丰隆石油工程有限公司与中咨公路养护检测技术有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第三中级人民法院

民事判决书

(2021)京03民终16013号

上诉人（原审被告、反诉原告）：丰隆石油工程有限公司，住所地浙江省温州市乐清经济开发区纬十七路 261号。

法定代表人：冯瑞玖，执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：杜云江，山西阳和律师事务所律师。

被上诉人(原审原告、反诉被告)：中咨公路养护检测技术有限公司，住所地北京市昌平区马池口镇昌流路738号11号楼（738-11）。

法定代表人：侯芸，董事长。

委托诉讼代理人：牛博鹏，男。

委托诉讼代理人：杜洪新，男。

上诉人丰隆石油工程有限公司（以下简称丰隆石油公司）因与被上诉人中咨公路养护检测技术有限公司（以下简称中咨公路公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2021）京0105民初67685号民事判决，向本院提起上诉。现本院于2021年10月11日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年11月16日公开开庭审理了本案。上诉人丰隆石油公司的委托诉讼代理人杜云江，被上诉人中咨公路公司的委托诉讼代理人牛博鹏、杜洪新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

丰隆石油公司上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判丰隆石油公司不支付中咨公路公司租金90 000元；2．改判丰隆石油公司不承担逾期支付房租的违约金及逾期交还房屋违约金；3．改判中咨公路公司退还丰隆石油公司押金26 500元；4．一、二审诉讼费用由中咨公路公司承担。事实与理由：一、按照《国家发展改革委等部门关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》（发改投资规（2020〕734号），一审法院判令丰隆石油公司承担90 000元租金，显失公平。1．2020年1月开始全国新冠疫情爆发，疫情期间，丰隆石油公司没有营业，涉案租赁房屋因疫情防控措施暂时无法使用。丰隆石油公司为应对疫情影响保持平稳发展，向中咨公路公司申请减免3个月的房屋租金，因中咨公路公司称未得到上级文件，要求丰隆石油公司自行向中咨公路公司的上级单位即国资委申请减免房屋租金，丰隆石油公司向国资委申请后，中咨公路公司告诉丰隆石油公司，其上级单位国资委已经作出了批复，但不告知答复结果。丰隆石油公司提出减免三个月的租金，中咨公路公司既不答应，也不否定，而是让丰隆石油公司自己决定，丰隆石油公司基于与中咨公路公司协商的情况下，于2021年1月8日，在公司经营困难的情况下还一次性给中咨公路公司支付了18万的租金。2．受疫情及防控措施影响，丰隆石油公司租赁房屋已不符合约定用途、导致交付租金义务受直接影响，存在客观不能履行，应适用情势变更和公平原则适当调整租金及违约金，由双方共担合理损失。按照《国家发展改革委等部门关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》（发改投资规（2020〕734号）二、实施房屋租金减免（一）推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋，下同）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。二、一审法院判决丰隆石油公司支付中咨公路公司违约金，没有事实及法律依据。1．2019年9月23日至2020年9月22日，即最后一个租赁年度，丰隆石油公司因经营困难向中咨公路公司提出延期缴纳租金的请求，获得了中咨公路公司的同意。中咨公路公司在丰隆石油公司延期付款超过7日的情况下，没有向丰隆石油公司催要租金也没有按照约定解除合同并收回房屋，该行为可以表明丰隆石油公司延期交付租金的请求确实得到了中咨公路公司的同意。2．根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”一审法院未考虑丰隆石油公司受疫情及防控措施影响导致经营困难，判决结果显失公平。3．根据《民法典》第五百八十四条规定以及司法判例，违约金损失最多不超过实际损失的30%，故即使支付违约金，最高数额不超过27 000元。三、因经营困难且受新冠肺炎疫情影响，丰隆石油公司明确告知中咨公路公司不再续租。合同到期前，丰隆石油公司已将房屋钥匙留在物业处进行保管，并告知中咨公路公司在合同到期后可以自行收回房屋。合同到期后，丰隆石油公司没有继续使用涉案房屋办公营业，中咨公路公司也委托中介及物业公司重新进行招租。合同到期前丰隆石油公司的工作人员就已经撤离，只留有少量废弃的办公桌椅，后在中咨公路公司的要求下，丰隆石油公司于 2021年4月2日清理了废弃的办公桌椅。因此，在合同到期后，丰隆石油公司并未继续占用该租赁物，不应当再承担违约责任。中咨公路公司在明知不再续租的情况下，未及时通知丰隆石油公司将房屋恢复原状，属于故意扩大损失，该部分的损失和违约金不应当由丰隆石油公司承担。四、中咨公路公司应当依法退还丰隆石油公司押金26 500元。丰隆石油公司租赁房屋的押金为26 500元，因丰隆石油公司不构成违约也不存在应付租金的情况，中咨公路公司应当退还丰隆石油公司的押金。

中咨公路公司辩称，同意一审判决，不同意丰隆石油公司的上诉请求。丰隆石油公司不属于服务业小微企业和个体工商户，因此不适用《国家发展改革委等部门关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》。丰隆石油公司一直在涉案房屋办公、居住，未与中咨公路公司进行交接，根据2021年4月2日监控录像，涉案房屋内存有大量丰隆石油公司办公桌椅。

中咨公路公司向一审法院起诉请求：1．判令丰隆石油公司支付房屋租金90 000元；2．判令丰隆石油公司支付逾期支付租金的违约金240 000元；3．判令丰隆石油公司支付逾期交还房屋的违约金382 000元；4．判令丰隆石油公司支付上述三项诉讼请求金额之和自2021年6月3日起至实际支付之日止的利息。

丰隆石油公司向一审法院提出反诉请求：判令中咨公路公司退还押金26 500元。

一审法院认定事实: 经审理查明，中咨公路公司和丰隆石油公司就双方自2014年9月23日至2020年9月22日期间就涉案房屋存在房屋租赁合同关系、合同一年一签、月租金自2017年9月23日起上调为30 000元、中咨公路公司已收取的押金为26 500元、丰隆石油公司未支付2020年6月23日至2020年9月22日期间租金90 000元的事实没有争议。

双方最后一份房屋租赁合同即租赁期限为2019年9月23日至2020年9月22日的《北京市房屋租赁合同》约定，丰隆石油公司如继续承租，应提前30日向中咨公路公司书面提出续租要求，协商一致后重新签订房屋租赁合同；租金支付方式为押一付三，各期租金支付日期分别为2019年9月23日、2019年12月23日、2020年3月23日、2020年6月23日；押金26 500元，在租赁期满或合同解除后，押金除抵扣应有丰隆石油公司承担的费用、租金以及应有丰隆石油公司承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还。就合同履行过程中的违约责任，合同第九条约定，丰隆石油公司存在不按照约定支付租金达7日，欠缴各项费用达30 000元，擅自改变房屋用途，擅自拆改变动或损坏房屋主体结构，保管不当或不合理使用导致附属物品、设施设备损坏并拒不赔偿，利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作生活，擅自将房屋转租给第三人情形之一的，应按月租金的200%支付违约金；丰隆石油公司未按约定时间返还房屋的，每逾期一日，按日租金的200%支付违约金。

中咨公路公司提交的银行回单显示，丰隆石油公司于2019年12月31日支付租金90 000元，于2021年1月8日支付租金180 000元。

中咨公路公司提交2021年3月26日视频及2021年4月2日涉案房屋所在大厦的监控录像，拟证明租赁期限届满后，丰隆石油公司的家具等物品仍在涉案房屋内，其实际搬离时间为2021年4月2日；丰隆石油公司对前述证据不予认可，但其在庭审中亦陈述将涉案房屋内家具物品搬离的时间为2021年4月2日。

就迟延支付租金问题，丰隆石油公司主张其曾因经营困难而向中咨公路公司申请迟延支付租金，并经过了中咨公路公司的同意，但丰隆石油公司未就此提交证据，中咨公路公司对此亦不予认可。

就2020年6月23日至2020年9月22日期间租金问题，丰隆石油公司主张因新冠肺炎疫情影响，其曾向中咨公路公司申请按照相关政策减免3个月租金，中咨公路公司要求其自行向国资委申请，其向国资委提出申请后，中咨公路公司始终未向其告知申请结果，但丰隆石油公司未就其曾向国资委申请减免租金的事实提交证据，中咨公路公司亦表示不清楚相关情况。

就迟延交还房屋问题，丰隆石油公司称公司在2019年经营状况变差，故已在2019年将涉案房屋钥匙交给了物业公司保管，庭审中，一审法院询问丰隆石油公司是否曾经通知中咨公路公司可在租赁期限届满后自行收回房屋，丰隆石油公司表示曾通过公司经办人员李某某电话告知，但未就此提交任何证据。

另查，中咨公路公司为中国交通建设集团有限公司下属的三级公司；丰隆石油公司为私营企业，其自称公司主营业务为石油工程船舶建造及船舶租赁。

一审法院认为，中咨公路公司和丰隆石油公司签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的效力性强制规定，合法有效，双方应依约全面履行各自合同义务，就丰隆石油公司而言，其负有依约按期、足额支付租金，并在租赁期限届满后按期交还房屋的合同义务。

就2020年6月23日至2020年9月22日期间租金，因丰隆石油公司未举证证明其因新冠肺炎疫情或疫情防控措施导致经营困难、没有营业收入或收入明显减少，故丰隆石油公司仍应继续支付上述期间的租金90 000元。

《北京市房屋租赁合同》第四条第一款明确约定租金支付方式为押一付三，合同亦明确约定了各期租金的支付时间，丰隆石油公司实际于2019年12月31日支付租金90 000元，于2021年1月8日支付租金180 000元，2020年6月23日至2020年9月22日期间租金至今未支付，其已经构成迟延履行的违约行为，该违约行为已经满足了《北京市房屋租赁合同》第八条第四款第一项和第九条第一款约定的应当支付违约金的条件，丰隆石油公司虽主张其迟延支付租金经过了中咨公路公司的同意，但其未就此举证，一审法院不予采信；丰隆石油公司提出不构成违约的抗辩，该抗辩可以视为申请对违约金进行酌减，中咨公路公司未就因迟延支付租金所致实际损失举证，一审法院结合丰隆石油公司实际支付租金的时间，对其应承担的违约金予以酌定。

就逾期交还房屋的违约金，丰隆石油公司虽否认其存在逾期交还房屋的行为，但丰隆石油公司未举证证明其曾向中咨公路公司表示租赁期限届满后放弃涉案房屋内家具物品并交由中咨公路公司自行处置，且丰隆石油公司在诉讼中亦陈述其于2021年4月2日将涉案房屋内家具物品搬离，故一审法院认定丰隆石油公司在租赁期限届满后仍占用涉案房屋至2021年4月2日，故丰隆石油公司应承担逾期交还房屋的违约责任；丰隆石油公司提出不构成违约的抗辩，该抗辩可以视为申请对违约金进行酌减，故一审法院按照租金标准支持逾期交还房屋的违约金189 369．86元。

中咨公路公司主张的利息没有合同和法律依据，一审法院不予支持。

就丰隆石油公司反诉要求退还的押金，因一审法院已经认定丰隆石油公司构成违约，根据《北京市房屋租赁合同》第四条第二款之约定，押金应当用于抵扣丰隆石油公司应付而未付的租金以及违约金，故一审法院将押金用于抵扣迟延交还房屋的违约金，并对丰隆石油公司的反诉请求不予支持。

据此，一审法院于2021年7月28日判决：一、丰隆石油工程有限公司于判决生效后七日内向中咨公路养护检测技术有限公司支付2020年6月23日至2020年9月22日期间的房屋租金90 000元；二、丰隆石油工程有限公司于判决生效后七日内向中咨公路养护检测技术有限公司支付逾期支付2019年9月23日至2020年6月22日期间租金的违约金27 302．3元；三、丰隆石油工程有限公司于判决生效后七日内向中咨公路养护检测技术有限公司支付逾期支付2020年6月23日至2020年9月22日期间租金的违约金（以未付租金90 000元为基数，自2020年6月24日起至实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率四倍标准计算，违约金总额最高不超过60 000元）；四、丰隆石油工程有限公司于判决生效后七日内向中咨公路养护检测技术有限公司支付逾期交还房屋的违约金162 869．86元；五、驳回中咨公路养护检测技术有限公司的其他诉讼请求；六、驳回丰隆石油工程有限公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，双方当事人均未提交二审新证据，本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，本案二审争议焦点为丰隆石油公司是否构成违约以及承担何种违约责任。

中咨公路公司和丰隆石油公司签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据《北京市房屋租赁合同》第四条约定，丰隆石油公司应于2019年9月23日、2019年12月23日、2020年3月23日、2020年6月23日支付租金。据已查明事实，丰隆石油公司自2019年9月23日起未按约定时间支付租金，且2020年6月23日至9月23日租金至今未付，其迟延支付租金的行为构成违约。丰隆石油公司主张未按约定支付2019年9月23日至2020年6月23日租金，原因是丰隆石油公司曾因经营困难向中咨公路公司提出迟延交纳租金申请，中咨公路公司未解除合同即代表同意。对此，本院认为，首先，丰隆石油公司并未举证证明中咨公路公司同意其延期支付租金；其次，中咨公路公司未因丰隆石油公司延期支付租金行使合同解除权，表明中咨公路公司希望双方能继续履行合同，系对自己享有权利的处分，不能得出同意丰隆石油公司延期付款以及中咨公路公司放弃主张违约责任的结论。关于丰隆石油公司主张因受新冠疫情以及防控措施影响，2020年6月23日至9月23日租金应予以减免的上诉意见，根据双方合同约定，丰隆石油公司租赁涉案房屋用于办公经营，现无证据证明丰隆石油公司因疫情防控措施导致涉案房屋无法正常使用，且丰隆石油公司在疫情发生前即已存在拖欠租金的情形，故对丰隆石油公司该项上诉主张，本院不予采信。根据《北京市房屋租赁合同》第八条、第九条约定，丰隆石油公司存在不按照约定支付租金达7日，中咨公路公司有权单方解除合同，收回房屋，丰隆石油公司应按月租金200%支付违约金。因丰隆石油公司逾期支付租金，一审法院结合其实际支付租金时间，酌定丰隆石油公司支付违约金27 302．3元，具有事实和合同依据，本院予以维持。

《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，双方签订的《北京市房屋租赁协议》已于2020年9月22日终止，在双方确认不再继续履行合同的情况下，丰隆石油公司作为承租人应当及时返还房屋。庭审中，丰隆石油公司自认其于2021年4月2日将涉案房屋内家具物品搬离，故应认定丰隆石油公司存在逾期交房行为。丰隆石油公司称合同到期前其已将房屋钥匙留在物业保管，并告知中咨公路公司收回房屋，但其对此并未举证证明，且在丰隆石油公司在涉案房屋内仍留存家具物品的情况下，即使存在移交钥匙行为，亦不能作为完全履行返还房屋义务的认定。故丰隆石油公司对此应承担违约责任，一审法院酌定违约金数额适当，本院不再予以调整。

关于丰隆石油公司要求退还押金的上诉请求，如上所述，丰隆石油公司逾期支付租金以及逾期返还房屋均构成违约，根据《北京市房屋租赁合同》第四条第二款之约定，押金应当用于抵扣丰隆石油公司应付而未付的租金以及违约金，故一审法院将押金用于抵扣迟延交还房屋的违约金并无不当，本院对丰隆石油公司该项上诉请求不予支持。

综上所述，丰隆石油公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2630元，由丰隆石油工程有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审　　判　　员　　　沈　　放

二〇二一年十二月三十一日

法　官　助　理　　　向　　玗

法　官　助　理　　　秦

嘉 泽

书　　记　　员　　　乔 牧 溪

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