某某与国基建设集团有限公司、某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

山东省荣成市人民法院 民事判决书 （2024）鲁1082民初6518号 原告：***，女，汉族，1998年2月5日出生（公民身份号码：3710821998********），住山东省荣成市上庄镇东上庄村305号。 委托诉讼代理人：***，山东金亢律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，山东金亢律师事务所律师。 被告：国基建设集团有限公司（统一社会信用代码：911400007159997781），住所地山西省太原市旱西关街26号旱西关街38#商住楼401房。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：***，山西想誉承律师事务所律师。 被告：***，男，汉族，1982年1月21日生（公民身份号码：1426011982********），住辽宁省大连市甘井子区红旗西路86号2-4-1。 原告***与被告国基建设集团有限公司（以下简称“国基公司”）、***房屋买卖合同纠纷一案，本院于2024年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告***委托诉讼代理人***、***，被告***，被告国基公司委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告国基公司立即返还购房款263，800元并支付利息（其中2024年8月12日前利息10，632.69元；自2024年8月13日起至实际履行之日止，以欠款本金为基数，按年利率13.8%计付）；二、请求判令被告国基公司自2024年5月1日起至实际退款之日，按每月1，000元的标准赔偿原告房屋租金损失；三、请求判令被告国基公司赔偿原告律师费损失10，000元、担保损失1，200元；四、被告***对上述债务承担连带清偿责任；五、案件受理费、保全费由二被告负担。事实和理由：二被告承揽了荣成翠湖房地产开发有限公司开发的自在澜湾二期项目的部分施工工程并在开发商处抵顶了部分房产。2023年11月25日，二被告将其抵顶的自在香槟二期19号3208室以46.38万元的价格出售给原告，原告当日交付了2万元定金，于2023年11月29日又支付了24.38万元，余款20万元于办理不动产权证书时付清。2023年12月27日，二被告共同承诺于2024年1月31日前办理不动产权手续，逾期未能办理自愿退还房款并赔偿原告的利息损失。2023年12月30日，被告国基公司再次对办证及退款赔偿事宜作出承诺，并约定因本次购房产生的纠纷由荣成市人民法院管辖，违约方还需承担守约方支出的诉讼费、保全费、律师费等各项损失。《中华人民共和国民法典》第五百七十七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十四条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；本案中，二被告约定的办证及交房时间已过，二被告均同意退还房款并承担违约责任，但仅支付了1.5万元的利息及4，000元的房屋租金损失，其余款项至今未付。鉴于此，原告有权要求二被告立即退还房款承担违约责任并按协议约定赔偿原告各项损失。 被告国基公司辩称，一是国基公司与原告没有合同关系，根据合同相对性，国基公司无付款义务。如果原告与***存在合同关系，应向其合同相对方主张付款；二是无论与原告存在合同关系的相对方是哪方主体，本案现有证据无法证明原告支付了所谓的购房款项及购房定金，无法证明原告所主张的事实，原告应当承担举证不能的不利后果；三是国基公司作为一个全国性的大型承包单位，仅负责项目工程的总包事宜，不可能与原告存在法律关系，本案国基公司并非适格主体；四是国基公司与原告不存在合同关系，原告依据合同相对性要求国基公司付款不成立；五是本案原告请求权基础不成立，应当驳回其诉讼请求。原告要求国基公司返还购房款并赔偿损失，但是根据本案事实及证据，国基公司从未出售房屋给原告，更未收到原告的购房款，何来返还一说；六是国基公司与原告不存在任何法律关系，更没有利息方面的约定，故原告诉请利息无任何事实及法律依据。原告与国基不存在合同关系，没有约定房屋租金损失，更没有约定律师费等，原告要求赔偿租金损失和支付律师费也没有任何事实及法律依据。保全费并非维权的必要性支付，保全担保费也不应当支持；七是本案明显存在伪造公司印章的违法犯罪行为，应当移送公安机关处理。综上所述，原告要求国基公司对本案承担责任无任何事实和法律依据，国基公司无付款义务，请求驳回原告对国基公司的诉请。 被告***辩称，当时我们施工资金紧张，准备从甲方（即荣成翠湖房地产开发有限公司）顶一套房子给原告，中间由于种种原因工程款没有下来，房屋迟迟无法交付原告。15，000元的利息和4，000元的租金也是我支付给原告的，整个事情确实和被告国基公司没有关系，国基公司也没有参与、不知情。购房协议签订的时候，我不在场，是荣成自在澜湾二期北区精装修三标段项目部的人去弄的，这个项目部是国基公司的项目部，是项目部雇佣的人不是国基公司的人。我和国基公司之间是案外人***与国基公司之间有授权合同，***用国基公司的名义承揽工程，我和***是同事，荣成这个项目实际是我在负责，卖房子给原告也是我做主的。因为当时离国基公司比较远，合同上的公章是自己做了个公章，但不是我做的，2019年的时候就有这个章了。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。本院查明，荣成翠湖房地产开发有限公司将其开发的自在澜湾（二期）北区项目公区及户内精装修工程三标段项目发包给国基公司。2023年2月27日，荣成翠湖房地产开发有限公司、国基公司签订《自在澜湾（二期）北区项目公区及户内精装修工程三标段》［合同编号：自在澜湾（二期）-建造类-2022-010-03］，国基公司负责自在澜湾（二期）北区项目公区及户内精装修工程三标段的施工，国基公司指定联系人员为***，负责维修、文书联系等工作。2023年3月27日，国基公司出具《项目印章使用授权书》，表示启用“国基建设集团有限公司自在澜湾二期北区项目部”印章，由项目部***代为保管，印章用于请款、工程资料、工作联系单、图纸变更确认等。 2023年12月11日，荣成翠湖房地产开发有限公司（甲方）、国基公司（乙方）与本案原告（丙方）签订了三方协议，该协议部分内容约定：1．甲方以所开发的自在香滨小区19号楼2单元3208室，该房屋实测面积80.00平方米，每平方米价格6，396.02元，总房价金额511，682.00元……3．上述房屋及维修基金，共计516，482.00元，甲方本次相应抵减应付乙方自在澜湾（二期）北区项目公区及户内精装修工程三标段服务施工款516，482元。4．本协议签订后，乙方应提供编号为自在澜湾（二期）-建造类-2022-010-03合同所涉及的抵账金额发票。5．在本协议签订后，甲方开始认可乙方或乙方指定的第三人（丙方）享有上述房屋《商品房买卖合同》中房屋买受人的权利。6．鉴于和甲方签订《商品房买卖合同》的权利人可能是乙方，也可能是乙方指定的第三方（丙方），乙方需对直接和甲方签订《商品房买卖合同》的权利人信息确认如下：购买人姓名：***，电话：15263******，住址：山东省荣成市上庄镇东上庄村305号，身份证号码：371082199802054925……9．本协议签订后，乙方需在2024年3月11日（以协议签订之日起三个月为限）前将房屋抵账手续办理完毕（即房屋全款抵顶完毕）。甲方、乙方指定的第三方（丙方）签署正式的《商品房买卖合同》（即网签合同），本协议甲、乙双方及乙方指定的第三方（丙方）签字盖章后生效，对甲、乙双方及丙方均有约束力。此协议为临时协议与正式协议具有同等法律效力。上述协议落款处有上述三方的盖章或者签字。 原告***提供2023年12月27日手写承诺书一份，该协议落款处有国基公司的盖章及***的签字。该承诺书载明，国基公司系荣成翠湖房地产开发有限公司施工单位，现将自在香滨二期19#3208房卖给***，并承诺2024年1月31日之前协助办理房产证，如逾期未办理，则国基公司支付***已付购房款为基数，自给付之日起至实际返还之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价4倍计算的利息。首交付款为263，800元，最终交付期限为3月31日，如3月31日不能正常交付，房款首付263，800元全额退还并支付利息，并承诺***自2024年1月1日起至实际办证之日止按照每月壹仟元整计算的房屋租金损失。违约方承担守约方支付的包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、交通费等在内的所有费用。 原告***提供2023年12月30日的购房协议一份，该协议落款处有国基公司的盖章和***的签名，但该协议上未有原告签名。该协议约定，国基公司系荣成翠湖房地产开发有限公司（以下简称翠湖公司）施工单位，国基公司与翠湖公司签署了顶账协议，国基公司欠付***中介费，现国基公司将自在香滨二期19#3208房屋出售给***，***应国基公司要求向***支付了购房款人民币263，800元。国基公司与***共同承诺：一、2024年1月31日前，为***出具全额购房款发票并配合***办理自在香滨二期19#3208房屋房产证。二、2024年3月31日前，自在香滨二期19#3208房屋房产证办理至***名下。若因翠湖公司、国基公司及***的原因导致***未能如期办理房产证，***有权要求国基公司、***返还***已支付的全部购房款（暂计263，800元），并支付以已支付购房款（暂计263，800元）为基数，自购房款给付之日起至实际返还之日止，按照LPR4倍计算的利息。三、国基公司与***自愿承担***自2024年1月1日起至实际办证之日止，按照每月1，000元计算的房屋租金损失。 ***将房屋首付款263，800元支付给了案外人***，***支付给***，***确认收到***支付的房屋首付款263，800元。后自在香滨二期19#3208房屋未能按时交付，***向***支付了截至2024年5月的房租及购房首付款利息。现案涉房屋仍未交付，各方当事人就购房首付款的返还、租金损失赔偿等问题协商未果，遂成诉。 上述事实，有合同、三方协议、购房协议等证据证明，本院予以确认。 本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本案中，经查实，***虽非国基公司员工，但其以国基公司名义在国基公司承包的工程中负责工程施工等事项，并能为***购买自在香滨二期19#3208房屋事宜以国基公司名义与荣成翠湖房地产开发有限公司签订三方协议，具有权利外观，***作为普通购房者，***的行为足以使***相信其具有代理权，且***属善意且无过失。关于国基公司签章是否真实，并非本案争议焦点，即使国基公司签章虚假，并不影响***构成表见代理的成立。则***以国基公司名义与荣成翠湖房地产开发有限公司、***签订的三方协议及***以国基公司名义将自荣成翠湖房地产开发有限公司抵顶的房屋售予***相应的法律后果应由国基公司承担。至于国基公司签章是否真实引发的相关问题，国基公司可另案主张。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。现自在香滨二期19#3208房屋未能按照约定时间交付，***根据约定要求国基公司返还购房首付款263，800元并支付利息，具有事实及法律依据，本院予以支持。被告***自认购房首付款由其收取，应由其返还并承担利息，且其同意承担连带责任，视为***自愿加入债务，故其应对国基公司返还购房首付款263，800元及支付利息的债务承担连带责任。按双方约定，从交款之日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算，以263，800元为基础计算，每月应支付的利息为3，033.7元，被告***已支付原告利息19，000元，故本院认为对原告主张的利息应自2024年6月10日起计算。对于***提出的要求国基公司支付自2024年5月1日起至实际退还之日止的租金损失的诉请。因***要求国基公司返还购房首付款及利息，意味着解除了其与国基公司之间的购房协议。在合同解除后，***既要求国基公司支付利息又要求国基公司支付租金损失，属于重复请求赔偿损失，故对于租金损失的主张，本院不予支持。 对于***提出的要求国基公司支付律师费10，000元、保全担保费1，200元的诉请。因双方在承诺书中明确约定“违约方承担守约方支付的包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、交通费等在内的所有费用”，现因国基公司、***未能按时交付房屋，导致购房协议解除，***作为守约方为维护自身权益支出的律师费10，000元，数额并无不当且已经实际支出，则该费用应由国基公司、***承担。对于***主张的保全担保费1，200元，因双方在协议中并未明确约定该费用的承担方式，亦无法律规定，故本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百七十二条、第五百零九条、第五百五十二条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第六十七条、第一百六十条的规定，判决如下： 一、被告国基建设集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告***购房款263，800元及利息（以263，800元为基数，自2024年6月10日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍为标准计算至实际支付之日止）； 二、被告国基建设集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告***律师费10，000元； 三、被告***对第一、二项下债务承担连带责任； 四、驳回原告***其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2，792元（系减半收取）、保全费2020元，由被告国基建设集团有限公司、***共同负担。 本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应及时足额履行生效法律文书确定的义务。逾期未履行的，应自觉主动前往本院申报经常居住地、财产及收入情况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，执行法院可按照法律文书载明的送达地址送达相关法律文书，并可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向山东省威海市中级人民法院在线提交上诉状。 审判员*** 二〇二五年一月九日 法官助理*** 书记员*** 附件： 自动履行告知书 发生法律效力的裁判文书，当事人必须履行，不履行即违法！ 守信激励——自动履行的好处 1．自动履行法院生效裁判的当事人，符合《诉讼费用交纳办法》第四十四条规定的，可依法予以减免案件受理费。 2．自动履行法院生效裁判的当事人，可向法院申请出具《自动履行证明书》。 3．对于自动履行法院生效裁判的当事人，法院定期发布诚信履行名单，并将结果推送至市场监管、税务等部门和金融机构、信用信息共享平台，使自动履行生效法律文书的当事人获得相应的社会信用评价。 失信惩戒——拒不履行生效法律文书确定的义务的后果 1．被采取司法拘留、罚款等强制执行措施。 2．被纳入失信名单，人民法院会同公安、市场监管、银行、证券、组织人事、自然资源、民航、铁路等部门启动联合惩戒机制，具体包括：限制从事特定行业或项目；限制获取政府补贴或支持；限制担任公司高管；限制招录为公务人员；限制担任党代表、人大代表或政协委员；限制入伍服役；限制授予文明单位；限制从事特殊市场交易；限制乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车、其他动车组列车一等座以上座位；限制在星级酒店食宿旅游度假；限制子女就读高收费私立学校；限制出境等措施。 3．被执行人拒不执行法院判决、裁定或非法处置查封、扣押、冻结的财产情节严重的，或以暴力、威胁方法抗拒人民法院执行的，将分别依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条、第二百七十七条等规定追究其刑事责任。