某某与南京金鱼草信息技术有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

江苏省南京市中级人民法院 民事判决书 （2017）苏01民终7859号 上诉人（原审原告）：***，女，1981年1月1日生，汉族，自由职业者，住南京市江宁区。 委托诉讼代理人：**，江苏方多律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：南京金鱼草信息技术有限公司，住所地南京市建邺区***大道399号。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，江苏当代国安律师事务所律师。 上诉人***与被上诉人南京金鱼草信息技术有限公司（以下简称金鱼草公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2017）苏0114民初526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 ***上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审。2、一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1、双方签订的合同名为房屋租赁合同，实为房屋租赁权转让协议，因此不应适用有关房屋租赁的司法解释被认定为无效合同，合同应当是有效的。2、一审中上诉人提交了被上诉人员工签字确认的电表单，对于该签名的真实性应由被上诉人方承担举证义务。一审以另案中上诉人的法庭**及被上诉人在其他地点租赁房屋等理由，认定上诉人和被上诉人之间达成不再承租案涉房屋的合意，缺乏事实和法律的依据。上诉人在另案中**的内容所指的房屋并非被上诉人承租的房屋，系其他空置的房屋，对被上诉人使用房屋不产生任何影响。被上诉人是否在其他地点租赁房屋办公与本案双方合同并无关联。被上诉人单方解除合同，应当证明其已向上诉人交付房屋的准确时间，应当承担不利的法律后果。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 金鱼草公司辩称，1、双方之间的合同系房屋租赁合同，因案涉房屋未取得建设工程规划许可证，致使双方之间的合同无效。根据合同第九条可知上诉人在出租房屋时，并不具有相应的租赁权，隐瞒案涉房屋真实状况，对于合同的无效具有过错，应向被上诉人承担相应的违约责任。2、双方已经协商合同于2016年3月底终止，被上诉人已于2016年3月交房，此后房屋由上诉人实际控制，经上诉人结算，双方之间的费用为77923元，而被上诉人于2016年6月29日向上诉人支付2万元，对于上诉人在一审提交的电表单，被上诉人员工***已出庭作证，2016年3月及以后的签名，均非本人亲笔书写，其本人的证人证言具有法律效力。如上诉人认为***本人的***在虚假，则应由上诉人承担签名真实的举证责任，上诉人可申请司法鉴定。3、对于上诉人所述一审法院根据上诉人在另案中的法庭**来确认双方之间的合同于2016年3月终止是不够准确的。一审法院根据双方之间的结算单认定双方已经达成终止合同的合意，这是对双方意思表示的认定，证据充分。被上诉人亦提供了充足的证据证明双方之间的房屋租赁合同已于2016年3月终止。综上，上诉人的主张无事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 ***向一审法院起诉请求：1、金鱼草公司支付***房租255554元、物业费7032元、保洁费5400元，扣除押金47000元，合计220986元，另使用的水电费及公摊水电费及电梯费等待双方确定；2、金鱼草公司承担本案的诉讼费、保全费等费用。 一审法院认定事实：2015年1月26日，***与金鱼草公司签订《房屋租赁合同》一份，约定***将位于南京市雨花台区共335平方米的房屋出租给金鱼草公司使用，租期2015年1月26日起至2016年12月30日止，租金按1.9元/日/平方米计算，半年租金为116161元，年租金为232322元。租金按（半年度）结算，第一期租金于2015年1月26日前支付，以后每期租金提前一个月支付。金鱼草公司在2015年1月26日支付***押金47000元。每月公摊共用面积产生的水、电费，交费日为每月10号前。物业费、公共保洁费为1172元/月，半年度为7035元，交费日为房屋租金一并支付。室内保洁费为900元，半年5400元，交费日为房屋租金一并支付。合同签订后，金鱼草公司于2015年1月26日向***支付165596元（其中押金47000元、其余为半年租金及物业及保洁费），2015年6月29日向***支付半年租金及物业保洁费128596元。 2016年3月许，金鱼草公司的员工***向***出具欠房租余款条一份，内容为：金鱼草公司欠房租77923元未付给***，承诺2016年4月5日前付清。2016年6月29日，金鱼草公司向***付款2万元。 另查明，南京市雨花台区房屋无产权证明或建设规划许可证，系由南京创屏科技有限公司向南京市雨花台区科技成果转化服务中心承租，后南京创屏科技有限公司转租给***。 又查明，2016年3月14日，南京市雨花台区科技成果转化服务中心将南京创屏科技有限公司诉至南京市雨花台区人民法院，要求南京创屏科技有限公司返还南京市雨花台区房屋。在该案中***作为南京创屏科技有限公司的委托诉讼代理人**：南京市雨花台区科技成果转化服务中心将房屋一直上锁致其无法转租。一审法院于2016年10月18日作出（2016）苏0114民初1063号民事判决书，判令南京创屏科技有限公司将南京市雨花台区1510平方米的房屋返还南京市雨花台区科技成果转化服务中心。南京创屏科技有限公司不服该判决提起上诉，后其撤回上诉。 一审法院认为，当事人订立、履行合同应当遵守法律、行政法规的规定。***与金鱼草公司签订房屋租赁合同，虽系当事人真实意思表示，但案涉房屋并未取得建设工程规划许可证，故双方当事人之间签订的房屋租赁合同应属无效。 关于涉案合同何时双方不再履行，以及过错在哪一方的问题。*****，金鱼草公司一直至合同履行期满都未将案涉房屋交付办理交接手续，所以金鱼草公司应向***支付案涉房屋占有使用费至合同履行期满，并提交其对金鱼草公司的抄电费记录。金鱼草公司则认为因南京市雨花台区科技成果转化服务中心要求南京创屏科技有限公司返还房屋，***与金鱼草公司协商后金鱼草公司同意返还房屋，金鱼草公司搬离案涉房屋后又承租了南京市西春路1号创智大厦南楼907室房屋，***向金鱼草公司索要租金时也曾到过金鱼草公司后承租的办公场所，在本案诉讼前，***从未主张金鱼草公司未返还房屋；且***提交的抄电费记录自2016年4月起均非金鱼草公司公司员工签字。一审法院认为，***提交的2016年4月起的抄电费的记录不能证明系金鱼草公司员工签署，且***知晓金鱼草公司新租赁了办公场所，结合南京市雨花台区科技成果转化服务中心在2016年3月起诉主张南京创屏科技有限公司返还房屋的事实，且***在（2016）苏0114民初1063号案件中的**南京市雨花台区科技成果转化服务中心曾锁上出租房屋致南京创屏科技有限公司无法转租的事实，可以认定双方在2016年3月已就金鱼草公司不再承租案涉房屋达成合意，并就金鱼草公司欠付租金等费用进行结算，并最终由金鱼草公司出具欠款条，因双方对不再履行合同以及押金、占有使用费、物业费等进行了清算，一审法院对究竟是哪一方过错致合同不能履行不再审查。 关于原审原、被告双方是否应当支付对方违约金，如应当支付违约金，违约金如何认定问题。一审法院认为，原审原、被告双方签订的房屋租赁合同应自始无效，双方均主张对方应承担违约责任并支付违约金，其主张均缺乏法律依据，一审法院不予支持。 关于金鱼草公司应当支付***的款项数额如何认定问题。一审法院认为，双方在2016年3月清算时确认金鱼草公司还欠***各项费用77923元，因金鱼草公司已支付了20000元，故金鱼草公司还应支付***57923元。***主张金鱼草公司支付超出金鱼草公司出具的欠款条的的租金等费用，无事实依据，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条、《最高人民法院》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、南京金鱼草信息技术有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付***57923元；二、驳回***的其他诉讼请求。本案案件受理费4614元、保全费920元，合计5534元，由***负担3405元，南京金鱼草信息技术有限公司负担2129元。 本院二审期间，上诉人向本院提交下列证据：1、沈阳紫光启明软件技术有限公司出具的租房证明，证明该公司2016年整年在案涉房屋所在的区域内办公一切正常，没有受到任何影响。一审判决认定房屋一直上锁，被上诉人无法使用房屋，并非是事实。2、南京创屏科技有限公司和南京市雨花台区科技成果转化服务中心签订的解除协议，双方约定的房屋腾空时间为2016年12月27日。3、南京三如工贸有限公司函件，其声称对房屋拥有使用权，但是要求腾空时间也是2016年12月31日，因此对被上诉人使用不会造成任何影响。4、南京市中院出具的民事裁定书，证明南京创屏科技有限公司于2017年3月17日申请撤回上诉，雨花台区人民法院（2016）苏0114民初1063号民事判决正式产生法律效力，该时间已经超过了被上诉人与上诉人双方合同的截止日期。上述4份证据共同证明，被上诉人使用案涉房屋至合同到期日并无任何事实或者法律上的影响，一审判决认为被上诉人2016年3月不承租案涉房屋系认定有误。被上诉人认为租房证明、解除协议以及南京三如工贸有限公司函件真实性无法认定，对于民事裁定书真实性认可，但认为上述证据并不能达到上诉人所要证明的目的，其他公司未与上诉人解除合同，并不能证明上诉人与被上诉人之间的合同正常履行，事实上被上诉人已于2016年3月搬离案涉房屋，且双方对产生的费用进行了结算，并出具了结算单，证明双方之间已就合同终止达成一致。本院认为上诉人提交的证据非二审新证据，且不能证明被上诉人一直使用涉案房屋至合同到期日。 一审查明的事实正确，本院予以确认。 本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。案涉房屋未取得建设工程规划许可证，故上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》应认定为无效。上诉人主张双方的合同为房屋租赁权转让合同，并非房屋租赁合同，明显与事实不符，本院不予采纳。 关于上诉人主张被上诉人支付的款项。本院认为，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付占有使用费的，人民法院应予支持。上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同无效，但被上诉人实际占有使用了上诉人出租的房屋，应当向上诉人支付占有使用费。被上诉人主张其与上诉人在2016年3月协商终止合同并交房，之后案涉房屋由上诉人实际控制，并提交了案涉房屋物业管理人员证人证言、被上诉人员工的证人证言、被上诉人搬离案涉房屋后另行承租办公场所的房屋租赁合同、被上诉人工作人员向上诉人出具的“欠房租余款条”等证据加以证明。上诉人对被上诉人的主张予以否认，认为被上诉人员工截止2016年5月31日仍然在案涉房屋中办公，且上诉人未对案涉房屋上锁，不存在无法使用的事实，并提交了内部电抄表记录、其同事的证言、案涉房屋同一层其他承租人的证明等证据。本院认为，被上诉人员工的证人证言能够证明抄电表记录非其本人签名，同层其他承租人是否继续使用承租房屋与本案无关，结合上诉人在（2016）苏0114民初1063号案件中**南京市雨花台区科技成果转化服务中心将房屋上锁致其无法转租，以及被上诉人员工出具的“欠房租余款条”仅包含2016年1-3月房租，而非按照合同约定进行半年度结算，故本院认定2016年3月份双方已协商终止合同，被上诉人并交还了涉案房屋，“欠房租余款条”应视为双方协商终止合同时对欠付款项的结算，一审据此判令被上诉人给付上诉人欠款57923元，并无不当。 综上，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4614元，由上诉人***负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇一七年十一月二十三日 书记员***