江苏某某置业有限公司、江苏某某建设有限公司建设工程合同纠纷民事二审民事判决书

江苏省盐城市中级人民法院 民事判决书 （2025）苏09民终905号 上诉人（原审被告）：江苏某某置业有限公司，住所地江苏省盐城市。 法定代表人：郑某某，男，该公司执行董事 委托诉讼代理人：张某某，江苏某某律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：江苏某某建设有限公司，住所地江苏省盐城市盐都区。 法定代表人：朱某某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐某某，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：孙某某，盐城市某某某某法律服务所法律服务工作者。 上诉人江苏某某置业有限公司（以下简称某某公司）与被上诉人江苏明某建设有限公司（以下简称明某公司）建设工程合同纠纷一案，不服盐城市亭湖区人民法院（2024）苏0902民初3152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年3月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 某某公司提出上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项及第二项，依法改判某某公司支付明某公司工程款10087737.07元，工程款支付方式为某某公司每卖掉一套房便按照销售房款的50%，作为工程款支付给明某公司，或依法将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由明某公司承担。事实与理由：1.质保金应当在案涉某某公司应支付的工程款当中予以扣留。案涉《建设工程施工合同》第12.4.1条明确约定，由施工方明某公司及时缴纳质量保证金；合同第15条缺陷责任期与保修部分，也约定了质保金为5%的工程款，合同15.3.2条还约定，退还质保金按亭湖区相关建设部门的规定执行。双方明确约定是由明某公司承担质保金，在一审审理过程当中，某某公司已经向法庭提交证据证明案涉的质保金实际是由某某公司向盐城市亭湖区某某质押了案涉11#楼501室、502室作价3424285.19元作为质量保证金代替明某公司进行缴纳，因此即使是按照一审法院计算的按照合同约定工程价款的5%计算出的质保金数额即2821605.98元，按照合同约定应当是由明某公司承担，应当在某某公司应支付的工程款数额当中予以扣留。此外，根据盐城市亭湖区某某局于2023年1月9日加盖公章的《建筑工程竣工验收备案表》，明确显示案涉工程由建设单位于2022年12月23日组织竣工验收合格。双方签订的《工程质量保修书》及《建筑工程质量管理条例》等规范性文件，明确地基基础工程和主体结构工程质保期限依据设计文件规定的工程合理使用年限不低于5年，因此案涉工程质保期自实际竣工验收日期2022年12月23日起计算5年，即使按照两年计算，质保期也远未到期。案涉工程存在多处质量问题，面临大量投诉，某某公司多次向明某公司反映，明某公司均不予维修。2.某某公司不应一次性支付工程款。案涉《建设工程施工合同》第12.4.1条单位工程付款进度中约定：“本工程无进度款，施工方需及时缴纳安全生产保证金、农民工保证金和质量保证金；工程款给付按照项目达到销售后每销售一套房，甲方给付销售房款的50%给与乙方作为工程款，一直付款至合同总价的50%。”即案涉工程是没有工程进度款的，工程款是以某某公司每卖一套房就按照销售房屋价款的50%作为工程款支付给明某公司，明某公司在收到工程款后应当按照收款对应的金额开出相应数额的发票给某某公司。 明某公司辩称，案涉工程于2022年5月17日通过验收合格，依据双方合同约定，某某公司应当支付工程款。案涉合同第12.4.1对支付方式进行相应约定，某某公司在案涉房屋市场值高峰时私自将原2号商业楼抵充案涉工程款，私自售卖，故某某公司的上诉理由事实不属实，一审认定事实清楚，请求二审法院驳回上诉。 明某公司向一审法院提出诉讼请求：1.某某公司支付明某公司工程款22371804.5元（对案涉工程龙某园6#、11#住宅楼、1#、2#商业楼、地下汽车库、幼儿园及附属工程享有优先受偿权），并承担逾期付款占用期间利息（以22371804.5元为基数，从2022年5月18日起至全部付清时止按全国银行间同期拆借中心公布的市场贷款报价利率计息）；2.某某公司支付明某公司大型机械运输组装、拆卸等费用合计116713.1元。3.某某公司承担本案的诉讼费、保全费。 一审法院认定事实：2019年9月5日，明某公司（承包方,乙方）与某某公司（发包方，甲方）签订《建设工程施工合同》一份，合同第一部分“合同协议书”约定：一、项目概况。1.工程名称：龙某园6#楼、11#楼、1#商业、2#商业、地下汽车库、幼儿园及附属工程。4.工程承包范围：土建、桩基、水电、暖通、消防安装及附属工程（不含绿化、智能化）。二、合同工期。工期：各单体均为300日历天。配套工程100日历天，自甲方书面通知正式进场之日起计。三、质量标准。工程质量符合合格标准。四、暂估合同价。人民币（大写）肆千贰佰万元整。九、补充协议。合同签订后，乙方支付甲方50万元保证金，工程开工后一周内退还。十、合同生效。本合同自甲乙双方签字盖章并支付合同保证金后生效。合同第三部分《专用合同》条款约定：12.合同价格与支付。12.4.1单位工程付款进度。本工程无进度款，施工方需及时缴纳安全生产保证金、农民工保证金和质量保证金；工程款给付按照项目达到销售后每销售一套房，甲方给付销售房款的50%给与乙方作为工程款，一直付款至合同总价的50%，甲方同时将2#商业楼给与乙方抵扣工程款约2000万（一层门面按12000元/平，二层以、三层按5300元/平），如乙方自行将门市销售掉，甲方按乙方销售金额全额付款给乙方，如果销售困难，乙方需要住宅，每幢按一至顶层划分。乙方销售的房屋不得低于甲方指定的价格，并严格执行甲方相关销售政策和规定。13.验收和工程试车。13.6.1竣工退场。承包人完成竣工退场的期限：竣工验收通过后10日内。15.缺陷责任期与保修。15.3质量保证金。关于是否扣留质量保证金的约定：是。15.3.1乙方提供质量保证金的方式采用第2种方式。(2)5%的工程款。15.3.2质量保证金的扣留采取以下第2种方式：（2）质保金扣留方法、比例和账户按亭湖区相关建设部门的规定执行，甲方不再另行扣留质保金。关于质量保证金的补充约定：退还质保金按亭湖区相关建设部门的规定执行，甲方按实际情况协助提供相关手续。15.4保修。15.4.1工程保修期为：详见附件1《工程质量保修书》。21.补充条款。21.1一般约定。21.1.1第二部分通用合同条款与本合同不适用的内容，予以忽略。21.1.2备案合同与本合同不一致的，以本合同约定为准。21.1.3结构层次、建筑面积均为暂定，最终以政府部门批准的总平图为准。21.1.4甲方分包的专业工程:小区监控设施、绿化。21.1.5甲方指定施工队伍的单位工程:主楼水电及消防安装工程，由乙方与施工队伍签约，服从乙方的统一管理。21.1.6基坑支护原则上由乙方施工，结算方式另议，如乙方要价超出甲方认定的范围，甲方可以重新招标另行签订合同。21.1.8土方开挖或回填工程，施工前乙方须通知监理人、甲方代表一同测量施工前的原始数据及施工后的状况数据，否则视同乙方同意按甲方认定的相关工程量及结算标准结算。合同附件一《工程质量保修书》载明：一、工程质量保修范围和内容。乙方在质量保修期内，按照有关法律规定和合同约定，承担工程质量保修责任。质量保修范围包括地基基础工程、主体结构工程，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，供热与供冷系统，电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，以及双方约定的其他项目。具体保修的内容，双方约定如下:保修范围为总乙方按本合同及合同附件、补充协议所规定的所有承包项目；本工程有分包工程的保修责任。二、质量保修期。根据《建设工程质量管理条例》及有关规定，工程的质量保修期如下:1.地基基础工程和主体结构工程为设计文件规定的工程合理使用年限；2.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗为5年；3.装修工程为2年；4.电气管线、给排水管道、设备安装工程为2年；5.供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期；6.住宅小区内的给排水设施、道路等配套工程为2年；7.其他项目保修期限约定如下:地下室的防渗漏为5年。质量保修期自工程竣工验收合格之日起计算。合同签订后，明某公司进场施工。 2022年5月17日，某某公司组织相关单位对龙某园6#住宅楼、1#、2#地下车库、1#、2#商业楼、11#商住楼及幼儿园工程进行竣工验收，验收合格，其中1#商业楼单位工程竣工验收证明书中明确载明验收日期为2022年5月17日。2023年1月9日，盐城市亭湖区行政审批局出具备案意见，备案意见载明：某某公司建设的龙某园幼儿园、6#住宅楼、1#、2#地下车库、2#商业楼、11#商住单位工程，于2022年12月23日由建设单位组织竣工验收合格。某某公司提交的1#商业楼建筑工程五方建设主体备案表中注明工程竣工时间为2022年12月23日，该表格无施工单位盖章。 2023年4月18日，明某公司（甲方）与某某公司（乙方）签订《协议书》一份，载明：1.甲方系一家开发商，开发了龙某园项目，乙方系一家建筑承包商，双方于2019年9月5日签订了《建设工程施工合同》（以下简称《施工合同》），约定乙方承建甲方发包的《施工合同》项下工程项目。2.基于行业惯例，双方商定，甲方拟将其开发的部分商品房销售给乙方或乙方指定的第三方，并同意乙方以甲方应向其支付的到期工程款折抵购房款。为明确各自的权利义务，双方经协商一致达成如下协议：一、买卖标的。1、甲方将龙某园小区25#（原2号商业楼）售与乙方指定的第三方，该商品信息详见下表（包括25幢108、110、111、112、113、115、116、201室），除201室单价5300元，其余单价均为12000元。2、如前述信息与双方另行签订的《商品房买卖合同》不符，以《商品房买卖合同》的约定为准。二、购房款支付、结算。双方商定，乙方用于折抵购房款的工程款总额为13779821元。在本协议签订后，甲方无须向乙方支付上述工程款，且不因此构成违约，但甲方须与乙方指定的第三方签订的《商品房买卖合同》以及上述合同项下约定的交付及办证义务，且甲方在扣除折抵购房款后的剩余工程款仍按《施工合同》约定支付。乙方用于折抵工程款的金额与实际购房款金额不符时，按实结算，多退少补。三、购房人。乙方指定第三方购房人与甲方签订《商品房买卖合同》。乙方指定第三方购房人时，应向甲方出具加盖行政印章的《指定购房人通知书》，通知书格式见格式1。四、其他事项。1、商品房交付期限、产证办理等事项根据《商品房买卖合同》约定办理。合同中的房屋已交付并办理了网签手续，部分房屋已对外出租，某某公司承认尚有9462461元未开具发票给明某公司。 案涉工程竣工后，某某公司委托盐城某某工程造价咨询有限公司对工程造价进行审计，该公司出具了“龙某园三期工程初步审核汇总表，审核金额为56432119.55元。汇总表下方备注：本项目合同价4200万元，报审6042.328992万元，初步审核总价5643.211955万元。表格总价下方有备注内容，载明：1、以上审核结果中，大型机械进退场费的管理费及利润均未计算，如仅计算大型机械组装拆卸的管理费及利润、则总价需增加55962.33元，如全部计算场外运输及组装拆卸的管理费及利润，则总价需增加116713.1元。2、疫情防控增加费，根据会办纪要不计取。3.拉结筋及二次结构的植筋费用均不计取；4.施工方提出的已实施的部分消防工程约30万，不包含在初步审核总价中。该部分需由甲乙双方与消防分包单位协商后确定。一审法院向盐城某某工程造价咨询有限公司鉴定人员陈某调查核实审计报告备注中第一项的费用，陈某在微信中陈述：“关于大型机械进退场费的管理费及利润，根据2012年盐城市造价处发行的造价信息中的解释不应计算。我司审核时也不予计算，但甲乙双方会办时，就该问题施工方一直不予认可，故当时把这部分费用单列出来。” 2024年3月18日，某某公司的人员***将文件“扫描件初步审核汇总表”发送给***，***当日回信息：“王总，这个和去年的一样的。现在备注里有个大型机械进退场费是应该给的，没有哪一家不给的，第二个，***的消防工程本来是我这边分包付款，那之前我们垫的钱，管理费税金这块应该他给掉，第三个，这个是事务所单方面出的初审报告，正确的报告应该三家盖章的”。对于审计报告告知明某公司的时间，某某公司陈述：2024年1月5日审计初步结果发施工单位。明某陈述：2024年1月5日是甲方负责审计的***发的电子档初稿，并没有盖章，3月18日由甲方总经理***发的是盖过章的给明某。 后明某公司因某某公司未支付工程款诉至一审法院。明某公司要求：1.某某公司支付工程款24871804.05元（优先受偿权）并承担逾期付款占用期间利息；2.某某公司支付明某公司2#商业楼溢价4972050元。后明某公司将第一项请求中的工程款金额变更为22371804.5元，增加诉讼请求，要求某某公司支付大型机械运输组装、拆卸等费用合计116713.1元，撤回第二项“某某公司支付明某公司2#商业楼溢价4972050元”的诉讼请求。明某公司起诉时申请财产保全，一审法院作出(2024)苏0902财保204号民事裁定书，依法裁定查封了被告的相关财产。 一审另查明：盐城市人民政府于2022年5月18日作出盐政规发（2022）6号关于印发《盐城市房地产开发建设工程质量保证金管理实施办法》的通知，《盐城市房地产开发建设工程质量保证金管理实施办法》第六条规定：在工程竣工验收前，发包人应按照合同约定方式预留质量保证金，质量保证金预留比例不得高于工程价款结算总额的3%。合同约定由承包人以银行保函替代预留质量保证金的，保函金额不得高于工程价款结算总额的3%。 本案在一审审理过程中，双方当事人对工程款支付的事实进行了确认：无争议的部分：1、2021年2月4日至2022年1月29日期间，某某公司向明某公司支付工程款合计2779万；2、某某公司公司转账给某某个人的640万元与明某公司转付给***的母亲580万元予以冲抵，抵冲60万元工程款；徐某某购买的房屋未支付的部分抵冲工程款1052955.5元；徐某某收到的30万元定金。上述款项合计29742955.5元。有争议的部分：1.明某公司认为2023年4月18日签订的工抵协议确定的金额13779821元中有9462461元未开具发票，不同意抵扣工程款；2.明某公司不认可将工程款中1#楼工程款14450096.43元扣除，明某公司认为1#商业楼已具备销售条件，并同意在某某公司所述的1#商业楼建筑工程五方建设主体备案表上盖章。为了证明案涉1#号楼具备销售条件，明某公司提交了以下证据：建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、预售许可证、出卖人为某某公司，购买人为孙某和徐某1的买卖合同（预售款）商品房中（103室）、103室门面图片打印件，证明案涉争议的商品房某某公司早已出售。某某公司对上述证据无异议，但认为案涉无法办理过户手续，但未提交证据。 一审法院认为，某某公司、明某公司签订的《建设工程施工合同》系双方真实意思表示，且合同不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效。 （一）关于工程总价款问题。 1.工程总价款的金额。某某公司、明某公司在一审庭审中均认可某某公司委托的审计单位出具的审计报告确定的工程款56432119.55元，一审法院予以确认。关于明某公司主张的大型机械运输组装、拆卸等费用，明某公司提交的2024年3月18日的聊天记录中对审计报告部分事项有异议，并认为未经过三家盖章。明某公司起诉时又以审计报告作为结算依据，应当视为其认可审计结果。根据审计报告，结合审计机构工作人员的陈述，审计结果不包括大型机械运输组装、拆卸的管理费和利润，明某公司主张该费用依据不足，一审法院不予支持。 2.已支付工程款的金额。本案中，案涉工程已竣工验收，双方已对工程款进行了结算，明某公司主张的并不是进度款，且明某公司亦提交证据证明1#商业楼具备销售条件，并同意在某某公司要求的五方建设主体备案表上盖章，故某某公司要求扣除1#商业楼工程款的意见，依据不足，一审法院不予采纳。关于某某公司要求扣除双方于2023年4月18日签订【2023001】号《协议书》中工抵房屋金额，协议中约定的房屋已签订合同办理网签手续并已交付使用，故应当按照协议的约定以购房款抵扣工程款13779821元，明某公司仅以其中部分房屋未开票为由不同意抵扣工程款的意见，依据不足。综上，结合双方确认的已支付工程款的金额，某某公司实际已支付工程款金额为43522776.5元（29742955.5元+13779821），某某公司还应支付明某公司工程款为12909343.05元（含质量保证金）。根据某某公司、明某公司双方签订的合同，质量保证金为5%的工程款，案涉工程总价款为56432119.55元，故质量保证金为2821605.98元。 3.工程款支付时间。本案中，案涉工程竣工验收后，某某公司已委托相关机构对工程价款进行审计，并于2024年3月18日将审计报告发给明某公司，某某公司应及时向明某公司支付工程款，直至明某公司起诉，某某公司仍未支付工程款。因明某公司收到审计报告未对工程款金额进行确认，故一审法院确定某某公司应于明某公司起诉之日起向明某公司支付工程款10087737.07元（56432119.55元*95%-43522776.5元，不含质量保证金）。 根据某某公司、明某公司签订的合同，结合明某公司提交的《盐城市房地产开发建设工程质量保证金管理实施办法》，某某公司预留的质量保证金的届满应为工程竣工验收之后的二年。本案中，明某公司的提交证据已证明工程竣工验收合格时间为2022年5月17日，某某公司提交的行政部门的备案意见中所载明的竣工时间并不代表实际的竣工验收合格时间，故一审法院确定质量保证金预留时间为2022年5月18日至2024年5月17日，质量保证金期限已满，某某公司应于2024年5月18日向明某公司支付质量保证金。 （二）关于明某公司主张的利息问题。根据某某公司应支付的工程款金额和支付时间，某某公司应向明某公司支付利息，其中以10087737.07元元为基数，自2024年4月22日起至付清之日止按全国银行间同期拆借中心公布的市场贷款报价利率计算利息，以2821605.98元为基数，自2024年5月18日起至付清之日止按全国银行间同期拆借中心公布的市场贷款报价利率计算利息。 （三）关于明某公司主张的优先受偿权。根据某某公司应支付工程款的时间，明某公司对其所施工的工程享有优先受偿权，明某公司的该项请求一审法院予以支持。 综上，对于明某公司的诉请，一审法院予以适当支持。据此，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第七百八十八条、第八百零七条，《最高人民法院》第十七条、第二十六条、第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条之规定，一审法院判决：一、某某公司于判决生效之日起十日内支付明某公司工程款12909343.05元及利息（以10087737.07元为基数，自2024年4月22日起至付清之日止按全国银行间同期拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，以2821605.98元为基数，自2024年5月18日起至付清之日止按全国银行间同期拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）；二、对于第一项确定的工程款12909343.05元，明某公司对其施工的龙某园6#住宅楼、1#地下车库、2#地下车库、1#商业楼、2#商业楼、11#商住楼及幼儿园工程工程享有优先受偿权；三、驳回明某公司的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费179102元，由明某公司负担81346元，由某某公司负担99256元。保全费5000元，由某某公司负担。 本院对一审判决查明的事实予以确认。 二审中，某某公司提交以下证据：证据一、建设工程质量监督报告，证明案涉工程的实际竣工日期为2022年12月23日，案涉工程质保期自该日起计算五年。即便按照2年计算，质保期也未到期。 证据二、龙某园三期6栋、11栋、24栋商住等工程质量检查说明以及附件，证明龙桥三期6号楼102室房屋存在质量问题；业主投诉经过情况等陈述以及附件，证明在一审中以及判决后，盐城市亭湖区某某监督站向某某公司移交案涉工程监督投诉，表示案涉工程存在多处质量问题，明某公司均不予维修。质保金均应在某某公司应支付工程款予以扣留。 明某公司质证意见：证据一不予认可，复印件不予质证。证据二是某某公司单方制作，时间节点已超出了通过验收合格的日期2022年5月17日，某某公司也从未该将证据事实告知明某公司，该证据备注为“***”、***的身份无法确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1.案涉工程的质保金是否已经到期；2.案涉工程款是否具备付款条件。 关于争议焦点1，案涉合同15.3.2约定质保金扣留方法、比例和账户按亭湖区相关建设部门的规定执行，某某公司不在另行扣留质保金。退还质保金按亭湖区相关建设部门的规定执行，某某公司按实际情况协助提供相关手续。经查，质保金系发包人与承包人根据约定从应付工程款中扣留、用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。《盐城市房地产开发建设工程质量保证金管理实施办法》中明确指出缺陷责任期从工程通过竣工验收之日起计，一般为1年，最长不超过2年，由发、承包双方在合同中约定。到期后，承包人向发包人申请返还质保金。案涉合同虽然对质量保修期作出约定，但对缺陷责任期并无明确约定，故依照该实施办法，从工程竣工验收之日起计算2年。案涉工程竣工验收证书载明竣工验收时间为2022年5月17日，某某公司、明某公司以及监理单位等均盖章确认，故从该日期起计算两年缺陷责任，一审判决认定某某公司应于2024年5月18日返还质保金，并无不当。某某公司要求以行政部门竣工验收备案意见所载的时间作为起算点，缺乏依据，本院不予支持。对于某某公司提交的2024年7月、9月等房屋检测图片等证据，时间上超出两年的缺陷责任期，仅以该图片以无法认定是否属于明某公司施工质量问题或者应扣除的维修费用具体金额，故对某某公司以此为由拒绝返还质保金的抗辩，本院不予支持。某某公司提出质保金交给盐城市亭湖区建设工程质量监督站，无法返还的理由亦不能成立。 关于争议焦点2，案涉合同第12.4.1对工程进度款虽有约定，但现工程已经竣工验收满2年，明某公司有权向某某公司主张竣工结算价款。工程进度款具有临时性和暂估性，约定的付款方式也不能直接约束结算款的付款方式。某某公司提出案涉工程不具备付款条件的理由，应按照约定进度款支付方式支付竣工结算价，并无依据，对该上诉理由，本院不予支持。 综上，某某公司的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费29372.85元，由江苏某某置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年六月十九日 书记员***