厦门兆玳贸易有限公司、某某等执行异议之诉民事二审民事判决书

福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽02民终5952号 上诉人（原审原告）：**，女，1993年4月6日出生，土家族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：***，福建重宇合众律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：厦门火炬集团供应链发展有限公司，住所地：厦门市火炬高新区火炬园火炬路**火炬广场南路**。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：***，****联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑隆，****联合律师事务所律师。 原审第三人：***，女，1978年12月1日出生，汉族，住厦门市思明区。 原审第三人：厦门兆玳贸易有限公司，住所地厦门，住所地厦门市湖里区钟宅西二里****之二> 法定代表人：***。 上诉人**因与被上诉人厦门火炬集团供应链发展有限公司（以下简称火炬公司）、原审第三人***、厦门兆玳贸易有限公司（以下简称兆玳公司）执行异议之诉一案，不服厦门市思明区人民法院（2021）闽0203民初1840号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 **上诉请求：一、撤销一审判决；二、依法确认**与***于2019年10月30日签订的《房屋租赁合同》合法有效，**享有合法的租赁权；三、判令立即停止（2020）闽0203执12533号案件的强制执行。四、本案的一审、二审诉讼费用由火炬公司承担。事实和理由：一、讼争房屋是先出租后抵押的，但一审法院认为**与***之间可能存在租赁关系或借贷关系，但对这一关键事实却未予**。一审法院认定了***、兆玳公司向火炬集团出具《抵押房产未出租证明》的时间为2019年12月17日，讼争房屋办理抵押登记时间为2019年12月23日，前述时间晚于***与**签订《房屋租赁合同》的时间2019年10月30日。***在前述债务已产生的情形下，应考虑将其所有财产利益最大化，而其将讼争房屋以远低于市场价的租金价格出租给**有悖于常理。一审法院认定***在前述债务产生的前提下，以低于市场价的租金出租不合理，但案件审理过程中并未涉及其他债务，一审法院所称的“前述债务”在***出租房子的时候根本不存在。一审法院对讼争房屋先出租后抵押的事实予以确认，***作为完全民事行为能力人，其有权自由处分自己的财物，同时其也有能力也有义务为自己的民事法律行为负责，且从***出租房子之后向火炬公司借款的行为看，说明***本身有资金需求，**一次性支付租金正好解其燃眉之急，恰恰是***处置其房产所为的财产利益最大化表现。一审法院凭推断认定**少支付的4000元可能为砍头息没有事实依据，其并未考虑**就少支付4000元而提供的物业费发票等证据，也未就***本人签订的租赁合同、同意**转租等事实加以认定，属事实认定不清。一审法院认为“不论**和***之间存在租赁亦或是借贷关系，因***庭审中表示愿意出售讼争房屋，偿还**的借款，故即便存在房屋租赁关系，**也不享有足以排除强制执行的民事权益”，一审法院该观点没有事实和法律依据，首先，按照一审法院推断逻辑，作为承租方的**利益无法得到保障，若可以继续强制执行，则该出售该房屋的款项并非由***支配，而是由火炬公司优先受偿，即侵犯了**的利益，故**有理由对案涉房屋执行提出异议。其次，**承租该房屋在先，火炬公司作为抵押权人在后，若因火炬公司实现抵押权而使**的租赁权受损，于法无据。再次，一审法院认为“从《房屋租赁合同》分析，合同赋予了***享有以赔付**1.5万元违约金加10万元本金为代价而随时解除合同的权利”，该论述直接对合同当事人的任意解除权予以肯定，有违契约精神，不利于市场交易，作为承租方的**利益未得到保护。综上，一审法院事实认定不清，依法应予改判或发回重审。 火炬公司辩称，一、原审判决所称“前述债务”指的是***对火炬公司的债务，**称一次性支付10年10万元租金正好解***的燃眉之急，无任何依据。“前述债务”指的是***与火炬公司因煤炭买卖产生的债务，在签订案涉租赁合同时，***确有资金需求，为解决资金需求，最好的方式是抵押或者出售案涉房产，而非以10年10万元出租案涉房产，所以**称一次性支付10年10万元租金正好解***的燃眉之急，无任何依据。二、**提供的物业费发票仅有1846.1元，不足4000元，原审判决认定4000元可能为砍头息，事实认定正确。10万元按年利率24%计算，每月利息为2000元，**未支付的4000元实际是预收两个月利息，即民间借贷常见的“砍头息”。三、原审判决认可案涉租赁合同的任意解除条款，恰恰是尊重当事人的意思自治，符合契约精神。案涉租赁合同的任意解除条款是双方当事人的真实意思表示，应尊重当事人的意思自治，原审判决对此条款予以认可，符合契约精神。**在与实际承租人签订转租合同时，亦约定相同的任意解除条款，**所谓的任意解除条款不利于市场交易无依据。在案涉租赁合同约定有任意解除条款的情况下，***亦表示愿意出售案涉房产的情况下，**不享有足以排除强制执行的民事权益。**与***签订的《房屋租赁合同》，名为租赁，实为借贷，具体理由如下：一、10年10万元的租金与周边地段类似房屋的租金相比明显过低，且10年一次性支付不符合交易习惯。**与***签订的所谓《房屋租赁合同》约定了10年10万元的租金，折合到每一月，租金仅为833元/月。案涉房产系位******路，面积为155.22㎡，根据网上房屋出租平台的查询结果，同小区同等面积的房产，租金为5500元/月。案涉合同约定的833元/月租金，与周边地段类似房屋的租金相比明显过低。并且，合同约定10年10万元租金一次性支付，不符合租赁合同的交易习惯。二、**实际支付9.6万元，剩余未支付的4000元，实为“砍头息”，不再赘述。三、案涉合同约定出租人***可以随时违约，支付1.5万元的违约金及10万元本金，合同中表述是“本金”，而非租金。案涉合同约定出租人***可以随时违约，这与租赁合同的交易习惯不相符，并且合同约定需支付1.5万元违约金及10万元本金，这里的用语是“本金”而非租金，从表述可以得出10万元实为借贷。四、从***向火炬公司出具的《抵押房产未出租声明》可以进一步确定，***与**的真实意思表示是借贷，而非租赁。2019年12月17日，***向火炬公司出具一份《抵押房产未出租声明》，承诺：目前上述抵押物（即案涉房产）不存在租赁关系，今后若厦门火炬集团物流有限公司（即答辩人）在实现抵押权时有任何第三方对上述抵押物以享有租赁权为由阻碍抵押权的实现，均属伪造。从该份声明中可以看出***在办理抵押权登记时，不认为自己已将案涉房产出租，其与**的真实意思表示是借贷。《民法典》第一百四十六条规定，“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照相关法律规定处理"，因此，虚假的房屋租赁意思表示无效，***与**之间成立的是借贷法律关系，**不享有租赁权，无法排除对案涉房产的强制执行。 **向一审法院起诉请求：1.确认**与***于2019年10月30日签订的《房屋租赁合同》合法有效，**享有合法的租赁权；2.立即停止（2020）闽0203执12533号案件中对位于厦门市思明区房屋的强制执行。 一审法院认定的事实：厦门火炬集团物流有限公司（以下简称物流公司）于2020年1月14日变更为厦门火炬集团供应链发展有限公司。 2020年8月14日，厦门市公证处作出（2020）厦证执字第1008号执行证书。**：物流公司于2019年12月17日与兆玳公司、***签订《工矿产品购销框架协议书》《抵押合同》《补充协议》，并经该处公证赋予强制执行效力，详见编号为（2019）厦证内字第23966号公证书。应申请执行人火炬公司的申请，该处出具本执行证书。内容为：主债务人兆玳公司，以其所有财产承担债务；抵押担保人***以设定抵押的位于厦门市思明区房屋为限承担抵押担保责任；保证人***在保证范围内承担连带保证责任。申请执行的标的为：贷款本金5829114.9元及违约金（以5829114.9元为基数，自2020年6月17日起按日千分之一计算至实际还款之日止）、公证费8588元、实现全部债权费用等。 一审法院于2020年9月1日受理火炬公司申请执行的上述案件，于2020年9月14日作出（2020）闽0203执12533号执行裁定书，裁定拍卖、变卖或折价***名下位于厦门市思明区房屋。并于2020年10月13日发出公告，要求上述房屋实际使用人于2020年10月25日前将该房屋腾空并交付一审法院执行。 另**，兆玳公司、***于2019年12月17日向物流公司出具一份《抵押房产未出租声明》，承诺抵押物上不存在租赁，今后若物流公司在实现抵押权时有任何第三方对上述抵押物以享有租赁权为由阻碍抵押权的实现，均属伪造。2019年12月23日《不动产登记证明》载明：讼争房屋抵押权人为物流公司，义务人为***，担保最高债权额662.2万元。 还**，2019年10月30日，***（出租人甲方）与**（承租人乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定***讼争房屋出租给**，租赁期限从2019年10月30日至2029年10月29日；一次性付清十年租金共计10万元。该合同手写部分内容还包括：如若本合同产生任何纠纷，书写人不负任何责任（丙方）；甲方可以随时违约并支付违约金；如若甲方原因造成违约，赔付乙方1.5万元违约金加10万元本金。合同签订后，**于2019年10月30日向***转账支付9.6万元。 一审法院（2020）闽0203执异266号执行裁定书中载明，***于一审法院2020年10月14日执行笔录称，2019年11月讼争房屋由陈镔承租。 审理中，****，其中有部分物业费、拖欠装修费，合计4000元，从10万元中予以抵扣；考虑到是一次性支付接近10万元现金，谁都不可能一次性支付这么多，**当时的年薪也才6、7万元，陈镔和**的收入接近，两人一次性掏出10万元也不容易，所以**觉得这个租金标准是合理的；因为陈镔、**当时在厦门没有购房，也没决定在厦门定居，如果***违约会赔付1.5万元并返还10万元，陈镔、**觉得这样也有保障；讼争房屋已于2019年12月12日转租给他人。 *****，其因付不起利息，故默许陈镔、**将讼争房屋转租；物业费抵扣4000元租金的问题，因为时间太久记不清，以**说的为准；后来***欲将讼争房屋出售，陈镔、**阻止客户看房，***不可能将讼争房屋以十年10万元的价格出租给**，***愿意偿还**的借款。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，**以其系讼争房屋承租人为由，阻却法院强制执行，应当就其对该房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。兆玳公司、***向物流公司出具《抵押房产未出租声明》的时间为2019年12月17日，讼争房屋办理抵押登记的时间为2019年12月23日，前述时间均晚于***与**签订《房屋租赁合同》的时间2019年10月30日。***在前述债务已产生的情形下，应考虑的是将其所有的财产利益最大化，而其将讼争房屋以远低于市场价的租金价格出租给**有悖于常理。从《房屋租赁合同》载明内容、履行情况以及当事人**分析，***在本案审理中**其与**之间系借贷关系也与执行中**的陈镔系讼争房屋承租人存在矛盾之处，***亦表示已记不清其是否曾与**就10万元款项中应扣除物业费一事形成过合意，所以从**少支付的4000元性质而言，可能为民间借贷的“砍头息”，亦或者系应抵扣的物业费，就法律关系而言，**与***之间或者存在民间借贷关系或者存在房屋租赁关系等。但不论该双方当事人之间存在何种法律关系，仅从《房屋租赁合同》约定的内容分析，该合同当事人均赋予了***享有以赔付**1.5万元违约金加10万元本金为代价而随时解除合同的权利，***于本案庭审中亦表示愿意出售讼争房屋、偿还**的借款，故即便**与***之间存在真实的房屋租赁关系，基于上述理由，**也不享有足以排除强制执行的民事权益，其提出的诉讼请求不能成立，不予支持。至于**与***之间存在何种法律关系的纠纷可另行处理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：驳回**的诉讼请求。 二审中，双方当事人对一审**的事实无异议，本院予以确认。双方均没有提交新证据。 本院认为，**主张其就案涉执行标的享有租赁权足以排除强制执行。但***一审庭审**，其为向**借款而签订《房屋租赁合同》，双方不是真实的房屋租赁关系。***在签订《房屋租赁合同》后向物流公司出具《抵押房产未出租声明》及《房屋租赁合同》约定租金金额明显过低、***可以随时违约、违约后归还本金并支付违约金等内容，也可印证***的**。双方签订的《房屋租赁合同》名为房屋租赁实为房屋使用权抵债的关系，双方并非真实的房屋租赁关系，一审认定**对案涉执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益并无不当，应予维持。一审认定事实清楚，适用法律正确。**的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币100元，由**负担。 本判决为终审判决。 审　判　长　（***） 审　判　员　（***） 审　判　员　（曾　聆） 二〇二一年十一月十六日 书记　员（　**　海） 代书记员（　**　欣） 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。