湖北天壁建筑装饰工程有限公司;襄阳雅乐源房地产开发有限公司;某某建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

襄阳市襄州区人民法院 执行裁定书 （2025）鄂0607执异127号 案外人：***，男，汉族，1993年8月10日出生，住安徽省阜阳市阜南县。 委托诉讼代理人：***，湖北仲宣律师事务所律师。 申请执行人：某甲公司，住所地：武汉市洪山区。 法定代表人：谈某，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：***，北京浩天（武汉）律师事务所律师。 被执行人：某乙公司，住所地：襄阳东津新区。 法定代表人：***，该公司经理。 本院在执行申请执行人某甲公司与被执行人某乙公司建设工程合同纠纷一案中，某甲公司申请财产保全，本院于2023年12月29日作出（2023）鄂0607民初11215号民事裁定，查封登记在被申请人某乙公司名下位于襄阳东津新区房屋，不动产权证号分别为：鄂（2023）襄阳市不动产权第XXXXX号、鄂（2023）襄阳市不动产权第XXXXX号、鄂（2023）襄阳市不动产权第XXXXX号、鄂（2023）襄阳市不动产权第XXXXX号。案外人***以其系被查封A地块21-1-5-1号商品房的实际权利人为由向本院提出书面执行异议，请求解除对该房屋的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人***异议称，请求依法解除对某乙公司开发的位于襄阳东津新区奥体大道雅居乐玺悦府A地块21-1-5-1室商品房的查封等措施。事实与理由：2022年9月30日，案涉房产由某乙公司抵偿给“雅居乐玺悦府”项目建设工程的总包方。2023年11月2日，工程总包方将案涉房产抵偿***。2023年11月5日，***已收楼并缴纳物业费。2023年12月22日，某乙公司与***签订《房屋买卖合同》并办理网签备案，又对该房屋进行装修。被查封的房屋不是某乙公司的财产，某甲公司无权申请查封，且***在襄州区人民法院查封以上房屋之前已实际占有，故请求解除对上述房屋的查封。 ***为支持其异议请求向本院提交如下证据（复印件）：1、襄阳市襄州区人民法院作出的（2023）鄂0607民初11215号民事裁定书；2、2022年9月30日，某丙公司与某乙公司签订的《襄阳雅居乐玺悦府认购书》1份；2023年11月2日，某丙公司与***签订的《抵房协议》1份。2023年12月20日，某乙公司与***签订的《商品房买卖合同》1份。2024年2月27日开具的湖北省增值税普通发票1张。3、2023年11月3日的收楼确认书1份。同日，物业费缴纳收据1份。以证实***对被查封房屋享有排除执行的权利。 申请执行人某甲公司称，1、《商品房买卖合同》上的签署时间可能是“倒签”；2、案外人主张在案涉房屋被查封之前已办理网签备案登记就应当提供房管局网签系统的记录，仅凭购房合同的显示时间无法认定是否网签，以及网签的时间；3、案外人提供的购房发票开具时间是2024年2月27日，交纳房屋契税的时间在2024年3月4日，该时间晚于查封时间，因此不排除案外人在得知其房屋被查封后办理相关购房手续，并将购房时间“倒签”至查封之前，以规避强制执行，且案外人并非消费者而是通过“工抵房”的方式获得债权。请求适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定予以审查。 经审查查明，本院在审理原告某甲公司与被告某乙公司建设工程合同纠纷一案中，于2023年12月29日作出（2023）鄂0607民初11215号民事裁定：查封登记在某乙公司名下位于襄阳东津新区房屋，不动产权证号分别为：鄂（2023）襄阳市不动产权第XXXXX号、鄂（2023）襄阳市不动产权第XXXXX号、鄂（2023）襄阳市不动产权第XXXXX号、鄂（2023）襄阳市不动产权第XXXXX号。查封时间为三年。2024年1月3日，本院向某中心送达上述民事裁定书和协助执行通知书，该局当天对上述四套房屋进行了首封。 2024年3月11日，本院作出（2023）鄂0607民初11215号民事判决：一、被告某乙公司于本判决生效之日起十五日内向原告某甲公司支付工程款（含应退还的保修金）共计2618429.50元；二、被告某乙公司向原告某甲公司支付所欠工程款中2124431.05元的资金占用利息，利息自2023年8月28日起至该款付清时止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计算；三、被告某乙公司向原告某甲公司支付所欠工程款中201472.29元的资金占用利息，利息自2023年2月20日起至该款付清时止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率标准计算。上述款项均限于本判决生效之日起十五日内付清；四、被告某乙公司在2618429.5元范围内对案涉工程折价或者拍卖价款享有优先受偿权；五、驳回原告某甲公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取13880元，诉讼保全费5000元，合计18880元，由某乙公司负担。***得知本院作出（2023）鄂0607民初11215号民事裁定，查封某乙公司开发的位于襄阳东津新区奥体大道雅居乐玺悦府A地块21-1-5-1室商品房，遂以上述了理由向本院提出执行异议。 另查明，2022年9月30日，某丙公司与某乙公司签订的《襄阳雅居乐玺悦府认购书》1份，约定某乙公司将其名下的位于襄阳东津新区以商品房冲抵工程款；2023年11月2日，某丙公司与***签订的《抵房协议》1份，约定某丙公司应支付***模板班组工程款，用其与某乙公司签订的雅居乐玺悦府A地块21幢1单元5层1室房屋工抵给***，该房屋冲抵工程款593483元。2023年12月20日，某乙公司与***签订的《商品房买卖合同》1份，约定某乙公司将雅居乐玺悦府A地块21幢1单元5层1室商品房出售给***。2024年2月27日，某乙公司给***开具的湖北省增值税普通发票。 本院认为，案外人***请求排除对登记在某乙公司名下位于襄阳东津新区商品房的强制执行。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称规定）第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能排除执行的，人民法院应当予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。具体到本案，某乙公司拖欠某丙公司工程款，某乙公司用案涉商品房抵偿欠某丙公司的部分工程款。某丙公司拖欠***的工程款，又将上述商品房抵偿给***。即使***与某乙公司签订《商品房买卖合同》的时间，以及“支付”购房款和合法占有商品房的时间均在本院查封之前，但《规定》第二十九条的立法目的是保护消费者的居住权，而非以债权延伸形成的物权，故案外人***对执行标的不享有足以排除强制执行的权益，其异议理由不成立，本院不予支持。至于某甲公司请求依照《规定》第二十八条的规定审查***执行异议请求的问题。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能排除执行的，人民法院应当予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《规定》第二十八条和第二十九条对排除执行的适用条件不同，但如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产是登记在该企业名下的商品房，同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，上述两个条款在适用上产生竞合。在此情况下，应当以保护消费者的居住权为目的选择适用《规定》的第二十八条或者第二十九条。某甲公司还称，***所提供的商品房购房发票的时间晚于查封时间，本院对该事实予以认定。综上，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十三条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第十七条第一款第（一）项、第二十八条、第二十九条之规定，裁定如下： 驳回案外人***的执行异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提出执行异议之诉。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年五月八日 书记员***