某某建设开发有限公司与谢某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

重庆市武隆区人民法院 民事判决书 (2023)渝0156民初2653号 原告：某某建设开发有限公司。 法定代表人:任某某，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：罗某某，该公司财务部业务主办。 委托诉讼代理人：***，重庆正耀律师事务所律师。 被告：谢某某，男，1981年7月10日出生，汉族，居民。 原告某某建设开发有限公司（以下简称某某建设开发有限公司）与被告谢某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2023年10月7日立案受理后，依法由审判员***适用简易程序，于2023年11月16日公开开庭进行审理，原告某某建设开发有限公司的委托诉讼代理人罗某某、***与被告谢某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告某某建设开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即向原告支付房屋租金173589元及违约金(计算方式：以每日租金和964.4元自2022年7月16日起计算至支付完毕时止，暂计至2023年7月15日)；2.判决解除原、被告于2022年7月1日签订的《“某某阁”房屋租赁合同》；3.本案诉讼费用由被告方承担。事实和理由：2022年7月1日，原、被告签订了《“某某阁”房屋租赁合同》。合同约定，原告将原告所有的重庆市某某路XX号、XX号房屋出租给被告，XX号的月租金为6471.75元、XX号的月租金为7994元，以上月租金合计为14465.75元。合同第十条第二款约定：在使用期内，乙方逾期缴纳本合同约定应由乙方负担费用的，每逾期一天，则每日应向甲方支付日租金壹倍的滞纳金。从合同签订至原告起诉之日，被告未支付房租且经原告多次催告未果，故来院诉请如前。 被告谢某某辩称：1.未支付租金属实，但按照合同约定应扣减装修期六个月的租金，故被告只应支付原告六个月的租金；2.合同关于违约金的约定过高，应按法律规定金额支付；3.原告已将案涉房屋出卖他人但未告知被告，被告不同意解除合同。 原告围绕其诉讼请求向本院提交了《房屋租赁协议》《房屋使用安全协议》、不动产权证、房屋现场照片、催款凭证及重庆增值税普通发票，前述证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信并在案佐证。被告谢某某未向本院提交证据。 结合原、被告的法庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2022年7月1日，原告某某建设开发有限公司作为甲方与被告谢某某作为乙方签订《重庆某某建设开发有限有限公司“某某阁”房屋租赁协议》（以下简称租赁协议），合同约定：“第一条租用房屋位置及用途1.乙方租用甲方位于重庆市某某路XX号、XX号甲方出租房屋为清水房。2.租用面积：长滨路212号建筑面积86.29㎡、长滨路214号建筑面积114.20㎡，合计建筑面积200.49㎡。第二条租用期限及用途1.租赁期限：该房屋租期为3年，时间自2022年7月1日起至2025年6月31日止……第三条租金及支付方式1.租金：在本合同有效期间，前两年XX路XX号租金按75元/平方米·月计算，XX路XX号租金按70元/平方米·月计算。第三年开始，租金在上一年租金基础上上浮5%。2.租金支付方式：租金按年计算支付。对第一年的租金在本合同生效之日起15日内，乙方在减除装修期(6个月)租金后向甲方一次性支付第一年剩余房屋租金。次年租金乙方应在当年租期届满之日前30天一次性支付下一年的房屋租金，以此类推……第六条房屋的转让与转使用租赁期间，甲方可以随时根据市场情况推出销售，已售房屋在租赁合同执行期间，保证租赁合同正常履行，但已售房屋的租金由买受人直接收取（涉及出售年度甲方已收取的租金根据比例在减除乙方已租赁房屋后由甲方直接支付给买受人），该租金收入产生的税费由买受人承担。第七条合同的变更、解除与终止……3．房屋使用期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回租赁房屋：（1）未经甲方同意，转租、转借使用房屋……（5）拖欠房租累计达叁个月以上……第十条违约责任1.租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照房屋年租金的壹倍向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）未经甲方同意，将房屋转租、转借给他人使用的；（2）拆改变动房屋主体结构或损坏房屋的；2.在使用期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则每日应向甲方支付日租金壹倍的滞纳金……第十四条本合同自双方签（章）后生效”。 合同签订当日，某某建设开发有限公司将XX路XX号、XX号房屋交付给被告谢某某，后谢某某对案涉房屋进行装修使用。2023年6月底，被告谢某某因经济困难停止在案涉房屋经营并搬离该房屋，但未通知原告某某建设开发有限公司也未与某某建设开发有限公司办理交房事宜。 2023年6月5日，某某建设开发有限公司将案涉XX号、XX号房屋出售给他人，但未告知被告谢某某。 因被告谢某某未支付房屋租金，原告某某建设开发有限公司于2023年10月7日诉至本院，要求被告支付租金并解除前述房屋租赁合同，本院于2023年10月8日向被告谢某某送达起诉书副本、传票等法律文书，被告谢某某于同日签收了前述材料。 另查明，2022年7月16日执行的全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）为3.7%。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《XX建设开发有限有限公司“XX阁”房屋租赁协议》是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，该租赁合同合法有效，双方当事人应当按照约定全面、诚信履行合同义务。原告某某建设开发有限公司已依约交付出租房屋，被告谢某某已实际装修使用，被告谢某某应按照合同约定的标准支付租金。现被告谢某某未按时支付租金，应当按照合同约定承担相应的违约责任。 关于解除合同。租赁协议第七条第三款第（5）项明确约定承租人拖欠房租累计达叁个月以上的，出租方有权解除合同，而被告谢某某应自租赁协议生效之日起15日内即2022年7月15日前支付第一年租金，但被告谢某某至今仍未按照合同约定支付租金，支付时间已逾期三个月以上，原告某某建设开发有限公司有权解除合同。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。……当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”的规定，原告某某建设开发有限公司系直接以提起诉讼的的方式主张解除合同，被告谢某某于2023年10月8日签收本院的送达的起诉书副本、传票等法律文书，案涉租赁协议于2023年10月8日解除。 关于应付租金。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十九条“当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求支付。”的规定，原告某某建设开发有限公司有权请求被告谢某某支付未付租金。关于租金具体金额，原、被告对租赁房屋的月租金金额合计计算为14465.75元及实际租期计算为一年无异议，但对是否应扣除装修期6个月的租金有异议。对此，本院认为，根据租赁协议第三条第2款“对第一年的租金在本合同生效之日起15日内，乙方在减除装修期(6个月)租金后向甲方一次性支付第一年剩余房屋租金。”的规定，原、被告并未明确约定免租期的适用条件，也未约定以租赁期限届满作为享有免租期的前提条件，但免租期系出租人在租赁合同完全履行的前提下给与承租人的一种的优惠，是出租人为了促使双方合意的达成而出让的部分可得利益，在因承租人违约造成合同解除的情况下，导致出租人的期待利益也未能实现，出租人既出让了可得利益又无法继续获取租赁期间的租金收益的期待利益，显失公平，应当由违约方承租人按比例赔偿免租期租金。本院结合合同约定的租赁期限、承租人实际使用房屋的时间等因素，酌定免租期为2个月（1年÷3年×6个月），此2个月免租期被告谢某某不承担租金，超出该期间的免租期，被告谢某某应参照合同约定的租金标准支付租金，故谢某某应支付原告某某建设开发有限公司租金14465.75元×10个月=144657.5元。 关于违约金，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。合同因违约解除的解除权人可以请求违约方承担违约责任，但当事人另有约定的除外……”及第五百八十五条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少……”的规定，本案租赁协议系因被告谢某某欠付租金违约而解除，被告谢某某应按约承担违约责任。对此，租赁协议第十条第二款“在使用期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则每日应向甲方支付日租金壹倍的滞纳金。”已就逾期支付租金的违约责任承担方式进行了约定，该条款的约定虽名为滞纳金但实为违约金，故被告谢某某应向原告某某建设开发有限公司支付违约金，但租赁协议约定的按日租金壹倍支付日违约金计算标准过高，本院结合案涉合同的实际履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚信原则，酌定自逾期之日起按照一年期贷款市场报价利率的四倍即14.8%的标准支付违约金。 综上所述，原告某某建设开发有限公司的部分诉讼请求成立，本院予以部分支持。根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条、第七百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百五十五条之规定，判决如下： 一、原告某某建设开发有限公司与被告谢某某于2022年7月1日签订的《XX建设开发有限有限公司“XX阁”房屋租赁协议》于2023年10月8日解除； 二、被告谢某某于本判决生效后五日内支付原告某某建设开发有限公司房屋租金144657.5元及违约金（以144657.5元为基数自2022年7月16日起按年利率14.8%计算至全部款项付清时止）； 三、驳回原告某某建设开发有限公司的其余诉讼请求。 如果被告谢某某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取1885.89元（原告已预交），由原告原告某某建设开发有限公司负担314.32元，被告谢某某负担1571.57元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。 审判员*** 二〇二三年十一月二十九日 法官助理*** 书记员*** -1-