河北某某热力集团有限公司与邢台某某房地产开发有限责任公司、某某供用热力合同纠纷一审民事判决书

河北省邢台市信都区人民法院 民事判决书 （2024）冀0503民初7135号 原告：河北某某热力集团有限公司，住所地邢台市信都区。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，女。 委托诉讼代理人：***，河北明喆信律师事务所律师。 被告：邢台某某房地产开发有限责任公司，住所地河北省邢台市信都区。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，男。 被告：***，男，1974年1月16日出生，汉族，住河北省邢台市信都区。 以上二被告共同委托诉讼代理人：***，河北邢襄律师事务所律师。 原告河北某某热力集团有限公司与被告邢台某某房地产开发有限责任公司、***供用热力合同纠纷一案，本院于2024年10月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告河北某某热力集团有限公司委托诉讼代理人***、***与邢台某某房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人***、***，被告***委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告河北某某热力集团有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告支付原告集中供热管网建设费594006元；2、请求判令被告邢台某某房地产开发有限责任公司支付上述欠款总额的20%的违约金；3、请求判令被告***对上述债务承担连带还款责任；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告邢台某某房地产开发有限责任公司开发建设的蓝岸小区项目，位于郭守敬南路与王家营街交叉口西南，接用原告集中供热。由于被告公司资金困难，暂时无法支付原告的集中供热管网建设费，于2022年3月2日向原告出具《抵押协议书》约定邢台某某房地产开发有限责任公司将其名下博爵堡二期Ａ3号楼2单元104室、Ａ2号楼2单元204室，抵押给原告。同时承诺于2024年1月15日前，将欠交的集中供热管网建设费594006元，以现金或银行转账方式一次性支付于原告。被告***作为丙方履行本协议条款的担保责任，丙方对上述欠款及违约金承担连带保证责任。截至目前，邢台某某房地产开发有限责任公司尚欠集中供热管网建设费594006元未支付。经原告多次催促被告以种种理由拖延拒不交纳。无奈只有诉请法院请求依法判决支持原告诉求。 邢台某某房地产开发有限责任公司辩称，对原告诉请的第一项请求数额，被告认可，但是对于原告要求支付的违约金不认可。因双方之间并非普通买卖合同关系，而是因供用热力所产生的纠纷，违约金不应得到支持，即便支持违约金，但是原告的违约金要求过高，应以不超过原告实际损失的百分之二十为限。 ***辩称，因原告与被告九洲公司之间因供用热力产生纠纷，被告***作为抵押协议书的加入方，因抵押协议书中约定的九洲公司以其开发的两套房产进行抵押，两套房产的面积共计173.33平方米，对于九洲公司欠付的594006元，该两套房产的价值远超该数额，且根据民法典第392条规定，在债务人自己提供物的担保时，债权人应当先就物的担保实现债权，鉴于抵押物的价值远超建设费，故被告***无需再承担还款责任。综上应驳回原告对被告***的诉求。 本院经审理认定事实如下：2017年11月30日邢台市某某公司与被告邢台某某房地产开发有限责任公司签订《城市供用热力合同书》，由邢台市某某公司为被告开发的位于郭守敬南路与××街××小区项目提供集中供热。由于被告邢台某某房地产开发有限责任公司未能支付原告的集中供热管网建设费，2017年11月13日邢台市某某公司（甲方）与被告邢台某某房地产开发有限责任公司（乙方）、***（丙方）签订《抵押协议书》一份，载明：2017年由邢台某某房地产开发有限责任公司开发建设的蓝岸小区向河北某某热力集团有限公司申请供热，欠河北某某热力集团有限公司集中供热差别热价费用柒拾玖万肆仟零陆元（794006元）。……2018年11月15日前，乙方将欠交的供热差别热价费用以现金或银行转账方式一次性支付给甲方后，本协议同时废止……。2018年10月29日邢台市某某公司与被告邢台某某房地产开发有限责任公司签订《补充协议》一份，将前述协议付款期限延至2019年11月15日前付清。2022年3月2日河北某某热力集团供热有限公司（甲方）与被告邢台某某房地产开发有限责任公司（乙方）、***（丙方）再次签订《抵押协议书》一份，载明：由邢台某某房地产开发有限责任公司开发建设的蓝岸小区向河北某某热力集团有限公司申请供热，现尚欠河北某某热力集团有限公司集中供热差别热价费用伍拾玖万肆仟零陆元（594006元）。因邢台某某房地产开发有限责任公司资全困难无力支付，为解决该小区供热问题，经三方协商确定，被告邢台某某房地产开发有限责任公司以其名下的博爵堡二期Ａ3号楼2单元104室，面积86.74平方米。预售证号：邢房预售证第西2017049号；博爵堡二期Ａ2号楼2单元204室，面积86.59平方米，预售证号：邢房预售证第西2017049号，两处房产抵押给原告。***履行本协议条款的担保责任。协议第三条抵押管理方式约定：1、2024年1月15日前，乙方将欠交的供热差别热价费用以现金或银行转账方式一次性支付给甲方后，本协议同时废止。2、若乙方未在上述时间内一次性支付供热差别热价费用，2024年1月31日前，乙方抵押物博爵堡二期Ａ3号楼2单元104室、Ａ2号楼2单元204室归甲方所有，乙方负责办理产权过户手续。3、2024年1月31日前，乙方无权将上述抵押物对外进行再抵押、出售、出租、赠与、转让、抵销债务、托管、转借或以任何方式处置。乙方经甲方同意，行使本条约定的出售、出租、转让权利时，经甲方签字盖章，所得价款全部归甲方所有。4、乙方若在规定时限内未能履行上述各项条款，乙方应承担上述欠款总额的20%违约金，且甲方有权将抵押物进行折价、拍卖、变卖，所得价款抵偿供热差别热价费用。丙方对上述欠款及违约金承担连带保证责任。上述协议签订后因被告邢台某某房地产开发有限责任公司未履行协议约定集中供热管网建设费594006元的给付义务，原告诉至本院。 另查明，邢台市某某公司于2021年7月30日更名为邢台市某某热力有限公司，2021年12月17日邢台市某某热力有限公司更名为河北某某热力集团供热有限公司。 本院认为，民事主体依照法律规定或者按照当事人约定，履行民事义务。原、被告对于被告欠付供热差别热价费用前后签订三份协议，均系各方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应认定为合法有效。因2022年3月2日签订《抵押协议书》为最后一份协议，故应以该协议约定内容为准。本案原、被告对被告邢台某某房地产开发有限责任公司未履行协议约定集中供热管网建设费594006元给付义务均无异议，本院予以确认。上述协议第三条4、约定“乙方若在规定时限内未能履行上述各项条款，乙方应承担上述欠款总额的20%违约金，且甲方有权将抵押物进行折价、拍卖、变卖，所得价款抵偿供热差别热价费用。丙方对上述欠款及违约金承担连带保证责任”。现协议约定付款期间2024年1月15日已届满，被告邢台某某房地产开发有限责任公司未履行协议约定集中供热管网建设费594006元的给付义务，构成违约，应当按照协议约定承担给付欠款并承担欠款总额的20%违约金的给付责任。考虑案涉欠款始于2017年11月，按照第一份协议约定给付期限2018年11月15日，至今已近六年，以被告邢台某某房地产开发有限责任公司欠付原告集中供热管网建设费为基数，参照银行同期贷款利率计算期间资金占用费用与违约金数额相近，故对于被告邢台某某房地产开发有限责任公司违约金过高的抗辩，本院不予支持。按照原、被告2022年3月2日签订《抵押协议书》约定被告***应对被告邢台某某房地产开发有限责任公司上述欠款及违约金承担连带保证责任。但原、被告签订《抵押协议书》中载有被告邢台某某房地产开发有限责任公司以其名下房产为上述欠款提供抵押担保内容，虽案涉房产未办理抵押登记，抵押权未设立，但该抵押约定仍然有效，上述协议未对实现债权顺序存有约定，原告作为债权人应当先就债务人邢台某某房地产开发有限责任公司自己提供的案涉房产担保实现债权，被告***对处置案涉房产所得款项不足以清偿邢台某某房地产开发有限责任公司上述债务部分承担连带偿还责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百七十六条、第三百九十二条、第五百七十九、第五百八十二条、第六百八十八规定，判决如下： 一、被告邢台某某房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付原告河北某某热力集团有限公司集中供热管网建设费594006元及违约金118801.2元；被告***对上述欠款扣除案涉抵押（博爵堡二期Ａ3号楼2单元104室，预售证号：邢房预售证第西2017049号；博爵堡二期Ａ2号楼2单元204室，预售证号：邢房预售证第西2017049号）两处房产处置后所得款项不足清偿部分承担连带偿还责任。 二、驳回原告河北某某热力集团有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10928元，减半收取计5464元，由邢台某某房地产开发有限责任公司、***连带负担，并于本判决生效后七日内缴纳至本院诉讼费账户（收款单位：邢台市信都区人民法院，开户银行：邢台银行钢铁支行，行号：313131000049，账号：8812********），并通知案件承办人，逾期未予缴纳，将依法移送执行向当事人追缴。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向河北省邢台市中级人民法院在线提交上诉状。 审判员*** （案件唯一码） 二〇二四年十二月十八日 书记员*** 附相关法条 《中华人民共和国民法典》 第一百七十六条民事主体依照法律规定或者按照当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 第三百九十二条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以请求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。 第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。 第五百八十二条履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 第六百八十八条当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任。