中国某某通信集团江西有限公司九江分公司与九江某某置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

江西省九江市浔阳区人民法院 民事判决书 （2023）赣0403民初3092号 原告：中国某某通信集团江西有限公司九江分公司 负责人：***。 委托诉讼代理人：***，江西柴桑律师事务所律师，执业证号**，特别授权。 被告：九江某某置业有限公司 法定代表人：***。 原告中国某某通信集团江西有限公司九江分公司（以下简称某甲公司）与被告九江某某置业有限公司（以下简称某乙公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2023年8月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告某甲公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，被告某乙公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告某甲公司向本院提出以下诉讼请求：1.判令被告办理永修县**道**1栋Ａ区＊＊两处房产的不动产登记证明，并开具两处房产的预付款增值税专用发票；2.判令被告承担逾期办证违约金元，按照房产的总金额1499728元金额的30%计算，两套房屋共计违约金449918.4元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：永修农副产品交易市场于2018年4月启动汇聚机房选址建设。原告购买时，被告某丙公司所有售卖证件齐全。原告确定在永修农副产品交易市场汇聚机房进行汇聚节点机房购买后，与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同签订后，被告出具的《永修农副产品交易中心商品房买卖合同补充说明》中明确，合同签订后，买受人应在2018年11月10日付总房款的90%，所有证照（含契税、不动产证）等办理完毕付总房款的10%及其他各类应当买受人承担的办证费用。某某店面购买后于2019年2月机房建设并交付使用。使用后，原告工作人员多次催促被告办证，被告公司负责人一直以各种理由推脱。现原告无法获得该单位的预付款增值税专票进行财务销账，也无法办理房产证。根据《补充合同》，合同签订后一年未完成办理不动产登记，迟延处罚每超一天按照总价万分之五扣罚违约金。故原告起诉至法院。 原告某甲公司为支持其诉请，向法庭提供了以下证据： 证据一:商品房买卖合同）预售）两份。证明目的:1、原告为购买案涉房屋与被告签订了两份《商品房买卖合同）预售）》。合同签订后，被告出具的《永修农副产品交易中心商品房买卖合同补充说明》，明确原告购买的房产位于永修县**道**1栋Ａ区＊＊两处房产，两处房产的金额均为749864元，买受人应在2018年11月10日付总房款90%，所有证照（含契税、不动产证等）办理完毕付总房款的10%及其他各类应当买受人承担的办证费用。某某店面购买后于2019年2月完成机房建设并交付使用，使用后原告处工作人员多次向被告催促办证事宜，被告公司负责人一直以各种理由推脱，迟迟不能完成办理不动产权证。2、根据《永修农副产品交易中心商品房买卖合同补充说明》的约定，合同签订后一年内完成办理不动产权登记，若未完成办理，延迟处罚为每超一天按总价万分之五扣罚。 证据二:中国工商银行网上银行电子回单两张。证明目的:原告已于2018年11月8日向被告支付两处房产90%的房款，分别是674877.6元，履行完毕己方的给付义务。 被告某丙公司未到庭参加诉讼，也未提交答辩意见及证据。 经审理查明：2014年，被告某丙公司取得位于永修县**道**的土地开发使用权，并建设永修农副产品交易中心。被告在依法取得商品房预售许可证后，对外销售开发的商品房。2018年9月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买永修县**道**1栋Ａ区＊＊两处房产。其中Ａ区Ａ-1026合同编号为ＣＭ****780,备案编号*****，Ａ区Ａ-1028合同编号为ＣＭ****781，备案编号*****。每套房屋面积均为55.96平方米，房屋价款均为749864元，两套合计1499728元。同日，原、被告签订《永修农副产品交易中心商品房买卖合同补充说明》，《补充说明》第一条第一款将原合同第三章第七条第二款的付款方式修改为“买受人应在合同签订之日起三十天内，付总房款的90%；办理完毕不动产权证支付总房款的10%及其他办证费用（契税、维修基金及其他办证费用，以实际发生为准）”，将原合同第三章第八条的违约责任修改为“除不可抗力，买受人未按照约定的时间交付房款的，买受人按日计算向出卖人支付逾期付款应付款千分之二的违约金”，将原合同第八章第二十条第二款修改为“办理不动产权证书时间：合同签订后一年内办理完毕，迟延处罚：每超一天按总价万分之五扣罚，以此为准”。合同签订后，原告于2018年11月8日向被告各支付两处房产90%的房款，分别是674877.6元，合计支付1349755.2元。2019年2月，被告将该两处房产交付原告使用，但截至目前，被告一直未办理涉案的两处房产的产权证明，也未出具预付款专用发票。 本院认为，原、被告双方签订的两份《商品房买卖合同（预售）》及《补充说明》系双方协商自愿签订，且内容不违反法律规定，该两份合同及补充说明均合法有效，对双方当事人均有约束力。原告已按照合同的约定向被告支付购房款，但被告未按照合同约定办理产权登记证明，属于违约，应当承担继续履行及违约责任。虽然原、被告双方对违约金有明确的合同约定，但由于约定的逾期办证的违约金是每超一天按总价万分之五扣罚，以此计算截至目前违约金已经远超过原告起诉的违约金，明显过高，现原告自愿按照总房款的30%计算违约金符合法律规定，本院予以支持。被告某丙公司未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条，判决如下： 一、被告九江某某置业有限公司于本判决生效后十日内为原告中国某某通信集团江西有限公司九江分公司办理永修县**道**1栋Ａ区＊＊两处房产的不动产登记证明，并开具两处房产的预付款增值税专用发票； 二、被告九江某某置业有限公司于本判决生效后十日内向原告中国某某通信集团江西有限公司九江分公司支付逾期办证违约金449918.4元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8049元，减半收取4024.5元，由被告九江某某置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。 审判员*** 二〇二三年十月七日 书记员***