某某和、广州某某城市服务集团有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

湖南省益阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）湘09民终641号 上诉人（原审被告、反诉原告）：**和，男，1956年10月3日出生，汉族，住湖南省桃江县。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州**城市服务集团有限公司，住所地广州市黄埔区志诚大道302号1511（A）房。 法定代表人：**，该公司董事长。 委托诉讼代理人：**，湖南顶璟律师事务所律师。 上诉人**和因与被上诉人广州**城市服务集团有限公司（以下简称**服务公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省桃江县人民法院（2022）湘0922民初168号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年3月15日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行审理。本案现已审理终结。 **和上诉请求：一、撤销湖南省桃江县人民法院（2022）湘0922民初168号民事判决，改判减免**和物业服务费3862元；二、支持**和在一审反诉中反诉请求；三、本案诉讼费用由**服务公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，违反诚实信用原则，违背司***，显失公平，应予撤销。**服务公司的职责系《中华人民共和国民法典》第九百四十二条规定的法定义务，也是《物业管理合同》明确约定的义务。本案一审法院既然把本案案由定性为物业服务合同纠纷，就应该对**服务公司在收取全额物业管理费的情况下，是否为包括**和在内的大汉龙城小区广大业主提供了充分到位的物业管理与服务，是否为广大业主提供了与其收费标准相称的物业服务事项这一本案最关键的问题进行法律事实认定和法律判断。然而一审法院在判决中大大淡化了该关键问题。一审法院在判决中列举了一部分**服务公司未按物业合同标准履约之处，并认可**和提交的证据能够证明**服务公司未全面尽到物业服务责任，认可小区环境、**、***保、绿化管理等存在问题的情况属实。同时，经在中国裁判文书网、企查查等网站查询，自2018年起，经一审法院审理的**服务公司与大汉龙城小区业主之间的物业合同纠纷就多达120多件，大批量业主反映物业服务质量的问题，**服务公司严重违反物业合同约定的职责，给整个小区造成严重损失，给广大业主生活造成严重不良影响。一审法院长达4年受理同类案件，明知**服务公司怠于履行职责的情况属实，却仍在判决中以“物业的服务项目持续时间长，工作量大，在此过程中出现问题在所难免”为由，淡化**服务公司持续不断的严重违法和违约行为，不考虑服务质量与合同对价应对等的交易习惯，依然判决支持全额物业管理费，显然有悖诚实信用原则，有违司***，显失公平。二、一审法院适用法律不当，对物业违约行为和失职行为未予纠正，应予以撤销或改判。（一）根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”**服务公司不履行合同义务，致使**和权利受损，应当进行整改并赔偿损失。一审法院认为**和没有反诉的主体资格，实属适用法律不当。退一步讲，该小区的业主委员会早已解散，一审法院在判决中也对此事实予以认可。一审法院明知**服务公司长期严重不作为，而该小区因没有业主委员会也长期维权无门的情况下，仍驳回**和在一审反诉中的所有诉讼请求，显失公平。（二）《中华人民共和国民法典》规定的业主共同决定的事项仅包括制定和修改管理规约、选举业主委员会、筹集维修资金、改建建筑物等需由业主共同参与表决的事项，而并不包括业主的监督权和知情权。业主的监督权和知情权是个体业主参与共同管理决策、监督具体管理情况的必要手段，其主体应为业主个体。单个业主作为监督权和知情权的实体权利主体，当然可以请求**服务公司履行信息公开义务，依法进行公示；对**服务公司管理严重失职的行为要求整改，赔偿损失。 **服务公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 **服务公司向一审法院起诉请求：1、判令**和支付2019年10月1日至2021年12月31日止的物业服务费3862元及违约金753.40元，并承担本案诉讼费。 **和向一审法院反诉请求：1、判令《大汉龙城（一期）小区物业管理委托合同》于2020年6月30日终止，**服务公司自2020年7月1日起收取的物业费缺乏法律依据，应予免除；2、判令**服务公司因长期怠于履行物业管理职责的行为承担违约责任，免除**和的全部物业费，并赔偿其损失；3、判令**服务公司立即履行物业管理职责，限期整改违法及违约行为，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营物业服务区域；4、判令**服务公司对大汉龙城8栋1**1505业主违规搭建的行为立即整改，并向行政主管部门报告及配合查处；5、判令**服务公司将物业服务的负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况、维修基金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况予以公示，返还其管理小区公共部分所得收益或抵偿物业费；6、判令**服务公司承担本案诉讼费。 一审法院认定的事实：**和系大汉龙城一期8栋1**15楼1501号房屋业主。2017年5月29日大汉龙城业主委员会与**服务公司签订《大汉龙城（一期）小区物业管理委托合同》，由**服务公司对该小区提供物业管理服务。物业服务费（住宅楼）由业主按其拥有物业的建筑面积每月每平方米1.2元的标准交纳，并约定逾期交纳服务费的，按照每日万分之五收取滞纳金。自2019年10月开始，**和对**服务公司的物业服务有意见，加之对物业管理服务中存在的各项问题不满，从而自2019年10月起未交物业费至2021年12月止为3862元。根据双方提供的证据显示，该小区环境、**、绿化管理等存在问题的情况属实，该小区物业服务需要改善。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，大汉龙城业主委员会与**服务公司签订的《物业管理委托合同》合法有效，应受法律保护，作为**服务公司应按合同约定的第三条物业管理服务项目及服务标准提供服务，**和作为该小区业主应按约履行缴纳物业费的义务。**服务公司向**和提供了物业服务，**和理应按约交纳物业费，其以物业管理服务中存在的各种问题为由拒绝交纳物业费之行为不妥，依法予以纠正，据此，**服务公司要求**和支付2019年10月至2021年12月期间未交纳的物业费3862元之请求，有事实和法律依据，予以支持。关于**服务公司主张的滞纳金，其作为物业服务企业，应始终以提高物业服务水平、服务小区业主为工作宗旨。本案中，**和未交纳物业费的理由系对**服务公司的管理和服务存在异议，据双方提供的证据亦显示**和提出的该小区环境及物业服务的确存在业主反映的相关问题，因相关问题未得到根本解决而拒交物业费，故**和并非恶意欠交、拒交物业费。据此，对**服务公司要求**和支付滞纳金的诉讼请求，不予支持。关于反诉，因物业服务是一个动态、连续的过程，物业的服务项目涉及清洁、保安、绿化养护、公用设施维护等多方面，并且服务对象是整个小区和全体业主，持续时间长，工作量大，在此过程中出现问题在所难免，**服务公司的服务中确存在需要改进的地方，但其个人无主体资格，不能代表业主委员会或者绝大部分业主。另其要求**服务公司对8栋1**1505业主违规搭建的行为立即整改，系相邻权纠纷，与本案非同一法律关系，故对**和的反诉请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十六条、第二百七十八条、第九百三十七条、第九百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决：一、**和于2022年2月10日前给付广州**物业管理有限公司物业服务费3862元；二、驳回广州**物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回**和的诉讼请求。本诉案件受理费50元，减半收取25元，反诉案件受理费25元，共计50元由**和负担。 二审中，**和向法庭提交新的证据。证据一、环境**现场照片。拟证明**服务公司未履行**职责，小区无人打扫，雪地无人清扫。证据二、小区业主群聊天记录。拟证明小区业主对**服务公司的物业管理不满，物业服务质量存在问题。**服务公司提交了广州市黄埔区市场监督管理局于2021年2月2日出具的《准予变更登记（备案）通知书》。拟证明广州**物业管理有限公司的名称变更为广州**城市服务集团有限公司。 本院组织双方当事人进行了证据交换与质证。**服务公司对**和所提交的证据质证称：证据一不客观不真实，不能达到其证明目的。证据二系小区业主个别人的言论，不能达到其证明目的。**和对**服务公司所提交的证据质证称：对该证据的真实性没有异议。 对当事人提交的证据本院认证如下：**和所提交的证据一、二均不能达到其证明目的。对**服务公司所提交的《准予变更登记（备案）通知书》真实性予以认定，可以证明广州**物业管理有限公司的名称变更情况，本院予以采信。 二审查明，广州**物业管理有限公司的名称经广州市黄埔区市场监督管理局核准，从2021年2月2日起变更为广州**城市服务集团有限公司。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案为物业服务合同纠纷。二审争议的焦点是小区业主**和是否应当向**服务公司交纳物业管理费。 大汉龙城业主委员会与**服务公司签订了《物业管理委托合同》，系双方当事人真实意思表示，应当合法有效。根据《中华人民共和国民法典》第二百八十条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力”的规定，该合同对大汉龙城小区包括**和在内的全体业主均具有法律约束力。 《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款规定：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝交付物业费。本案中，尽管**服务公司为该小区业主提供的物业服务在小区环境、绿化、**等方面存在瑕疵，但**服务公司适时进行了整改，基本履行了物业服务义务。一审法院根据上述法律规定及本案实际，判令**和支付2019年10月至2021年12月期间物业费3862元，并驳回**服务公司要求**和支付滞纳金的诉讼请求，实体处理并无不当，二审应予维持。但一审判令**和于2022年2月10日给付**服务公司物业服务费3862元不当，应当判令**和于判决生效后十日内给付**服务公司物业服务费3862元，本院予以纠正。**和以“**服务公司未及时阻止和上报其邻居扩建阳台的行为以及在物业管理服务过程中存在瑕疵为由，应减免其物业服务费3862元”的上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，**和的上诉理由不能成立，应予驳回。一审认定事实存在瑕疵，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款（二）**规定，判决如下: 一、维持湖南省桃江县人民法院（2022）湘0922民初168号民事判决第二、三项； 二、变更湖南省桃江县人民法院（2022）湘0922民初168号民事判决第一项为：**和于本判决生效之日起十日内给付广州**城市服务集团有限公司物业服务费3862元。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费50元，减半收取25元，反诉案件受理费25元；二审案件受理费50元，共计100元，由**和负担。 本判决为终审判决。 审判长　　*** 审判员　　周佑明 审判员　　彭　青 二〇二二年五月二十三日 书记员　　***