吉林市第某建筑工程股份有限公司、吉林市万某房地产开发有限公司合同纠纷民事一审民事判决书

吉林省吉林市船营区人民法院 民事判决书 （2025）吉0204民初2511号 原告：吉林市第某建筑工程股份有限公司，住所地吉林省吉林市。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，吉林乾懿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，吉林乾懿律师事务所律师。 被告：吉林市万某房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市永吉县。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，吉林市船营区正德法律服务所法律服务工作者。 原告吉林市第某建筑工程股份有限公司（以下简称一某公司）与被告吉林市万某房地产开发有限公司（以下简称万某公司）合同纠纷一案，本院于2025年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吉林市第某建筑工程股份有限公司委托诉讼代理人***、***、被告吉林市万某房地产开发有限公司委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吉林市第某建筑工程股份有限公司向本院提出诉讼请求：1.吉林市万某房地产开发有限公司协助吉林市第某建筑工程股份有限公司办理吉林市***苑小区***号楼***号网点、2号楼5号网点的更名过户手续（标的7,725,135元）；2.诉讼费用由吉林市万某房地产开发有限公司承担。事实与理由：2015年9月，吉林市第某建筑工程股份有限公司与吉林市万某房地产开发有限公司签订了《工程合同》，约定吉林市第某建筑工程股份有限公司承包钻石名苑小区部分工程，合同约定“可以以房抵账”。合同履行过程中，吉林市万某房地产开发有限公司与吉林市第某建筑工程股份有限公司协商，用钻石名苑小区2号楼4号网点及2号楼5号网点抵付工程进度款，2019年，双方就抵账房屋签订了《住房认购协议》，约定分别抵付工程款3,870,900元、3,854,235元，上述房款包含两套房屋的首次更名费用。协议签订后，吉林市万某房地产开发有限公司向吉林市第某建筑工程股份有限公司交付了上述两套房屋，但时至今日，经吉林市第某建筑工程股份有限公司多次催告，仍未协助吉林市第某建筑工程股份有限公司办理更名过户。双方签订的《住房认购协议》关于房屋信息、价款、交付等条款均明确而具体，协议合法有效，双方之间的房屋买卖合同法律关系明确。协议签订后，吉林市第某建筑工程股份有限公司依约在工程款中进行了抵扣，吉林市万某房地产开发有限公司也向吉林市第某建筑工程股份有限公司交付了房屋，吉林市万某房地产开发有限公司应当继续按照协议履行合同义务，为吉林市第某建筑工程股份有限公司办理上述两套抵账房的过户手续。 吉林市万某房地产开发有限公司辩称，驳回吉林市第某建筑工程股份有限公司诉讼请求，理由如下：一、本案并不是商品房买卖合同纠纷，而是建筑施工合同纠纷，根据双方签订的合同约定“该工程的实际付款金额或抹房金额须给发包人开具正式发票”，而吉林市第某建筑工程股份有限公司并未完成此项义务，不履行在先；二、吉林市第某建筑工程股份有限公司施工存在工程质量问题。2022年6月该工程监理单位给吉林市第某建筑工程股份有限公司发出联系单，吉林市第某建筑工程股份有限公司置之不理。2020年4月21日吉林市万某房地产开发有限公司以同样问题向吉林市第某建筑工程股份有限公司发出整改通知，吉林市第某建筑工程股份有限公司至2022年6月也未完成其所负修复债务；三、吉林市第某建筑工程股份有限公司与吉林市万某房地产开发有限公司之间的工程至目前为止并未全额结算，双方的余额尚处于不确定的状态，按照合同约定，吉林市万某房地产开发有限公司可给付吉林市第某建筑工程股份有限公司70%的现金，其余25%可用房抵工程款，并注明吉林市第某建筑工程股份有限公司中途用房均按工程款为准，现吉林市万某房地产开发有限公司抹账的两套房屋是吉林市第某建筑工程股份有限公司施工中途用房，自然抵工程款，吉林市第某建筑工程股份有限公司应给吉林市万某房地产开发有限公司开具正式的工程款发票，而吉林市第某建筑工程股份有限公司先不履行此债务。综上，依照民法典第五百二十六条规定，吉林市第某建筑工程股份有限公司与吉林市万某房地产开发有限公司之间就履行合同约定的义务有先后履行顺序，吉林市第某建筑工程股份有限公司作为先履行的一方未履行，吉林市万某房地产开发有限公司有权拒绝相应履行。 本院经审理认定事实如下：2015年9月1日，吉林市万某房地产开发有限公司（发包人、甲方）与吉林市第某建筑工程股份有限公司（承包人、乙方）签订《工程合同》，约定：工程名称：钻石名苑小区1#、2#、3#、4#、Al#网点、A2#商业用房、a#煤气调压站、b#箱式变电站、d#地下建筑（1#、2#、3#三栋楼为高层、4#为多层住宅）；工程地点：吉林市船营区***路***街交汇处东南角；工程款支付约定工程全部竣工验收后，工程款支付至完成工程量的70%，甲方预留工程造价的5%保修金，余下的25%工程款甲方验收合格后三个月内分二次付清，可以以房顶账。注：如乙方中途用房均按付工程款为准；补充条款中约定该工程以实际付款金额或抹房金额给发包人开据（具）正规发票。合同亦对双方其他权利义务进行约定。 2019年5月29日，吉林市万某房地产开发有限公司（卖方、甲方）与吉林市第某建筑工程股份有限公司（买方、乙方、暂定）签订两份《住宅认购协议书》，载明：乙方向甲方认购“钻石名苑”小区住宅的2-4号网点/2-5号网点，建筑面积暂定为234.6㎡/233.59㎡；乙方所认购上述房产的售价为16,500元/平方米，总房款3,870,900元/3,854,235元，本网点为一建抹账，只允许一次性更名，若需再次更名，需向地产公司（万诚）交纳房款3%的更名费；乙方自愿选择抹账：一建付款。 根据吉林市万某房地产开发有限公司出具的《房屋交款明细表》载明：一建（暂定），房号2-4#网点，总房款3,870,900元，备注抹账（一建），收费项目合计：物业维修资金24,398元，商品房合同工本费50元，印章费10元，代办费800元，水500元，电500元，物业费3284元（2019.6.1-2019.12.31），本次收款29,542元。 根据吉林市万某房地产开发有限公司出具的《房屋交款明细表》载明：一建（暂定），房号2-5#网点，总房款3,854,235元，备注抹账（一建），收费项目合计：物业维修资金24,293元，商品房合同工本费50元，印章费10元，代办费800元，水500元，电500元，物业费3270元（2019.6.1-2019.12.31），本次收款29,423元。 前述两处房屋吉林市万某房地产开发有限公司于2019年5月向吉林市第某建筑工程股份有限公司交付。 另查明，坐落于吉林市船营区***路***号***街改造项目一期（钻石名苑）2号楼0001004房屋（建筑面积234.6㎡），于2024年1月2日变更登记至吉林市万某房地产开发有限公司名下，不动产权证书号：吉（2024）吉林市***号；坐落于吉林市船营区***路***号***街改造项目一期（钻石名苑）2号楼0001005房屋（建筑面积233.59㎡），于2024年1月2日变更登记至吉林市万某房地产开发有限公司名下，不动产权证书号：吉（2024）吉林市***号。 认定上述事实的证据有《工程合同》《住宅认购协议书》《房屋交款明细表》、不动产权利及其他事项登记信息等及当事人当庭陈述在卷佐证。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。”现双方因办理房屋更名事宜产生纠纷，应当适用民法典的相关规定。 关于法律关系问题。本案中，双方均认可案涉两套房屋系双方存在建设工程施工合同关系而用于抵顶工程款，并非存在真实的房屋买卖意思表示，双方以签订《住宅认购协议书》的形式确定以房抵债事实，系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，故本案应属合同纠纷。 关于吉林市第某建筑工程股份有限公司主张吉林市万某房地产开发有限公司协助办理案涉两处房屋更名过户手续。本案中，双方关于案涉两处房屋抵付工程款已达成明确合意，抵顶款项经双方确认，吉林市第某建筑工程股份有限公司自认抵付金额计入吉林市万某房地产开发有限公司已付工程款内，且房屋已向吉林市第某建筑工程股份有限公司交付，故吉林市万某房地产开发有限公司负有协助吉林市第某建筑工程股份有限公司办理案涉两处房屋更名过户的义务。现案涉房屋登记在吉林市万某房地产开发有限公司名下，已具备办理更名过户条件，故吉林市第某建筑工程股份有限公司相关主张本院予以支持。 关于吉林市万某房地产开发有限公司抗辩吉林市第某建筑工程股份有限公司承包的建设工程存在质量问题。本院认为，吉林市第某建筑工程股份有限公司承包的建设工程是否存在质量问题，并不免除吉林市万某房地产开发有限公司协助办理案涉房屋更名过户的义务，且双方在《工程合同》中约定了预留工程造价5%作为保修金，关于工程质量问题可通过保修金处理。故吉林市万某房地产开发有限公司相关抗辩主张，本院不予支持。 关于吉林市万某房地产开发有限公司抗辩吉林市第某建筑工程股份有限公司应先履行开具发票义务。首先，《工程合同》中约定吉林市第某建筑工程股份有限公司需以实际付款金额或抹房金额给吉林市万某房地产开发有限公司开具正规发票，但双方并未约定需以开具发票为付款前提；其次，吉林市万某房地产开发有限公司尚欠付吉林市第某建筑工程股份有限公司工程款，庭审中吉林市第某建筑工程股份有限公司亦明确表示如果吉林市万某房地产开发有限公司支付全部工程款，吉林市第某建筑工程股份有限公司能够开具相应发票。故吉林市万某房地产开发有限公司抗辩吉林市第某建筑工程股份有限公司不履行开具发票义务在先，吉林市万某房地产开发有限公司有权拒绝办理房屋过户，无事实及法律依据，本院不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款，《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百九十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 吉林市万某房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内协助吉林市第某建筑工程股份有限公司将坐落于吉林市船营区***路***号***街改造项目一期（钻石名苑）2号楼0001004房屋（建筑面积234.6㎡）、2号楼0001005房屋（建筑面积233.59㎡）产权变更登记至吉林市第某建筑工程股份有限公司名下。 案件受理费32,938元（吉林市第某建筑工程股份有限公司已预交），由吉林市万某房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起五日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 本判决生效后，负有义务当事人应当按期履行全部义务。执行案件立案后，本条内容即为执行通知，被执行人应当如实申报财产。对自动履行义务的，依当事人申请出具履行证明或推送纳入社会信用服务平台给予正向激励。对逾期未履行或拒绝履行义务的，将依法采取限制高消费、纳入失信名单、限制出境、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的依法追究刑事责任。享有权利当事人应当在法定期限内申请强制执行，并积极提供可供执行财产线索。 审判员*** 二〇二五年七月二十八日 书记员***