上诉人某某、某某、某某、赣州开发区凯兴大酒店与被上诉人江西仙峰广电设备有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

江西省赣州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2016）赣07民终1120号

上诉人（原审被告）赣州开发区凯兴大酒店，住所地：江西省赣州经济技术开发区金岭路9号。

经营者***，男，1993年5月22日生，现住赣州经济技术开发区。

上诉人（原审被告）***，男，1993年5月22日生，福建省南平市延平区，现住赣州经济技术开发。

上诉人（原审被告）***，男，1966年1月12日生，住福建省建瓯市，现住赣州经济技术开发区。

上诉人（原审被告）***，男，1978年9月27日生，住福建省建瓯市，现住赣州经济技术开发区。

上列四上诉人的共同委托代理人张相俊，江西南芳律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）江西仙峰广电设备有限公司，住所地：江西省赣州经济技术开发区香港工业园香江大道162号。

法定代表人陈安，系公司总经理。

委托代理人卢普寅，江西章贡律师事务所律师。

上诉人***、***、***、赣州开发区凯兴大酒店（下称凯兴大酒店）因与被上诉人江西仙峰广电设备有限公司（下称仙峰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服赣州经济技术开发区人民法院（2015）赣开民二初字第461号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。

原审法院查明，被告***、***、***为凯兴大酒店的股东。2013年11月19日，原告（甲方）和被告***、***、***（乙方）签订一份《房租赁合同》，合同第一条约定租赁原告仙峰大厦主楼3-7层给乙方使用，房屋面积2480.84㎡，门店面积2696.62元㎡，合计月租金32359元，乙方应于每月5号前付清当月房租，第二条约定上述单价均以每年5%的比例逐年递增，第三条约定租赁时间自2014年3月1日起，至2024年2月29日止，共计十年，第五条约定乙方对房屋装修及改造，需经甲方同意，并保证不破坏房屋的主体结构等十项内容。2013年11月20日原告与被告***、***签订一份《房屋租赁补充合同》，约定合计租赁面积为2814.55㎡，月租金33770元，原主合同内容及条款不变。2014年7月30日被告***、***、凯兴大酒店向原告书立欠条一张，载明”今凯兴大酒店欠房东陈仪坤房租水电费100000元，按每月1分5利息（每月1500元利息）给凯兴大酒店用，使用6个月，利息按月付，本金在2015年2月1日付与房东陈仪坤。（从8月1日起计息）”。2014年10月22日被告***、***向原告出具《承诺书》一份，承诺”我酒店现拖欠贵公司10月份之前的房租、水电费，在2014年10月31日前付清，我酒店以后拖欠房租、水电费的话按拖欠金额月息2分计算。我酒店及股东特此承诺”。因此被告拖欠2014年8月前的房租100000元，从2014年8月1日起至2015年1月30日按月息1500元计算共欠利息7500元，从2015年2月1日起应按月息2分计算利息。四被告从2014年8月至今的房租亦未付，2014年3月1日至2015年2月28日每月租金为33770元，根据合同约定，2015年3月1日起租金每月递增5%为35458.5元/月，截止2015年4月30日被告共计拖欠房租229537元，利息按月利率2%计算为18275.71元。2014年11月8日前被告欠水电费20542.5元，2014年12月至2015年4月欠水电费66653.6元，合计欠水电费87196.1元，利息按月利率2%计算，截止2015年4月30日的利息为7660.14元。被告***在拖欠的水电费结算单上签字确认。2014年10月16日因酒店超负荷烧毁电表，原告垫付新表费520元。2015年2月份被告自己装了电表，2015年5月1日以后电费由被告自行缴纳，不再由原告代收，水费仍然由原告代收。被告在装修酒店时，对仙峰大厦副楼3-7楼的承重墙予以拆除，经原告申请司法鉴定，2015年11月9日广州仲恒房屋安全鉴定有限公司做出仲恒鉴字[2015]SW1220房屋安全性检测鉴定报告，鉴定结论为：综合现场检查、检测和验算结果综合分析，赣州市开发区金岭路9号仙峰大厦副楼4-7楼的承重墙体拆除后主体结构不满足现状承载力要求，拆除承重墙体影响仙峰大厦副楼安全，建议对仙峰大厦副楼按原设计要求进行修复处理。原告支付鉴定费用20000元。另查明，被告对仙峰大厦副楼承重墙拆除的楼层为3-7层，而不是4-7层。

原审法院认为，原告仙峰公司与被告***、***、***签订的《房租赁合同》，真实、合法、有效，被告应按照合同的约定向原告支付租金以及拖欠的水电费。原告要求被告支付2014年8月份之前的租金100000元，并支付2015年1月30日前的利息7500元，从2015年2月1日起按月利率2%支付利息至付清之日止，符合法律规定，原审法院予以支持。对原告要求被告继续支付从2014年8月至2015年4月的房租共计229537元，并按月利率2%计算利息为18761.95元，以及原告要求被告支付拖欠的水电费87196.1云，并按月利率2%计算利息为7660.14元，均已由被告作出书面承诺，且不违反法律规定，原审法院予以支持。原告代付新表费520元，应由被告承担。承租人***、***、***拆除承重墙，导致房屋不安全，应对原告的房屋恢复原状，并承担鉴定费用20000元。四被告辩称原告加建了楼层，导致其租赁的房屋无法开窗及采光，四被告已向法院另行起诉，由法院另案处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十九条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、四被告赣州开发区凯兴大酒店、***、***、***支付原告江西仙峰广电设备有限公司2014年8月前房租100000元及利息（2014年9月至2015年1月30日止的利息为7500元，从2015年2月1日起的利息按月利率2%计算至付清之日止）；二、四被告支付原告2014年8月至2015年4月的房租229537元及利息（2015年4月30日前的利息为18275.71元，从2015年5月1日起的利息按月利率2%计算至付清之日止）；三、四被告支付2015年4月前的水电费87196.1元及利息（2015年4月30日前的利息为7660.14元，从2015年5月1日起的利息按月利率2%计算至付清之日止）；四、四被告按合同约定继续支付从2015年5月1日起的房租、水费，如被告逾期支付，则四被告应从逾期之日起以拖欠的金额为本金，按月利率2%支付利息至付清之日止;五、四被告支付原告新表安装费520元；六、四被告对仙峰大厦副楼3-7楼的承重墙进行恢复原状，并承担鉴定费用20000元；七、驳回原告的其他诉讼请求。上述款项限四被告于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8243元，由四被告共同承担。

上诉人***、***、***、凯兴大酒店上诉称，1、一审判决未查清被上诉人未提供合同约定租赁房屋的事实。《房屋租赁合同》签订后，上诉人按照合同约定及消防改造要求，在被上诉人同意情况下对酒店进行装修，上诉人在2014年7月前均能依据合同约定支付被上诉人的房租。但被上诉人违反租赁协议，于2014年7月至2015年2月紧贴上诉人承租的凯兴大酒店主楼南面墙体上强行修建了一栋7层非法建筑物，致使上诉人酒店南面无法采光、通风；主楼二楼楼梯间消防逃生通道也被被上诉人堵死。二楼过道、电梯口及电梯后面共计30平方米的面积被被上诉人侵占。上诉人屡次要求被上诉人停止施工，但被上诉人置若罔闻，被上诉人拒绝提供合同约定合格租赁房屋，上诉人无奈只好拒交房租。2、一审判决对租金适用法律不能当。依据《合同法》第六十六条的规定，被上诉人有交付约定租赁房屋的义务，而不仅仅是上诉人交租金义务，即双方租赁合同为双务合同。被上诉人未依约定提供租赁物，上诉人完全可以行使同时履行抗辩权拒绝交付房租。一审判决认为上诉人”已经另行起诉，由法院另案处理”。上诉人认为另案是相邻权（侵权）诉讼案由，以恢复原状为诉求，而非减免房租，而本案为租赁合同纠纷案由，上诉人完全可以依法行使同时履行抗辩权。因此，一审法院适用法律不当。3、一审判决对房租利息适用法律不当。由于被上诉人的原因致使租赁物部分损毁，上诉人可以要求减少租金或者不支付租金，又依据举重以明轻的法律原则，租金尚且可以不支付，租金利息当然不支付。上诉人关于利息的承诺是在被上诉人以停水、停电胁迫上诉人签署的，非上诉人真实意思表示。因此，上诉人不应当承担租金利息。4、一审判决对双方的水电费数额计算有误，多算了2015年4月前的水电费，应该根据市场价位计算，而不是按照被上诉人单方拟定的价位计算。5、一审判决对仙峰大厦副楼3-7楼的承重墙恢复原状责任事实认定不清、法律适用不当。根据《房屋安全性鉴定报告》的验算结论中”验算结果表明：该房屋的现浇板配筋不满足承载力要求”，该房屋共41根钢筋配置竟然有30根不满足要求，即主体结构不满足现承载力要求的主要因素是由于被上诉人钢筋配置偷工减料。因此，不能单方要求上诉人承担修复处理责任。另外，上诉人在该处拆除处理也是根据消防部门要求设计的消防通道。由于主体结构不满足现承载力要求的主要原因是被上诉人钢筋配置偷工减料，鉴定费也应该由被上诉人承担主要责任。综上，请求：1、撤销一审判决。2、判令在被上诉人未交付约定合格房屋前上诉人不承担被上诉人2014年8月至2015年4月229537元房租，不承担2015年4月30日前18275.71元房租利息，不承担从2015年5月1日起至付清之日的按月利率2%房租利息。3、判令上诉人不承担多算的2015年4月前的水电费42284.11元及不承担2015年4月30日前7660.14元利息，不承担从2015年5月1日起至付清之日的按月利率2%的水电费利息。4、判令上诉人不承担从2015年5月1日起的房租、水费，也不承担逾期支付利息。5、判令上诉人不承担对仙峰大厦副楼3-7楼的承重墙恢复原状责任，不承担鉴定费20000元。6、本案诉讼费用由被上诉人承担。

被上诉人仙峰公司辩称，上诉人的上诉没有事实和法律依据。上诉人不能依据《合同法》第六十六条的规定行使抗辩权，因为上诉人拖欠被上诉人的租金以及水电费是明确的，且时间长，被上诉人根本上没有影响到上诉人的通风、采光等，没有不利于上诉人使用租赁物，实际上这是上诉人恶意拖欠被上诉人的租金、水电费而编造的理由。关于房租利息的问题，这是由上诉人对房租、水电费不能按时缴纳而自愿支付的利息，根本上不是被上诉人胁迫的。一审法院认定水电费的金额是正确的，是根据双方及上诉人确认的数据统计出来的。关于副楼3-7层承重墙恢复的问题。上诉人说是由于被上诉人在承建时偷工减料造成的，但是其没有证据证明，上诉人只是为了逃避责任，颠倒是非。广州仲恒房屋安全鉴定公司的鉴定报告清楚说明了是由于拆除承重墙后，不满足现状承载力要求，并建议对副楼按原设计要求进行修复处理。上诉人不及时支付租金等，造成被上诉人资金缺少，员工不满。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，尽快处理本案。

上诉人***、***、***、凯兴大酒店提供了以下证据：1、照片三张、房屋安全鉴定报告，证明上诉人酒店南侧被被上诉人挡住，堵死窗户，顶部被压坏，被上诉人未提供合格租赁物；被上诉人偷工减料，少配钢筋。2、供电公司发票，证明电费市场价位。被上诉人质证认为，对证据1照片的”三性”均有异议，照片的真实性无法判断，也不能达到其证明的目的。关于房屋安全鉴定报告的”三性”不持异议，但是不能达到其证明的目的。证据2供电公司发票，与本案没有关联性，发票上的地址与酒店不是同一个地址，也是个人的名称，因此与本案没有关联性。另外，关于电费问题，本身存在损耗，实际使用当中与供电局存在差异是必然的，因此上述证据均不能达到上诉人的证明目的。本院认为，证据1照片三张反映建筑物改建的情况，被上诉人对照片的”三性”有异议，上诉人另行起诉要求拆除其认为的非法建筑物，故本案不予确认；双方当事人对拖欠的部分水电费包括水电用量、单价等进行了核对，上诉人对证据2有异议，故对证据2不予确认。

被上诉人仙峰公司在二审期间未提供证据。

二审查明，2014年10月22日，上诉人向被上诉人出具一份报告，主要内容为：要求被上诉人配合报供电部门更换被烧毁的电表，上诉人所欠房租在10月31日前付清。

二审认定的其他事实与原审查明的事实一致。

本院认为，案涉的2013年11月19日《房租赁合同》、2013年11月20日《房屋租赁补充合同》系当事人真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，被上诉人已将租赁房屋交付给上诉人装修和使用，该二份合同合法有效，当事人应当按合同履行各自义务。上诉人上诉认为被上诉人在履行合同过程中，于2014年7月至2015年2月紧贴凯兴大酒店主楼南面墙体上强行修建一栋7层非法建筑物，致使其酒店南面无法采光、通风，被上诉人拒绝提供合同约定的合格租赁房屋。因上诉人已就被上诉人修建一栋7层房屋妨碍、影响其酒店采光、通风、眺望权并要求拆除非法建筑、恢复原状、赔偿损失等问题，采取司法救济诉至一审法院，该案已经受理，故本案对上诉人关于被上诉人是否侵权的问题不予涉及，由另案处理。上诉人还认为被上诉人拒绝提供合同约定合格租赁房屋，其可以行使同时履行抗辩权拒交房租。对此，本院认为，同时履行抗辩权的发生应当具备以下条件：一是基于同一双务合同。二是该合同由双方当事人同时履行。三是一方当事人有证据证明同时履行的对方当事人不能履行合同或者不能适当履行合同。只有具备上述条件，才能发生同时履行抗辩权，即已到履行期的一方当事人享有不履行或者部分履行的权利。本案中，被上诉人出租的仙峰大厦3-7层已交付给上诉人，至今仍由上诉人占有、使用。即使凯兴大酒店部分房屋的采光、通风等权利受到妨碍、影响，也仅涉及被上诉人是否全面履行合同义务的问题，上诉人没有理由停止支付每月房租和水电费。上诉人认为被上诉人在2014年7月至2015年2月强行修建非法建筑物一栋（七层），但上诉人在2014年7月之前就拖欠房租、水电费数万元。2015年3月以前的水电用量经上诉人签字认可，上诉人至今拖欠该部分水电费。上诉人在2014年上半年就有拖欠房租、水电费的违约行为。上诉人***、***代表上诉人在2014年10月22日向被上诉人出具承诺书，承诺在2014年10月31日前付清10月之前尚欠租金、水电费。上诉人作出承诺的行为，与上诉人主张其行使同时履行抗辩权拒交租金的说法，自相矛盾。因此，上诉人认为其行使同时履行抗辩权拒交租金的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

本案中，上诉人未按合同约定及时支付房租、水电费，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。被上诉人已将租赁房屋交给上诉人使用，上诉人应当按约承担支付房租、水电费的合同义务，并承担逾期付款的利息。对于逾期利息计算，上诉人在2014年10月22日出具一份承诺书，承诺：如拖欠房租、水电费按拖欠金额月息2分计息。上诉人在2014年7月30日前尚欠房租、水电费10万元及逾期利息，有上诉人2014年7月20日出具的欠条证实，故本院对一审判决第一项予以维持。除2014年10月支付房租45000元外，上诉人不能提供证据证明其已支付2014年8月至2015年4月的房租229537元（其中，2014年8月房租1000元，9月至2015年4月房租228537元），故本院对一审判决第二项予以维持。2015年3月以前欠付的水电费有上诉人***的签字确认，2015年4月水费2358元与上月水费大致相当。上诉人认为水电单价应根据市场价计算而不能由被上诉人单方确定。但是，上诉人2015年3月前的水电费结算表载明了水电单价，该单价是当事人认可的单价，不是供水、供电部门的收费单价，双方当事人对此没有争议。所以，一审判决根据被上诉人提供的结算单计算欠付水电费并无不妥，逾期利息计算有当事人约定，本院对一审判决第三项予以维持。被上诉人代付新电表费520元，故本院对一审判决第五项予以维持。上诉人拆除仙峰大厦副楼承重墙体影响了该副楼安全，有鉴定报告可以证实，且鉴定机构建议对仙峰大厦副楼按原设计要求进行修复处理。一审判决上诉人对仙峰大厦副楼3-7楼的承重墙进行恢复原状并承担鉴定费用20000元，具有事实和法律依据，本院亦予以维持。

被上诉人一审诉讼请求第一项为”被告支付租金、水电费以及利息462915.69元（租金、水电费、利息计算至2015年4月30日），以及付清款项之前的租金、水电费、利息”。联系上下文，”付清款项”是指付清前述款项即2015年4月30日以前的租金、水电费以及利息，”付清款项之前”即泛指2015年5月1日之后。但是，一审判决第四项表述不明确具体，没有具体付款金额或者计算标准，容易产生歧义，缺乏操作性，本院予以调整。按照合同约定，2015年5月1日至2016年2月的月租金标准为35458.5元[33770元×（1＋5%）]，2016年3月至6月的月租金标准为37231.43元[35458.5元×（1＋5%）]，所以，上诉人欠付2015年5月1日至2016年6月的租金为35458.5元×10个月＋37231.43元×4个月＝503510.72元。上诉人2015年5月至2016年6月租金的逾期利息按月利率2%计算为73139.04元（2014年5月709.17元，6月1418.34元，7月2127.51元，8月2836.68元，9月3545.85元，10月4255.02元，11月4964.19元，12月5673.36元；2016年1月6382.53元，2月7091.70元，3月7836.31元，4月8580.96元，5月9325.58元，6月8391.84元）。

综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实基本清楚，但对2015年5月至2016年6月的月租金及逾期利息未予查明，应予纠正。据此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：

一、维持赣州经济技术开发区人民法院（2015）赣开民二初字第461号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项、第六项、第七项。

二、变更赣州经济技术开发区人民法院（2015）赣开民二初字第461号民事判决第四项为：上诉人***、***、***、赣州开发区凯兴大酒店于本判决生效后十日内向被上诉人赣州仙峰广电设备有限公司支付2015年5月1日至2016年6月30日的租金503510.72元及逾期利息73139.04元，2016年7月1日至付清之日止的逾期利息按月利率2%计算。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审案件受理费10017元，由上诉人***、***、***、赣州开发区凯兴大酒店负担。

本判决为终审判决。

审判长　徐　　　　　　　军

审判员　傅忠代理审判员彭莉

二〇一六年七月四日

书记员　王　　　　　　　佳

书记员　胡　　　　　　　君