某某、某某等与盐城市大丰区大丰港物业管理有限公司、中国铁塔股份有限公司盐城市分公司等租赁合同纠纷一审民事判决书

江苏省盐城市大丰区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0982民初4053号 原告：***，男，1952年3月2日出生，汉族，住盐城市大丰区。 原告：***，女，1955年3月17日出生，汉族，住盐城市大丰区。 原告：**，男，1977年9月12日出生，汉族，住南京市白下区。 原告：***，女，1978年10月17日出生，汉族，住南京市白下区。 以上四名原告共同委托诉讼代理人***，盐城市大丰区大中法律服务所法律工作者。 被告：盐城市大丰区大丰港物业管理有限公司，统一社会信用代码913209825703050171，住所地盐城市大丰区嘉英阳光城市。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：**，男,1958年2月4日出生，汉族，盐城市大丰区大丰港物业管理有限公司职员，住盐城市大丰区。 被告：中国铁塔股份有限公司盐城市分公司，统一社会信用代码91320902321250406W，住所地盐城市城南新区新都街道学海路35号大数据二期6号楼。 负责人：**，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***、周天，北京市中伦（南京）律师事务所律师。 被告：中国电信股份有限公司大丰分公司，统一社会信用代码913209827500338563，住所地盐城市大丰区幸福西大街2号。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：**，江苏涤非律师事务所律师。 被告：大丰市嘉英阳光城业主委员会，住所地盐城市大丰区嘉英阳光城市小区。 负责人：***，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：***，江苏***律师事务所律师。 原告***、***、**、***与被告盐城市大丰区大丰港物业管理有限公司（以下简称大丰港物业公司）、中国铁塔股份有限公司盐城市分公司（以下简称中国铁塔盐城分公司）、中国电信股份有限公司大丰分公司（以下简称中国电信大丰分公司）、大丰市嘉英阳光城业主委员会（以下简称大丰嘉英业委会）租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月1日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告***、***、**、***的共同委托诉讼代理人***，被告大丰港物业公司的委托诉讼代理人**，被告铁塔公司盐城市分公司的委托诉讼代理人周天，被告电信公司大丰分公司的委托诉讼代理人**、被告阳光城业主委员会的委托诉讼代理人***均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告***、***、**、***向本院提出诉讼请求：1、判令被告大丰港物业公司与铁通公司盐城分公司、电信公司大丰分公司签订的关于租赁盐城市大丰区嘉英阳光城市A区1#楼楼顶（房屋屋面）场地的合同无效。2、判令被告大丰港物业公司、中国铁通公司盐城分公司、中国电信公司大丰分公司、大丰嘉英阳光城业主委员会立即拆除所有安装在大丰区嘉英阳光城市1#楼1801、1901上搭建的通讯基站（机房）等所有通讯设施。3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年6月，原告购买了位于盐城市大丰区嘉英阳光城市小区1幢1801室、1901室商品房，并于2010年9月20日办理了房地产所有权证和土地使用证，后进行了精装修并入住。2016年夏季，原告发现房顶在下雨后有渗漏现象，后请维修工人到屋顶检修时，发现原告屋顶上被安装了五、六座通讯基站（机房），且经了解该房屋屋面是由被告大丰港物业公司出租给被告中国铁通公司、电信公司用于安装该机房。原告认为，三名被告之间订立的租赁协议未经小区业主同意，且通讯基站机房严重辐射，对人体存在极大伤害。为维护自身合法权益，请求支持原告的上述诉讼请求。 被告大丰嘉英业委会辩称，一、被告主体不适格。原告单独起诉业委会不符合法律规定，其也不是案涉租赁通信基站合同的当事人，其无权提出要求确认合同效力的诉讼请求；二、大丰嘉英业委会作为全体业主的代表，为了小区绝大多数业主的利益，授权物业公司对小区进行管理，没有侵犯原告的任何权利；三、根据最高院对物权法的司法解释，原告作为业主申请撤销业委会的决定时，应当自知道或者应当知道业委会所做出的决定一年内行使。本案原告诉称在2016年就已经知道在楼顶安装铁塔的事实，因此其诉讼请求依法不能成立；四、造成原告房屋渗漏的主要原因是原告的违章搭建，与大丰嘉英业委会无关。 被告大丰港物业公司辩称，我方在签订案涉合同时请示了大丰嘉英业委会，且收取的管理费用均用于该小区的全体业主，因此，我方并未损害他人利益。 被告中国电信大丰分公司辩称，原告要求确认合同无效以及撤除基站的诉请无事实和法律依据。1、最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第三条规定，建筑物的基础、承重、结构、外墙、屋顶等基本结构部分属于公共部分，属于业主共有，并非原告专有，对公共部位建设公用设施，业委会以及物业公司有权决定，原告对此无权提起诉讼。2、电信公司建设基站符合法律规定，该基站属于信息产业类数字蜂窝移动通信网建设项目，该项目2015年10月取得江苏省环保厅苏环审（2015）117号环评批复，批复同意在盐城地区网工程，该建设工程的法律依据是根据江苏省十二五信息通信基础设施发展专项规划进行。该项目符合国家环境保护要求，验收报告中载明了电磁辐射符合国标87022014的要求。3、案涉通信基站属于公共基础设施，其建设有规划批准，受电信条例的保护，不存在对他人权利的侵害。4、原告并未提供证据证明案涉基站对其生命健康造成侵害，原告所述侵权结果不能成立。综上，请求法庭驳回原告对我公司的诉求。 被告中国铁塔盐城分公司辩称，1、嘉英阳光城市A区1号楼顶系属于全体业主共有部分，并非原告的专有部分，原告也不是合同的任意一方，原告在没有业委会授权或取得多数业主同意的情况下采用以个人名义提起诉讼不符合法律规定，其无权就本案合同效力事宜提起诉讼。2、作为合同一方的物业公司取得业委会的授权后，其有权就案涉房屋屋顶与我公司签订租赁合同，该合同合法有效。综上，请求驳回原告的起诉。 原被告围绕诉讼请求依法提交了相关证据，对当事人所提交的如下证据：房屋所有权证原件4本、《通信基站站址租赁合同》复印件一份、照片1组、大丰嘉英阳光城业委会所作《关于建立通信基站站址的意见》等，本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明，被告大丰港物业公司系与大丰嘉英业委会签订物业服务合同的物业服务单位。2016年，被告大丰港物业公司与被告中国铁塔盐城分公司签订《中国铁塔股份有限公司盐城市分公司通信基站站址租赁合同》（合同编号：CTC-JSYC-2016-000415-3，站址名称：大丰区阳光城市1#楼）一份，合同主要条款载明：“甲方：盐城市大丰区大丰港物业管理有限公司，乙方：中国铁塔股份有限公司盐城市分公司。为促进本地区通信事业发展，扩大国家公众移动通信网的覆盖区域，鉴于甲方同意将本合同约定的场地及附属房屋出租给乙方用于建设移动通信基站，乙方同意承租并按本合同约定支付租赁费，甲乙双方根据相关法律法规，就相关事宜协商一致，签订本合同，以资共同遵守。第一条出（承）租房屋/场地。1.1甲方同意将坐落在大丰阳光城市A区1#楼顶的房屋/场地（房屋屋面）出租给乙方作架设通信天线和/或搭建机房用途使用。第二条乙方利用该房屋/场地建设通信基站，包括但不限于设立铁塔、抱杆、桅杆、***、走线架、防雷接地系统、搭建机房等。甲方允许乙方在租赁期间充分行使承租房屋/场地的使用权，并允许乙方于租赁期内在机房及平台进行相关设备、天线、馈线的增补、更新、维护抢修以及落实国家规定的电信基础设施共建共享政策。第三条租赁期限。3.1租赁期限为5年，自2016年3月16日起，至2021年3月15日。甲方应在起租日前将租赁标的交付乙方使用。第四条租赁费用包括房屋/场地及施工场地、线路占地（包括安装天馈线的楼顶、外墙面和其他使用房屋共用部分）的使用费等，共计人民币8000元/年（大写捌仟，含税）。乙方不再向甲方支付任何其他费用。第五条5.1.4若遇出租场地、房屋相邻方对基站的建设、运行存有异议，则由甲方负责协调处理。若甲方怠于协调处理导致矛盾激化或导致乙方遭受损失则由甲方按照本合同总租金20%承担违约责任、并承担损失赔偿责任。5.1.5租赁期内，因不可归咎于乙方的原因导致乙方不能继续使用房屋/场地时，乙方有权解除本合同，甲方应按未履约时间比例退还乙方已预付的相应租金。5.2.2在机房装修及设备安装过程中，乙方应确保甲方建筑结构不受损坏。第八条违约责任。8.3若甲方对本合同出租场地、房屋不具有合法产权证明或出租场地及房屋存在其他权利瑕疵，则甲方愿意按照本合同总租金20%承担违约责任，并承担由此给乙方造成的损失。第十条争议处理。本合同适用中华人民共和国法律，在合同履行过程中发生的与本合同有关的争议，双方首先应友好协商解决，协商不成的，双方同意依法向合同签订地人民法院起诉解决”。被告中国电信大丰分公司亦与被告大丰港物业公司于2014年12月份以口头方式达成租赁使用大丰阳光城市A区1#楼顶的合同。中国铁塔盐城分公司、中国电信大丰分公司于2015年1月在案涉屋顶建成通信基站并使用至今。原告***、***、**、***系父母儿媳关系，对盐城市大丰区嘉英阳光1幢1801室、1901室房屋享有共同共有所有权，其居住的上述房屋位于该幢楼房的顶层。2016年7月，四名原告发现上述两名被告在其屋顶所搭建的通信基站机房后，其以大丰港物业公司与中国铁塔盐城分公司、中国电信大丰分公司之间订立的案涉通信基站租赁合同未经小区业主同意，且通讯基站存在严重辐射，对人体存在极大伤害为由，与上述四名被告交涉未果，遂于2018年8月1日向本院提起诉讼。 另查明，大丰嘉英业委会并未就出租案涉屋顶用于建设通讯基站事宜召开业主大会。2016年2月5日，大丰嘉英业委会向大丰港物业公司补充出具《关于建立通信基站站址的意见》一份，载明：“大丰市大丰港物业管理有限公司阳光物管处：为促进本地区通信事业的发展，扩大国家公众移动通信网的覆盖区域，增强信号，提升网速，努力提高广大居民的生活品质，现根据绝大多数业主的意见和相关规定，拟定在本小区1#顶部公用部位（大丰健康西路与建设路交界处），在不影响居民生活环境的前提下，架设通信天线或搭建机房，此项工作请你们与通信部门配合好，并且做好相关事宜，特此意见！”。 本院认为，本案的争议焦点为：四名原告作为盐城市大丰区嘉英阳光1幢顶层业主，其是否有权主张设置在其屋顶的通信基站机房所涉租赁合同无效而应对通信基站机房予以拆除。对此，本院认为，一、四名原告因其系案涉通信基站位置的顶层业主，按《江苏省物业管理条例》第六十五条“利用业主共有部分、共用设施从事广告经营性活动的，还应当经有厉害关系业主同意”之规定，其在本案中相对于设置通信基站行为，应作为利害关系业主对待。但其无论为普通业主还是利害关系业主，仅享有《中华人民共和国物权法》第七十八条“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的权利，即原告作为本案利害关系业主，其仅可以对业主大会或者业主委员会作出的侵害其权益的决定享有撤销权，而不能超越法定权利限制，直接主张案涉通信基站租赁合同无效。二、对照我国合同法关于合同无效的具体规定，被告中国铁塔盐城分公司、中国电信大丰分公司与被告大丰港物业公司所签案涉通信基站机房租赁合同已经四名原告所在小区大丰嘉英业委会授权，系双方当事人的真实意思表示，且所租赁的场地屋顶为业主对建筑物专有部分以外的共有部分，在原告未能举证证明该租赁行为侵害其合法权益的情形下，不违反相关法律、法规的规定，应为有效。被告大丰嘉英业委会虽未召开业主大会决定案涉房顶出租事项，但该管理行为瑕疵不构成对上述所签合同效力的影响。综上，原告的诉讼请求无法律依据支撑，本院对此不予支持。依照，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第七十、七十二、七十八条的规定，判决如下： 驳回原告***、***、**、***的诉讼请求。 义务人如果不按本判决指定的期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费769元，由原告***、***、**、***共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本8份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇一九年四月八日 法官　助理　　*** 书　记　员　　施　慧 附录法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 2、《中华人民共和国物权法》 第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。