业大学大学生创业实践基地房屋租赁合同》;2、判令被告向原告返还房屋租金1814000元，并向原告支付资金占用利息197020.56元（暂按照年利率4.25%自2019年5月30日计算至2021年12月5日，至实际履行完毕日仍按此计算）；3、判令被告向原告支付违约金362800元；4、判令被告按照每日1813.99元的标准支付自2019年5月30日至合同解除日的迟延交付房屋违约金;5、本案诉讼费、保全费、律师费由被告承担。 一审法院认定事实：被告燕山公司与案外人甘肃农业大学签署了综合服务中心BOT项目施工合同，即甘肃农业大学出地、燕山公司投资，在甘肃农业大学内建设综合服务中心大楼，而后被告对该建筑物享有35年经营权，35年后被告将建筑物移交甘肃农业大学。2019年4月，原、被告签订了出租方（甲方）为燕山公司、承租方（乙方）为移动公司的《甘肃农业大学大学生创业实践基地房屋租赁合同》，合同约定：由移动公司承租燕山公司位于甘肃农业大学综合服务大楼一楼建筑面积167.96平方米的场地用于营业，租赁期限自2019年5月1日至2022年4月30日止；租金支付：出租房屋租金三年一次性付清，租赁期限内的租金合计1814000元；租赁物交付期限：乙方支付租赁费后，甲方应按租赁期限提前一个月，将出租房屋交付给乙方并使房屋处于满足乙方要求的良好状态；合同第九条第9.1款约定：有下列情形之一的，本合同解除：（1）甲方延迟交付出租房屋30天以上；（2）乙方因（1）的约定解除合同的，甲方应向乙方支付合同总金额20%的违约金；（3）任何一方依据本合同之规定主张解除合同，应当书面通知对方，合同自通知到达对方时解除……合同第十二条约定：甲方未按时交付出租房屋供乙方使用的，应向乙方支付按年租金每日0.3%的违约金。 合同签订后，原告依约于2019年5月30日向被告支付了三年租金共计1814000元。被告未按期向原告交付房屋。案涉房屋于2021年6月16日组织竣工验收。之后被告函告原告项目已竣工验收，要求继续履行租赁合同。原告不认可收到两份函件，且不同意继续履行合同。 另查明，目前租赁物甘肃农业大学综合服务大楼一楼建筑面积167.96平方米的场地已由被告分割成若干块出租于他人。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。双方签订的租赁合同明确约定租赁期限为2019年5月1日至2022年4月30日，但租赁物并未按期交付原告且迟迟于2021年6月16日才进行竣工验收，被告迟延交付房屋的行为已造成违约，根据合同约定，原告有权要求解除合同并要求被告承担违约责任。故对原告要求解除合同并返还租金的诉请依法予以支持。因原告已主张了解除合同的违约金，故对资金占用利息不再支持。虽签订合同时工程尚未完工，但双方在合同中明确约定交付租赁物时间，说明被告愿意接受合同约定时间的约束，故被告又提出原告知晓涉案工程尚未完工仍签订合同，原告亦有过错的辩解意见，本院不予采纳。根据合同约定，因被告迟延交付租赁物达30天以上而解除合同的，被告应支付合同总金额20%的违约金，故对原告要求被告支付违约金362800元（1814000元×20%）的诉请依法予以支持。合同中约定的“被告未按时交付房屋应承担按年租金每日0.3%的违约金”的条款是对迟延交付房屋的约定，而本案处理结果是解除合同而非支付迟延交付违约金，故对原告主张的按照每日1813.99元的标准支付自2019年5月30日至合同解除日的迟延交付房屋租金的请求依法不予支持。关于原告主张的律师费的诉请，因原告未举证证明且该费用双方并未约定，故不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、原告中国移动通信集团甘肃有限公司兰州分公司与被告甘肃燕山投资发展有限责任公司签订的《甘肃农业大学大学生创业实践基地房屋租赁合同》于判决生效之日解除； 二、被告甘肃燕山投资发展有限责任公司于判决生效之日起10日内向原告中国移动通信集团甘肃有限公司兰州分公司返还房屋租金1814000元； 三、被告甘肃燕山投资发展有限责任公司于判决生效之日起10日内向原告中国移动通信集团甘肃有限公司兰州分公司支付违约金362800元； 四、驳回原告中国移动通信集团甘肃有限公司兰州分公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费减半收取12903元，由被告承担，与欠款一并付清给原告。 二审期间各方当事人均未提交新证据。原审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，民事主体的合法权益受法律保护。 关于案涉房屋租赁合同的效力问题。本案中，双方当事人签订案涉合同，系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效，本院予以确认。合法有效的合同对当事人均具有约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。 关于燕山公司是否违反合同约定的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，燕山公司上诉称，“双方口头约定待工程完工后，按实际交付房屋时间计算租期”，但燕山公司并未提交证据加以佐证，燕山公司应承担举证不能的不利法律后果。因此，依据现有证据，燕山公司未在合同约定的时间向移动公司交付案涉房屋，存在违约。移动公司并未实际使用案涉房屋，燕山公司理应将租赁费退还给移动公司。但应当指出，案涉合同约定的租赁截止日期为2022年4月30日，一审宣判时，该合同履行期限届满，并无解除之必要。 关于移动公司是否应当承担责任的问题。《中华人民共和国民法典》第五百九十二条第二款规定，“当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。”本案中，燕山公司违反合同约定，应当承担违约责任。另外，根据庭审可知，移动公司在签订案涉合同时，明知案涉房屋并未建设完成，燕山公司根本不可能在约定的时限内交付质量合格的方法，移动公司理应对损害的发生及扩大承担相应的责任。根据本案的实际案情，根据双方的过错程度，本院认为，燕山公司应当承担80%的责任，剩余责任应当由移动公司自行承担。具体而言，燕山公司应当支付的数额为290240（1814000元×20%×80%=290240）元。 综上所述，上诉人燕山公司的上诉请求部分成立，一审判决认定事实基本清楚，但判决结果有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七九条、第五百八十五条、第五百九十条、第五百九十一条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款（二）规定，判决如下： 一、撤销兰州市安宁区人民法院（2022）甘0105民初102号民事判决； 二、甘肃燕山投资发展有限责任公司于判决生效之日起10日内向中国移动通信集团甘肃有限公司兰州分公司支付房屋租金1814000元、违约金290240元； 三、驳回中国移动通信集团甘肃有限公司兰州分公司的其他诉讼请求； 四、驳回甘肃燕山投资发展有限责任公司的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审已减半收取的案件受理费12903元，由中国移动通信集团甘肃有限公司兰州分公司负担1548元，甘肃燕山投资发展有限责任公司负担11355元；二审案件受理费25806元，由中国移动通信集团甘肃有限公司兰州分公司负担3097元，甘肃燕山投资发展有限责任公司负担22709元。 本判决为终审判决。 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　*** 二〇二三年四月十日 书记员　　魏　婕