李某、王某等民事一审民事判决书

内蒙古自治区乌海市海勃湾区人民法院 民事判决书 （2021）内0302民初4829号 原告：李某，男，1963年3月27日生，汉族，无职业，住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 被告：王某，女，1955年12月12日生，汉族，乌海市宏基房地产开发有限公司退休职工，住内蒙古自治区乌海市海勃湾区。 委托诉讼代理人：张某，男，1980年10月24日生，汉族，乌海市宏基房地产开发有限公司员工，住内蒙古自治区乌海市海勃湾区。（系王某儿子） 第三人：内蒙古某有限责任公司，住所地：内蒙古自治区乌海市海勃湾区千里山西街凤凰岭家居建材城五层21号。 法定代表人：吴某，总经理。 委托诉讼代理人：***，内蒙古天晟律师事务所律师。 第三人：***，男，1974年4月16日生，汉族，公民身份号码×××19，住内蒙古自治区乌海市海勃湾区。 第三人：内蒙古华立建设工程有限公司，住所地：内蒙古自治区乌海市海勃湾区黄河东街41号。 法定代表人：***，总经理。 原告李某诉被告王某、第三人***、内蒙古某有限责任公司、内蒙古华立建设工程有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2021年12月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告李某，被告王某及其委托诉讼代理人张某，被告内蒙古某有限责任公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。第三人***、内蒙古华立建设工程有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 原告李某向本院提出的诉讼请求：1.请求人民法院判令中止（2019）内0302民初2053号民事裁定书对乌海市海勃湾区××街××街坊××广场××座××层××室房屋的执行，并解除对该房屋的查封；2.请求依法确认乌海市海勃湾区××街××街坊××广场××座××层××室房屋归原告所有；3.案件受理费由被告承担。事实与理由：原告于2017年9月30日取得乌海市海勃湾区××街××街坊××广场××座××层××室的所有权，被告王某申请执行贺友置业公司和***民间借贷案件，人民法院查封了属于原告的财产是错误的。第三人内蒙古某有限责任公司（以下简称贺友置业公司）开发的海勃湾区天盛广场小区发包给第三人内蒙古华立建设工程有限公司（以下简称华立公司）承建。原告在2013年开始给华立公司供应砂石料等。因贺友公司拖欠华立公司工程款，华立公司拖欠原告的货款，2017年1月14日贺友公司将案涉房屋作价342729元抵给华立公司，华立公司将该房屋按照342729元的价格出售给原告，核减拖欠的货款。原告至此取得案涉房屋的所有权。2018年1月11日贺友公司与原告签订了房屋买卖合同，并且向原告出具了收到购房款342729元的收据。原告实际装修并且占有该房屋。2021年1月13日，第三人贺友置业公司通知原告收房，并缴纳了维修基金、取暖费，物业费等款项，领取了房屋钥匙，实际占有使用该房屋。原告得知自己购买的房屋被海勃湾区人民法院依据被告的强制执行申请而查封后，原告向海勃湾区人法院提出了案外人执行异议。2021年11月22日，原告收到了（2021）内0302执异201号执行裁定书，裁定驳回了原告的执行异议，原告依法起诉。原告系2017年1月14日取得了涉案房屋的所有权，原告付清购买房屋的全部款项，并且实际占有使用涉案房屋，虽然未能办理房屋所有权过户，但并非原告的过错。海勃湾区人民法院依据被告的申请，于2019年7月2日作出（2019）内0302民初2053号民事裁定书，错误查封了属于原告的财产。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，原告对案涉房屋享有物权期待权，依据物权优于金钱债权的原则，原告享有足以排除王某执行的民事权益请求贵院查明事实，支持原告的诉讼请求。 被告王某辩称：一，本案第三人贺友置业公司及***因开发天盛广场项目向被告合法借款，因违约致使被告向海区人民法院提起诉讼，2019年申请财产保全，海区法院查封相关房屋（包括案涉房屋）。（2019）内0302民初2053号民事判决书，判决第三人贺友置业公司及***向被告偿还借款，判决生效后被告向海区法院申请强制执行，被告是按照法律规定办理，所以被告的合法权益应当依法予以保护。二，2019年7月2日人民法院从乌海市建委房地产管理部门的网签系统查封案涉房屋时，该网签系统显示：第三人贺友置业公司开发的天盛广场A座、B座、C座三栋楼共计350套公寓和办公用房其使用性质为商业而非住宅，通过该项目国有土地使用证（海勃湾分国用（2016）0000064号土地性质为：其他商服用地）、建设用地规划许可证（地字1503022013137号用地性质为商业用地）得以证明。2014年6月10日乌海市住房和城乡建设委员会给賀友置业公司开发的天盛广场项目发放了（乌）房预销售证第10号《商品房预销售许可证》，同时开通了编号【2014-012-001】商品房买卖合同的网签销售系统。2019年7月2日人民法院从乌海市建委房地产管理部门的网签销售系统查封时，该系统显示：2014年网签系统开通后贺友置业公司开发的天盛广场项目包括A座、B座、C座三栋楼350套商业用房均可办理网签销售合同。自2014年开通网签系统至2019年7月2日（保全查封日）长达5年期间，贺友置业公司陆续网签销售了239套商业用房并已将房屋所有权转移于买受人名下；其中，A座120套已网签出售105套，剩余15套未售，B座120套已网签出售75套，剩余45套未售，C座110套已网签出售59套，剩余51套未售。2019年7月2日人民法院从网签系统查封了天盛广场项目A座、B座、C座房屋所有权属于第三人贺友置业公司名下的111套未售房屋，包括案涉房屋。在人民法院查封后，被查封房屋是不能发生物权变化的。原告主张案涉房屋属于其所有的理由不符合法律规定，该房屋是第三人（贺友置业）的财产被告主张执行该财产符合法律规定。三、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，原告不具备排除依法执行的民事权利。1，原告出示的与第三人（贺友置业）签订案涉房屋的买卖合同不是合法有效的合同。国家为防止开发商一房二买非法销售不符合销售条件的房屋，特制定了监管措施：要求必须通过房地产管理部门网签系统签约《商品房买卖合同》并进行预售登记备案方为合法有效。2007年乌海市建委为防止一房多卖等乱像对商品房买卖采取监管措施，规定只有在该地区房地产管理部门网上交易平台进行签约的《商品房买卖合同》并在主管部门办理预告登记备案后方为合法有效。所以在此行业规定下第三人贺友置业公司于2014年开通了编号为【2014-012-001】商品房买卖合同网签销售系统，并陆续网签销售出239套房屋。根据乌海市住房和城乡建设局出具的《天盛广场房屋销售控制开通、关闭情况》也证明了第三人贺友置业公司开发的天盛广场A、B、C座三栋楼房的网签销售系统在人民法院查封前是呈开放状态的，是可以与原告网签合法有效的《商品房买卖合同》。可本案中，原告持有的却不是网签《商品房买卖合同》，而是模版格式化合同，这种合同的签约时间和内容可以随意填写，所以它不具有真实性和合法性。案涉房屋所在的天盛广场A座自第三人贺友置业公司取得网签销售许可证起至2019年7月2日人民法院查封该房屋前已陆续网签出售105套并办理了产权转移登记备案。原告出示所谓“合同”是于2018年1月份签订的，那么截止到2019年7月2日查封时，近两年的时间里原告却无法按该合同第十三条的约定：应由“乙方（原告）向房屋权属机关申请房屋权属的预告登记”，这足以说明原告是虚假陈述，是在不能网签商品房买卖合同情形下与第三人贺友置业公司后置了虚假合同。事实是：人民法院执行局于2019年7月2日从乌海市建委房地产管理部门网签系统查封了案涉房屋后，第三人贺友置业公司为转移法院查封资产，却又无法通过网签系统签订出合法有效的《商品房买卖合同》，只能后置签订虚假的模版格式化合同来混淆视听以达到非法转移被查封资产的目的。根据《物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，因原告出示的房屋买卖合同是查封后虚拟的无效合同，所以不可能在系统查封前去房地产管理部门办理预售登记备案。房屋顶账手续是与第三人贺友置业公司为转移法院查封资产而后置的虚假行为。故不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条规定中排除执行的情形。另根据（2021）内0302民初814号判决书确定：2021年2月华立公司就案涉房屋等111套房屋以享有优先受偿权和部分房屋享有所有权为由提出保全查封执行异议，2021年6月法院作出判决：华立公司异议理由均不成立，驳回诉讼请求。该案件的整个庭审过程中华立公司只出示了贺友置业公司的顶房收据，没有出示任何关于案涉房屋的购房合同，这一点在（2021）内0302民初814号判决书上得到了确认。现在根据原告自述他所持有的购房合同是与贺友置业公司签于2018年1月11日，且有收据。这份收据和购房合同与华立公司的陈述不一致，一套房屋不可能出现两份收据，这充分证明了原告所持有的合同和收据是不真实的后置的，是贺友置业公司与原告为达到违法转移查封资产的虚假行为，是原告为实现其债权后置的虚假行为。2，人民法院于2019年7月2日从网签系统查封案涉房屋时，该房屋尚属在建工程，且处停工状态。2021年1月初天盛广场A座B座两栋楼房竣工交付使用，法院执行局即于2021年1月15日现场封条查封了案涉房屋。原告所述已实际占有案涉房屋，是虚假陈述，如果后来占有了也是违法占有。原告没有实际占有案涉房屋，不具备排除人民法院执行查封情形。3，根据原告所诉“2017年1月14日贺友公司将案涉房屋作价342729元抵给华立公司，华立公司将该房屋按照342729元的价格出售给原告，核减拖欠的货款。原告至此取得案涉房屋的所有权。”是为了履行其它债权而不是基于居住购房，况且该房屋性质为商业而非住宅，是原告为实现债权的一种行为。原告所谓的购房款从本质上属于债权，而非物权期待权，该权利不足以排除强制执行，且原告是否对案涉房屋享有优先受偿权尚未有生效法律文书予以确认。故原告对案涉房屋所享有的民事权益不足以排除人民法院的执行查封情形。4，根据原告所诉：在人民法院从系统查封案涉房屋之前已手持“合同”两年之久。那么，该合同的第十三条约定：应由“乙方（原告）向房屋权属机关申请房屋权属的预告登记”，可原告却没向房地产管理部门申请将案涉房屋进行预告登记备案，这是原告自身原因造成的。进一步证实了原告持有的是无效合同，是在人民法院从网签系统查封后与第三人贺友置业公司后置的虚假合同。此行为不具备排除人民法院执行查封的情形。综合以上事实，原告的诉讼请求是与第三人贺友置业公司为转移法院查封资产而后置的虚假行为，是其实现债权的一种虚假行为，请求法庭驳回原告的诉讼请求。 第三人内蒙古某有限责任公司述称：认可原告的诉讼请求。原告与第三人签订商品房买卖合同属实，双方通过抵顶第三人收到购房款属实，第三人向原告交付房屋钥匙属实。 第三人***、内蒙古华立建设工程有限公司未到庭进行答辩。 本院经审理认定事实如下：2017年9月30日，原告李某于第三人内蒙古华立建设工程有限公司签订一份《抵账协议》，约定该公司以第三人内蒙古某有限责任公司抵顶给其的天盛广场A座A1006号房屋，抵顶给原告李某，以抵付拖欠原告李某的砂、石料材料款，342729元。2018年1月11日，原告李某与被告内蒙古某有限责任公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买位于乌海市海勃湾区××街××广场××层住宅-Ａ06房屋，面积50.18平方米，房款为342729元。同日，被告内蒙古某有限责任公司向原告出具收据一份，载明收到原告李某交来公寓Ａ-1006房款342729元。2021年1月13日，原告李某缴纳了诉争房屋的取暖费、物业费、公摊电费、配套费等费用后，内蒙古某有限责任公司将案涉房屋交付原告。 另查明，2019年4月28日被告王某与被告内蒙古某有限责任公司、***因民借贷纠纷向本院提起诉讼，被告王某提出诉讼保全申请，请求查封内蒙古某有限责任公司名下的位于海勃湾区××街××街坊××广场××房屋。本院于2019年7月2日作出（2019）内0302民初2053号执行裁定书裁定对该111套房产进行了查封。2020年1月17日，本院作出（2019）内0302民初2053号民事判决书，被告王某依据该民事判决书向本院申请强制执行。2021年11月15日，原告李某向本院提出执行异议申请，本院作出（2021）内0302执异201号执行裁定书，裁定驳回原告李某的异议申请。原告李某不服该民事裁定书，故提起本次执行异议之诉。 上述事实，有原、被告提供的（2019）内0302民初2053号民事判决书、裁定书、（2021）内0302执异201号执行裁定书、抵账协议、商品房买卖合同一份、房款收据、物业费、配套费、取暖费收据及原、被告、第三人的陈述等予以证实。 本院认为：本案系执行异议之诉。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”规定，当被执行人与登记在被执行的房地产开发企业为同一房地产开发企业时，上述第二十八条与第二十九条在适用上产生竞合，只要满足其中一条的规定，买受人即可享受足以排除强制执行的民事权利。 本案中，2018年1月11日，原告李某与被告内蒙古某有限责任公司签订《商品房买卖合同》，该日期早于2019年7月2日我院作出裁定查封包括涉案房屋在内的111套房屋之前，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条中规定的第一项条件。但原告李某自认案涉房屋并非其唯一住房，且原告提供缴纳房屋取暖费等并接收房屋的时间为2021年1月13日，发生在法院查封之后，不能认定原告李某在查封前已合法占有涉案房屋。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”，原告提供证据不足以证实其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条中任一条第二项条件，故应当承担举证不能的不利后果。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”，本院对原告李某要求排除案争房屋执行，请求确认其权利的请求，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下： 驳回原告李某的诉讼请求。 案件受理费6440.93元（原告已预交），由原告李某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于乌海市中级人民法院。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇二二年二月二十四日 书记员*** 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十四条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。