上海丰企实业发展有限公司与上海铁新地理信息有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上海市第二中级人民法院

民事判决书

（2017）沪02民终11327号

上诉人(原审被告)：上海丰企实业发展有限公司，住所地上海市普陀区。

法定代表人：***，总经理。

委托诉讼代理人：***，上海福新律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：上海铁新地理信息有限公司，住所地上海市青浦区。

法定代表人：***，董事长。

委托诉讼代理人：***。

上诉人上海丰企实业发展有限公司(以下简称“丰企公司”)因与被上诉人上海铁新地理信息有限公司(以下简称“铁新公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2017)沪0107民初1163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

丰企公司上诉请求：撤销一审判决第二项。事实和理由：(2013)普民四(民)初字第1822号(以下简称“1822号”)民事判决书查明的事实中表述的2011年1月1日，上海逸真建筑工程有限公司(以下简称“逸真公司”)与丰企公司签订租赁合同，逸真公司将本市的2幢3层出租给丰企公司，该合同仅为工商备案用，未实际履行，丰企公司从未按该合同支付过押金及租金。双方实际履行的是该案查明事实中表述的2011年1月逸真公司与丰企公司签订的租赁合同。2幢3层即指A310，故两份合同约定的实际租赁部位是一致的。丰企公司也只支付过一笔人民币(以下币种均为人民币)5万元的押金。逸真公司于2017年9月向法院提起诉讼，要求丰企公司支付2015年3月至2015年6月15日的租金。此案目前已调解结案并生效。在该案中，逸真公司认可丰企公司关于合同为工商备案用的说法。故一审判决按前述两份合同计算丰企公司应付房屋使用费属重复计算。关于房屋使用费的金额应按逸真公司与铁新公司间的租金进行折算，以每月11,800元计算。关于迁出的部位，逸真公司出租给丰企公司等公司承租时均以A、B、C编号区别，故应当以此编号来认定本案搬迁的部位。

铁新公司辩称，不同意丰企公司的上诉请求。本市是铁新公司独享的院落建筑，丰企公司没有任何权利使用，应全部撤离其占用的房屋。在铁新公司与逸真公司房屋租赁案，即1822号一案中，丰企公司是独立第三人，其在该案诉讼过程中并未对租赁面积提出任何异议。况且该案经过了一、二审，丰企公司参与了全部案件的审理，未提出任何异议。而在本案一审中，法官采用了编号表述后，又进行了物理位置的描述，丰企公司也进行了确认，故丰企公司上诉提出的问题并不存在。关于逸真公司和丰企公司的诉讼，是逸真公司在诉状中对自身相关情况的表述，不能作为有效证据，也与本案无关。比照一层房屋北边一间20平方米的房屋(即丰企公司所称泵房间)月租金2,500元，而四层房屋的2楼、3楼约400平方米，如月租金仅为25,000元，显然不符常理。请求维持一审判决。

铁新公司向一审法院起诉请求：1、丰企公司从上海市四层房屋的2楼、3楼处，二层房屋的一楼处，一层房屋北边一间房屋处，一层半房屋的一层3间、二层1间处迁出；2、丰企公司支付从2015年6月17日至判决之日的房屋使用费，按每月85,000元计算。

一审法院认定事实：2013年1月22日，上海市房屋经有关部门核准登记在铁新公司名下。

1822号铁新公司、***、上海安泰国际货运代理有限公司(该案原告)与逸真公司(该案被告)、丰企公司(该案第三人)、第三人上海益力多乳品有限公司(以下简称“益力多公司”、该案第三人)、上海剑晓仓储有限公司(以下简称“剑晓公司”、该案第三人)、上海延合投资发展有限公司(以下简称“延合公司”、该案第三人)房屋租赁合同纠纷一案于2015年1月23日作出判决：“经审理查明，上海市权利人原为上海安泰国际货运代理有限公司，产权登记的土地使用权取得方式为划拨，用途为工业，其中1幢号全幢一层建筑面积为36.62平方米，2幢号全幢四层建筑面积为756.67平方米，房屋类型均为工厂。铁新公司于2013年1月22日取得上述房屋的沪房地普字(2013)第002035号《上海市房地产权证》，记载内容与上述情况一致。……2011年1月1日，逸真公司与丰企公司签订租赁合同，逸真公司将的2幢3层出租给丰企公司，租赁期限自2011年1月1日起至2020年1月31日止，第一、二年租金每月25,000元整，第三、四年每月27,500元整，……，租赁保证金为5万元。丰企公司租用该部位，支付了租金和押金，进行装修后，使用至今。2011年1月，逸真公司与丰企公司签订租赁合同，逸真公司将1957号一层建筑面积约为90平方米房屋出租给丰企公司，租金自2011年1月1日起至2020年1月31日止，租金第一、二年每月25,000元整，第三、四年每月25,000元整……租赁保证金为5万元整。丰企公司租用该部位，支付了租金和押金，对房屋进行了装修，使用至今。……2011年4月27日，逸真公司与丰企公司签订租赁合同，逸真公司将的C座C101室出租给丰企公司，建筑面积约20平方米，租赁期限自2011年5月1日起至2014年4月30日止，租金每月2,500元整，租赁押金为1,500元，押二付二，共计金额为1万元整。丰企公司租用该房屋部位，亦对房屋进行的装修，支付了押金和租金，使用至今。……法院认为，……综上所述，逸真公司未经铁新公司同意擅自转租的行为已经构成违约，铁新公司要求解除***与逸真公司签订的租赁合同符合双方约定及法律规定，应予支持。合同解除后，逸真公司及实际使用房屋人即本案当事人应当迁出涉案房屋，逸真公司应将房屋返还给铁新公司。……在***与逸真公司签订的合同解除后，逸真公司及第三人实际使用涉案房屋的，则应当向铁新公司支付房屋使用费，使用费金额参照各自合同的约定。……判决如下：一、***与逸真公司于2010年1月15日签订的关于上海市之《厂房租赁合同》于本判决书生效之日起解除；二、逸真公司、剑晓公司应于本判决书生效之日起十五日内迁出上海市房屋，将房屋返还给铁新公司；三、逸真公司应于本判决生效之日起十日内支付铁新公司自2013年5月1日起至本判决书生效之日止的租金，按年租金48万元计算；四、逸真公司应于本判决生效之日起十日内支付自本判决生效之日起至实际迁出之日止的房屋使用费，按酌定的年租金6万元计算；五、铁新公司应于本判决生效之日起十日内补偿逸真公司装修费448,784元；六、铁新公司应于本判决生效之日起十日内补偿丰企公司装修费15,045元、逸真公司应于本判决生效之日起十日内补偿丰企公司装修费7,523元；七、铁新公司应于本判决生效之日补偿剑晓公司装修费6,458元、逸真公司应于本判决生效之日起十日内补偿剑晓公司装修费6,458元；八、铁新公司应于逸真公司结清上述费用之日返还其押金100,000元；九、逸真公司应于本判决生效之日起返还丰企公司押金55,000元、返还益力多公司押金9,000元、返还剑晓公司押金20,000元、返还延合公司押金12,000元；十、对剑晓公司的其余独立诉讼请求不予支持。一审判决后，逸真公司不服该判决提起上诉至上海市第二中级人民法院，二审法院于2015年6月16日判决驳回上诉，维持原判。

上述判决生效后，铁新公司、丰企公司均确认丰企公司使用涉案房屋的部分位置，至今尚未迁出，未向铁新公司支付房屋使用费，也未向逸真公司再行支付任何费用。

一审法院审理中，铁新公司认为丰企公司使用的涉案房屋位置为四层房屋的2楼、3楼，二层房屋的一楼，一层房屋北边一间20平方米的房屋(即丰企公司所称泵房间)，一层半房屋的一层3间、二层1间处迁出，并提供了相关的照片、平面图等材料。丰企公司对铁新公司认为丰企公司使用涉案房屋的四层房屋的2楼、3楼，二层房屋的一楼，一层房屋北边一间20平方米的房屋无异议，对铁新公司主张的其他使用位置表示异议，但在法庭多次释明后给予的核实期间内，仍未能提供具体核实的情况并提供包括租金支付凭证在内的相应证据，故法院对铁新公司所述的丰企公司使用涉案房屋的位置予以认定。

铁新公司、丰企公司双方确认，涉案房屋房间编号非相关部门所作的编号，丰企公司陈述该编号系其向逸真公司承租时已经存在。经双方核对，本案的涉案房屋即1822号判决书表述的原1幢1层房屋上搭建的二层房屋即铁新公司所称二层房屋，判决书表述的2幢号全幢四层房屋即铁新公司所称四层房屋，判决书表述的C座C101室即铁新公司所称的一层房屋北边一间20平方米的房屋(即丰企公司所称泵房间)。

关于房屋使用费标准，铁新公司认为，根据另案已生效判决查明的事实，涉案房屋2幢3层即四层房屋的3楼每月使用费应为27,500元，1957号一层建筑面积约为90平方米房屋即二层房屋的一楼，每月使用费应为25,000元，1幢1层处即铁新公司所称一层房屋北边一间和丰企公司所称泵房间，每月使用费2,500元。另未被计入判决书已查明事实部分包括涉案房屋2幢2层即四层房屋的2楼及一层半房屋的四间房间，铁新公司酌定应每月分别支付使用费25,000元和5,000元，共计每月85,000元。丰企公司认为，丰企公司与逸真公司实际履行的合同租金为25,000元，包含上述所有承租部位。该标准应根据另案生效判决酌定的铁新公司与逸真公司之间的租金标准进行折算，折算后为每月11,800元。

一审法院认为，不动产权属登记是权利人享有物权的凭证，铁新公司作为登记产权人，理应享有对房屋的占有、使用、收益等支配权，并在上述权益受侵害时请求排除妨害，丰企公司占用涉案房屋部分位置的行为显然对铁新公司所有权的行使构成了障碍。现铁新公司要求丰企公司迁出的意见，于法有据，法院予以支持。关于房屋使用费的标准，租赁合同解除后，次承租人因负有退房义务，出租人可根据租赁合同的租金标准主张房屋使用费，故铁新公司要求丰企公司按照生效判决书确定的丰企公司与逸真公司的租金标准即共计每月55,000元支付房屋使用费，并无不妥，法院予以采纳。关于铁新公司酌定的房屋使用费，因双方都未能提供充分的证据予以证明，考虑到双方合同的履行程度、举证程度、过错程度等因素，法院酌定该部分使用费为每月1万元。关于丰企公司主张的搬迁损失等，丰企公司表示通过其他途径解决，故本案不予处理。判决：一、丰企公司应于判决生效之日起十日内从上海市2幢号全幢四层房屋2楼、3楼，原1幢1层房屋上搭建的二层房屋的一楼，一层房屋北边一间20平方米的房屋，一层半房屋的一层3间、二层1间处迁出；二、丰企公司应于判决生效之日起十日内向铁新公司支付自2015年6月17日起到判决生效之日止的上述房屋的房屋使用费，按每月65,000元计算。

二审中，丰企公司提交逸真公司于2017年9月起诉丰企公司房屋租赁合同纠纷一案的起诉状、2017年11月27日的审理笔录、法院于2017年11月27日对该案作出的民事调解书，证明1822号民事判决书查明的事实中表述的2011年1月1日逸真公司与丰企公司签订的租赁合同仅作为工商备案用，双方间的月租金只有一笔25,000元。对此，铁新公司不予认可，认为该案是逸真公司针对丰企公司的诉请，其在诉状中表述不能作为有效证据，也与本案无关。

一审法院认定事实属实，本院予以确认。

本院另查：一审法院审理中，丰企公司陈述，其与逸真公司签的租赁合同与1822号案判决书上载明的有出入。该案中，丰企公司和逸真公司均向法院提供了合同，逸真公司提供的是真实的合同，而丰企公司提供的是工商备案的合同，法院酌定写成了两份合同，本案中提供真实的合同。

丰企公司在一审中向法院提交了落款日期为2010年12月17日、签署方为逸真公司(甲方)、丰企公司(乙方)的厂房租赁合同一份，合同约定租赁部位为：本市普陀区一层B101&B102室，该厂房出租建筑面积约为90平方米。使用范围为该室墙内部分及A201&A301墙内部分。

本院认为，丰企公司主张生效民事判决书认定的事实与实际的情况不符，但丰企公司作为该案的第三人，参加了该案一、二审的诉讼，在诉讼过程中并未对该案所认定的事实提出任何异议。本案中，丰企公司向一审法院提交其自认是真实的合同，但该合同落款时间与生效判决书认定事实中表述的合同签订时间不一致，租赁部位也不完全一致。关于丰企公司在二审中提交的其与逸真公司房屋租赁纠纷一案的相关材料，虽该案的裁判文书已生效，但该案结果为调解，即丰企公司应付租金数额是双方自愿达成的意见，故该数额不能作为认定丰企公司与逸真公司间租赁合同约定的租金金额的依据。况且，相关民事调解书中未对案件事实进行认定。逸真公司在起诉状中表述其与丰企公司于2010年12月签订租赁合同，之后丰企公司为注册公司而要求粘贴租赁合同一份。而1822号民事判决书认定丰企公司与逸真公司签订的租赁合同中并无2010年12月签订的租赁合同。因此，丰企公司的上述主张，本院难以采信。一审法院根据生效民事判决认定的事实以及本案实际情况酌情所作的判决，并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币13,700元，由上诉人上海丰企实业发展有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长王珍

审判员成皿

代理审判员***

二〇一八年二月五日

书记员***

附：相关法律条文

附：相关的法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

……