某某与济南中央商务区投资建设有限公司债权人代位权纠纷一审19初1390号判决书

山东省济南市中级人民法院 民事判决书 （2019）鲁01民初1390号 原告：***，男，1972年6月13日出生，汉族，住山东省济南市，公民身份号码。 委托诉讼代理人：***，山东文康（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，山东文康（济南）律师事务所律师。 被告：济南中央商务区投资建设有限公司，住所地山东省济南市，统一社会信用代码91370102MA3CE7U936。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，国浩律师（济南）事务所律师。 委托诉讼代理人：***，国浩律师（济南）事务所律师。 第三人：山东元邦投资集团有限公司，住所地山东省济南市，统一社会信用代码91370102697475136Q。 法定代表人：***，总经理。 原告***与被告济南中央商务区投资建设有限公司（以下简称中央商务区）、第三人山东元邦投资集团有限公司（以下简称元邦公司）债权人代位权纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***委托诉讼代理人***、***，被告中央商务区委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。第三人元邦公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 ***向本院提出诉讼请求：1.确认中央商务区与元邦公司签订的《济南奥体金融中心B座预购合同》（以下简称预购合同）及《济南奥体金融中心B座预购合同补充协议》（以下简称补充协议）无效；2.判令中央商务区返还1.25亿元购房款，并支付自起诉之日起至本息付清之日止按照中国银行同期贷款利率支付利息，以代位清偿元邦公司所欠***的债务；3.判令中央商务区承担本案诉讼费用。事实与理由:***依法享有对第三人元邦公司的到期债权，截至起诉日约3.5亿元，尚未得到清偿。***已依法向山东省高级人民法院申请强制执行（案号2018鲁执字第98号），但元邦公司名下无其他财产可供执行，该案尚未执行终结，***的合法权益受到严重侵害。中央商务区与元邦公司于2016年8月24日签订预购合同，并于2018年1月22日签订补充协议。元邦公司购买了中央商务区开发的位于济南市经十路奥体金融中心B座16层至28层及27至28层连廊。合同签订后，元邦公司陆续向中央商务区支付了共计1.25亿元购房款。中央商务区至今尚未取得涉案房产的商品房预售许可证明。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。中央商务区与元邦公司签订的预购合同及补充协议为无效合同，中央商务区应依法向元邦公司返还基于上述合同收到的全部购房款。预购合同及补充协议的效力认定问题，不仅关系到中央商务区与元邦公司之间债权债务关系的确认，而且在元邦公司怠于主张该权利的情况下，其与作为元邦公司合法债权人的***亦存在直接利害关系，直接影响***所主张的代位权诉讼的次债务是否真实存在，故***有权依法提起诉讼。 中央商务区辩称，元邦公司与中央商务区签订的预购合同及补充协议合法有效，中央商务区对元邦公司并无债务，相反，元邦公司目前仍欠付中央商务区购房款。请求依法驳回***的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 ***提交如下证据： 1.山东省高级人民法院（2018）***144号民事调解书、山东省高级人民法院（2018）鲁执98号之四民事裁定书、失信被执行人网络查询截图打印件、限制元邦公司高消费令网络查询截图打印件。拟证明***对元邦公司享有到期债权，元邦公司无力清偿。 2.协议书。拟证明***2018年10月26日自元邦公司处取得元邦公司与中央商务区之间的预购合同及补充协议原件。 3.元邦公司与中央商务区签订于2016年8月24日的预购合同、元邦公司与中央商务区签订于2018年1月22日的补充协议，均为原件。拟证明双方签订有商品房买卖协议的事实，元邦公司对中央商务区享有合同债权。 4.付款凭证：2016年8月26日，付款金额为1000万元的收据；2017年7月14日，付款金额为1000万元的收据；2017年10月11日，付款金额为2000万元的收据；2017年10月11日，付款金额为3000万元的收据；2017年10月11日，付款金额为5000万元的收据；2017年10月20日，付款金额为500万元的交通银行电子回单凭证。均为复印件。拟证明元邦公司已向中央商务区实际支付购房款1.25亿元。 5.山东省高级人民法院给中央商务区的（2018）***144号协助执行通知书及送达回证，由山东省高级人民法院档案室盖章的复印件。拟证明中央商务区知道***对元邦公司享有到期债权，以及元邦公司对中央商务区的债权已到期。 ***主张，上述证据共同证明元邦公司已经无力偿还***到期债务的事实，元邦公司对中央商务区享有到期债权，且元邦公司在山东省高级人民法院给中央商务区下发协助执行通知书后，仍不主动行使合同权利，其怠于行使合同权利的行为，已经严重损害***的债权。 中央商务区经质证认为： 对证据1的真实性没有异议，但该证据仅能证明***与元邦公司之间的债权债务关系，与中央商务区无关。 对证据2中央商务区无法核实，且与中央商务区没有任何关系。 对证据3的真实性没有异议，该两份合同均是依法经双方合意成立，合法有效。 对证据4的付款凭证无法核实真实性，但是元邦公司已向中央商务区支付购房款1.25亿元，金额总数是正确的。 对证据5的真实性没有异议，但是在（2018）***144号案件中，中央商务区仅是依据协助执行通知书的内容办理协助事项，中央商务区对元邦公司没有任何债务。 中央商务区提交如下证据： 1.商品房预售许可证副本原件。拟证明中央商务区向元邦公司出售的房屋已经取得了商品房预售许可，签订的合同合法有效。 2.济南市历下区燕山工业小区开发建设总公司（以下简称燕山公司）2017年12月7日出具的《关于中央商务区享有奥体金融中心项目权利和义务的证明》原件。拟证明中央商务区具有与元邦公司签订预购合同和补充协议的权利。 3.历下区奥体金融中心项目B、C栋楼定向开发及解除协议原件，由燕山公司、济南市历下区国有资产运营管理有限公司、山东省鲁信投资控股集团有限公司、中央商务区四方签订。拟证明奥体金融中心项目原由燕山公司、济南市历下区国有资产运营管理有限公司、山东省鲁信投资控股集团有限公司合作开发，后来山东省鲁信投资控股集团有限公司作为投资方的相关权利义务转由中央商务区承接，因此奥体金融中心项目所有的运营、销售、建设均由中央商务区负责。 ***经质证认为： 对证据1的真实性没有异议，但该证据证实开发单位为燕山公司，而非中央商务区，恰恰可以证实截至到开庭之日，中央商务区仍未取得商品房预售许可证。 对证据2的真实性有异议，因该证据由案外人出具，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》关于单位出具的证明的证据形式的规定，没有该单位法定代表人及具体经办人的签章，因此对该证据的真实性不认可。该证明出具时间为2017年12月7日，证据内容记载2016年12月6日中央商务区才取得项目的相关权益，但是元邦公司与中央商务区签订的预购合同日期为2016年8月24日，与事实不符，证明该份证据为虚假证据。 对证据3因***非协议的当事人，对该证据的真实性无法核实，也无法确认。无论中央商务区与预售许可证的开发单位燕山公司之间是什么样的法律关系，均系双方内部法律关系，没有在相关主管部门对外公示的前提下，不能据此对抗***的合法权利。且依据商品房销售管理办法的规定，只有燕山公司有权对外签订商品房预售合同，即便中央商务区享有合同权利义务的前提下，仍不能以自己的名义对外签订商品房预售合同。 元邦公司对上述证据均未予质证。 对当事人无异议的如下证据，本院予以确认并在卷佐证：山东省高级人民法院（2018）***144号民事调解书、山东省高级人民法院（2018）鲁执98号之四民事裁定书、失信被执行人网络查询截图打印件、限制元邦公司高消费令网络查询截图打印件；2016年8月24日、2018年1月22日元邦公司与中央商务区签订的预购合同和补充协议；2016年8月26日至2017年10月20日，元邦公司向中央商务区支付购房款1.25亿元的付款凭证；山东省高级人民法院（2018）***144号协助执行通知书；商品房预售许可证。 对当事人有异议的燕山公司2017年12月7日出具的《关于中央商务区享有奥体金融中心项目权利和义务的证明》，以及历下区奥体金融中心项目B、C栋楼定向开发及解除协议，因证据内容涉及案外人利益，案外人亦未出庭作证予以证实，故本院对其真实性不予确认。 根据当事人举证及陈述，本院认定事实如下： （一）关于***与元邦公司之间的主债务 2018年12月4日山东省高级人民法院（2018）***144号民事调解书确认，截止2018年10月26日，元邦公司、青海万相元邦投资管理中心（有限合伙）（以下简称万相元邦中心）、***欠***委托理财资金及投资收益总计人民币316130000元。元邦公司、万相元邦中心、***共同偿还上述债务，承诺分三期按如下方式还款：（1）2018年11月29日之前向***支付4000万元。（2）2018年12月8日之前向***支付10000万元。（3）2018年12月31日之前向***支付17613万元。 因上述民事调解书未如约履行，***向山东省高级人民法院申请强制执行。执行过程中，山东省高级人民法院于2018年11月5日向中央商务区送达（2018）***144号协助执行通知书，要求中央商务区协助查封元邦公司在中央商务区购买的，位于济南市经十东路奥体金融中心B座16层至28层、地下车位150个及B座27-28层连廊，且元邦公司已付款125000万元。禁止元邦公司转让上述房产，该房产如需办理网签、房产证时应及时通知法院，如需退款应通知法院并打入法院指定账户。 （二）关于元邦公司与中央商务区之间的次债务 2016年8月24日，元邦公司与中央商务区签订预购合同，约定由元邦公司购买中央商务区建设的济南市经十东路奥体金融中心B座16层至28层、地下车位150个。2018年1月22日，双方又签订补充协议，约定由元邦公司购买中央商务区建设的济南市经十东路奥体金融中心B座27-28层连廊房产。 上述合同及协议签订后，元邦公司于2016年8月26日至2017年10月20日，陆续向中央商务区支付购房款合计1.25亿元。 奥体金融中心BC楼房地产开发项目商品房预售许可证载明的开发单位系燕山公司，颁发时间为2018年11月2日。 本院审理过程中，中央商务区陈述，其可以保证燕山公司与元邦公司签订商品房预售合同。在本院指定的期间内，中央商务区未提交燕山公司与元邦公司签订的商品房预售合同。 本院认为，本案系债权人代位权纠纷，***因主债务人元邦公司不能清偿其到期债务，又对次债务人中央商务区提起代位权诉讼，符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条之规定。因本案当事人对债权人***与债务人元邦公司之间的主债务均无异议，故本案争议的焦点在于债务人元邦公司对次债务人中央商务区之间的到期债权是否存在，以及元邦公司是否怠于行使其债权对***造成了损害。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。中央商务区提交的奥体金融中心BC楼房地产开发项目商品房预售许可证载明的开发单位系燕山公司，而非中央商务区。虽然中央商务区主张其与燕山公司存在合作关系，但中央商务区并非商品房预售许可的开发单位，且在本院指定的期间内，中央商务区亦未促成燕山公司与元邦公司签订商品房预售合同。故依照上述法律规定，中央商务区与元邦公司签订的预购合同和补充协议，因未取得商品房预售许可证明，依法无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”预购合同和补充协议的无效，中央商务区与元邦公司均有过错，应当各自承担相应的责任。中央商务区应向元邦公司返还购房款1.25亿元及相应利息，元邦公司应向中央商务区返还所购房屋，即济南市经十东路奥体金融中心B座16层至28层和B座27-28层连廊房产、地下车位150个。2018年11月2日商品房预售许可证颁发后，元邦公司即应明确知悉预购合同和补充协议无效，但元邦公司未以诉讼或仲裁方式向中央商务区主张返还购房款债权，故元邦公司怠于行使对中央商务区的到期债权，损害了***的利益。 综上，***要求确认中央商务区与元邦公司签订的预购合同和补充协议无效的诉讼请求符合法律规定，应予支持；其要求中央商务区返还1.25亿元购房款，并支付自起诉之日起至本息付清之日止按照中国人民银行同期贷款利率支付利息的请求，亦不超过中央商务区应向元邦公司返还的款项金额，亦应支持。依据《中华人民共和国合同法》第七十三条规定，判决如下： 一、被告济南中央商务区投资建设有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告***1.25亿元及利息（利息以1.25亿元为基数，自2019年5月5日至实际给付之日，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率计付）； 二、第三人山东元邦投资集团有限公司自本判决生效之日起十日内返还被告济南中央商务区投资建设有限公司济南市经十东路奥体金融中心B座16层至28层和B座27-28层连廊房产、地下车位150个。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费666800元，财产保全申请费5000元，由被告济南中央商务区投资建设有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇一九年八月十三日 书记员***