泰安＊＊建筑安装工程有限公司、泰安市岱岳区＊＊＊＊业主委员会业主撤销权纠纷民事一审民事判决书

山东省泰安市岱岳区人民法院 民事判决书 （2022）鲁0911民初3829号 原告：泰安**建筑安装工程有限公司，住所地：山东省泰安市。 法定代表人：****。 委托诉讼代理人：王*，山东***才律师事务所。 委托诉讼代理人：侯**，山东***才律师事务所。 被告：泰安市岱岳区****业主委员会，住所地：泰安市岱岳区。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，山东*岳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王**，****业主委员会委员。 原告泰安**建筑安装工程有限公司（以下简称衡正公司）与被告泰安市岱岳区（以下简称****业主委员会）业主撤销权纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告**公司的委托诉讼代理人、被告****业主委员会的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告**公司向本院提出诉讼请求：1.请求停止被告的侵权行为；2.撤销以2.5每平米物业定价外包物业行为；3.本案诉讼费用由被告承担；后将诉讼请求变更为：1.请求人民法院依法确认被告组织的选聘新物业程序违法，并依法撤销业主大会作出的通过公开招标方式重新选聘物业决定；2.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原告作为****的业主，前期与泰安市**物业管理有限责任公司签订的物业服务合同，建筑面积为596.61平方米，商业办公区部分每年每平方米2元，全年共计：1193.22元，平均每月每平方米收取物业费为0.166元，一直延续至今。被告今年6月发布招标公告邀请其他物业进入，未征询意见，擅自将商业办公物业费的收费标准大幅度提高，并没有征原告及所有商业主的意见，而被告在招标文件中招标物业费的收取商业为2.5元每平方米每月，全年共计缴费：17，898.3元，比原来上涨十多倍。物业费的收取多少关系到每个业主的切身利益提高物业费收费标准属于《中华人民共和国民法典》第二百七十八条第一款第（九）项规定“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，《中华人民共和国民法典》第二百七十八条第二款“业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”因此原告及其他商业业主并没有参与表决。作为****的业主及其他业主对招标文件中物业费的收取金额不同意，收费太高，被告的行为损害了原告的合法权益。根据《中华人民共和国民法典》之有关规定，原告特起诉被告，请求法院支持原告以上诉求。后事实与理由变更为原告系泰安市岱岳区****小区业主，被告为涉案小区业主委员会于2022年2月成立，泰安市**物业管理有限公司为该小区前期物业服务企业。被告选举成立后组织召开业主大会，就选聘物业服务企业进行表决。根据《中华人民共和国民法典》第278条规定，“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或其他管理人；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”解聘前物业、选聘新物业、物业费收费标准、新物业服务期限、《物业服务合同》文本等内容均系全体业主的共有和共同管理权利的体现，需要经全体业主共同表决。但被告未按照法定程序自行确定相关费用、期限、合同文本等内容，直接通过招、投标程序选聘新物业，明显侵犯了业主合法权益，遂提起业主撤销权之诉，贵院已经受理的案号（2022）鲁0911民初3829号，为维护原告的合法权益，依据民事诉讼法第54条规定，变更诉讼请求。后又增加事实理由：被告备案成立后，其单方陈述“是否同意通过公开招标方式选聘物业”为议题组织召开业主大会并作出《****小区业主大会表决结果公告》，但原告对该公告的真实性及合法性存疑，并多次提出异议，但被告从未向原告作出正面答复，并提供相关选票原件等证据予以佐证，现对该表决公告的真实性及合法性原告不予认可。 被告****业主委员会提出如下答辩意见：原告所诉没有任何事实和法律依据，请依法驳回原告的诉讼请求。1.答辩人通过召开业主大会以书面征求意见的形式决定是否以公开招标方式重新选聘物业，符合法律规定，并经过业主共同表决通过，亦是合乎法定程序的。****小区按照法律规定成立了业主大会，选举了业主委员会，并已经政府相关部门备案。答辩人在2022年3月20日对是否通过公开招标方式重新选聘物业公司事宜向小区业主发布了公告，并通知全体业主于2022年4月3日至2022年4月9日召开业主大会，但受疫情影响，实际投票时间系2022年4月16日至2022年4月22日。根据《民法典》第二百七十八条的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意即可，答辩人已经通知全体业主对选聘物业公司事宜进行表决，而实际参与表决的业主和专有部分面积也早已经超过三分之二的法律规定，参与表决程序合法；经过参与业主的表决，有超过半数的业主和参与表决专有部分面积过半数的业主同意通过招标方式重新选聘物业公司，表决程序合法。即使有部分业主没有参与表决，但是已经参与业主不管是人数还是专有部分面积均符合参与表决的程序。答辩人通过在公告栏张贴、各个微信群发布通知、电话通知、入户通知等多种形式公布了召开业主大会的通知，**小区虽然不大，但是也有几百住户、上千居民，因为某些特殊原因比如某些业主长期不在此居住，或者因为疫情原因在外地无法参与等等，但是按照法律规定，达到一定比例就可以由大部分业主进行表决，这也保护了大部分业主的权益。原告声称其没有参与表决，一是其放弃权利，二是其不参与表决不影响其他业主参与表决。如果只是因为某一小部分业主的反对或者不参与表决，就认为侵犯了其权利，是毫无依据的。《物业管理条例》第十二条规定“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式”，而由于受疫情影响，避免群体性聚集活动，答辩人已经明确在《关于召开业主大会的通知》中注明业主大会的召开方式是书面征求意见，辅以电话、微信等方式。答辩人采用书面征求意见方式召开业主大会，并由符合法定人数和专有部分面积的业主参与表决，所以答辩人召开业主大会程序合法、通过公开招聘选聘物业公司是程序合法。2.原告主张物业费定价过高，损害了其合法权益，是毫无依据的。2016年1月1日建设单位泰安市联益房地产开发有限公司与泰安市**物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》原本就约定商业物业的物业服务费标准为2.5元/月/平方米，根据法律规定，该前期物业服务合同对所有业主均具有约束力。而原告声称的其与**物业公司签订的物业服务合同约定物业费标准为0.166元/月/平方米，是完全不能成立的。根据《山东省物业管理条例》第二十三条之规定，“前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定;涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。”而原告所主张的0.166元/月/平方米标准与《前期物业服务合同》中关于商业物业的收费标准相距甚大，很明显是双方恶意串通，损害了其他住宅业主和商业物业业主的合法权益，而且根据《山东省物业管理条例》第六十九条规定，物业服务收费实行政府指导价和市场调节价，小区商业物业的收费标准在2.5元/月/平方米完全是符合市场行情及当地消费、物价水平的，原告声称的0.166元/月/平方米标准却完全是扰乱市场秩序，违背社会公序良俗的不道德约定，其与鲁安物业公司的约定完全是无效的，损害了其他业主的合法权益。而答辩人通过招标方式选聘的物业公司约定的收费标准并未高于《前期物业服务合同》中的约定，没有损害业主的合法权益。根据《民法典》第二百八十条第二款以及《物业管理条例》第十二条之规定，只有业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主的合法权益的，受侵害的业主才可以主张撤销。业主大会公布的通过招标方式选聘物业公司以及相关定价并没有损害业主的合法权益，原告所主张的利益是非法的、不道德的，不应受法律保护。3.被告通过公开招标已经与新的物业公司签订了物业服务合同，2012年11月份新物业公司已经实际入住，负责对整个小区包括住宅和商铺的物业管理和服务，前期物业公司已经不再提供任何物业管理服务，新物业公司入驻后积极整改以前的积弊，更换了车库蓝牙设备、维修消防中控室、电力设备、维修公共设施及路灯、过年期间的亮化工程等，并按合同约定维护小区环境卫生和安全秩序等等，获得了小区业主的极大好评。更换物业公司，是小区大部分业主的意愿，被告是代表了小区绝大部分业主的利益，只有大部分业主的合法利益得到保护，小区才能更好的发展，只有小区和谐不断发展才能更好地保护小区业主的合法权益。综上所述，召开业主大会进行表决程序合法，是在泮河社区居民委员会的指导和监督下进行，前期物业公司工作人员也对选票统计进行了见证。同时根据法律规定，只有业主委员会、业主大会的决定侵犯了业主的合法权益，受侵害的业主才可以申请法院予以撤销，而原告所主张的并非合法权益，被告代表了绝大部分业主的利益，并无侵害原告的合法权益，反而原告的行为确实侵害了所有业主的合法权益，故恳请法院依法查明案件事实，驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告**公司系泰安市岱岳区****小区的商铺业主，该小区的前期物业系泰安市**物业管理有限责任公司。2022年1月24日该小区召开业主大会，选举产生第一届业主委员会即泰安市岱岳区****业主委员会，本届业主委员会任期自2022年2月19日至2027年2月19日，并进行了备案。2022年3月20日，该业主委员会发布召开业主大会的公告，该公告的记载：1.大会主题：投票表决是否通过公开招标方式重新选聘物业公司；2.大会时间：2022年4月3日开始至2022年4月9结束，为期7天（特殊情况经业委会表决通过后延迟投票）；3.召开方式：考虑到疫情防控的需要，且不占用大家宝贵时间，为便于开展工作，本次业主大会通过征求每户意见的方式进行签字表决，必要时辅以电话、微信等方式，征求意见表由业主委员会保管；4.计票过程：选票公开计票（征求意见表按照住宅楼户数设计，一户一票，签字确认）由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意的选项决定是否通过招标方式重新选聘物业。经与社区沟通计票地点设在泮河社区会议室，社区将派专人现场全程监督，计票时会提前通过张贴公告、微信群内发通知等方式通知大家，欢迎小区热心的业主积极参与并监督计票过程；5.结果公示：计票结果统计后，业委会随即通过小区内张贴公告、微信群内发通知等方式公示公告业主大会表决结果，同时征求意见表将保存入档，以便于全体业主及上级部门监督。对此公告如有异议，请联系****业主委员会等内容。2022年4月16日始至2022年4月22日，实际进行了投票活动。2022年4月27日在社区工作人员、前期物业公司经理、业主代表等多人见证下进行投票统计，得出结论为有效票549票，同意447票、不同意7票，弃权95票。2022年5月6日对业主大会表决结果进行了公告其中有效票为549票，占小区总户数的71.8%，有效票面积为64417.49平方米，占比73.4%。参与表决的业主中447票同意通过公开招标的方式重新选聘物业，占参与表决人数的81.4%，面积为52521.75，占参与表决专有部分面积的81.5%。 另查明，业主委员会备案登记表中显示****小区总建筑面积83664平方米，业主人数765户。原告**公司庭审提交《房屋测绘成果认签表》根据其计算显示涉案小区房屋总套数为940套（即765套住宅+175套商铺），建筑面积为97448.24平方米（即住宅87736.89平方米+商铺9711.35平方米），原告**公司认为应当以上述数字为权属计算投票比例。被告****业主委员会庭审提交泰安市岱岳区房产服务管理中心查询情况等证据证实****小区已经备案的商业物业登记业主为15名，其中有三名业主即是住宅业主，同时也是商铺业主，该三名业主商铺面积为1930.65平方米。故被告****业主委员会据此计算总户数为778户（765户住宅+15户商铺-3户即系住宅业主亦是商铺业主+1户未售出部分），参与表决的有效票为549票、有效票面积为64417.49平方米+1930.65平方米=66348.14平方米。 2016年1月1日，泰安市联益房地产开发有限公司与泰安市**物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》约定商业物业的物业服务费标准为2.5元/平方米/月；原告**公司庭审提交其与前期物业泰安市**物业管理有限责任公司的物业服务合同，该合同约定物业服务费为每年每平方米2元，服务期限自2020年10月1日至2025年9月30日。2022年6月，被告****业主委员会发布物业管理项目公开招标文件，以“本项目招标控制价住宅为1.2元/平方米/月，商业为2.5元/平方米/月，服务期限为五年”，该项目由泰安市**物业管理有限公司以住宅1.18/平方米/月、商业2.48/平方米/月中标。 本院认为，本案原、被告间争议的焦点问题如下：一、被告****业主委员会组织的以公开招标方式重新选聘物业公司的业主大会程序是否违法；二、业主大会以公开招标方式重新选聘物业公司的决议是否侵犯了原告**公司的利益。针对第一个问题，双方主要对投票的真实性及投票过程程序是否合法及投票面积及人数产生争议。首先，该物业选聘程序是在小区公告栏及业主微信群等方式进行了公告，其受众系小区内业主，业主进行表决投票后，在多方且包括前期物业人员的见证下进行公开计票，表决投票过程符合业主大会公告的程序。原告**公司以商品房销售合同中签名不一致等因素质疑投票的真实性，结合商品房买卖合同的签字与表决投票的签字无法确保唯一性和统一性，同时原告**公司亦未提供其他充足证据证实其上述主张，故对原告衡正公司提出的投票不真实的答辩意见不予采信；其次，原告**公司庭审提出公告期少于15天的意见，但是该公告中投票日期亦后延，同时公告期是为了充分保证业主知情权，从公告到延期投票可以看出业主上述权利并未受到实质损害，故原告衡正公司该观点不予认可；其次，对于投票面积及人数计算双方争议较大，对此被告****业主委员会在组织业主大会表决过程中确实存在瑕疵，但被告****业主委员会表示通过庭审中查明，备案中缺少的面积系175套商铺的面积，上述商铺登记到15名业主名下，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定：业主人数可以按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算的规定，故被告提出的总户数（业主人数）为778户（765户住宅+15户商铺-3户即系住宅业主亦是商铺业主+1户未售出部分），有效票面积为64417.49平方米+1930.65平方米=66348.14平方米符合上述规定，予以认定。根据上述认定的数据进行计算业主大会的表决过程符合《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定的选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意的规定，故该次表决过程中虽然出现了瑕疵，但不影响整个程序的真实性、合法性，综上，对于原告衡正公司提出被告****业主委员会组织的选聘新物业程序违法的诉讼请求，不予支持。关于第二个焦点问题，业主大会以公开招标方式重新选聘物业公司的决议是否侵犯了原告**公司的利益，首先被告****业主委员会召开是否以公开招标方式重新选聘物业公司的业主大会，被告****业主委员会以不同方式进行了公告，并未剥夺原告**公司的权利，且上述已论证业主大会的召开及表决过程符合法律程序，故业主大会的效力应及于原告衡正公司，原告**公司认为侵犯其权益，无事实及法律基础；其次，招标控制价并未超过前期物业合同约定的商铺部分的物业费标准，且符合目前市场行情规律；再次，原告衡正公司自行与前期物业达成的物业服务合同，物业费收费标准畸低，且根据法律规定前期物业服务合同的签订主体应系建设单位与物业服务人，故综上，业主大会以公开招标方式重新选聘物业公司的决议并未侵犯了原告的利益。据此，依照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款之规定，判决如下： 驳回原告泰安**建筑安装工程有限公司诉讼请求。 案件受理费50元（减半收取），由原告泰安**建筑安装工程有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向山东省泰安市中级人民法院在线提交上诉状。 审判员*** 二〇二三年二月七日 书记员陈**