泗洪县广厦建筑安装工程有限公司
泗洪县广厦建筑安装工程有限公司、某某等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
江苏省泗洪县人民法院
民 事 判 决 书
（2021）苏1324民初7073号
原告（案外人）：泗洪县广厦建筑安装工程有限公司，统一社会信用代码91321324139880620L，住所地泗洪县青阳路西侧世纪公园内。
法定代表人：邹大忠，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李刚，江苏多德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李华，该公司员工。
被告（申请执行人）：***，男，1969年4月12日出生，个体户，住泗洪县。
委托诉讼代理人：朱强弢，江苏永明晖律师事务所律师。
第三人（被执行人）：程长瑞，男，1984年8月1日出生，个体，住江苏泗洪县。
原告泗洪县广厦建筑安装工程有限公司（以下简称广厦公司）与被告***、第三人程长瑞案外人执行异议之诉一案，本院于2021年9月10日立案后，依法适用普通程序，于2021年11月22日公开开庭进行了审理。原告广厦公司委托诉讼代理人李刚、李华，被告***及其委托诉讼代理人朱强弢到庭参加诉讼，第三人程长瑞经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广厦公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告为泗洪县青阳街道人民南路西侧广厦苑小区1幢1单元1室、2室房屋的实际所有权人，并要求停止对该房屋的执行并解除查封措施；2.由被告承担本案的诉讼费用。
事实与理由：案涉商业用房系原告于2003年开发，于2004年开始对外出售。当时由于案涉小区位置在泗洪县城较偏僻，小区房屋不好出售，尤其是门面商业用房处于滞销状态。原告考虑到开发小区的资金在短时间内无法回笼，于是借用原告公司共14名左右职工的名义与原告签订商品房买卖合同，其中就包括本案第三人程长瑞。签订房屋买卖合同的目的是为了办理银行按揭贷款，并非真实的买卖关系。之后，由原告负责偿还银行按揭贷款，直至还清。原告虽然借用第三人的名义进行了房屋产权登记，但土地使用权仍登记在原告名下。同时，第三人就房屋的权属向原告出具保证书，承诺登记在其名下的涉案房屋实际所有权人为原告，涉案房屋也一直由原告对外出租、占有使用和收益。由于第三人欠付被告货款，贵院在执行过程中，于2020年12月24日作出（2020）苏1324执异4972号民事裁定书，查封了涉案房屋。为此，原告作为房屋的实际所有权人向贵院提出执行异议，贵院于2021年8月24日作出（2021）苏1324执异131号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告对该执行裁定书裁决结果不服，故提起本案诉讼。
被告***辩称：1.根据房屋产权登记显示的内容，该房屋的所有权应当归属于第三人程长瑞；2.根据原告的陈述，原告是通过虚假交易套取银行贷款，仅是原告和第三人之间的合同关系，并不能改变涉案房屋的权利状态，同时也违反了法律规定；3.保证书系原告与第三人后补签订，并非形成于买房时，可见原告陈述并非事实，完全有可能是第三人为了规避执行而串通的行为。
第三人程长瑞未作陈述意见。
原告广厦公司围绕诉讼请求依法提交的证据，其证明力有无及大小问题，本院将在案件事实中作综合认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2005年3月30日，广厦公司与程长瑞签订了《房地产买卖合同》一份，约定：1.泗洪县青阳街道人民南路西侧广厦苑小区第1幢A段楼下门市自东向西第1、2间（1单元1室、2室房屋）出售给程长瑞；2.房屋单价2600元/平方，总价162332元。2005年6月30日，该房在工商银行办理了按揭贷款，权利价值为162032元，约定期限为10年。2010年12月21日，涉案房屋办理了抵押注销登记。
***与程长瑞民间借贷纠纷一案，本院于2020年11月12日作出（2020）苏1324民初3213号民事判决书，判决程长瑞向***支付货款420000元及利息（以420000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年6月10日起计算至实际履行完毕之日止），于本判决生效后十日内履行完毕。2020年12月22日，***提出执行申请。在执行过程中，本院于2020年12月24日作出了（2020）苏1324执4972号执行裁定，裁定查封泗洪县青阳街道人民南路西侧广厦苑小区1幢1单元1室、2室房屋。广厦公司为此向本院提出了执行异议，认为其与程长瑞签订的房屋买卖合同，并非基于真实买卖关系，目的是为了套取按揭贷款，涉案房屋的实际所有人仍应是广厦公司，要求解除对案涉房屋查封，停止执行。2021年8月24日，本院作出（2021）苏1324执异131号执行裁定，裁定驳回广厦公司的异议请求，广厦公司遂向本院提起执行异议之诉。
本案争议焦点为：广厦公司与程长瑞存在何种法律关系，广厦公司对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益，是否应当继续执行。
本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案中，案涉房屋的所有权登记人为程长瑞，据此认定程长瑞为该房的权利人。广厦公司认为其与程长瑞签订的《房地产买卖合同》，目的是为了享用国家购房贷款政策，双方之间并不存在真实的买卖关系，其应当为案涉房屋的真实权利人。即使如其陈述，广厦公司作为房地产开发企业为了规避国家对房地产行业的调控，借用他人名义与自己签订虚假的商品房买卖合同，通过抵押方式套取银行信贷资金，其行为不仅违反了法律强制性规定，同时也损害了国家利益和社会公共利益，广厦公司借名买房时就应能够预见并作好承担不利后果的准备。此外，虚假房屋买卖双方就房产归属所作的内部约定，出卖方仅具有债权性质，并非法律规定可以发生物权变动的法定事由，该约定仅对合同签订的双方当事人发生法律效力，对当事人以外的人并不产生约束力。《中华人民共和国物权法》第九条第一项规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。根据该条规定，案涉房屋的所有权未经变更登记前应属于登记权人程长瑞。综上，广厦公司对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益，其请求停止执行的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于办理人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：
驳回原告泗洪县广厦建筑安装工程有限公司的诉讼请求。
案件受理费9800元，由原告泗洪县广厦建筑安装工程有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，并向该院预交上诉案件受理费9800元。
审 判 长 陈 松
人民陪审员 陈茂忠
人民陪审员 张 磊
二〇二一年十二月三十一日
书 记 员 许彩荣
附录：本案适用的法律条文
《中华人民共和国物权法》
第九条【不动产物权登记生效以及所有权可不登记的规定】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。
第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：
（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；
（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；
（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际出资人账户名称判断；
（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；
（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。
案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。
