上海力茵地面弹性材料有限公司与上海佘山资产经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市松江区人民法院 民事判决书 案号：（2020）沪0117民初8211号 原告：上海力茵地面弹性材料有限公司，住所地上海市松江区。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，上海君澜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，上海君澜律师事务所律师。 被告：上海佘山资产经营管理有限公司，住所地上海市松江区。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，上海巨明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，上海巨明律师事务所律师。 原告上海力茵地面弹性材料有限公司(以下简称力茵公司)与被告上海佘山资产经营管理有限公司(以下简称佘山资产公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案受理后，依法适用简易程序审理。2020年7月2日，原告向本院提交申请书，要求对坐落于上海市松江区佘北公路XXX号的自建厂房的市场价值进行司法评估。2020年7月15日，本院公开开庭审理了本案。2020年9月10日，为委托评估机构对上述厂房的价值进行司法评估，本院组织原告与被告进行证据交换。随后，本院委托上海科东房地产土地估价有限公司(以下简称科东估价公司)进行司法评估。2020年11月6日，科东估价公司向本院出具了《上海市松江区佘北公路XXX号自建厂房建筑物价值咨询报告》。2020年11月23日，本院公开开庭审理了本案。当日，本院在审理过程中，发现本案不宜适用简易程序，依法裁定本案转为普通程序。因原告当庭变更诉讼请求，被告提出需要答辩期限，本院于2020年12月14日再次公开开庭审理了本案。原告力茵公司的法定代表人***及其委托诉讼代理人***三次到庭参加诉讼，原告力茵公司的委托诉讼代理人***到庭参加第一次、第二次诉讼，被告佘山资产公司的原委托诉讼代理人***到庭参加第一次诉讼，被告佘山资产公司的委托诉讼代理人***到庭参加了第二次诉讼，被告佘山资产公司的委托诉讼代理人***到庭参加第二次、第三次诉讼。本案现已审理终结。 原告力茵公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告位于上海市松江区佘山镇佘北公路XXX号厂房(以下简称自建厂房)的建造费用1,402,600元(庭审中变更为1,125,660元)；2、被告支付原告律师代理费35,000元。事实与理由如下：2000年，上海市松江区佘北镇北干山村村民委员会(以下简称北干山村委会)招商引资，遂原告与北干山村委会签订租赁合同，承租北干山村委会所有的种料仓库。2004年11月23日，原告与北干山村委会控股的案外人上海松江朱姚工贸有限公司(以下简称朱姚工贸公司)签订《厂房租(赁)协议书》，双方约定由原告继续承租位于佘山工业区内佘北公路西侧的厂房，租赁期限为2005年1月1日至2019年12月31日止，且约定原告如对厂房、生活房改建或扩建，应事先通知朱姚工贸公司，待其认可后方能施工。合同期满后，对于原告自建的厂房，由朱姚工贸公司按照市场评估价支付原告。随后，原告在征得朱姚工贸公司同意的前提下，自2004年底开始建造自用厂房，先后建成使用面积约2,000平方米的建筑。建造过程中，朱姚工贸公司时常派员到场查看，从未提出异议，建成后，亦未提出异议。随后，上述厂房被被告收购。2016年4月12日，原告与被告签订《厂房租赁协议》一份，双方约定由被告完全承继朱姚工贸公司在《厂房租(赁)协议书》中的权利义务，并约定自该协议盖章签字生效后，原告与朱姚工贸公司签订的《厂房租(赁)协议书》自动终止。原告认为上述协议真实合法有效，被告应按照约定，在合同期满后，按照市场评估价支付原告自建厂房结算款。2016年12月，原告收到上海市松江区佘山镇人民政府(以下简称佘山镇政府)的《责令限期拆除违法建筑事先告知书》后，拆除了部分自建钢棚，但自建厂房未被要求拆除。2019年下半年，原告陆续将自有设备及生产线搬至新厂，至2019年年底基本搬迁完毕。但与被告就自建厂房建造费用如何处理一直无法达成一致。另外，当初被告收购松江区佘山镇北干山村集体经济合作社(以下简称北干山经济合作社)的资产时所涉资产包括朱姚工贸公司资产，从而也包括自建厂房在内，原告认为朱姚工贸公司及北干山经济合作社构成不当得利。为维护自身合法权益，现诉至法院，请求判如诉请。 被告佘山资产公司辩称，不同意原告主张的诉请。原告建造自建厂房均发生于其与案外人朱姚工贸公司租赁厂房期间。故合同期满后，厂房建造费用如何结算与被告无关，原告不应向被告主张任何权利。且原告与被告于2016年4月签订租赁协议后直至自建厂房拆除，被告从未将自建厂房作为租赁物向原告收取过任何费用。双方签约后，原告亦未再继续新建厂房。原告要求被告按照租赁协议支付其签约前建造自建厂房的费用没有事实依据及法律依据。现自建厂房已于2020年被佘山镇政府认定为违法建筑予以拆除，被告认为违法建筑没有市场价值，且即使存在一定价值，原告亦应向佘山镇政府主张。同时，被告于2015年12月与北干山经济合作社签订《资产收购协议》时，北干山经济合作社转让的朱姚工贸公司的经营性资产中并不包括自建厂房，被告支付给北干山经济合作社的资产收购价亦不包含自建厂房价值。 经审理查明：一、原、被告签约经过 位于上海市松江区佘山镇佘北公路XXX号的原有厂房原系朱姚工贸公司所有。2004年11月23日，朱姚工贸公司作为出租方(甲方)，原告作为承租方(乙方)，双方签订《厂房租(赁)协议书》一份，约定内容如下：因乙方生产发展需要，现向甲方租赁厂房；甲方提供的厂房位于佘山工业区内佘北公路西侧(原胜泰的租用房)；厂区面积约5,000平方米，包括五幢厂房(建筑面积为1,569平方米)，生活配套房(建筑面积为1,559平方米，其中北面一幢生活楼478平方米、南面一幢生活楼990平方米、门卫室19平方米、厕所23平方米、食堂49平方米)；租赁价格按照现状，从2005年1月1日至2009年12月31日止，每年租赁费为273,845元(厂房租赁每平方米102元×1,569平方米，计人民币160,038元，配套房租赁每平方米73元×1,559平方米，计人民币113,807元)；从2010年1月1日至2014年1(2)月31日止，每年租赁费为287,537元；从2015年1月1日至2019年12月31日止，每年租赁费301,914元；租赁期间，乙方如对厂房、生活房改建或扩建应事先通知甲方，得到甲方认可同意后方可施工。合同期满后，乙方投资的房子总额，按市场评估价结价给甲方。上述协议上“法人代表”一栏分别由案外人***与原告法定代表人***签字。 2015年10月15日，佘山镇政府出具《佘山镇人民政府关于同意收购佘山镇北干山村经济合作社资产的批复》，同意北干山经济合作社的经营性资产(含队级)由镇联合社委托镇资产公司实施收购。2015年12月25日，被告作为收购方(甲方)，案外人北干山经济合作社作为转让方(乙方)，双方签订《资产收购协议》一份，约定内容如下：为进一步深化农村产权制度改革，贯彻落实市委“1+6”文件精神，突出村民委员会专注于基层自治工作和管理事务工作，并为下一步撤村工作创造条件，乙方愿意将本合同约定的资产转让给甲方；乙方拟转让资产为乙方所拥有的经营性资产；本次资产收购价以资产评估公司出具的评估价为基准，经资产评估公司评估，转让资产评估价为人民币57,338,600元(详见资产评估报告)，其中标准厂房因历史原因未能办理产证的，双方商定按有证房评估标准补足差额，另考虑到农民的利益，经甲、乙双方协商决定在资产评估价等基础上上浮15%，最终确定本次资产收购价为70,741,000元；自本合同签订之日起15日内，甲方一次性付清全部资产的收购价，即人民币70,741,000元；自本合同签订后，甲、乙双方根据经营性资产评估明细表进行资产清点工作，资产清点工作应在合同签订之日起10日内完成；自本合同签订后，乙方应协助甲方办理资产权属变更登记手续，包括房屋权属变更登记、土地使用权变更登记等，有关费用根据国家规定各自承担。 2016年4月12日，被告作为出租方(甲方)，原告作为承租方(乙方)，双方签订《厂房租赁协议》一份，约定内容如下：因乙方生产发展需要，现向甲方租赁厂房；乙方承租甲方的房屋位于上海市松江区佘山工业区内佘北公路西侧(原胜泰的租用房)；厂区面积约5,000平方米，包括五幢厂房(建筑面积为1,569平方米)，生活配套房(建筑面积为1,559平方米，其中北面一幢生活楼478平方米、南面一幢生活楼990平方米、门卫室19平方米、厕所23平方米、食堂49平方米)；乙方租用甲方厂房的租金，从2005年1月1日至2009年12月31日止，每年租金为273,845元(厂房租赁每平方米102元×1,569平方米，计人民币160,038元，配套房租赁每平方米73元×1,559平方米，计人民币113,807元)；从2010年1月1日至2014年12月31日止，每年租金为287,537元；从2015年1月1日至2019年12月31日止，每年租金为301,914元；房屋租赁期从2005年1月1日起至2019年12月31日止；租赁期间，乙方如对厂房、生活房改建或扩建应事先通知甲方，得到甲方认可同意后方可施工。合同期满后，乙方投资的房子总额，按市场评估价结价给甲方；自本合同盖章签字生效后，乙方原与朱姚工贸公司2004年11月23日签订的厂房租赁协议书自动终止。 二、自建厂房的建造过程及现状 本案审理中，原告向本院提供《搬迁奖励协议书》及自建厂房平面布局图各一份，被告亦向本院提供相同的平面布局图一份。原、被告确认上述平面布局图A至I区域建筑物系自建厂房(B区一楼除外)，且建成时间均为2006年，建造费用均由原告支出，建成后均由原告使用。被告的原有厂房及原告的自建厂房均未取得建设工程规划许可证，且原告在使用自建厂房时，被告从未向原告收取任何费用。 上述平面布局图显示A至I区域房屋的面积如下：A区为90平方米，B区为280平方米，C区为190平方米，D区为90平方米，E区为120平方米，F区为216平方米，G区为100平方米，H区为96平方米，I区为105平方米。上述厂房于2020年7月已被全部拆除。原、被告确认A区为辅助房，B区(二楼)为办公室，C区为锅炉房，D区为辅助厂房，E区为食堂，F区为办公室，G区为酒店厨房，H区为酒店辅助房，I区为酒店大厅及包厢。 2016年12月12日，佘山镇人民政府向原告出具《责令限期拆除违法建筑事先告知书》、《违法搭建法律后果告知单》，告知内容如下：原告在松江区佘山镇佘北公路XXX号擅自搭建建筑物、构筑物的行为，已违法相关法律法规，其机关拟作出责令期限拆除违法建筑决定；请原告在收到本清单之日起，自行拆除该处违法建筑物(构筑物)。自2020年6月起，原告的自建厂房已被陆续拆除。 2020年11月23日，经本院询问，案外人***陈述如下：2004年11月其担任朱姚村的村支部书记，兼任朱姚工贸公司的总经理，该公司系村集体企业，其于2005年9月卸任总经理一职。朱姚工贸公司与力茵公司签订的《厂房租(赁)协议书》系其本人参与签订。朱姚工贸公司当时在招商引资时与力茵公司约定，力茵公司办厂时可在征得朱姚工贸公司同意后，对朱姚工贸公司原有的厂房进行改建、扩建。如遇动迁或者合同期满，朱姚工贸公司的资产归朱姚工贸公司，力茵公司的资产归力茵公司，即力茵公司改建、扩建的部分根据评估价格归力茵公司所有。上述平面布局图上A至I区的厂房，除A、C、D区以外，均陆续在其任职期间内建造，建造上述厂房时力茵公司均已征得其口头同意，其离职时上述厂房尚未完全竣工。力茵公司征求同意时，每次都是由其法定代表人向村委会提出口头申请，村委会集体讨论后口头同意，随后由其代表村委会和朱姚工贸公司将结果口头告知力茵公司。 2021年1月28日、2月4日，经本院询问，佘山镇整治违法建筑领导小组办公室(以下简称佘山治违办公室)主任***陈述如下：上述协议书及平面布局图由其办公室制作并提供给被告；其中平面布局图系2019年10月测量制作，当时原、被告及其办公室均派员到场。图上的阴影部分，即字母编号为A至I的区域，系原告自建厂房，其余部分系被告原有厂房，自2020年7月起上述厂房陆续被拆除，现已全部拆除；原、被告及其办公室曾在2020年年初就自建厂房的搬迁奖励费进行协商，为促成三方协商一致，其办公室提前制作了上述协议书，其上搬迁奖励方案为如原告配合拆除违法建筑及进行环境整治，其办公室同意支付原告搬迁奖励费257,400元(200元/平方米×1,287平方米)，但原告不同意此方案，最终三方未能协商一致；鉴于原告在其办公室拆违过程中未配合拆违工作，自建厂房的拆除属于强拆，其办公室认为原告不应享受拆违奖励，现决定不再支付原告任何奖励费用。 三、自建厂房造价费用现值 2020年6月，原告委托案外人苏州博鑫睿华资产评估咨询有限公司(以下简称博鑫睿华公司)对自建厂房的市场价值进行评估。2020年7月13日，博鑫睿华公司出具《关于上海力茵地面弹性材料有限公司拟了解资产价值涉及的单项资产(房屋建筑物及装修)评估报告》，内容如下：评估范围是委托人申报的房屋建筑物及装修等资产；评估基准日为2019年12月31日；价值类型为市场价值类型；评估方法为成本法；评估结论为经评估，在评估基准日2019年12月31日，委托人委估房屋建筑及构筑物的市场价值为1,402,600元，包含房屋建筑物评估值1,338,202元及构筑物评估值64,415元。该报告中的《房屋建筑物评估明细表》显示内容如下：评估房屋包含办公二楼、简易仓库、锅炉房、食堂、办公室、辅助房、饭店厨房、饭店包厢1、饭店包厢2；辅助房(即平面布局图A区)面积为38平方米，办公二楼(即平面布局图B区二楼)面积为103平方米，锅炉房(即平面布局图C区)面积为69平方米，简易仓库(即平面布局图D区)面积为129平方米，食堂(即平面布局图E区)面积为63平方米，办公室(即平面布局图F区)面积为145平方米，饭店厨房(即平面布局图G区)面积为217平方米，饭店包厢2(即平面布局图H区)面积为289平方米,饭店包厢1(即平面布局图I区)面积为387平方米。 2020年7月2日，本院委托科东估价公司对自建厂房建筑物价值进行评估。2020年11月6日，该评估机构出具《上海市松江区佘北公路XXX号自建厂房建筑物价值咨询报告》，该报告内容如下：评估对象为自建厂房建筑物价值；价值期日为2019年12月31日；价值类型为建筑物价值，价值内涵为在建筑物未拆除时于价值期日满足编制说明条件的建筑安装工程费结合成新，不包含装饰装修、设施设备；价格咨询方法为成本法；根据自建厂房的平面图序号(即佘山治违办公室制作的平面布局图)，A区辅助房建筑物价值为408元/平方米，B区(二楼)办公室建筑物价值为884元/平方米，C区锅炉房建筑物价值为544元/平方米，D区辅助厂房建筑物价值为238元/平方米，E区食堂建筑物价值为816元/平方米，F区办公室建筑物价值为816元/平方米，G区酒店厨房建筑物价值为748元/平方米，H区酒店辅助房建筑物价值为612元/平方米，I区酒店大厅及包厢建筑物价值为1,142元/平方米。该报告中认定的原告自建厂房A至I区的建筑物价值标准，原告表示予以认可，但与被告就各区建筑物面积存有争议。原告主张其自建厂房各区的面积应以博鑫睿华公司出具的评估报告中所认定的面积为准。被告则认可佘山治违办公司制作的平面布局图中所认定的各区面积。 以上事实，由《厂房租(赁)协议书》、《厂房租赁协议》、《关于上海力茵地面弹性材料有限公司拟了解资产价值涉及的单项资产(房屋建筑物及装修)评估报告》、《上海市松江区佘北公路XXX号自建厂房建筑物价值咨询报告》、《搬迁奖励协议书》及自建厂房平面布局图、询问笔录等证据及及当事人陈述等证据证实。 本院认为，被告原有厂房未取得建设工程规划许可证，原、被告就原有厂房所签订的《厂房租赁协议》依法应属无效。 本案的争议焦点在于既然上述《厂房租赁协议》无效，其中关于租赁期限届满后被告按照市场评估价值支付原告改扩建费用的约定，是否有效？根据原、被告签订上述协议时间为2016年4月12日，双方约定的租赁期限为2005年1月1日起至2019年12月31日止的事实，结合原告于2006年已建成多幢厂房的事实，本院认为原、被告的上述约定，明显针对原告在签约前已建造的自建厂房。原、被告双方明知上述自建厂房均未办理合法建设手续，即未取得建设工程规划许可证，属于违法建筑，并无市场价值，仍约定租赁期限届满后按市场评估价值结算上述违法建筑的建造费用，本院认为该约定当属无效。 根据2009年《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十二条的规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(一)办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；(二)未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。根据案外人***的陈述，原告建造自建厂房时已征得出租方朱姚工贸公司的同意，本院予以采信，确认原告当初建造厂房时已经过作为出租人的朱姚工贸公司同意。原告作为自建厂房的实际建造者，办理合法建造手续系其基本义务，而出租方仅需承担相应的配合义务。原告对其建造厂房未办理合法建造手续的违法行为明显存有过错，应负主要责任。同时，被告明知原告建造的厂房未办理合法建设手续，系违法建筑，仍与原告就租赁期限届满后如何结算上述违法建筑的建造费用进行了约定，足以证明被告对于原告的上述违法行为持放任态度，被告应负次要责任。 关于被告应负担的自建厂房造价费用，原告主张参照科东估价公司出具的《上海市松江区佘北公路XXX号自建厂房建筑物价值咨询报告》中的建筑安装工程费标准计算，本院认为并无不当，予以采纳。关于自建厂房的各区面积，鉴于《关于上海力茵地面弹性材料有限公司拟了解资产价值涉及的单项资产(房屋建筑物及装修)评估报告》系原告单方委托博鑫睿华公司评估，本院认为上述报告作为证据缺乏真实性与合法性，不予采信。本案审理中，原告未提供施工图纸、施工合同等原始工程资料证明其自建厂房的各区面积，且本院委托科东估价公司对自建厂房进行价值评估时，自建厂房均已被拆除。本院结合本案案情以及原、被告的庭审意见，酌情参照佘山治违办公室制作的平面布局图，确认自建厂房A区为90平方米，B区(二楼)为140平方米，C区为190平方米，D区为90平方米，E区为120平方米，F区为216平方米，G区为100平方米，H区为96平方米，I区为105平方米。参照上述建筑物价值标准及面积，本院确认原告自建厂房的造价费用现值为812,898元。 据此，综合考虑原、被告的过错程度，结合自2006年原告自建厂房建成之时起直至双方约定的租赁期限届满之日(即2019年12月31日)止，长达13年间，原告的自建厂房均由其自行使用，被告从未收取任何费用受益的事实等因素，本院酌情确定被告支付原告自建厂房建造费用243,869元。 关于律师代理费,于法无据,本院不予支持。 据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第五十八条、2009年《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十二条的规定，判决如下： 一、被告上海佘山资产经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海力茵地面弹性材料有限公司位于上海市松江区佘山镇佘北公路XXX号厂房的建造费用243,869元； 二、驳回原告上海力茵地面弹性材料有限公司其余诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15,246元，评估费4,700元，合计诉讼费19,946元，由原告上海力茵地面弹性材料有限公司负担元13,962元(已付)，被告上海佘山资产经营管理有限公司负担5，984元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判长 *** 审判员 *** 人民陪审员 *** 书记员 *** 二〇二一年四月十九日