某某、某某等与盐城市大丰区大丰港物业管理有限公司、中国铁塔股份有限公司盐城市分公司等租赁合同纠纷二审民事判决书

江苏省盐城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏09民终2806号 上诉人（原审原告）：***，男，1952年3月2日生，汉族，住江苏省盐城市大丰区。 上诉人（原审原告）：***，女，1955年3月17日生，汉族，住江苏省盐城市大丰区。 上诉人（原审原告）：**，男，1977年9月12日生，汉族，住江苏省南京市白下区。 上诉人（原审原告）：***，女，1978年10月17日生，汉族，住江苏省南京市白下区。 以上四名上诉人共同委托诉讼代理人：***，盐城市大丰区大中法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：盐城市大丰区大丰港物业管理有限公司，住所地在江苏省盐城市大丰区嘉英阳光城市。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：**，男，该公司职员。 被上诉人（原审被告）：中国铁塔股份有限公司盐城市分公司，住所地在江苏省盐城市城南新区新都街道学海路35号大数据二期6号楼。 负责人：**，该公司总经理。 委托诉讼代理人：**，男，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：中国电信股份有限公司大丰分公司，住所地在江苏省盐城市大丰区幸福西大街2号。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：**，江苏涤非律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：大丰市嘉英阳光城业主委员会，住所地在江苏省盐城市大丰区嘉英阳光城市小区。 负责人：***，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：***，江苏***律师事务所律师。 上诉人***、***、**、***因与被上诉人盐城市大丰区大丰港物业管理有限公司（以下简称大丰港物业公司）、中国铁塔股份有限公司盐城市分公司（以下简称***城分公司）、中国电信股份有限公司大丰分公司（以下简称电信大丰分公司）、大丰市嘉英阳光城业主委员会（以下简称嘉英阳光业主委员会）租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市大丰区人民法院（2018）苏0982民初4053号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 ***、***、**、***上诉请求：撤销原审判决，依法改判，支持上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、原审认定事实错误。1、一审将被上诉人嘉英阳光业主委员会于2016年2月5日向被上诉人大丰港物业公司补充出具的《关于建立通信基站站址的意见》认定为被上诉人嘉英阳光业主委员会的决定是错误。该意见是上诉人向一审法院起诉后，一审法院第一次开庭审理中由被上诉人大丰港物业公司向法庭提供，并经一审查明为补充出具，未经召开业主大会，主要内容捏造。另，该意见其它内容显示为站址拟定即为意向，同时附条件即在不影响居民生活环境的前提下架设通信无线或搭建机房，做好相关事宜，不具体不明确，不具决议特性。特别是该意见也未明确授权被上诉人大丰港物业公司将涉案楼顶出租营利，故此该意见充其量为意向意见，不是决定。2、原审认定被上诉人大丰港物业公司与被上诉人***城分公司、电信大丰分公司所签订的涉案通信基站机房租赁合同有效错误。《中华人民共和国电信条例》（以下简称《电信条例》）第四十六条明确规定基础电信业务经营者可以在民用建筑物上附挂电信线路或者设置小型无线，移动通信基站等公用电信设施，但是应当事先通知建筑物产权人或者其他权利人支付使用费。依据该条规定，被上诉人大丰港物业公司不是涉案楼顶的产权人或使用人，根本不具主体资格，更不具有利用涉案楼顶出租经营的权利，严重损害了业主即上诉人的利益。《电磁辐射环境保护管理办法》相关强制性条款明确，具有电磁辐射建设项目必须符合该办法规定，涉案建设的通信基站属于电磁辐射建设项目，被上诉人等未能按照该办法规定的程序实施建设项目，至今也未取得《电磁辐射环境验收合格证》，系严重违反该办法的强制性规定。另从被上诉人嘉英阳光业主委员会向被上诉人大丰港物业公司补充出具的意见看，能看出被上诉人等恶意串通，目的是一致对抗上诉人。故案涉租赁合同无论是从主体资格，还是从强制性规定及被上诉人等主观意思表示上审查，符合《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十二条规定的合同无效情形，应为无效。二、一审适用法律错误。原审将被上诉人嘉英阳光业主委员会补充出具的意见错误认定为决定，错误适用《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第七十八条规定。一审庭审中，上诉人从两个层面向一审法院提供七部法律所涉及的法条。其一从维护物权方面提出，包括物权法、《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、《电信条例》等；其二从设立通信基站强制性规定方面提出，包括《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国环境影响评价法》、《电磁辐射环境保护管理办法》，但一审法院均未采纳。上诉人在一审中重点对《电信条例》第四十六条规定作出理解说明，认为被上诉人等不是涉案楼顶的产权人或者使用人，不具签订租赁合同的主体资格，侵犯涉案楼顶业主权利，另对其它法条也作了简要说明，然一审判决只字未提。一审法院不仅应适用上述相关法条，还应适用《最高人民法院关于审理建筑物区所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，即建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨碍、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失，人民法院应予支持。三、一审案由错误。一审法院最初确定案由为财产损害赔偿纠纷，最终判决确定案由为租赁合同纠纷，均是错误的。本案案由应为排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效纠纷为妥。 大丰港物业公司辩称，大丰港物业公司受全体业主委托管理业主共同资产，小区共有部分太多，包括道路、绿化等。小区天线安装也是业主共有，安装对全体业主使用手机和观看电视都有好处，可以提高小区居住质量。楼顶部分是共有部分，不是上诉人一家的。收取一定的租金也是有益于全体业主的，不是个人使用的。上诉人在其房顶上搞了四十多平方米的违章建筑，房顶漏水是因为违章建筑破坏了结构，而非建有基站。大丰港物业公司要求上诉人鉴定，但上诉人不鉴定。基站建在楼顶的其他部分，就是一个天线，对上诉人没有任何影响。 ***城分公司辩称，同一审意见。楼顶属于业主共有，不是上诉人专有。 电信大丰分公司辩称，嘉英阳光业主委员会选聘的大丰港物业公司与***城分公司、电信大丰分公司达成租赁协议，在案涉楼房顶部公共位置设置公共基础电信设施。上诉人虽然因其具有利害关系享有诉权，但按照法律规定的举证责任，上诉人对于构成侵权，要求确认合同无效及拆除仍然需要举证证明。嘉英阳光业主委员会的决定或大丰港物业公司签订的协议实际影响或侵害了上诉人的合法权益，案涉租赁合同才能被认定无效。电信大丰分公司搭建天线的行为是建立在国家政策和电信规划上，同时在一审时电信大丰分公司已经提供了该项目从立项到审批等的合法手续，证明了搭设天线及辐射均在安全值范围，不会对小区公共安全或者业主生命健康利益造成损坏。因此上诉人以侵权确认协议无效无事实基础，同时本案也不存在确认合同无效的法定情形，没有违反法律、行政法规的强制性规定。电信大丰分公司在案涉位置搭设天线是有偿使用且支付了费用。大丰港物业公司签订协议行为是经过嘉英阳光业主委员会同意，且该费用是用于小区日常管理及维护，不存在上诉人所说的恶意串通，同时不能适用《电信条例》第四十二条，《合同法》第五十二条规定确定无效。请求依法驳回上诉。 嘉英阳光业主委员会辩称，上诉人在一审中的诉讼请求均与嘉英阳光业主委员会无关联性。嘉英阳光业主委员会作为被告，主体不适格。上诉人在诉讼中撤回了财产损失赔偿的诉讼请求，将诉请变更为确认合同无效及拆除通信基站。一审确定案由为租赁合同关系符合双方之间的争议范围。同时，上诉人没有提供相关的证据证明其诉讼主张，应当承担不利的法律后果。请求驳回上诉，维持原判。 ***、***、**、***向一审法院起诉请求：1、判令大丰港物业公司与***城分公司、电信大丰分公司签订的关于租赁盐城市大丰区嘉英阳光城市A区1#楼楼顶（房屋屋面）场地的合同无效。2、判令大丰港物业公司、***城分公司、电信大丰分公司、嘉英阳光业主委员会立即拆除所有安装在盐城市大丰区嘉英阳光城市1#楼1801、1901上搭建的通讯基站（机房）等所有通讯设施。3、本案诉讼费用由大丰港物业公司、***城分公司、电信大丰分公司、嘉英阳光业主委员会承担。 一审法院认定事实：大丰港物业公司系与嘉英阳光业主委员会签订物业服务合同的物业服务单位。2016年，大丰港物业公司与***城分公司签订《中国铁塔股份有限公司盐城市分公司通信基站站址租赁合同》（合同编号：CTC-JSYC-2016-000415-3，站址名称：大丰区阳光城市1#楼）一份，合同主要条款载明：“甲方：盐城市大丰区大丰港物业管理有限公司，乙方：中国铁塔股份有限公司盐城市分公司。为促进本地区通信事业发展，扩大国家公众移动通信网的覆盖区域，鉴于甲方同意将本合同约定的场地及附属房屋出租给乙方用于建设移动通信基站，乙方同意承租并按本合同约定支付租赁费，甲乙双方根据相关法律法规，就相关事宜协商一致，签订本合同，以资共同遵守。第一条出（承）租房屋/场地。1.1甲方同意将坐落在大丰阳光城市A区1#楼顶的房屋/场地（房屋屋面）出租给乙方作架设通信天线和/或搭建机房用途使用。第二条乙方利用该房屋/场地建设通信基站，包括但不限于设立铁塔、抱杆、桅杆、***、走线架、防雷接地系统、搭建机房等。甲方允许乙方在租赁期间充分行使承租房屋/场地的使用权，并允许乙方于租赁期内在机房及平台进行相关设备、天线、馈线的增补、更新、维护抢修以及落实国家规定的电信基础设施共建共享政策。第三条租赁期限。3.1租赁期限为5年，自2016年3月16日起，至2021年3月15日。甲方应在起租日前将租赁标的交付乙方使用。第四条租赁费用包括房屋/场地及施工场地、线路占地（包括安装天馈线的楼顶、外墙面和其他使用房屋共用部分）的使用费等，共计人民币8000元/年（大写捌仟，含税）。乙方不再向甲方支付任何其他费用。第五条5.1.4若遇出租场地、房屋相邻方对基站的建设、运行存有异议，则由甲方负责协调处理。若甲方怠于协调处理导致矛盾激化或导致乙方遭受损失则由甲方按照本合同总租金20%承担违约责任、并承担损失赔偿责任。5.1.5租赁期内，因不可归咎于乙方的原因导致乙方不能继续使用房屋/场地时，乙方有权解除本合同，甲方应按未履约时间比例退还乙方已预付的相应租金。5.2.2在机房装修及设备安装过程中，乙方应确保甲方建筑结构不受损坏。第八条违约责任。8.3若甲方对本合同出租场地、房屋不具有合法产权证明或出租场地及房屋存在其他权利瑕疵，则甲方愿意按照本合同总租金20%承担违约责任，并承担由此给乙方造成的损失。第十条争议处理。本合同适用中华人民共和国法律，在合同履行过程中发生的与本合同有关的争议，双方首先应友好协商解决，协商不成的，双方同意依法向合同签订地人民法院起诉解决。”电信大丰分公司亦与大丰港物业公司于2014年12月份以口头方式达成租赁使用大丰阳光城市A区1#楼顶的合同。***城分公司、电信大丰分公司于2015年1月在案涉屋顶建成通信基站并使用至今。***、***、**、***系父母儿媳关系，对盐城市大丰区嘉英阳光1幢1801室、1901室房屋享有共同共有所有权，其居住的上述房屋位于该幢楼房的顶层。2016年7月，***、***、**、***发现***城分公司、电信大丰分公司在其屋顶所搭建的通信基站机房后，其以大丰港物业公司与***城分公司、电信大丰分公司之间订立的案涉通信基站租赁合同未经小区业主同意，且通讯基站存在严重辐射，对人体存在极大伤害为由，交涉未果，遂于2018年8月1日向法院提起诉讼。 一审另查明，嘉英阳光业主委员会并未就出租案涉屋顶用于建设通讯基站事宜召开业主大会。2016年2月5日，嘉英阳光业主委员会向大丰港物业公司补充出具《关于建立通信基站站址的意见》一份，载明：“大丰市大丰港物业管理有限公司阳光物管处：为促进本地区通信事业的发展，扩大国家公众移动通信网的覆盖区域，增强信号，提升网速，努力提高广大居民的生活品质，现根据绝大多数业主的意见和相关规定，拟定在本小区1#顶部公用部位（大丰健康西路与建设路交界处），在不影响居民生活环境的前提下，架设通信天线或搭建机房，此项工作请你们与通信部门配合好，并且做好相关事宜，特此意见！” 一审法院认为，本案的争议焦点为：***、***、**、***作为盐城市大丰区嘉英阳光1幢顶层业主，其是否有权主张设置在其屋顶的通信基站机房所涉租赁合同无效而应对通信基站机房予以拆除。对此，一审法院认为，一、***、***、**、***因其系案涉通信基站位置的顶层业主，按《江苏省物业管理条例》第六十五条“利用业主共有部分、共用设施从事广告经营性活动的，还应当经有利害关系业主同意”之规定，其在本案中相对于设置通信基站行为，应作为利害关系业主对待。但其无论为普通业主还是利害关系业主，仅享有物权法第七十八条“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的权利，即***、***、**、***作为本案利害关系业主，其仅可以对业主大会或者业主委员会作出的侵害其权益的决定享有撤销权，而不能超越法定权利限制，直接主张案涉通信基站租赁合同无效。二、对照合同法关于合同无效的具体规定，***城分公司、电信大丰分公司与大丰港物业公司所签案涉通信基站机房租赁合同已经***、***、**、***所在小区嘉英阳光业主委员会授权，系双方当事人的真实意思表示，且所租赁的场地屋顶为业主对建筑物专有部分以外的共有部分，在***、***、**、***未能举证证明该租赁行为侵害其合法权益的情形下，不违反相关法律、法规的规定，应为有效。嘉英阳光业主委员会虽未召开业主大会决定案涉房顶出租事项，但该管理行为瑕疵不构成对上述所签合同效力的影响。综上，***、***、**、***的诉讼请求无法律依据支撑，不予支持。据此，一审法院判决：驳回***、***、**、***的诉讼请求。案件受理费769元，由***、***、**、***共同负担。 二审中，各方均未提供新证据。 本院经审理查明，原审法院认定事实属实，本院予以确认。 本案二审主要的争议焦点：上诉人要求确认案涉租赁合同无效是否有依据，以及上诉人能否要求拆除案涉通讯设施。 本院认为，上诉人虽为案涉通信基站位置的顶层业主，与案涉通信基站租赁合同具有利害关系，但是其并未提供充分证据证明案涉租赁合同存在合同无效的法定情形，故其上诉要求确认案涉租赁合同无效并无事实和法律依据，对该上诉主张，本院不予采纳。关于上诉人能否要求拆除案涉通讯设施的问题，本院认为，本案中，上诉人既未提供充分证据证明案涉租赁合同存在合同无效的法定情形，也未提供证据证明案涉小区其他业主亦请求拆除案涉通讯设施且达到了一定人数，亦未提供证据证明案涉通讯设施对上诉人的正常生产生活造成了妨害，鉴于设置通信基站涉及该片区众多不特定公众的电讯权益，故对上诉人提出的拆除案涉通信设施的请求，本院不予支持。综上，上诉人***、***、**、***的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）**规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费769元，由上诉人***、***、**、***负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　** 审 判 员　** 审 判 员　** 二〇一九年十二月九日 法官助理　** 书 记 员　**