中国电信股份有限公司宁波分公司、某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px} .MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px} 浙江省宁波市中级人民法院 民事判决书 （2021）浙02民终5759号 上诉人（原审被告）：***，男，1967年2月3日出生，汉族，户籍所在地福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：***，浙江宇豪律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：中国电信股份有限公司宁波分公司。住所地：浙江省宁波市海曙区和义路96号。 法定代表人：***，该分公司总经理。 委托诉讼代理人：***，该分公司员工。 委托诉讼代理人：周阳娟，浙江导司律师事务所律师。 上诉人***因与被上诉人中国电信股份有限公司宁波分公司房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省宁波市鄞州区人民法院（2021）浙0212民初14414号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 ***上诉请求：撤销一审判决第一、第二项，支持上诉人的优先承租权。事实和理由：2021年4月20日，被上诉人就房屋租期届满之后的租赁问题组织了包括上诉人在内的意向承租人进行意向租金报价，但此次报价程序不合法，流程不规范。上诉人从未表示过不愿续租，上诉人享有同等条件下的优先承租权。 中国电信股份有限公司宁波分公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。 中国电信股份有限公司宁波分公司向一审法院起诉请求：1．判令被告***立即搬离宁波市鄞州区兴宁路147号〈1-1〉-〈1-7〉〈2-1〉-〈2-7〉房屋，并按合同约定的房屋状态向原告交还租赁房屋及配套设施／设备；2．判令被告向原告支付自2021年6月1日起至实际搬离且按约定状态交还房屋之日产生的占有使用费（以47万元／年的两倍为标准进行计算，暂计算至2021年7月5日为90136.99元，之后据实结算）、违约金（以占有使用费为基数，按5％计算）；3．本案诉讼费用由被告承担。 一审法院审理认定事实：原告中国电信股份有限公司宁波分公司系坐落于宁波市鄞州区兴宁路147号〈1-1〉-〈1-7〉〈2-1〉-〈2-7〉房屋［房屋产权证号为：甬房权证江东字第XXXX号］的所有权人，原告委托其下属电信鄞州分公司将上述房屋出租给被告***。2018年，电信鄞州分公司与被告就上述房屋的出租事宜签订《房屋租赁合同》一份，约定：租赁期限为三年，自2018年6月1日起至2021年5月31日止，租约到期若双方无异议，可再续约两年；租金第一年19万元、第二年38万元、第三年38万元，租金在合同起租日起15日内一次性支付，一年一付；如被告对租赁房屋进行了扩、加、改建（含改变间隔），室内装修或增加设备的，租赁期满或合同终止或解除后，应自行拆除且不得破坏房屋主体结构，被告未拆除部分，电信鄞州分公司不予任何补偿；租赁期届满，被告应按合同约定及电信鄞州分公司要求交回房屋及配套设施／设备，如有损坏被告应承担赔偿责任；租赁期满，被告应在约定的宽限期间搬迁完毕交回房屋，并支付宽限期内的相应租金，否则电信鄞州分公司有权要求被告限期迁出和补交占用期内租金，并有权按占用期内租金总额的5％收取违约金等。合同签订后，被告承租了上述涉案房屋（被告称房屋已转租），并已付清截止至2021年5月31日止的租金。2021年3月19日，电信鄞州分公司向被告发送《关于房屋租赁合同期届满的通知函》，告知原告在2021年6月1日前完成搬离。2021年4月20日，就涉案房屋租期届满之后的租赁问题，电信鄞州分公司组织了包括被告在内的意向承租人进行了意向租金报价，被告所报的年租金为41.8万元，最高者***报价金额为47万元。4月21日开标后，电信鄞州分公司2021年12期总经理办公会议纪要（会议于2021年4月25日召开）确定将涉案房屋出租给***，租金47万元／年，租期从2021年6月1日开始，租期5年。2021年4月26日和5月17日，电信鄞州分公司分别向被告发函，告知租赁合同将于2021年5月31日到期，要求被告在6月1日之前搬离。到期，被告未搬离涉案房屋。2021年6月4日，电信鄞州分公司又向被告发函，要求被告于2021年6月11日交还租赁房屋，否则将按47万元／年的租金标准的两倍计算房屋占有使用费，并要求被告赔偿其他经济损失。被告收至函件后，至今仍未搬离涉案房屋。 另查明：被告***于2021年5月14日向原告付款38万元用于支付后续一年租金，原告予以退还。 一审法院认为：《房屋租赁合同》系当事人自愿签订，是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。原告中国电信股份有限公司宁波分公司将约定房屋租赁给被告***后，被告应按约履行及时支付租金、退还房屋等义务。租赁期届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。在本案所涉合同约定的租赁期届满前，原告就涉案房屋租期届满后的租赁事宜组织意向承租人进行了暗价竞价，被告与其他意向承租人一起填写报名表参与了竞价，被告所填报的承租年意向租金低于另一竞价者***，未能竞价成功。之后，被告也未及时向原告明确表示愿意按***所报的47万元／年的租金标准继续承租涉案房屋，反而在2021年5月14日按原合同约定标准向被告支付一年租金38万元，可视为被告并不同意按与***同等条件租赁涉案房屋，故被告的优先承租权已经丧失，无权继续承租涉案房屋。合同约定的租赁期届满后，被告应尽快将涉案房屋腾退给原告（所腾退房屋应符合约定状态），并支付至实际腾退之日止的房屋占有使用费，房屋占有使用费可按47万元／年计算。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应相当于因违约造成的损失，被告违约给原告造成的损失主要就是房屋的租金损失，该院已按竞价确定的租金标准判处被告向原告支付房屋占有使用费，原告因被告违约造成的损失已得到补偿，原告并未提供证据证明其尚有其他损失，故对原告主张的违约金和其他费用，该院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第六条、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十四条、第七百二十二条、第七百三十三条、第七百三十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》（修订前）第六十四条之规定，判决如下：一、被告***将坐落于宁波市鄞州区兴宁路147号〈1-1〉-〈1-7〉〈2-1〉-〈2-7〉房屋腾退给原告中国电信股份有限公司宁波分公司，于本判决生效之日起十日内履行完毕；二、被告***按47万元／年标准向原告中国电信股份有限公司宁波分公司支付自2021年6月1日起至涉案房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费，于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回原告中国电信股份有限公司宁波分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》（修订前）第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付**履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×**履行期间）。案件受理费2053元，减半收取1026.50元，由原告中国电信股份有限公司宁波分公司负担500.50元，被告***负担526元。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按约履行。本案合同约定的租赁期届满前，被上诉人就诉争房屋租期届满后的租赁事宜组织意向承租人进行了暗价竞价，上诉人与其他意向承租人一起填写报名表参与了竞价，上诉人所填报的承租年意向租金低于另一竞价者***，未能竞价成功。上诉人之后也未及时向被上诉人明确表示愿意按***所报的47万元／年的租金标准继续承租涉案房屋，可视为不同意按与***同等条件租赁涉案房屋，故上诉人的优先承租权已经丧失。一审法院据此判决支持被上诉人的诉讼请求，并无不当。 综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2053元，由上诉人***负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长    *** 审判员    *** 审判员    ** 二○二二年三月九日 代书记员    ***