黑龙江省四建建筑工程有限责任公司与哈尔滨大众友邦科技发展有限公司建设工程合同纠纷执行异议裁定书

黑龙江省哈尔滨市中级人民法院 执行裁定书 （2024）黑01执异192号 异议人（案外人）：***，男，1986年6月6日出生，汉族，住黑龙江省庆安县。 申请执行人：黑龙江省四建建筑工程有限责任公司，住所地哈尔滨市香坊区。 法定代表人：***。 被执行人：哈尔滨大众友邦科技发展有限公司，住所地哈尔滨。 本院在执行黑龙江省四建建筑工程有限责任公司（下称某某）与哈尔滨大众友邦科技发展有限公司（下称某某）建设工程合同纠纷一案中，案外人***向本院提出执行异议申请，请求中止对某某的案涉四处房产的执行。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人***称，2018年9月14日，其与某某签订《厂房租赁合同》，约定由异议人承租某某五常市牛家工业园宁波路10号院内厂房一处（建筑面积14056.58平方米，房照号：33055），租赁期限为2018年9月20日至2023年9月19日。案涉查封房产在查封前已设立租赁权，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定:“租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”根据上述规定，在法院查封房产前，承租人与出租人依法签订的租赁合同当然有效，根据“买卖不破租赁”的法律原则，在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物转让他人，对租赁关系也不产生任何影响，承租人仍有权使用租赁物。因此即使法院查封拍卖该房屋也不影响租赁权，但要求将与拍卖无关财产、物品自行搬出的强制措施影响异议人承租权的实现，因此异议人请求贵院中止要求将与拍卖无关财产、物品自行搬出，以维护异议人的合法权益。 本院查明，哈尔滨市中级人民法院于2022年8月8日作出的（2019）黑01民初1474号民事判决书，判决主要内容：一、解除某某与某某签订的施工合同；二、某某向某某给付工程款8662709.28元及利息；三、某某向某某给付停工损失费；黑龙江省高院于2023年10月31日作出（2022）黑民终960号民事判决书，判决主要内容：一、维持一审判决书第一、三项；二、改判一审判决书第二项：某某向某某给付工程款8412709.28元及利息；三、某某在工程款8412709.28元范围内对某某新建厂区项目工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权；四、驳回某某的其他诉讼请求。因被执行人某某在收到判决书后未履行生效法律文书确定的义务，某某于2024年4月9日向本院申请强制执行，本院于4月9日依法立案执行。进入执行程序后，依法向被执行人某某送达了执行通知书及报告财产令，责令其履行义务并报告财产，并实地勘察了案涉的房产及土地的现实状态，登记在某某的案涉四处房产坐落在**号上，四处房产产权证号分别为：31691、34136、34137、33055；土地证号为：五国用（2014）第2**5号。四处房产在本案诉讼程序保全查封，抵押权人：黑龙江五常农村商业银行股份有限公司（注：抵押权人为实现抵押权作为申请执行人在五常市法院对本案被执行人某某有执行案件，因本案申请人某某有优先权，故五常法院的执行案件未继续评估、拍卖）；案涉土地在执行程序予以轮候查封（注：首封法院是五常法院，因房地一体处置原则，五常法院已将土地的处置权移送本案执行）。在处置案涉房产、土地过程中，于2024年4月25日现场张贴迁出公告，并实地考察得知，厂区现为不经营状态，某某有二人在收发室留守护院（对法院执行工作不予配合），某某也安排一人在院内其中一房产处居住留守数年（据某某称，其公司安排人员留守的原因是怕某某将厂区租赁给他人使用，如法院评估、拍卖时产生不必要麻烦）。 办案人于2024年5月9日前往五常法院了解其抵押权人（另案）进展情况，抵押权银行工作人员***称，其银行预评估拍卖，评估报告已作出，但已过期，因本案某某的债权优先于银行，故此银行撤回拍卖申请，等本案重新启动拍卖程序。五常法院办案人称，在他案评估过程中较为顺利，某某安排工作人员较为配合参加评估程序，期间无其他权利人主张租赁权，厂区内也多年未经营。在张贴公告之日起15日后，某某向办案人送两份异议申请，其中一份申请系机器设备暂时无法全部搬出，申请暂缓拍卖程序，办案人已向其释明不对设备进行拍卖，不影响拍卖程序，第二份申请是案外人***主张租赁权申请，无法遵照迁出公告履行，办案人告知其提交的异议材料不全（缺少***的身份证件，地址确认书、主张租赁权的证明材料，某某工作人员无法代理***本人办理异议手续），无法移送审查，至2024年6月4日，***委托代理人重新提交异议代理手续，主张其租赁权。同日，双方当事人依照本院通知，参加摇号抽取选定评估机构。申请人某某表示对租赁权的真实性存疑，不予认可，在拍卖过程中，是否存有有效的租赁权对其执行的债权有极大影响，后续提交书面意见。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条规定：“拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”根据上述规定，案外人以享有租赁权为由提起案外人执行异议，需审查租赁合同是否真实有效。本案中，根据异议人提交的相关证据，本院无法确认***与某某对案涉房产存在真实的租赁关系，故***的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 驳回异议人***的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向黑龙江省哈尔滨市中级人民法院提起执行异议之诉。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二四年七月十日 书记员***