某某、某某等执行异议之诉民事一审民事判决书

福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽0203民初1840号 原告：**，女，1993年4月6日出生，土家族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：***，福建重宇合众律师事务所律师。 被告：厦门火炬集团供应链发展有限公司，住所地：厦门市火炬高新区火炬园火炬路56-58号火炬广场南路301室。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：***，****联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑隆，****联合律师事务所律师。 第三人：***，女，1978年12月1日出生，汉族，住厦门市思明区。 第三人：厦门兆玳贸易有限公司，住所地厦门市湖里区钟宅西二里5号203单元之二。 法定代表人：***。 原告**与被告厦门火炬集团供应链发展有限公司（以下简称火炬公司）、第三人***、厦门兆玳贸易有限公司（以下简称兆玳公司）执行异议之诉一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。**及其委托诉讼代理人***，火炬公司的委托诉讼代理人***、郑隆，***、兆玳公司法定代表人***均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 **向本院提出诉讼请求：1.确认**与***于2019年10月30日签订的《房屋租赁合同》合法有效，原告享有合法的租赁权；2.立即停止（2020）闽0203执12533号案件中对位于厦门市思明区房屋的强制执行。事实与理由：2019年10月30日**与***签订了一份《房屋租赁合同》，承租***位于厦门市思明区的毛胚房屋，承租面积152.22平方米，租赁期限10年，约定由**自行装修并一次性支付10年租金10万元。2019年12月12日经***同意，**将讼争房屋转租于案外人**。 **在承租讼争房屋过程中，***因与火炬公司《工矿产品购销框架协议书》纠纷一案，经火炬公司申请，2020年9月14日本院作出（2020）闽0203执12533号执行裁定书，并于2020年10月13日发出（2020）闽0203执12533号《公告》，责令**及案外人**于2020年10月25日前将上述房屋腾空。2020年10月15日**向本院书面提出执行异议。2020年11月19日本院作出（2020）闽0203执异266号执行裁定书，驳回了**的异议请求。现**不服该裁定，故提起本案诉讼。 火炬公司辩称，**与***签订的《房屋租赁合同》，名为租赁，实为借贷，**依法不享有租赁权，无法排除（2020）闽0203执12533号案件的强制执行，应当驳回原告的诉讼请求。理由如下：一、讼争房屋位于思明区××路，面积为155.22㎡，根据网上房屋出租平台的查询结果，同小区同等面积的房产，租金为5500元/月。案涉租赁合同约定的833元/月租金，与周边地段类似房屋的租金相比明显过低。并且10年10万元租金一次性支付，不符合租赁合同的交易习惯。二、虽然租赁合同约定的所谓租金为10万元，但根据**的自认，**仅于2019年10月30日支付9.6万元，还余4000元未支付。火炬公司发现，10万元按年利率24%计算，每月利息为2000元，**未支付的4000元恰恰是两个月的“砍头息”。三、租赁合同约定出租人***可以随时违约，这与租赁合同的交易习惯不相符，并且合同约定***需支付1.5万元违约金及10万元本金，这里的用语是本金而非租金，从表述可以看出10万元实为借贷。四、2019年12月17日，***向火炬公司出具一份《抵押房产未出租声明》，承诺目前上述抵押物（即讼争房屋）不存在租赁关系，今后若火炬公司在实现抵押权时有任何第三方对上述抵押物以享有租赁权为由阻碍抵押权的实现，均属伪造。从该份声明中可以看出***在办理抵押权登记时，不认为自己已将讼争房屋出租，其与**的真实意思表示是借贷。综合上述四点意见，火炬公司认为，***与**之间成立的是借贷法律关系，**不享有租赁权，无法排除对讼争房屋的强制执行。 ***、兆玳公司共同**，因***着急用钱，为了向**、**夫妻二人借钱，才和**签了上述租赁合同。该合同是**他们拿给***签的，***因此还与**、**还发生了争吵（***原本打算出售讼争房屋）。讼争房屋交给**、**后，约定***随时可以出售，到时候***向**、**支付1万元违约金。签合同时***也没想那么多，当初约好借10万元，实际只借到9.6万元。 本院经审理认定事实如下：厦门火炬集团物流有限公司（以下简称物流公司）于2020年1月14日变更为厦门火炬集团供应链发展有限公司。 2020年8月14日，厦门市公证处作出（2020）厦证执字第1008号执行证书。**：物流公司于2019年12月17日与兆玳公司、***签订《工矿产品购销框架协议书》《抵押合同》《补充协议》，并经该处公证赋予强制执行效力，详见编号为（2019）厦证内字第23966号公证书。应申请执行人火炬公司的申请，该处出具本执行证书。内容为：主债务人兆玳公司，以其所有财产承担债务；抵押担保人***以设定抵押的位于厦门市思明区房屋为限承担抵押担保责任；保证人***在保证范围内承担连带保证责任。申请执行的标的为：贷款本金5829114.9元及违约金（以5829114.9元为基数，自2020年6月17日起按日千分之一计算至实际还款之日止）、公证费8588元、实现全部债权费用等。 本院于2020年9月1日受理火炬公司申请执行的上述案件，于2020年9月14日作出（2020）闽0203执12533号执行裁定书，裁定拍卖、变卖或折价***名下位于厦门市思明区房屋。并于2020年10月13日发出公告，要求上述房屋实际使用人于2020年10月25日前将该房屋腾空并交付本院执行。 另**，兆玳公司、***于2019年12月17日向物流公司出具一份《抵押房产未出租声明》，承诺抵押物上不存在租赁，今后若物流公司在实现抵押权时有任何第三方对上述抵押物以享有租赁权为由阻碍抵押权的实现，均属伪造。2019年12月23日《不动产登记证明》载明：讼争房屋抵押权人为物流公司，义务人为***，担保最高债权额662.2万元。 还**，2019年10月30日，***（出租人甲方）与**（承租人乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定***讼争房屋出租给**，租赁期限从2019年10月30日至2029年10月29日；一次性付清十年租金共计10万元。该合同手写部分内容还包括：如若本合同产生任何纠纷，书写人不负任何责任（丙方）；甲方可以随时违约并支付违约金；如若甲方原因造成违约，赔付乙方1.5万元违约金加10万元本金。合同签订后，**于2019年10月30日向***转账支付9.6万元。 本院（2020）闽0203执异266号执行裁定书中载明，***于本院2020年10月14日执行笔录称，2019年11月讼争房屋由**承租。 审理中，****，其中有部分物业费、拖欠装修费，合计4000元，从10万元中予以抵扣；考虑到是一次性支付接近10万元现金，谁都不可能一次性支付这么多，**当时的年薪也才6、7万元，**和**的收入接近，两人一次性掏出10万元也不容易，所以**觉得这个租金标准是合理的；因为**、**当时在厦门没有购房，也没决定在厦门定居，如果***违约会赔付1.5万元并返还10万元，**、**觉得这样也有保障；讼争房屋已于2019年12月12日转租给他人。 *****，其因付不起利息，故默许**、**将讼争房屋转租；物业费抵扣4000元租金的问题，因为时间太久记不清，以**说的为准；后来***欲将讼争房屋出售，**、**阻止客户看房，***不可能将讼争房屋以十年10万元的价格出租给**，***愿意偿还**的借款。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，**以其系讼争房屋承租人为由，阻却法院强制执行，应当就其对该房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。兆玳公司、***向物流公司出具《抵押房产未出租声明》的时间为2019年12月17日，讼争房屋办理抵押登记的时间为2019年12月23日，前述时间均晚于***与**签订《房屋租赁合同》的时间2019年10月30日。***在前述债务已产生的情形下，应考虑的是将其所有的财产利益最大化，而其将讼争房屋以远低于市场价的租金价格出租给**有悖于常理。从《房屋租赁合同》载明内容、履行情况以及当事人**分析，***在本案审理中**其与**之间系借贷关系也与执行中**的**系讼争房屋承租人存在矛盾之处，***亦表示已记不清其是否曾与**就10万元款项中应扣除物业费一事形成过合意，所以从**少支付的4000元性质而言，可能为民间借贷的“砍头息”，亦或者系应抵扣的物业费，就法律关系而言，**与***之间或者存在民间借贷关系或者存在房屋租赁关系等。但不论该双方当事人之间存在何种法律关系，仅从《房屋租赁合同》约定的内容分析，该合同当事人均赋予了***享有以赔付**1.5万元违约金加10万元本金为代价而随时解除合同的权利，***于本案庭审中亦表示愿意出售讼争房屋、偿还**的借款，故即便**与***之间存在真实的房屋租赁关系，基于上述理由，**也不享有足以排除强制执行的民事权益，其提出的诉讼请求不能成立，本院不予支持。至于**与***之间存在何种法律关系的纠纷可另行处理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回**的诉讼请求。 本案案件受理费100元，由**负担，应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　张　华 二〇二一年七月五日 书　记　员　　王　雪 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。