武汉某某机床集团有限公司与武汉某某建材家居市场有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

湖北省武汉市中级人民法院 民事判决书 （2025）鄂01民终3854号 上诉人（原审原告）：武汉某某机床集团有限公司，住所地武汉市东湖新技术开发区。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，北京德和衡（武汉）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京德和衡（武汉）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：武汉某某建材家居市场有限公司，住所地武汉市武昌区。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，湖北民本律师事务所律师。 上诉人武汉某某机床集团有限公司（以下简称某甲公司）因与被上诉人武汉某某建材家居市场有限公司（以下简称某乙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2024）鄂0106民初16807号民事判决，向本院提起上诉，本院于2025年2月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 某甲公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，并发回重审或依法改判支持某甲公司一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用均由某乙公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，对某乙公司2020年、2022年租金缴纳情况认定有误。（一）2020年租金缴纳事实认定错误。一审判决认定“某乙公司缴纳2020年租金情况如下：2020年5月支付2020年1月份租金，2020年7月至10月支付2020年5月份至10月份每月租金的一半，2020年11月、12月支付相应月份租金”，该租金缴纳事实认定错误。2020年7月至10月并非支付2020年5月到10月租金的一半，而是由于某乙公司拖欠租金导致的不断延后缴纳整月租金。（二）2022年租金缴纳事实认定错误。一审判决认定“某乙公司缴纳2022年租金情况如下：2022年2月至2022年12月支付2022年度全额租金”，该租金缴纳事实认定错误。2022年有部分租金是某乙公司向某甲公司支付的2021年欠缴租金，2022年实际已经对某乙公司进行了三个月的租金减免，非某乙公司全额支付了2022年租金。二、一审判决适用法律错误，在双方当事人自认租金减免范围、且已经减免的情况下，一审将普通的政策作为强制性规定适用，判决租金相抵销；某乙公司欠付某甲公司租金，应对支付租金及逾期付款违约金的诉讼请求予以支持；某乙公司严重违反合同约定，应对判令合同解除、某乙公司立即腾退房屋并向某甲公司支付房屋占用费的诉讼请求予以支持（一）某乙公司应当向某甲公司支付房屋租赁租金2144817.81元及逾期付款违约金。第一，双方当事人自愿签订的两份租金减免协议应当予以认可并适用。依据《中华人民共和国民法典》第五百零二条规定：“依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”这一条款说明民法尊重当事人意思自治的原则，允许当事人在合法范围内自行设定权利和义务。而本案中双方当事人达成的《2020年疫情期间租金减免协议》《2022年租金减免协议》系意思自治，且判决依据的政策并非强制性规定，故协议并不违反法律、行政法规的强制性规定，应当予以认可并适用。第二，某乙公司自认截至2024年6月尚欠付某甲公司租金，此前针对租金的权利义务均已结清，该份证据双方无争议，按照自愿原则应当认定某乙公司欠付某甲公司租金。某甲公司在一审举证时已经提交2024年6月13日《会议纪要》。纪要有某乙公司法定代表人***签字，显示“根据租赁合同目前家盛时代共欠租金共计2444817.81元；家盛时代同意本月底将所欠的租金全部支付武重”，该份证据双方在庭审中均予以认可。通过该份证据可以说明某乙公司于2024年6月时已经自认尚欠某甲公司租金，且在此时也并未提出要求减免租金，也即说明某乙公司自认此前针对租金的权利义务均已结清，截至2024年6月13日还欠付某甲公司的租金。故应当按照自愿原则认定某乙公司欠付某甲公司租金。第三，一审判决书的逻辑为，虽然某乙公司签订了两份房租减免协议，但是由于所谓的“2020年租金某甲公司亦未提出异议、2022年租金并未享受租金减免”，所以用2022年的应减未减租金去抵销2024年8月至10月某乙公司欠付某甲公司的租金。但结合事实认定错误的部分，某甲公司已经对2020年、2022年分别进行了三个月租金减免，并非判决所述（第14页）“2020年2月至4月租金免除，5月至10月租金减半”“2022年租金全额缴纳未享受租金减免”。故一审判决不予支持某甲公司要求某乙公司支付欠付租金的说理部分存在重大问题，应当对欠付租金予以支持。第四，依据《房屋租赁合同书》（以下简称“合同”）第15条约定“租赁期间，乙方未按合同的约定期限向甲方支付租金的，每逾期一日按应付金额的千分之三承担违约金”，故某乙公司应向某甲公司支付某甲公司一审诉请的逾期付款违约金。（二）某乙公司延迟交纳房租、加建违法建筑、整体转租、导致重大安全隐患等行为，严重违反合同第36.2、36.4、36.5、36.6条及第42条约定，致使合同目的无法实现，其拒不支付房租且负债累累，其已经以自己的行为表明无法履行主要债务，合同应当解除，某乙公司应于合同解除之日起立即腾退案涉房屋并支付房屋占用费。第一，某乙公司未按合同约定支付租赁费；违反合同第36.5条规定，合同应当解除，且某乙公司已经明显丧失履约能力并缺乏履约意愿，致使某甲公司合同目的无法实现。某乙公司承租案涉房屋后自2015年开始长期未按合同约定时间交纳房租，案涉合同期间某甲公司每年需多次向某乙公司催要交纳租金。仅2023年1月至今累计逾期付款天数高达2799天，拖欠房屋租金时间累计90个月，应承担的违约金金额巨大，至今仍拖欠某甲公司2024年8月、9月、10月的租金2144817.81元。上述欠款及违约金合计300多万元，某乙公司已构成违约。经过某甲公司查询，某乙公司在最高人民法院执行信息网和某乙公司资信情况，其目前有被执行案件13件，执行标的额高达45042.40万元，某乙公司未履行金额合计高达45042.40万元。其法定代表人***已被限制高消费，可见某乙公司已明显丧失履约能力。起诉前某甲公司多次通过快递方式发送催款函，某乙公司一直不予回应。截至今日，某乙公司不仅未支付2024年8月、9月、10月租金，2024年11月、12月、2025年1月的租金也未支付，可见某乙公司以实际行为表明其已无能力继续履行合同。第二，某乙公司擅自加建违法建筑，存在违法隐患；违反合同第36.2条约定，某甲公司有权解除合同。根据2024年8月15日《某甲超市2栋家盛时代租赁物业消防及安全检查表》显示，某乙公司将三楼出租给多家培训机构。按照双方合同约定，某甲公司将位于武汉市武昌区**路**号某甲超市第二栋一、二层整体（不包括某某银行）16691.66平方米房屋租赁给某乙公司使用。某甲超市根本不存在三楼。某乙公司明显存在擅自改装的情形。针对夹层部分虽然某乙公司告知过某甲公司，但某甲公司明确要求其房屋结构安全及消防安全等必须经过国家相关部门的验收，否则为违法建筑，不予认可，直至今日，某乙公司仍未取得国家相关部门验收，其增设夹层依然是违法建筑，某乙公司严重违反了合同约定和《三方协议》。依据《合同》第36.2条，擅自改拆房屋结构属于“乙方违约事项”，依据《合同》第42条的约定，某甲公司可以单方解除合同。第三，某乙公司将90%以上的房屋擅自转租，且其在庭审中自认；违反合同第36.4条约定，某甲公司有权解除合同。《合同》第36.4条明确约定“租赁期间乙方未经甲方书面同意将房产整体转租面积超过50%的”为“乙方违约事件”。第42条约定“如果发生乙方违约事件，则在该事件发生之后的任何时间，甲方有权书面通知乙方终止本合同”。根据2024年8月15日《某甲超市2栋家盛时代租赁物业消防及安全检查表》显示某乙公司已将房产全部转租给他人，该《检查表》由某乙公司盖公章确认。某甲公司于2024年8月15日才知晓某乙公司的全部转租行为，故根据合同约定，某甲公司可以行使合同解除权。第四，某乙公司因擅自转租等问题，引发了严重的社会稳定和负面舆情；违反合同第36.6条约定，给某甲公司带来了严重的负面影响，武昌区教育局及街道要求某甲公司承担国企主体安全责任，立即解除合同，收回国有资产，保障社会安全稳定。因某乙公司擅自转租等问题，先后出现多起信访、涉警等社会稳定问题，特别是多次因供水用电等问题导致100余名幼儿园幼儿无法正常学习，造成严重社会负面影响以及安全隐患，为此武昌区教育局、水果湖街道武重社区于2024年9月23日分别来函，要求某甲公司协调处理。基于此。某甲公司也迫切需要解除租赁合同以便更好履行社会责任，避免影响社会稳定。 某乙公司辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。 某甲公司向一审法院起诉请求：1、判令解除某甲公司、某乙公司双方于2011年4月11日签订的《房屋租赁合同书》；2、判令某乙公司立即支付某甲公司房屋租赁租金2144817.81元，并承担逾期付款利息330301.93元；3、判令某乙公司立即支付某甲公司垫付的电费1145194.20元，并承担逾期付款利息84220.20元；4、本案诉讼费由某乙公司承担。庭审中，某甲公司变更诉讼请求为：1、判令解除某甲公司、某乙公司双方于2011年4月11日签订的《房屋租赁合同书》并于解除之日起立即腾退案涉房屋；2、判令某乙公司立即向某甲公司支付2024年8月、9月、10月的房屋租赁租金2144817.81元；3、判令某乙公司向某甲公司支付自2024年11月1日至房屋租赁合同解除之日的房屋租赁租金，以及自房屋租赁合同解除之日起至某乙公司实际腾退租赁房屋完毕之日的房屋占用费，房屋占用费按照《房屋租赁合同书》约定的租赁费用标准计算（42.83元／月／平方米）；4、判令某乙公司立即向某甲公司支付2024年10月电费261258.93元；5、判令某乙公司向某甲公司支付截至2024年10月31日的逾期付款违约金1300000元；6、本案全部诉讼费由某乙公司承担。 一审法院认定事实如下：某甲公司的占股80%股东为中国某某工业集团有限公司，中国某某工业集团有限公司系央企。某乙公司系小微企业。 2004年，某甲公司取得武汉市武昌区**路**号（老147号）某甲超市2栋房屋所有权证，产权证号：武房权证昌字第2**3号。 2007年4月4日，甲方某甲公司、乙方武汉某某电器有限公司、丙方某乙公司签订《三方协议》约定，甲、乙双方于2005年2月28日签订《房屋租赁合同书》，某乙超市第二栋。在乙方书面要求下，甲方根据双方租赁合同有关条款的约定，书面同意乙方将超市一层部分面积转租，乙方于2006年10月12日与丙方签订《房屋租赁合同书》，将该超市一层部分面积转租给丙方经营，丙方承租后，为扩大承租面积进行改扩建，甲方两次向乙方提出改扩建工程技术意见。甲、乙双方于2006年12月31日就改扩建工程签订《补充协议》，乙、丙双方也同时签订相同内容的协议。现甲、乙、丙三方就该改扩建问题达成如下三方协议：一、鉴于在改扩建工程中已发生丙方未经有资质的设计院正规设计、报批就擅自施工的问题，违背了甲、乙双方及乙、丙双方关于改扩建工程的协议，为此，甲、乙方要求丙方立即完善报批手续。如因丙方上述行为造成损害后果，则乙方向甲方，丙方向乙方承担2006年12月31日补充协议之责任。二、在甲、乙双方租赁合同期限20年内，如发生安全事故，经法定的机构认定属于改扩建工程的原因造成的，甲方有权直接追究丙方的责任。甲乙双方、乙丙双方租赁合同期满合同终止或中途解除合同前，需委托法定建筑安全鉴定部门对改扩建房屋进行鉴定，如存在安全隐患，乙、丙方须整改至符合建筑安全要求。三、经甲方要求，乙方、丙方同意按规范程序立即补办正规设计并按规定报批：1、甲方授权丙方委托有资质的设计院，对改扩建工程进行整体综合设计，设计必须满足下列要求：1）、设计内容及范围包括；建筑、结构、给排水、消防、强弱电、通等专项整体综合设计。设计应满足各专业技术要求，满足原改计的技术参数和要求。2）、设计应符合国家有关建筑设计规范及相关法规文件规定的正常程序报批要求，满足甲方对改扩建工程提出的技术意见。2、在委托设计及向有关部门报批过程中，甲方配合出具该房屋相关的资料，所需费用由丙方承担。四、本协议只涉及改扩建工程，租赁关系的仍按《房屋租赁合同书》的约定不变，本协议作为甲、乙双方及乙、丙双方签订的《房屋租赁合同书》附件。本协议一式六份，三方各执二份，签字盖章生效。 2007年4月10日，湖北省建筑工程质量监督检验测试中心受某乙公司委托出具鄂建质检工字0701Ａ016-0853号《检测报告》，对武汉家盛时代装饰材料广场中北路店一层及夹层结构安全性进行检测，检测鉴定结论：本工程结构承载力基本能满足正常使用要求，未发现危险点，房屋结构安全，按有关规范安全性等级可评为Ａｕ级。 2011年4月11日，某甲公司（甲方、出租人）与某乙公司（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同书》，主要约定，1、租赁房产坐落于武汉市武昌区**路**号（老147号）某甲超市第二栋；租赁房屋范围：一、二屋整体（不包括某某银行）；房产建筑面积：16691.66平方米。2、租赁期20年，自2011年6月1日至2031年5月31日止。3、计算租赁费用依据的面积标准：房产权证确定的建筑面积：16691.66平方米。4、租赁费用所含费用项目：房屋租金以及甲方提供的设备、设施的使用费用。租赁费用计算标准38.85元／月／平方米，总计为陆拾肆万捌仟肆佰柒拾点玖玖元；甲乙双方约定合同第一年至第五年无递增，第六至第十年租赁费标准在第五年的标准基础上增加5%；第十一年至第十五年租赁费标准在第十年的基础上增加5%；第十六年至第二十年租赁费标准在第十五年的基础上增加5%。5、租赁费用的支付方式为：按月支付。租赁费用支付时间：乙方在前一期租赁费用期满前十天内，向甲方支付下一期租赁费用。6、在合同履行的起始阶段或停止执行时，若该房产租赁不足1个自然月的，其租赁费按实际租赁费日计算（每月按30日计算，即应付租赁费为：应付租赁费÷30×实际天数）。7、租赁期间，乙方未按合同的约定期限向甲方支付租金的，每逾期一日按应付金额的千分之三承担违约金，合同继续履行。8、租赁期间，乙方使用的所有与该房产相关的设备设施如水、电及通话等费用，应由乙方缴付，该费用以相关时期用量表读数或电信部门话费单和甲方出具的实际费用正式账单为准。如甲方代收代付上述费用，乙方无需就甲方提供此类代收代付服务向甲方支付任何费用。甲方应将设备设施使用费的账单于付款到期日的七个工作日前发给乙方。乙方应在三天内以现金或支票，或以转账形式支付给甲方。9、以下所述任何一种事件均为本合同所规定的“乙方违约事件”：（1）租赁期间，乙方未经甲方书面同意将该房产整体转租面积超过50%的；（2）乙方拖欠该房产租金累计六个月以上的。10、如果发生乙方违约事件，则在该事件发生之后的任何时间，甲方有权书面通知乙方终止本合同，在该书面通知根据本合同第四十七条规定送达乙方之后的第三十日，本合同视为终止。 2011年10月1日，甲方某甲公司与乙方某乙公司签订《配用电调度及管理协议》主要约定，1、乙方在每月10日前一次性结清上月电费，乙方在支付电费的同时，甲方出具税务发票。2、乙方如不按期交纳电费，应承担电费滞纳的违约责任。按武汉市供电局有关处罚规定向甲方交纳滞纳金。4、乙方拖欠电费一个月，甲方有权停止配电。 自2015年起，因某乙公司多次拖欠租金，某甲公司于2016年、2017年、2022年向其发出催款函，某乙公司逾期缴纳租金。 2019年1月8日，某乙公司向某甲公司出具《工作联系函》，主要载明将二层2Ａ特-1铺位转租给正前方用于开办商业教育培训经营及租赁办学使用，望批准。1月10日，某甲公司回函：我司不会针对第三方经营出函，贵司租赁合约用途为商业使用，在不违反合同范围的情况下，我司不干预贵司经营，贵司与第三方发生的经营或其他的任何纠纷与我司无关。 2020年4月28日，某乙公司向某甲公司出具《报告》，请求根据国家近期出台的相关规定及法律规定，给予疫情期间租金免租等支持。 甲方某甲公司与乙方某乙公司签订《2020年疫情期间租金减免协议》约定，为认真贯彻党中央、国务院关于减少疫情对社会经济影响的决策部署，帮扶中小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力，积极落实湖北省政府和武汉市政府关于减免中小微企业和个体工商户承租国有企业经营用房租金的政策要求，某某集团公司《关于支持中小微企业和个体工商户发展积极减免经营用房租金的通知》（兵财金函【2020】30号）为指导，坚持“积极稳妥，分类施策，尽力而为的原则”，按照“通知”中规定的减免原则、范围和条件，结合合同中约定条款、复工复产的实际状况等因素，经甲乙双方相互理解，本着平等自愿的原则，协商一致，就乙方所承租的租期为2011年6月1日至2031年5月31日的租金减免事宜达成如下协议：一、甲方同意免除乙方自2020年2月1日至2020年4月30日止的3个月租金，共计2042683.62元。对于乙方转租、分租的，乙方承诺上述免租惠及最终承租人。二、在上述期间内，除租金的减免外，甲乙双方仍需依照原合同约定履行相关权利和义务，租金的减免并不同时免除甲乙双方承担的其他义务。三、乙方在本协议规定的租金减免到期后，须按合同规定缴纳租金。乙方如出现新的拖欠租金的情况，甲乙双方约定则本协议失效，同时补交上述已经减免的租金。四、原合同其他条款不变。本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等效力，如在履行本协议的过程中，甲乙双方产生任何争议，应当本着友好的原则，协商解决，协商不成的，依照主合同约定办法处理。 某乙公司缴纳2020年租金情况如下：2020年5月支付2020年1月份租金，2020年7月至10月支付2020年5月份至10月份每月租金的一半，2020年11月、12月支付相应月份租金。 2020年11月13日，某甲公司向武汉市自然资源和规划局发出《关于某甲超市2栋规划增加用途的申请》，主要载某某超市2栋由我司整体租赁某乙公司，因某乙公司经营需要将一楼转租给武汉市某某园用于开设幼教及艺体培训，向需将该楼的内部布局重新规划…… 2022年4月17日，某乙公司向某甲公司出具《报告》，请求根据国家近期出台的相关规定及法律规定，给予疫情期间租金免租等支持。 2022年6月20日，甲方某甲公司与乙方某乙公司签订《2022年租金减免协议》约定，为认真贯彻党中央、国务院关于减少疫情对社会经济影响的决策部署，帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力，积极落实国务院国资委办公厅《关于做好2022年服务业小微企业和个体工商户房租减免工作的通知》（国资厅财评【2022】29号），某某集团公司《关于统计2022年服务业小微企业和个体工商户房租减免工作的通知》（兵改革字【2022】10号）为指导，按照“通知”中规定的减免原则、范围和条件，结合合同中约定条款、经营实际状况等因素，经甲乙双方相互理解，本着平等自愿的原则，协商一致，就乙方所承租的租期为2011年6月1日至2031年5月31日，租金为8579271.24元／年的租金减免事宜达成如下协议：一、甲方同意免除乙方自2022年4月1日至2022年6月30日止的三个月租金，共计2144817.81元。免除武重老门楼后场地自2022年4月1日至2022年6月30日止的三个月租金，共计30000元。对于乙方转租、分租的，乙方承诺上述免租惠及最终承租人。二、在上述期间内，除租金的减免外，甲乙双方仍需依照原合同约定履行相关权利和义务，租金的减免并不同时免除甲乙双方承担的其他义务。三、乙方在本协议规定的租金减免到期后，须按合同规定继续缴纳租金。乙方如出现新的拖欠租金的情况，甲乙双方约定则本协议失效，同时补交上述已经减免的租金。四、原合同其他条款不变。本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等效力，如在履行本协议的过程中，甲乙双方产生任何争议，应当本着友好的原则，协商解决，协商不成的，依照主合同约定办法处理。 某乙公司缴纳2022年租金情况如下：2022年2月至2022年12月支付2022年度全额租金。 2024年6月13日，某乙公司法定代表人***与某甲公司工作人员签署《会议洽谈纪要》，确认某乙公司欠付租金2444817.81元，某乙公司同意本月底将所欠的租金全部支付给某甲公司。 2024年8月15日，《某甲超市2栋家盛时代租赁物业消防安全检查表》载明，案涉商铺被分割转租给数十户案外人。单户转租面积由33.93平方米至4803.75平方米不等，合计转租面积超案涉房产建筑面积的50%。 2024年9月23日，武汉市武昌区教育局、武昌区某某社区居民委员会分别向某甲公司发出《关于协调处理家盛广场安全稳定问题的函》，要求某甲公司妥善处理因某乙公司转租引起的负面舆情问题。 2024年10月14日、11月19日，某甲公司向某乙公司发出催缴通知单，催缴2024年10月电费261258.93元。 2024年11月20日，湖北某某建设工程质量检测有限公司受某乙公司委托出具ＸＪＳ-某-2024-1991号《鉴定报告》，对案涉房屋的结构、安全性等进行鉴定，安全性鉴定评级：该房屋安全性等级评定为“Ａｓｕ级”，安全性符合本标准对Ａｓｕ级的规定，不影响整体承载。 2024年11月18日，某甲公司向某乙公司开具＊供电＊转供电发票261258.93元。11月22日，某甲公司收到案外人代某乙公司转账支付2024年10月电费合计261258.93元。 某乙公司提交某甲公司分别于2021年11月5日、2023年6月20日、2023年9月26日发出的消防检查通知，以证明某甲公司对案涉商铺保持常态化监督，知晓转租事宜。 某甲公司提交某乙公司被执行案件明细表，载明某乙公司存在13件被执行案件，拟证明某乙公司明显丧失履约能力。 某甲公司以某乙公司拖欠租金、违规转租等为由，要求解除租赁合同未果，故起诉至一审法院。 一审庭审中，某甲公司与某乙公司均认可，租赁面积按照16691.66平方米，前5年按照38.85元每月每平方米计算，现收取租金标准为每月714939.27元，42.83元每月每平方米计算。某乙公司未交纳2024年8月、9月、10月的租金2144817.81元。 某甲公司陈述，租金减免履行情况为2020年减免了2、3、4月租金，2022年减免3个月租金，合计减免6个月租金。 某乙公司陈述，2020年按照国家政策应当是减3个月并且6个月减半收取，签订协议时因为某甲公司认为某乙公司不是小微企业，只能享受3个月，后来某乙公司提供小微企业证明，故共减免6个月租金。2021年、2022年、2023年均未按照国家政策给予减免。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案法律事实持续至民法典施行后，应适用民法典的规定。 某甲公司与某乙公司签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。某甲公司已经按约将案涉房屋交付某乙公司使用，某乙公司应当按期支付租金。关于2020年租金减免，一方面，参照发改投资规［2020］734号《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》“中央所属国有房屋（包括有关部门、中央企业、中央高校和研究院所属国有房屋）出租的，执行房屋所在地对出现经营困难的服务业小微企业和个体工商户的房屋租金支持政策。”及鄂国资产权〔2020〕12号《省政府国资委关于疫情防控期间减免中小微企业房租有关事项的通知》“省出资企业要坚决贯彻执行《通知》要求，强化责任担当，对承租省出资企业及纳入合并报表范围内各级子企业经营用房从事生产经营活动的中小微企业，疫情期间3个月房租免收、6个月房租减半。”之规定，某乙公司应享有2020年3个月房租免收、6个月房租减半的政策。另一方面，某甲公司与某乙公司虽然签订《2020年疫情期间租金减免协议》，但结合某乙公司2020年租金支付流水，实际双方按照2020年2月至4月租金免除、5月至10月租金减半的政策执行，某甲公司亦未提出异议，与某甲公司主张按照减免协议实际履行的意见不符。综上，一审法院对某甲公司主张2020年仅应减免3个月租金的意见不予采信。租金减免后，某乙公司并不欠付2020年租金。关于2022年租金减免，某甲公司与某乙公司签订《2022年租金减免协议》，约定免除3个月租金2144817.81元。但结合某乙公司租金支付流水，其全额缴纳2022年租金，并未享受租金减免。故某乙公司就欠付的2024年8月至10月租金2144817.81元，应当与2022年应减未减的3个月租金2144817.81元相抵销，即截至2024年10月，某乙公司并不欠付某甲公司租金。故一审法院对某甲公司主张某乙公司支付欠付租金的诉讼请求不予支持。 关于某甲公司主张解除合同并要求某乙公司腾退、支付占用费的诉讼请求。就某甲公司主张某乙公司拖欠租金、欠缺履约能力的意见，某乙公司并不欠付租金，某甲公司仅以某乙公司存在被执行案件为由主张其无履约能力，无事实与法律依据。某甲公司主张某乙公司擅自转租的意见，根据《中华人民共和国民法典》第七百一十八条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。”之规定，结合某乙公司向某甲公司就转租事宜发出的《工作联系函》及回函、某甲公司发出的《关于某甲超市2栋规划增加用途的申请》，以及某甲公司向某乙公司发出的消防检查通知等证据，某甲公司应当知道某乙公司将案涉商铺分租、转租事宜，其未在六个月内提出异议，应当视为同意某乙公司的分租、转租行为。某甲公司主张某乙公司擅自改建的意见，2007年4月4日，甲方某甲公司、乙方武汉某某电器有限公司、丙方某乙公司签订《三方协议》就改建事宜作出约定，某乙公司自2011年签订租赁合同起即使用改建建筑至今，某甲公司明确知晓改建事宜，与其主张某乙公司擅自改建的事实不符。综上，依据《房屋租赁合同书》，某甲公司不享有合同解除权，无权解除合同并要求某乙公司腾退、支付占用费，一审法院对某甲公司的上述诉请不予支持。 关于某甲公司主张某乙公司支付欠付电费的诉讼请求。因某乙公司已委托案外人于2024年11月22日付清2024年10月电费261258.93元，某甲公司亦开具发票予以确认，一审法院对该项诉讼请求不予支持。 关于某甲公司主张逾期付款违约金的诉讼请求。一方面，某乙公司自2015年起陆续逾期支付租金，某甲公司收取租金后并未主张逾期违约金，某乙公司法定代表人***与某甲公司工作人员于2024年6月13日签署《会议洽谈纪要》，亦仅确认某乙公司应将欠付租金支付给某甲公司，未提及违约金，上述事实可以认为双方就虽逾期但已支付的租金对应的违约金免除达成一致意见。另一方面，某甲公司未严格执行租金减免政策及双方达成的租金减免协议，客观上对某乙公司租金缴纳造成不利影响。一审法院对某甲公司主张逾期付款违约金的诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第七百一十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条规定，判决：驳回某甲公司的诉讼请求。一审案件受理费36436元，减半收取18218元，由某甲公司负担。 二审期间，某甲公司提交《2020年1月至2024年10月某乙公司缴纳租金明细表》、收款回单及2021年8月催款函等，拟证明一审查明事实不对，某乙公司2020年7月至10月支付的款项系缴纳2020年5-7月的租金以及某乙公司曾对某甲公司催缴2021年租金的金额并无异议等。经质证，某甲公司表示对付款凭证的真实性并无异议，但不认可证明目的，2020年后面的付款就是按照减半支付的，催款函并无原件核对，不认可真实性和合法性。本院经审核认为上述证据并不足以达到某甲公司的证明目的。 经审理，一审查明事实属实，本院予以确认。 二审中，双方均当庭确认关于《会议洽谈纪要》中载明的欠付金额2444817.81元，已于2024年6月25日付清。 本院认为：本案系房屋租赁纠纷，某甲公司起诉某乙公司，主张某乙公司欠付其2024年8月至10月三个月的租金共计2144817.81元。一审法院查明某乙公司已实际支付的租金金额并结合国家有关疫情期间减免房租的政策规定，认定某乙公司已不欠付租金，某甲公司不服提出上诉。二审双方主要争议为2020年的租金是按双方协议收取还是应按国家政策规定收取。 某甲公司上诉主张，根据双方签订的租金减免协议，双方约定2020年2月至4月租金免除，其他月份租金应全额缴纳，并且双方已实际履行了该协议，故主张双方协议效力应优先于湖北省**房租的通知等地方规范性文件。某乙公司对此不予认可。本院认为，某甲公司系国有控股企业，某乙公司系小微企业，双方对于2020年的租金虽然已达成了减免3个月租金的协议，但该约定显然低于国家关于2020年租金“三免六减半”的政策规定。而案涉房屋地处于武汉市，武汉市系2020年新冠疫情首发地，被列为高风险地区，疫情对于本地中小微企业造成的经营困难和巨大压力是显见的客观事实。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条明确规定“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业，个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期间内的租金的，人民法院应予支持”，因此本案中，虽然双方已达成2020年租金仅减免3个月的协议，但某甲公司作为国有企业，应当贯彻落实政府的相关规定，在已减免某乙公司3个月租金的基础上，对于2020年的租金还应该按照国家政策6个月租金减半的标准计取剩余租金。某乙公司已按此标准支付了全部租金，一审法院认定某乙公司不差欠租金，符合相关规定，并无不当。对某甲公司要求按照双方签订协议而非按国家政策规定计取租金的上诉请求，本院不予支持。 关于某甲公司上诉主张某乙公司存在违法改建房屋且擅自转租等情形，要求解除合同的意见，从已查明的事实看，某乙公司在租房之初对案涉房屋进行改建时，某甲公司不仅没有反对，并且还曾两次对改扩建工程提出过技术意见，双方于2006年就改扩建工程签订过补充协议，说明某乙公司的改建已得到某甲公司的同意。某乙公司已先后两次委托鉴定机构对房屋改建进行了鉴定，均符合安全标准。故某甲公司主张某乙公司系违法改建房屋，与事实不符，本院不予采信。同理，某甲公司对于某乙公司就部分房屋的转租行为也是明知的，且并未提出过异议，应视为某甲公司已同意了转租行为，故现以某乙公司存在改建和转租而要求解除合同，缺乏充分的依据。本院对某甲公司的该项上诉意见不予支持。 综上所述，某甲公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费36436元，由武汉某某机床集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，享有权利的当事人在法律规定的期限内申请执行后，人民法院将依法对被执行人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等执行措施，并可对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，对构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年五月十四日 法官助理*** 书记员***