中国某福建有限公司三明分公司;福建省某有限公司;张某商品房销售合同纠纷一审民事判决书

福建省明溪县人民法院 民事判决书 （2025）闽0421民初873号 原告：中国某福建有限公司三明分公司，住所地福建省三明市三元区，统一社会信用代码913504xxxxxxxxxxxx。 负责人：徐某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，北京中银（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京中银（福州）律师事务所律师。 被告：福建省某有限公司，住所地福建省明溪县，统一社会信用代码913504xxxxxxxxxxxx。 法定代表人：王某，执行董事兼经理。 被告：张某，男，1968年8月30日出生，汉族，住福 建省明溪县，公民身份号码：XXX。 原告中国某福建有限公司三明分公司（以下简称某三明分公司）与被告福建省某有限公司（以下简称某乙公司）、张某商品房销售合同纠纷一案，本院于2025年7月30日立案后，依法适用普通程序独任审理，于2025年12月8日公开开庭进行了审理。原告某三明分公司委托诉讼代理人***通过人民法院在线服务平台到庭参加诉讼，被告某乙公司、张某经本院依法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 某三明分公司向本院提出诉讼请求：1．判令某乙公司办理坐落于福建省明溪县的所有权初始登记，并将办理上述房屋权属登记需由某乙公司提供的材料交付某三明分公司；2．判令某乙公司向某三明分公司支付逾期交房违约金18,186.79元（以购房款368,153.7元为基数，自2014年7月1日起按日万分之二的标准计算至2015年3月4日止）；3．判令某乙公司向某三明分公司支付逾期办证违约金（以购房款368,153.7元为基数，自2015年6月5日起按人民银行公布的一年期贷款基准利率上浮50%计算至2020年8月19日为141,578.87元；自2020年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮50%暂计至2025年7月16日为105,831.92元，实际计算至取得房屋权属证书之日止）；4．判令张某对上述第二、三项诉讼请求确定的债务承担连带责任；5．判令由某乙公司、张某承担本案诉讼费用、公告费等。事实和理由：2013年12月9日，某三明分公司与某乙公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：1.某三明分公司向某乙公司购买坐落于福建省明溪县，商品房价款总金额为368,154元；2.某乙公司应当在2014年6月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将符合合同约定条件的商品房交付某三明分公司使用；某乙公司未按照合同规定的期限将商品房交付使用，逾期超过60日后，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向某三明分公司支付已付款万分之二的违约金；3.某乙公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付某三明分公司。上述合同签订后，某三明分公司依约向某乙公司支付全额购房款。案涉房屋所在开发楼盘因容积率超标问题，工程未完成总验，某乙公司最终未如期履行交房义务。直至2015年3月5日，某乙公司才将案涉房屋移交给某三明分公司，但其所交付的房屋仍不符合案涉合同约定的交房条件。2018年12月17日，明溪县盖洋镇人民政府向某三明分公司出具《关于明溪县盖洋镇幸福佳苑房产暂时无法办理产权的说明》，载明：“你公司购买明溪县，销售方福建省某有限公司因开发楼盘容积率超标问题暂未完成处理，工程拖延至今未完成总验，应购房群众要求，镇政府已介入协调开发商缴纳罚款及工程验收、办证等相关事宜，待工程协调事项完结，将通知房管部门给予办理权证工作”。截至目前，某乙公司仍未完成工程总验以及房屋所有权初始登记手续，导致某三明分公司至今未能取得案涉房屋权属证书。根据案涉商品房买卖合同的相关约定，某乙公司应当继续履行办证等合同义务，并向某三明分公司支付相应的违约金。某有限责任公司，张某系该公司唯一股东。根据《中华人民共和国公司法》二十三条第三款之规定，张某作为某乙公司唯一股东，其无法证明其财产独立于某乙公司的，依法应当对某乙公司的债务承担连带清偿责任。某三明分公司为维护自身合法权益，向法院提起诉讼，望判如所请。 某乙公司、张某未向本院提交答辩意见及证据材料。 本案当事人某三明分公司围绕其诉讼请求，依法提交以下证据材料： 1.企业信用信息公示报告，拟证明某乙公司属于一人有限责任公司，张某系其唯一股东的事实； 2.《商品房买卖合同》，拟证明2013年12月9日，某三明分公司向某乙公司购买坐落于福建省明溪县，双方共同签订《商品房买卖合同》，对房屋基本情况、房屋价款及支付方式、房屋支付条件与期限、产权登记期限、违约责任等内容进行约定的事实； 3.销售不动产统一发票，拟证明某三明分公司依约全额支付购房款368,153.7元的事实； 4.明溪县某乙《关于明溪县盖洋镇幸福佳苑房产暂不能办理不动产权证的说明》，拟证明2018年12月17日，明溪县盖洋镇人民政府向某三明分公司出具《关于明溪县盖洋镇幸福佳苑房产暂时无法办理产权的说明》，明确某甲公司因案涉房屋所在楼盘容积率超标问题未完成处理，工程未完成总验且未完成办证等相关事宜，导致某三明分公司至今无法办理房屋权属证书的事实。 本院分析认为，因某乙公司、张某未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见及证据，视为自愿放弃举证、质证权利。某三明分公司提供的证据材料符合证据的真实性、合法性、关联性，并能与庭审陈述相互印证，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年12月9日，某三明分公司与某乙公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：201300261）。合同主要约定，某三明分公司作为买受人向出卖人某乙公司购买位于明溪县，该房产建筑面积123.97平方米，该商品房单价为每平方米2,969.7元，总金额368,154元。该合同第六条关于付款方式及期限约定：买受人一次性付款2013年12月6日付清房款368,154元。第八条关于交付条件与期限约定：出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。第十四条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的零向买受人支付违约金。 合同签订后，某三明分公司按约支付了全部购房款。2013年12月13日，某乙公司向某三明分公司开具《销售不动产统一发票（自开）发票联》（发票号码00650606），载明：某乙公司收到某三明分公司购买案涉房产的购房款368,153.7元。庭审中，某三明分公司陈述2015年3月5日，某乙公司将案涉房产交付某三明分公司使用，但未提供证明案涉房产交付使用的相关证据。 2018年12月17日，明溪县盖洋镇人民政府向某三明分公司出具《关于明溪县盖洋镇幸福佳苑房产暂不能办理不动产权证的说明》，载明：你公司购买明溪县，销售方因开发楼盘容积率超标问题暂未完成处理，工程拖延至今未完成总验，应购房群众要求，镇政府已介入协调开发商缴纳罚款及工程验收、办证等相关事宜，待工程协调事项完结，将通知房管部门给予办理权证工作。 另查明，某乙公司是由张某独资的一人有限责任公司。 本院认为，某三明分公司与某乙公司签订的《商品房买卖合同》，系合同双方当事人的真实意思表示，其主要内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。本案争议焦点为：1.某乙公司是否应为某三明分公司办理不动产初始登记；2.关于逾期交房违约金应否予以支持问题；3.关于逾期办证违约金是否予以支持问题；4.张某是否应承担连带责任。 关于争议焦点1，某三明分公司与某乙公司签订的《商品房买卖合同》，该合同依法成立并生效。涉案《商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。其中的初始登记是依据原《城市房屋权属登记管理办法》中的规定而来，约定的是对房屋所有权的第一次登记。《不动产登记暂行条例》第三条规定了八种登记类型，第一种是首次登记，即不动产权利第一次登记，该条例将之前不统一的总登记、初始登记等统一规定为首次登记。本院认为，不动产首次登记即初始登记，合同约定的产权登记义务不因法律规定的变更而废除。本案中，某三明分公司已向某乙公司履行了交付购房款及缴纳相关税费的合同义务，某乙公司未按约定全面履行合同义务，仅履行了交房义务，其因容积率超标问题未完成处理无法按约定履行为某三明分公司办理房屋所有权首次登记义务，已构成违约。某三明分公司要求某乙公司办理案涉房屋所有权首次登记，并将办理房屋权属登记所需资料交付某三明分公司的诉讼请求，于法有据，应予以支持。 关于争议焦点2，某三明分公司与某乙公司签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2014年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合约定条件的商品房交付买受人使用。某三明分公司庭审中陈述案涉房产于2015年3月5日交付使用，但未向法庭提供证据证明案涉房产交付的相关证明材料，应承担举证不能的责任。某三明分公司主张案涉房产未达到双方签订合同约定的交付条件，属于不合格交付，应由某乙公司承担逾期交房的违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”本案中，某三明分公司已实际占有案涉房产，案涉房产已经实际交付，且某三明分公司未举证因不合格交付案涉房产遭受的实际损失，故对某三明分公司主张逾期交房违约金的诉请不予支持。 关于争议焦点3，某三明分公司与某乙公司签订的《商品房买卖合同》第十四条约定，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的零向买受人支付违约金。由于双方未对逾期办证的违约责任进行明确约定，本院考虑到我国法律对违约金的规定系以补偿损失为主、惩罚违约为辅，从平衡双方利益、兼顾公平原则出发，综合考虑本案的具体情况、当事人的过错程度和经济损失等综合因素，并考虑明溪县辖区房地产业市场行情及逾期办证纠纷的处理情况，酌定逾期办证违约金按万分之零点五（即0.005%）计算。因此，某三明分公司主张逾期办证违约金以已付购房款368,153.7元为基数，自2015年6月5日至2020年8月19日按一年期贷款基准利率上浮50%计算，自2020年8月20日起按一年期贷款市场报价利率上浮50%计算至取得房屋权属证书之日止，对某三明分公司主张超出部分不予支持。 关于争议焦点4，《中华人民共和国公司法》第二十三条规定：“只有一个股东的公司，股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”张某是某乙公司的唯一股东，按照上述规定应举证证明公司财产独立于其自己的财产，否则应对某乙公司的债务承担连带责任。本案中，张某未予举证证明上述事实，应承担举证不能的法律后果。 某乙公司、张某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第二十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下： 一、福建省某有限公司在本判决生效之日起六十日内完成中国某福建有限公司三明分公司购买的位于明溪县商品房的不动产首次登记，并将办理上述房产权属登记需由福建省某有限公司提供的资料交付给中国某福建有限公司三明分公司； 二、福建省某有限公司于本判决生效之日起六十日内向中国某福建有限公司三明分公司支付逾期办证违约金（以已付购房款368,153.7元为基数，按日万分之零点五为标准，自2015年6月5日计算至案涉房屋符合办证条件，且中国某福建有限公司三明分公司收到福建省某有限公司交付的办理权属登记所需资料之日止，暂计至2025年7月16日为67,997.99元）； 三、张某对判决第二项所确定福建省某有限公司的债务承担连带责任； 四、驳回中国某福建有限公司三明分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10,138元，公告费200元，由中国某福建有限公司三明分公司负担受理费3,161元，由福建省某有限公司负担受理费6,977元，公告费200元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效裁判为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行生效法律文书确定的义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本内容即为执行通知，违反前述通知义务的，人民法院在本案执行立案后，可依法对被执行人财产采取执行措施，对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员*** 二〇二五年十二月八日 法官助理*** 书记员*** 附：本案适用的主要法律条文 一、《最高人民法院关于适用 第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。 二、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 三、《中华人民共和国公司法》 第二十三条公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。 股东利用其控制的两个以上公司实施前款规定行为的，各公司应当对任一公司的债务承担连带责任。 只有一个股东的公司，股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。 四、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第八条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 五、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十七条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十七条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 六、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 【申请执行及逾期履行后果提示】 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百四十七条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百五十条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从最后一期履行期限届满之日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百六十四条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百六十六条被执行人不履行法律文书确定的义务的，人民法院可以对其采取或者通知有关单位协助采取限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息以及法律规定的其他措施。