某某、中国联合网络通信有限公司廊坊市分公司排除妨害纠纷民事二审民事判决书

—1— 河北省廊坊市中级人民法院 民事判决书 （2022）冀10民终2466号 上诉人（原审被告）：***，男，1985年10月18日出生，汉族，住河北省邢台市临西县。 被上诉人（原审原告）：中国联合网络通信有限公司廊坊市分公司，住所地河北省廊坊市广阳区银行大道33号，统一社会信用代码：91131000809278883R。 负责人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，河北京辅律师事务所律师。 上诉人***因与被上诉人中国联合网络通信有限公司廊坊市分公司（以下简称“联通公司”）排除妨害纠纷一案，不服河北省大厂回族自治县人民法院（2021）冀1028民初3677号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年4月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 ***上诉请求：1、判令撤销一审判决发回重审或依法改判被上诉人中国联合网络通信有限公司廊坊市分公司诉讼请求；2、本案诉讼费、上诉费由被上诉人中国联合网络通信有限公司廊坊市分公司承担。事实和理由：上诉人租房在先，被上 —2— 诉人买房在后，由于被上诉人与开发商未通过三方协议的方式交接，所以导致上诉人无法正常经营与店面装修造成的损失。综上一审法院审理事实不清，适用法律错误，依法撤销原判决发回重审或查明事实后依法改判。 联通公司答辩称，截至2020年10月31日上诉人与原房主所签订的租赁合同已到期，理应撤出房屋，不存在所谓正常经营，所以上诉人的上诉理由不能成立。 联通公司向一审法院起诉请求：判令被告立即腾退位于大厂县，停止妨害行为；被告支付自2020年11月1日至2021年9月30日期间租金损失122038元；被告按每日369.81元标准支付自2021年10月1日至实际停止妨害行为之日止的租金损失；被告承担本案的诉讼费、代理费等。 一审法院认定事实：2017年10月26日，案外人***作为承租方（乙方）、大厂京御房地产开发有限公司作为出租方（甲方）订立《商铺租赁合同》及补充协议，约定甲方将涉案楼房出租给***从事“京东便利店”品牌经营，租赁面积87.22平方米，租赁期限自2017年11月1日至2020年10月31日止，租金总额为351873.4元。其中2020年1月1日至2020年10月31日期间租金112792.91元。租金支付方式为季付，交纳日期为每个交租期最后一个月的5日前向甲方一次性足额支付下个交租期应付的租金。合同第九条乙方的权利及义 —3— 务约定……乙方自愿不可撤销的放弃对该房屋的优先购买权.....。乙方于合同签订当日向甲方支付房屋租赁保证金30000元。后案外人大厂京御房地产开发有限公司（甲方）、***（乙方）、***（丙方）订立《租赁合同承租人变更补充协议》，约定自2018年9月1日起原合同项下承租方由***变更为***，自变更之日起，***成为原合同的承租方，***不再作为承租方，***享有并履行该合同项下的权利和义务。上述协议订立后，各方均按合同及补充协议履行，确定本租赁房产租金已支付至2018年10月31日，自2018年9月1日起，丙方将按租赁合同约定时限和标准，向甲方支付至2018年11月1日起至租赁合同终止之日期间的租金。2018年11月22日，案外人大厂京御房地产开发有限公司向被告开具收到租房押金30000元收据。 2018年12月28日，原告与出卖方大厂京御房地产开发有限公司订立《商品房买卖合同》，约定原告全款购买涉案大厂县潮白河孔雀城6.2期0403幢01单元0101号楼房，房屋价款为2861928元。同时约定出卖人应在2019年4月30日前，将已取得建筑工程竣工验收备案表的商品房交付原告。合同订立后，原告按约向出卖方付清全部购房款，出卖方未按约向原告交付涉案楼房。2021年6月24日，原告向被告发送《房屋限期搬离通知函》，被告当日收到函件，告知自2019年1月1日原告已购得涉案房屋，通知被告于2021年7 —4— 月1日前搬离。 2021年7月14日，河北天枢律师事务所受委托人大厂京御房地产开发有限公司委托向被告发送《律师函》告知：原商铺租赁合同已于2020年10月31日终止，委托人2020年10月8日在租赁期满前，向你方寄出了《租赁合同到期不续通知书》，租赁期满你方未腾退房屋；2020年11月13日，又寄送了《限期腾退房屋催告函》，你方仍未退还，限收此函后三日内腾退。 被告自述已于2021年6月15日前搬离涉案商铺。 一审法院认为，行为人因过错侵害他人合法权益的，应依法承担侵权责任。案外人大厂京御房地产开发有限公司与***2017年10月26日订立《商铺租赁合同》，后被告通过与前述两案外人签订《租赁合同承租人变更补充协议》，依据合同取得自2018年9月1日起的涉案房屋承租权。2018年10月28日，出卖方大厂京御房地产开发有限公司于与原告订立《商品房买卖合同》及补充协议，原告依约取得买受方权利，并约定了房屋交付期限。依据“买卖不破租赁”原则，对于原承租人的“优先购买权问题”，原租赁合同予以明确约定“……乙方（承租方）自愿不可撤销的放弃对该房屋的优先购买权.....”，被告作为次承租人，概括承受了原租赁合同项下的权利义务。出卖方（亦出租方）、买受方在原租赁合同届满前、后，多次书面通知承租人腾退涉案房屋，被告明知或应知租期 —5— 届满且已出售的事实，拒绝向出租方返还房屋，于法无据。但，相对于买受方而言，存在出卖方（亦出租方）合同违约、承租方构成侵权两种权利竞合，买受方享有行使权利的选择权，即可向承租方主张侵权并要求承担侵权后果。依据租赁合同约定，涉案租赁合同期限届满，合同权利义务即终止，承租方丧失了继续合法占有承租房屋的法律基础或合同依据。买受方（原告）发函告知被告在合理期限内腾退房屋，被告（承租方）拒绝腾退缺乏正当理据，对原告构成侵权，应向原告支付房屋占用期间的租金损失。基于买卖合同约定出卖方应于2019年4月30日前向买受方交房，而原租赁合同届满日期2020年10月31日，买受方、承租方对此均属明知。出卖方在2020年11月13日通知承租人腾房未果后，原告作为买受方已明知自身权益遭受实际侵害，理应及时向被告主张权利。但原告直至2021年6月24日向被告发送《房屋限期搬离通知函》，其虽体现当事人意思自治，但原告向被告主张自租赁合同届满至实际返还期间的租金损失，部分期间属原告怠于行使权利而导致自身损失扩大，于承租方而言显失公平，对于扩大的该部分损失，一审法院不予支持。故，一审法院酌定自租赁合同届满后七个月期间作为原告主张损失的合理期限，超出七个月期间属原告自行扩大的损失，一审法院不予维护。对于原告主张的租金损失，一审法院酌定参照被告与案外人大厂京御房地产开发有限公司订立的《商铺租赁合同》约定的涉案房屋上一年度 —6— 4.24元／平方米／日标准计算，每日369.81元。对于涉案房屋返还时，承租方应依据原租赁合同约定保持正常使用后状态。原告主张律师代理费由被告承担，缺乏相应法律依据，一审法院不予支持。根据合同相对性原则，涉案《商铺租赁合同》权利、义务仅在签订合同的主体双方之间具有约束力，被告抗辩与案外人大厂京御房地产开发有限公司关于押金等后续问题未解决的意见，与本案不属同一诉讼标的，一审法院不予一并处理，当事人可案外自行协商或另案主张权利。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、第十九条之规定，判决：一、被告***于判决生效之日起十日内，将涉案位于大厂县潮白河孔雀城6.2期0403幢01单元0101号楼房予以腾退完毕。二、被告***于判决生效之日起十日内，按每日369.81元标准，赔偿原告自2020年11月1日起至2021年5月31日止期间的房屋占用租金损失77660.1元。三、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1375元，由被告负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，对一审查明事实，本院依法予以确认。 本院认为，《中华人民共和国民法典》第二百三十五条规 —7— 定：无权占有不动产或者动产的权利人可以请求返还原物。《中华人民共和国民法典》第二百三十八条规定：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。***与大厂京御房地产开发有限公司签订的《租赁合同承租人变更补充协议》至2020年10月31日租期届满，现大厂京御房地产开发有限公司已将案涉商铺的所有权转让给联通公司，故联通公司有权主张***腾退并返还房屋。关于***占用房屋期间造成联通公司的租金损失问题，***与大厂京御房地产开发有限公司的租赁合同期限届满后，***即丧失了继续合法占有案涉房屋的权利，联通公司可随时告知***在合理期限内腾退房屋。鉴于联通公司在2021年6月24日方向***发函通知其搬离，客观上造成了损失的扩大，一审法院酌情扣除七个月的租金损失符合公平原则，***应向联通公司支付自2021年6月24日起至实际搬离之日止的租金，租金标准应比照《商铺租赁合同》约定的租金标准。截至本案二审，***尚未将案涉房屋交付给联通公司，自2021年6月24日开始，***已实际占用房屋11个月，一审判决***向联通公司支付六个月的租金后，联通公司并未上诉，应视为其对自身权利的放弃，故本院对一审判决予以维护。 综上所述，***的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼 —8— 法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1741.5元，由***负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二二年七月十八日 书记员***