九冶建设有限公司与陕西威达房地产开发有限公司（下称威达公司）建设工程合同纠纷执行异议裁定书

陕西省咸阳市中级人民法院 执行裁定书 （2025）陕04执异276号 异议人（案外人）：***，男，汉族，1982年6月21日生,住陕西省咸阳市秦都区。 申请执行人：九冶建设有限公司。住所地：陕西省咸阳市秦都区渭阳西路北侧。统一社会信用代码：916104007869787045。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，陕西世创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 被执行人：陕西威达房地产开发有限公司（下称威达公司）。住所地：陕西省咸阳市渭城区文林路望塬小区1号楼2单元0304室。统一社会信用代码：91610000681585074D。 法定代表人：***，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：***，该公司法律顾问。 本院在执行九冶建设有限公司与被执行人威达公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人***对本院执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 异议人***称，异议人于2019年1月10日在“七号国际”售楼部购买威达公司开发的七号国际项目××层××、818号期房，签订购房合同并全款缴纳购房款60万元，现因该楼盘整体被九冶建设有限公司申请拍卖，我们广大业主的权利将受到极大的冲击和伤害，根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》精神：建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，应当以购买权为先。根据此批复，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。据此，异议人认为：本案中异议人应当优先于申请执行人。综上，请求贵院依法裁定异议人加入执行，并且优先受偿。 九冶建设有限公司答辩称：被答辩人所提执行异议没有事实和法律依据，不能成立，应依法驳回其异议请求。理由如下：一、被答辩人购买的房屋没有取得商品房预售许可证，被答辩人与被执行人所签《预购协议》或《内部认购协议》是无效的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”被答辩人购买的房屋至今尚未取得商品房预售许可证明，因此，被答辩人与被执行人威达公司所签订的购房协议是无效的。二、被答辩人的购房款并未支付给陕西威达房地产开发有限公司，而是支付给了与被执行人无关关的个人，不能确定被答辩人是购房人。三、被答辩人并非以居住为目的购买房屋的商品房消费者，不能适用《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）的规定。《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》规定适用于商品房消费者以居住为目的购买房屋，而本案房屋所在土地使用权证记载的用途为商业，用地规划许可证记载的用地性质也是商业用途，被答辩人提供所签订的内部认购协议中，明确被答辩人购买的商品房用途是“商业”，并非住宅，被答辩人所谓其购买的公寓即写字楼，并非购买的住宅，被答辩人是投资，并非用于居住，不属于以居住为目的购买房屋的消费者，不能适用《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）的规定。按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”由于被答辩人的购房协议是无效的，其购买房屋不是以居住为目的，故被答辩人的异议，不能成立。四、由于被答辩人并非以居住为目的购房消费者，按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”被答辩人签订的买卖合同是无效的，房屋尚未建成，没有占有房屋，也不符合该规定，故被答辩人的异议，不能成立。综上，被答辩人的异议要求确认其优先受偿权，没有事实和法律依据，不能成立，请求依法驳回被答辩人的异议请求。 威达公司答辩称，威达公司支持人民法院依法裁判，将尽全力配合人民法院开展各项工作，尽全力考虑并维护各方债权人的权益。也希望贵院在执行程序中，在拍卖、变卖七号国际项目及警苑小区的商铺时能综合考虑七号国际项目真实购房业主的权益。同时，希望贵院能综合评估并受理威达公司的破产重整申请，争取通过重整程序将七号国际项目盘活，将其价值扩大，以有效保障各方利益。 本院查明，申请执行人九冶建设有限公司与被执行人陕西威达房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，2023年9月19日，本院作出（2023）陕04民初53号民事判决书，后双方当事人上诉至陕西省高级人民法院。2023年12月18日，陕西省高级人民法院作出（2023）陕民终578号民事判决书，判决维持本院（2023）陕04民初53号民事判决书。本院53号判决内容为：一、依法解除原告九冶建设有限公司与被告陕西威达房地产开发有限公司签订的《建设工程施工合同》。二、被告陕西威达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告九冶建设有限公司支付工程款229019898元。三、被告陕西威达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内按以下标准向原告九冶建设有限公司支付违约金…。四、原告九冶建设有限公司工程款229019898元，就案涉“鑫茂国际（七号国际）”工程折价或拍卖的价款优先受偿。五、驳回原告九冶建设有限公司的其他诉讼请求。六、驳回第三人陕西天王兴业集团有限公司的诉讼请求。因被执行人威达公司未履行生效法律文书确定的义务，九冶建设有限公司向本院申请强制执行。2024年2月4日立案执行，案号为：（2024）陕04执32号。 2024年2月18日，本院作出（2024）陕04执32号执行通知书，责令威达公司履行下列义务：一、威达公司三日内支付九冶建设有限公司工程款229019898元及利息；二、承担本案的案件受理费、迟延履行金、执行费等。 2024年2月18日，本院作出（2024）陕04执32号执行裁定书，裁定“冻结、划拨被执行人陕西威达房地产开发有限公司的银行存款30000万元或扣留、提取、查封、扣押其相应价值的收入或财产。”同日作出（2024）陕04执32号之一执行裁定书，裁定：本裁定送达后被执行人三日内自动履行生效法律文书确定的还款义务，逾期本院对被执行人陕西威达房地产开发有限公司名下开发的位于咸阳市秦都区七厂十字东北角的鑫茂国际（七号国际）项目土地和地上附着物、咸阳市秦都区玉泉西路警苑小区的10112、10113、10114、10118、10119五套商铺进行评估、拍卖，所得价款用于清偿被执行人陕西威达房地产开发有限公司欠申请执行人九冶建设有限公司的债务，拍卖中发生的费用由被执行人承担。 2024年6月20日、8月20日本院对上述涉案财产在司法网络平台进行了公开拍卖。因无人竞买一、二拍均流拍。 另查明，本院在执行陕西建工第十一集团有限责任公司申请执行陕西威达房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，于2022年5月10日向咸阳市不动产登记中心送达（2022）陕04执141号协助执行通知书，对被执行人陕西威达房地产开发有限公司名下咸国用（2012）第085号土地使用权进行了查封，查封期限为三年（从2022年5月10日至2025年5月9日止），查封期间不得办理任何抵押、变更、转移等手续。 2023年6月28日本院依据（2023）陕04民初53号民事裁定书，作出（2023）陕04执保19号协助执行通知书，对被执行人陕西威达房地产开发有限公司名下位于咸阳市七厂十字东北角咸国用（2012）第085号国有土地使用权进行了轮候查封。同日向咸阳市自然资源局进行了送达，并张贴查封公告。 因涉被执行人威达公司在本院有两案，经合议庭研究，决定两案合并执行，并以（2024）陕04执32号案启动评估拍卖程序。 2025年11月3日本院作出（2024）陕04执32号之一执行裁定，将被执行人威达公司名下的位于咸阳市秦都区七厂十安东北角的鑫茂国际（七号国际）项目土地和地上附着物，以流拍价256125092元抵偿给申请执行人九冶建设有限公司及***。 本院还查明，异议人于2019年1月10日与威达公司签订“七号国际”精装公寓预购协议，约定，异议人全款购买被执行人开发的《七号国际》项目精装公寓，被执行人承诺该公寓位于本楼10—15层之间，建筑面积控制在40—48平方米之间。2022年7月13日异议人与被执行人签订七号国际选房确认单，确认异议人购买的房号××号，建筑面积52.54平方米，单价6800元每平方米，已交房款30万元，余款于2022年7月一次性付清。2019年1月15日被执行人向异议人出具收款收据，载明收到***房款30万元。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（三）非买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条之规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》[法释（2002）16号]第二条规定：“消费者交付购房的全部或者大部分款项后，承包人就商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该条规定实质已经融入《执行异议和复议规定》第二十九条规定的条款之中，且该条又进一步细化了三个要件。根据《执行异议和复议规定》第二十七、第二十八条、第二十九条之间的内在逻辑，房屋买受人若要排除担保特权、建设工程价款优先受偿权等法定优先权的强制执行，必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，而不能适用第二十八条的规定。第二十九条规定的消费者购房权是一种“超级优先权”，其排除强制执行的权利类型包括担保特权、建设工程价款优先受偿权等法定优先权。而二十八条规定的是一般不动产买受人的物权期待权，仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人，不能对抗法定优先权。本案执行标的物存在建设工程价款优先受偿权，执行异议审查原则上为外观形式审查，本案异议人与被执行人签订的协议书是否成立以及是否属于消费者权益保护法所规定的用于居住的唯一住房，只有经实体审查认定后才能确定能否对抗工程价款的优先受偿权。本案中***购买房屋的用途为商业，并非用于居住的住宅，异议人在异议审查中未提供能对抗申请执行人工程价款优先受偿权的相关证据，其不符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。故，异议人要求排除执行并且优先受偿的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下： 驳回案外人***的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年五月二十三日 书记员***